ZAN: Décret 2025-1482 - Clés de la Territorialisation en PACA

Décryptage du Décret 2025-1482 : La Territorialisation du ZAN, un Tournant pour l'Aménagement en PACA

L'ambition nationale de zéro artificialisation nette (ZAN) d'ici 2050, avec un objectif intermédiaire de réduction de 50% de la consommation foncière d'ici 2030 par rapport à la décennie précédente, s'inscrit au cœur des politiques d'aménagement et de construction en France. Initiée par la Loi Climat et Résilience, cette démarche représente un défi majeur pour les collectivités territoriales, les professionnels du bâtiment et les aménageurs. La concrétisation de ces objectifs nécessitait une clarification des méthodes et des responsabilités. C'est précisément l'objet du décret n°2025-1482 du 15 novembre 2025, récemment publié au Journal Officiel. Chez Progineer, votre bureau d'études basé à Marseille, nous analysons pour vous les implications de ce texte fondamental, en particulier pour notre région Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Ce décret, attendu avec impatience, constitue une pierre angulaire dans l'opérationnalisation du ZAN. Il apporte enfin les précisions nécessaires à la déclinaison des objectifs à l'échelle régionale et locale, en clarifiant les mécanismes de calcul, de mutualisation et d'intégration des projets structurants. Pour les acteurs de l'aménagement, de la réhabilitation à la construction neuve, une compréhension approfondie de ce texte est indispensable pour anticiper les évolutions et adapter les stratégies.

Le Contexte et les Enjeux : Pourquoi le ZAN est-il Crucial ?

L'artificialisation des sols est un processus irréversible qui transforme les espaces naturels, agricoles et forestiers en surfaces urbanisées ou revêtues. Ses conséquences sont multiples et alarmantes : perte de biodiversité, augmentation des risques d'inondation par l'imperméabilisation des sols, réduction de la capacité de stockage du carbone et des surfaces agricoles productives, aggravation des îlots de chaleur urbains. En France, le rythme d'artificialisation s'élevait encore à environ 20 000 à 25 000 hectares par an avant la Loi Climat et Résilience, soit l'équivalent d'un département tous les sept à dix ans.

Face à ce constat, la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « Loi Climat et Résilience », a introduit l'objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Concrètement, il s'agit de ne plus consommer d'espaces naturels, agricoles et forestiers neufs que dans la mesure où l'on renature ou dé-artificialise une surface équivalente ailleurs. Cet objectif national est décliné en deux étapes : une réduction de moitié de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031 (par rapport à la décennie 2011-2021), puis l'atteinte du ZAN complet à l'horizon 2050. La principale difficulté résidait jusqu'à présent dans la méthodologie de sa territorialisation. Comment répartir équitablement cet effort entre des régions, des départements et des communes aux dynamiques démographiques et économiques très différentes ? C'est là que le décret n°2025-1482 intervient, en fournissant une feuille de route claire pour cette déclinaison territoriale.

Détails Techniques du Décret : Méthodes de Calcul et Mutualisation des Efforts

Le décret 2025-1482 apporte des précisions essentielles sur les modalités techniques de l'application du ZAN, notamment en matière de calcul de l'artificialisation et de mutualisation des efforts. Il vise à harmoniser les pratiques et à offrir une base solide pour l'élaboration et la révision des documents d'urbanisme locaux, tels que les Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT) et les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU/PLUi).

• Définition et Calcul de l'Artificialisation : Le texte clarifie la nomenclature des surfaces artificialisées et non artificialisées. Il introduit une distinction plus fine entre les sols totalement imperméabilisés (bâtiments, voiries) et ceux qui, bien que transformés, conservent une certaine perméabilité ou fonctionnalité écologique (terrains de sport engazonnés, parcs urbains avec gestion des eaux pluviales). Le décret précise que l'évaluation de l'artificialisation devra se baser sur des référentiels cartographiques nationaux, couplés à des données locales, et fixe une période de référence unique pour le calcul de l'objectif de réduction (2011-2021). Par exemple, un parking perméable équipé de dalles alvéolées permettant l'infiltration de l'eau pourrait être comptabilisé différemment d'un parking en enrobé, réduisant ainsi son impact sur le bilan ZAN.
• Les Enveloppes de Consommation Foncière : Le décret formalise la notion d'« enveloppe de consommation foncière résiduelle » allouée à chaque territoire. Ces enveloppes seront définies au niveau régional, puis déclinées par les SCoT, et enfin par les PLU/PLUi. Chaque SCoT devra ainsi définir sa propre trajectoire et la répartition des efforts entre ses communes membres. Par exemple, la Région Sud pourrait se voir attribuer une enveloppe globale de 8 000 hectares à artificialiser entre 2021 et 2031, charge aux SCoT de la décliner selon leurs spécificités.
• Mécanismes de Mutualisation : C'est l'une des avancées majeures. Le décret instaure des mécanismes de mutualisation des efforts, permettant aux collectivités les plus contraintes par leur foncier disponible ou par des projets d'intérêt général de bénéficier d'une flexibilité. Une intercommunalité (EPCI) pourrait par exemple compenser un projet d'artificialisation important sur une commune membre par des actions de dé-artificialisation sur une autre commune du même territoire. Des « pactes territoriaux de compensation » pourront être mis en place entre SCoT ou EPCI, notamment dans le cadre de bassins de vie ou de coopération interterritoriale, facilitant ainsi l'atteinte des objectifs sans pénaliser de manière excessive les territoires à forte dynamique.
• Projets d'Intérêt National ou Majeur (PIN/PIM) : Le texte clarifie également la prise en compte des grands projets d'intérêt national ou majeur (infrastructures de transport, hôpitaux, universités, zones industrielles stratégiques). Ces projets, qui génèrent souvent une artificialisation significative, seront désormais intégrés dans les enveloppes territoriales, mais avec des modalités spécifiques de gestion et éventuellement de compensation au niveau régional ou national. Cela signifie que l'artificialisation induite par un projet tel que l'extension d'un grand port maritime ou la création d'un nouveau pôle universitaire devra être anticipée et intégrée dans les bilans des collectivités concernées, avec potentiellement un mécanisme de "crédits fonciers" spécifiques alloués par l'État pour ces opérations d'envergure.

Ces clarifications techniques sont vitales. Elles imposent une refonte des méthodes d'analyse foncière et de planification urbaine. Nos experts sont déjà formés aux nouvelles grilles d'évaluation et peuvent accompagner vos projets dès les phases amont, y compris pour l'élaboration de vos dossiers de permis de construire.

Calendrier et Échéances : Une Application Progressive Dès Janvier 2026

Le décret n°2025-1482 est attendu pour une application progressive dès le 1er janvier 2026. Cette date marque le début d'une phase de transition et d'adaptation pour l'ensemble des acteurs de l'aménagement.

• 1er Janvier 2026 : Entrée en vigueur du décret. Les nouvelles méthodes de calcul et les lignes directrices pour la territorialisation deviennent applicables.
• Année 2026-2027 : Les Régions devront réviser leur Schéma Régional d'Aménagement, de Développement Durable et d'Égalité des Territoires (SRADDET) pour y intégrer les objectifs ZAN territorialisés. La Région Sud, par exemple, devra définir une feuille de route précise pour la répartition des enveloppes d'artificialisation entre les départements et les SCoT.
• 2027-2028 : Les SCoT (Schémas de Cohérence Territoriale) devront à leur tour être mis à jour. Ils devront traduire les objectifs du SRADDET en objectifs précis pour leurs territoires intercommunaux et leurs communes membres. Cela inclura la définition des zones d'urbanisation future et des secteurs à dé-artificialiser.
• À partir de 2028 : Les PLU, PLUi et cartes communales devront être révisés pour être conformes aux SCoT actualisés. C'est à ce niveau local que les impacts seront les plus concrets pour les projets individuels de construction ou d'aménagement.
• Horizon 2031 : Atteinte de l'objectif de réduction de 50% de l'artificialisation.

Cette progressivité est essentielle pour permettre aux collectivités et aux professionnels de s'approprier les nouvelles règles. Elle souligne également l'urgence d'anticiper ces changements. Ne pas se conformer à ce calendrier pourrait entraîner des blocages dans les projets d'aménagement ou des contentieux. Chez Progineer, nous suivons de près ces échéances et pouvons vous aider à planifier vos opérations en adéquation avec la nouvelle législation.

Impacts pour les Professionnels du Bâtiment et de l'Aménagement

Le décret ZAN et sa territorialisation vont profondément transformer les pratiques des professionnels du bâtiment et de l'aménagement. Architectes, urbanistes, promoteurs, bureaux d'études comme Progineer, entreprises de construction, tous sont concernés.

• Mutation des Projets : La rareté du foncier non artificialisé poussera à privilégier la densification, la réhabilitation de l'existant, la reconversion des friches industrielles ou commerciales, et la construction sur des terrains déjà artificialisés. La création de nouveaux lotissements en périphérie sera fortement limitée. Pour un promoteur, cela signifie une recherche de foncier plus complexe et coûteuse, mais aussi une valorisation accrue des projets de rénovation urbaine.
• Expertise en Dé-artificialisation et Renaturation : Une nouvelle expertise devient indispensable : celle de la dé-artificialisation et de la renaturation. Les projets ne se limiteront plus à construire, mais devront intégrer des volets de « compensation écologique » et de restauration de la perméabilité des sols. Les architectes et bureaux d'études paysagistes devront innover pour concevoir des aménagements urbains plus résilients et écologiques. Par exemple, la construction d'un nouveau bâtiment pourra être conditionnée à la désimperméabilisation d'une surface équivalente ailleurs sur le site ou dans le périmètre du PLUi.
• Complexification des Études Amont : Les études préalables aux projets (études de faisabilité, diagnostics fonciers) devront intégrer une analyse poussée de l'empreinte foncière et des possibilités de compensation. La connaissance des référentiels ZAN et des objectifs locaux deviendra un prérequis. Les processus d'obtention de permis de construire devront inclure des volets ZAN détaillés, justifiant l'absence d'artificialisation nette ou les mesures compensatoires prévues.
• Collaboration Renforcée : Le succès du ZAN reposera sur une collaboration étroite entre les acteurs publics et privés. Les professionnels devront travailler main dans la main avec les collectivités pour identifier les opportunités de projet, mutualiser les efforts et co-construire des stratégies d'aménagement durables.
• Formation et Adaptation : Une mise à niveau des compétences est nécessaire, notamment concernant les méthodologies de calcul, les exigences des documents d'urbanisme révisés et les nouvelles technologies (par exemple, des techniques de construction modulaire ou des matériaux perméables conformes aux DTU).

Chez Progineer, nous nous engageons à accompagner nos partenaires dans cette transition, en proposant des expertises adaptées aux nouvelles exigences du ZAN, depuis les études de faisabilité jusqu'à la conformité de vos projets.

Impacts pour les Particuliers et les Investisseurs

Les particuliers et les investisseurs immobiliers seront également touchés par cette nouvelle donne réglementaire, bien que de manière moins directe que les professionnels.

• Valeur Foncière et Immobilière : La rareté du foncier constructible non artificialisé, couplée à la demande croissante de logements, pourrait accentuer la hausse des prix du terrain et, par conséquent, de l'immobilier neuf dans les zones encore autorisées à l'urbanisation. À l'inverse, les terrains à dé-artificialiser ou les friches pourraient voir leur valeur évoluer différemment, ouvrant de nouvelles opportunités d'investissement dans des projets de reconversion ou de renaturation.
• Priorité à la Rénovation et la Densification : Pour les propriétaires, cela signifie que les projets d'extension ou de construction de dépendances sur des terrains non déjà bâtis pourraient être plus difficiles à obtenir. En revanche, les projets de réhabilitation, de surélévation ou de division parcellaire pour densifier l'existant seront encouragés. L'achat d'un bien ancien à rénover prendra tout son sens.
• Opportunités d'Investissement Responsable : Pour les investisseurs, le ZAN représente une opportunité de se positionner sur des projets immobiliers innovants et durables. Investir dans la reconversion de friches, la rénovation énergétique (en synergie avec la RE2020) ou la construction de bâtiments intégrant une forte dimension de renaturation et de biodiversité, pourrait devenir un avantage concurrentiel. Ces projets, souvent plus complexes, offriront également des rendements potentiellement attractifs à long terme.
• Fiscalité et Aides : Il est probable que des dispositifs fiscaux ou des aides spécifiques soient mis en place pour encourager la dé-artificialisation ou la rénovation. Les particuliers et les petits investisseurs devront se renseigner sur ces opportunités.

En tant que particuliers, il est donc essentiel de bien se renseigner auprès de sa commune ou d'un professionnel avant d'entreprendre un projet de construction ou d'extension. Pour les investisseurs, l'accompagnement par un bureau d'études expert comme Progineer sera un atout majeur pour identifier les opportunités et sécuriser les montages.

Recommandations Concrètes et Actions à Mener Dès Aujourd'hui

Pour faire face à cette nouvelle donne réglementaire, une approche proactive et stratégique est indispensable. Voici nos recommandations pour les acteurs du bâtiment et de l'aménagement :

• Pour les Collectivités Locales (Communes, EPCI, SCoT) :
  • Anticiper la Révision des Documents d'Urbanisme : Engager dès maintenant une réflexion sur la révision de vos SCoT et PLU/PLUi pour intégrer les objectifs ZAN. Identifiez les secteurs à densifier, les friches à requalifier, et les potentiels de dé-artificialisation.
  • Renforcer les Capacités d'Ingénierie : Formez vos équipes aux nouvelles méthodologies de calcul et aux mécanismes de mutualisation. N'hésitez pas à faire appel à des bureaux d'études spécialisés pour vous accompagner.
  • Dialogue et Concertation : Mettez en place une large concertation avec les acteurs économiques et les habitants pour co-construire votre stratégie ZAN.
• Pour les Professionnels (Architectes, Promoteurs, Entreprises) :
  • Maîtriser les Nouvelles Régles : Assurez-vous que vos équipes comprennent parfaitement les définitions de l'artificialisation, les méthodes de calcul et les implications des enveloppes foncières.
  • Développer des Compétences en Renaturation : Intégrez l'expertise en dé-artificialisation, gestion des eaux pluviales et biodiversité dans vos projets et vos équipes.
  • Rechercher des Friches et Sites à Requalifier : Orientez votre prospection foncière vers les terrains déjà artificialisés ou les friches, plutôt que vers les espaces naturels. Développez des expertises spécifiques pour ces types de projets.
  • Innover dans la Conception : Privilégiez les projets de densification douce, la construction sur-mesure, la mixité fonctionnelle et les solutions bas carbone.
  • Collaborer : Établissez des partenariats solides avec les collectivités et d'autres professionnels pour mutualiser les ressources et les expertises.
• Pour les Particuliers et Investisseurs :
  • Privilégier l'Existant : Considérez en priorité l'acquisition de biens à rénover ou l'investissement dans la rénovation plutôt que la construction neuve sur terrain vierge.
  • Se Renseigner : Consultez les documents d'urbanisme de votre commune et discutez avec les services instructeurs avant tout projet.
  • Anticiper la Valeur Verte : Les biens immobiliers intégrant des critères de durabilité, de renaturation et de faible empreinte foncière verront leur valeur renforcée.

Focus Régional : Les Spécificités du ZAN en PACA

La région Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA) présente des enjeux particulièrement aigus au regard de l'objectif ZAN. Région attractive et dynamique, elle est confrontée à une forte pression démographique et touristique, conjuguée à une rareté du foncier disponible et à des contraintes environnementales importantes. Le décret 2025-1482 aura donc un impact significatif sur l'aménagement de notre territoire.

• Pression Foncière Exceptionnelle : Le littoral méditerranéen, de Marseille à Nice, est l'un des plus artificialisés de France. Les espaces naturels résiduels y sont précieux. L'arrière-pays, notamment le Luberon, les Alpilles ou les massifs des Maures et de l'Estérel, est également sous tension avec l'étalement urbain résidentiel et touristique. Les enveloppes de consommation foncière seront particulièrement contraintes pour les grandes métropoles comme Aix-Marseille-Provence et Nice Côte d'Azur, exigeant des efforts massifs de densification et de reconversion.
• Projets d'Intérêt Majeur : La PACA est le théâtre de nombreux projets d'envergure. On pense notamment au développement du Grand Port Maritime de Marseille (GPMM), aux extensions d'EuroMéditerranée, à l'aménagement de pôles hospitaliers ou universitaires, et aux infrastructures de transport (autoroutes, LGV). La clarification de la prise en compte de ces projets dans les enveloppes territoriales est une avancée, mais elle implique une vigilance accrue et une coordination sans précédent entre l'État, la Région et les collectivités locales pour leur intégration et leur compensation.
• Des Territoires Diversifiés : La région est hétérogène. Les Alpes-de-Haute-Provence ou les Hautes-Alpes, moins denses, pourraient disposer de marges d'artificialisation légèrement supérieures, à condition de préserver leurs espaces naturels et agricoles essentiels pour l'économie locale (agriculture, tourisme de montagne). La mutualisation des efforts au sein de la Région Sud devra donc tenir compte de ces disparités, permettant potentiellement à certaines communes littorales saturées de s'appuyer sur des efforts de dé-artificialisation réalisés dans l'arrière-pays, ou vice-versa, via des accords inter-territoires complexes mais vitaux.
• Rôle des Acteurs Locaux : Les grandes intercommunalités, comme la Métropole Aix-Marseille-Provence, Nice Côte d'Azur, Toulon Provence Méditerranée ou la Communauté d'Agglomération Sophia Antipolis, seront en première ligne pour élaborer leurs stratégies ZAN. Elles devront identifier des stratégies de densification urbaine (comme le projet du quartier de la Joliette à Marseille, visant la réhabilitation de friches portuaires et ferroviaires), de reconquête des friches (nombreuses dans le bassin minier de Gardanne ou sur d'anciens sites industriels), et de développement de la nature en ville.

Pour Progineer, expert en réglementation du bâtiment et de l'urbanisme en PACA, ce décret renforce notre rôle de conseil et d'accompagnement. Nous sommes prêts à aider nos clients à naviguer dans ce nouveau cadre réglementaire, en transformant les contraintes en opportunités pour un aménagement durable et respectueux de notre magnifique région.

Le décret 2025-1482 n'est pas une simple formalité administrative ; il est le signal d'une transformation profonde de nos modes de faire la ville et d'aménager le territoire. Il exige une réinvention collective et individuelle, où l'ingénierie et l'innovation seront les clés de la réussite. Progineer s'inscrit pleinement dans cette dynamique, à votre service pour bâtir l'avenir de la construction en PACA.