Choisir son terrain constructible
Critères essentiels pour bien choisir votre terrain : réglementation, géotechnique, réseaux, exposition et négociation
Contenu du guide
Introduction
Le choix du terrain est une étape fondamentale dans tout projet de construction neuve. Un terrain mal choisi peut engendrer des surcoûts considérables ou des contraintes insurmontables. Ce guide vous accompagne dans l'analyse méthodique de la constructibilité.
⚠️ Attention
Ne signez jamais un compromis de vente sans avoir vérifié la constructibilité du terrain. Incluez toujours une clause suspensive liée à l'obtention du permis de construire.
Documents d'urbanisme à consulter
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU/PLUi)
Le PLU est le document de référence qui définit les règles de construction applicables sur le territoire communal.
| Zone | Signification | Constructibilité |
|---|---|---|
| U (urbaine) | Zone urbanisée | ✅ Constructible |
| AU (à urbaniser) | Zone d'extension | ⚠️ Sous conditions |
| A (agricole) | Zone agricole | ❌ Très limitée |
| N (naturelle) | Zone protégée | ❌ Quasi impossible |
Le certificat d'urbanisme
Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) pour sécuriser votre projet :
- Validité : 18 mois (renouvelable 1 fois)
- Délai d'obtention : 2 mois
- Contenu : règles applicables, servitudes, raccordements, faisabilité
Vérifications essentielles
Servitudes et contraintes
- Servitudes de passage
- Servitudes de vue
- Zones inondables (PPRi)
- Zone sismique (voir normes parasismiques)
- Périmètre de protection des monuments historiques (ABF)
Configuration du terrain
- Topographie : pente, dénivelé
- Orientation : sud préférable pour le bioclimatisme
- Végétation : arbres protégés, défrichement
- Accès : largeur de la voie d'accès
Étude de sol (obligatoire)
L'étude de sol est obligatoire depuis la loi ELAN (2020) en zone argileuse. Elle conditionne le type de fondations et peut révéler des surcoûts importants.
💡 Conseil
Demandez une étude G2 PRO avant l'achat si possible. Le coût (1 500 € à 3 000 €) peut vous éviter des surcoûts de 10 000 € à 50 000 € sur les fondations.
Viabilisation du terrain
Coûts de raccordement indicatifs
| Raccordement | Coût indicatif |
|---|---|
| Électricité | 1 000 € à 2 500 € |
| Eau potable | 800 € à 2 000 € |
| Assainissement collectif | 3 000 € à 8 000 € |
| Assainissement individuel | 8 000 € à 15 000 € |
| Gaz | 400 € à 1 500 € |
| Télécom/Fibre | 200 € à 500 € |
Intégrez ces coûts dans votre budget de construction.
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Progineer analyse la constructibilité de votre terrain et vous accompagne dans votre projet de construction en région PACA.
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