Permis de construire en PACA : dossier complet clé en main
Constitution du dossier de permis de construire (cerfa 13406 maison individuelle ou cerfa 13409 autres constructions), dépôt en mairie, suivi de l'instruction jusqu'à l'obtention puis accompagnement jusqu'à la déclaration d'achèvement (DAACT).
Mis à jour le 2026-05-17 — Maître d'œuvre Progineer, 6 ans d'expérience BTP/MOE en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Le permis de construire est l'autorisation d'urbanisme exigée pour toute construction nouvelle créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (article R.421-1 du code de l'urbanisme), ou plus de 40 m² en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU (R.421-14 et R.421-17). Le délai légal de droit commun est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres demandes (article R.423-23), majoré en cas d'avis ABF, SDIS ou commission de sécurité.
Un dossier mal monté entraîne des demandes de pièces complémentaires (article R.423-38) qui rallongent l'instruction et exposent à un refus pour motif de PLU, de gabarit, de matériau, d'insertion ou d'ABF. Progineer monte des dossiers PC en Provence-Alpes-Côte d'Azur en maîtrise complète : analyse de faisabilité, plans cotés, notice descriptive, attestation RE2020, dépôt GNAU et suivi jusqu'à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT).
- Pièces obligatoires PCMI1 à PCMI8 : plan de situation du terrain, plan de masse coté, plan en coupe, notice descriptive, plans des façades et toitures, insertion paysagère, photographies proche et lointaine
- Expertise PACA : contraintes ABF, Loi Littoral, PLU communaux, sismique zones 3 et 4, PPRI / PPRIF
- Anticipation des motifs de refus pour éviter les délais de recours gracieux ou contentieux
- Coordination géomètre-expert, BET structure, BET thermique RE2020, bureau de contrôle
Permis de construire ou déclaration préalable : quelle autorisation pour vos travaux ?
Tous les travaux de construction ne nécessitent pas un permis de construire. Pour les projets de moindre envergure — modification de façade, construction d'un abri de jardin de moins de 20 m², clôture ou ravalement en zone protégée — une déclaration préalable de travaux suffit. Le critère déterminant est la surface de plancher créée (article R.111-22) et l'emprise au sol (article R.420-1) : en dessous de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU pour une extension d'un bâtiment existant), la déclaration préalable est le bon formulaire. Au-delà, le permis de construire devient obligatoire et votre dossier doit être pris en compte par le service instructeur dans un délai de 2 mois (maison individuelle) ou 3 mois (autres demandes).
Une fois votre autorisation obtenue, vous pouvez commencer vos travaux après affichage réglementaire sur le terrain pendant toute la durée du chantier (article R.424-15 + R.600-2). Si vous souhaitez constituer le dossier vous-même sans faire appel à un professionnel, sachez que chaque pièce manquante ou non conforme entraîne une demande de complément qui rallonge l'instruction d'un mois supplémentaire (R.423-38) — c'est pourquoi il est souvent préférable de confier cette mission à un maître d'œuvre expérimenté qui saura monter un dossier solide du premier coup, déposé en mairie via le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme (GNAU) ou en main propre au guichet d'urbanisme si nécessaire.
En cas de refus de votre permis de construire, deux voies s'offrent à vous : le recours gracieux (gratuit, adressé au maire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 2 mois suivant la notification — article L.600-1), ou le recours contentieux devant le tribunal administratif (délai de 2 mois après refus du recours gracieux). Si le refus est lié à un point technique remédiable, une nouvelle demande corrigée reste souvent la solution la plus rapide pour obtenir votre autorisation et démarrer votre chantier dans les meilleurs délais.
Choisir le bon cerfa : 13406, 13409 ou 13410
Le code de l'urbanisme distingue trois formulaires cerfa selon la nature du projet. Choisir le bon formulaire dès le dépôt est essentiel : un cerfa erroné entraîne une demande de régularisation et fait courir un nouveau délai d'instruction.
| Formulaire | Usage | Pièces | Délai R.423-23 |
|---|---|---|---|
| Cerfa 13406*13 | Maison individuelle (MI) et ses annexes | PCMI1 à PCMI8 | 2 mois |
| Cerfa 13409*13 | Autres constructions (collectif, ERP, tertiaire, agricole) | PC1 à PC11 (+ PC39, PC40 selon cas) | 3 mois |
| Cerfa 13411*09 | Permis modificatif (modifications mineures d'un PC en cours) | Pièces concernées par la modif | 2 ou 3 mois selon PC initial |
| Cerfa 13412*09 | Transfert de PC à un nouveau bénéficiaire | Acte de cession, accord du titulaire | 2 mois |
Source : formulaires officiels disponibles sur service-public.fr — fiche F1986 (permis de construire maison individuelle) et fiche F17578 (autres permis).
Pièces du dossier PC pour maison individuelle (PCMI1 à PCMI8)
Le dossier de permis de construire d'une maison individuelle (cerfa 13406) comporte 8 pièces obligatoires PCMI, complétées de pièces additionnelles selon le contexte (PCMI11 attestation RE2020, PCMI13 attestation parasismique, PCMI14 étude G2 AVP en zone argile, etc.).
- PCMI1
Plan de situation du terrain
Échelle 1/5000e à 1/25000e selon la commune, repérage du terrain dans le contexte communal
- PCMI2
Plan de masse des constructions
Échelle 1/200e à 1/500e, coté en trois dimensions, raccordements aux réseaux EU/EP/EDF/AEP
- PCMI3
Plan en coupe du terrain
Profil avant/après travaux, gestion des déblais/remblais, raccord au terrain naturel
- PCMI4
Notice décrivant le terrain et le projet
Description précise : aspects extérieurs, matériaux, couleurs, traitement des accès et abords
- PCMI5
Plans des façades et toitures
Toutes les façades, échelle 1/100e ou 1/50e, matériaux, percements, dispositifs ENR
- PCMI6
Document graphique 3D ou simulation
Insertion dans l'environnement immédiat — perspective ou photomontage
- PCMI7
Photographie proche du terrain
Permet d'apprécier l'intégration dans les abords immédiats
- PCMI8
Photographie lointaine du terrain
Permet d'apprécier l'intégration dans le paysage éloigné
Délais d'instruction et majorations (article R.423-23)
Le délai d'instruction démarre à la date du récépissé de dépôt complet. La mairie dispose d'un mois pour notifier toute demande de pièce complémentaire ou de majoration de délai (article R.423-38). À défaut de notification, le délai initial s'applique et, en cas de silence, un permis tacite peut être acquis (R.424-1).
| Cas | Délai de base | Majoration | Article |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle | 2 mois | — | R.423-23 |
| Autres constructions | 3 mois | — | R.423-23 |
| Abords de monument historique (avis simple ABF) | + 1 mois | 2 ou 3 mois selon cerfa | R.423-24 |
| Site classé / secteur sauvegardé (avis conforme ABF) | + 2 mois | 2 ou 3 mois selon cerfa | R.423-25 |
| ERP soumis à avis SDIS / commission sécurité | + 2 mois | 5 mois | R.423-28 |
| Établissement nécessitant une dérogation accessibilité | + 2 mois | 5 mois | R.423-28-1 |
| Réserve naturelle, parc national | + 2 mois | 4 ou 5 mois selon cerfa | R.423-32 |
Surface de plancher, emprise au sol : les bons calculs
Deux notions distinctes mais combinées conditionnent le formulaire (PC ou DP), le recours obligatoire à un architecte (L.431-3) et le calcul de la taxe d'aménagement (L.331-10).
-
Surface de plancher (article R.111-22)
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des trémies (escaliers, ascenseurs), des combles non aménageables (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m), des locaux techniques et caves. Remplace l'ancienne SHON depuis le 1er mars 2012 (ordonnance 2011-1539).
-
Emprise au sol (article R.420-1)
Projection verticale au sol du volume de la construction (toutes constructions confondues : maison, abris, débords de toiture supérieurs à 0,60 m). Sert au calcul du taux d'imperméabilisation des sols (PLU) et déclenche l'obligation de PC dès 20 m² (40 m² en zone U avec PLU pour extension).
-
Seuil architecte obligatoire : 150 m² (L.431-3)
Dès que la surface de plancher (ou l'emprise au sol pour les annexes) dépasse 150 m² après travaux, le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire pour signer les plans (article L.431-1 CCH + R.431-2). En dessous, la mission peut être confiée à un maître d'œuvre.
Taxe d'aménagement (articles L.331-1 à L.331-46)
La taxe d'aménagement (TA) est due pour toute opération soumise à autorisation d'urbanisme. Elle se compose d'une part communale (taux 1 à 5 %, jusqu'à 20 % par délibération motivée) et d'une part départementale (jusqu'à 2,5 %). Une part régionale s'applique en Île-de-France.
Calcul : surface taxable (somme des surfaces de plancher closes et couvertes, hauteur ≥ 1,80 m) × valeur forfaitaire au m² × somme des taux. Valeur forfaitaire 2026 : 1054 €/m² en dehors d'Île-de-France (revalorisée chaque 1er janvier par arrêté ministériel — article L.331-11). Abattement de 50 % sur les 100 premiers m² des résidences principales et logements sociaux.
Exemple maison individuelle 130 m² en PACA (taux communal 4 %, départemental 2,5 %, hors résidence principale) : 130 m² × 1054 € × 6,5 % = environ 8906 €. Avec abattement résidence principale : (100 × 1054 × 0,5 + 30 × 1054) × 6,5 % = environ 5482 €. La TA est exigible en deux échéances : 12 et 24 mois après la délivrance du PC.
Référence : Légifrance — code de l'urbanisme L.331-1 à L.331-46.
Notre expertise complète constitution dossier permis de construire
Étude préalable de faisabilité réglementaire
Analyse du PLU communal, identification des servitudes d'utilité publique, contraintes ABF (architectes des bâtiments de France), application Loi Littoral, zone Natura 2000 et vérification constructibilité (article R.111-2 code de l'urbanisme). Objectif : sécuriser le dossier avant dépôt et éviter tout refus pour motif de zonage ou de gabarit.
Constitution du dossier PC (cerfa 13406 ou 13409)
Choix du formulaire : cerfa 13406*13 pour maison individuelle et ses annexes (pièces PCMI1 à PCMI8), cerfa 13409*13 pour autres constructions (pièces PC1 à PC11) ou cerfa 13410 pour permis modificatif. Réalisation des plans (situation 1/25000e + 1/2500e, masse coté en 3 dimensions, façades, coupes), notice descriptive PCMI4 / PC4, insertion paysagère, photographies proche et lointaine.
Dépôt en mairie et suivi de l'instruction
Dépôt dématérialisé via Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme (GNAU) ou en mairie en 4 exemplaires papier minimum. Récépissé avec numéro d'enregistrement. Suivi hebdomadaire de l'instruction. Gestion des demandes de pièces complémentaires (R.423-38) dans le délai d'1 mois imposé. Calcul du délai majoré si avis ABF ou SDIS requis.
Accompagnement jusqu'à l'achèvement (DAACT)
Affichage réglementaire sur le terrain (panneau visible voie publique pendant toute la durée du chantier — point de départ du délai de recours des tiers L.600-1 et R.600-2). Gestion d'un éventuel recours gracieux ou contentieux. Déclaration d'ouverture de chantier (DOC). À l'achèvement, déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT — R.462-1) avec attestations RE2020 et accessibilité.
Attestations RE2020, étude de sol, accessibilité PMR
Depuis le 1er janvier 2022, l'arrêté du 4 août 2021 (réglementation environnementale RE2020) impose une attestation de prise en compte de la performance énergétique et environnementale à joindre au dépôt du permis de construire pour tout logement neuf (PCMI11 pour maison individuelle, PC39 pour collectif). Cette attestation, signée par un bureau d'études thermiques, vérifie cinq indicateurs : Bbio, Cep, Cep,nr, Ic Construction, Ic Énergie, ainsi que le confort d'été DH (degrés-heures d'inconfort estival).
L'étude géotechnique G1 PGC (norme NF P 94-500) est obligatoire avant la vente d'un terrain constructible en zone d'exposition au retrait-gonflement des argiles moyenne ou forte (loi ELAN article 68, décret 2019-495), couvrant une grande partie de la Provence-Alpes-Côte d'Azur (Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse). Une étude G2 AVP est ensuite recommandée au stade conception pour adapter les fondations. À l'achèvement, en zone sismique 3 ou 4 (toute la PACA), une attestation parasismique est exigée pour les bâtiments de catégorie d'importance II, III ou IV.
L'accessibilité PMR aux personnes à mobilité réduite est régie par les articles R.111-19 à R.111-19-25 du code de la construction et de l'habitation (CCH) pour les ERP et R.111-18 à R.111-18-11 pour les bâtiments d'habitation collectifs neufs. Une attestation d'accessibilité signée par un bureau de contrôle agréé est jointe à la DAACT (déclaration d'achèvement et de conformité des travaux — R.462-1). Les maisons individuelles destinées à la vente ou à la location sont exemptées de cette attestation.
Permis de construire en Provence-Alpes-Côte d'Azur : maîtrise réglementaire régionale
La région Provence-Alpes-Côte d'Azur concentre des enjeux réglementaires denses : 900 km de littoral sous Loi Littoral (articles L.121-1 et suivants), patrimoine architectural sous contrainte ABF, massifs en zones de risques (sismique 3-4, PPRI, PPRIF), sites classés et espaces protégés Natura 2000. Cette expertise territoriale nous permet d'anticiper les motifs de refus et d'obtenir vos autorisations de construire dans les meilleurs délais.
- Maîtrise Loi Littoral : bande des 100 m, espaces remarquables L.121-23, coupures d'urbanisation L.121-22
- Expertise ABF : avis simple (1 mois) ou avis conforme (2 mois) selon zonage de protection
- PLU de 963 communes de Provence-Alpes-Côte d'Azur : règlements de zone, COS, hauteurs, retraits
- Contraintes environnementales : Natura 2000 (évaluation d'incidences), ZNIEFF type I et II, PNR
- Risques naturels : sismique zones 3 et 4 (PACA), PPRI inondation, PPRIF feux de forêts, retrait-gonflement argile
- Interface services instructeurs : DDT, DREAL, services départementaux, syndicats mixtes
- Réseau partenaires : géomètres-experts pour plans cotés, bureaux de contrôle, BET structure et thermique RE2020
- Dossiers complexes : permis groupés, lotissements, ERP, bâtiments publics, surélévations
Recours, retrait, validité : sécuriser juridiquement le permis
Un permis de construire délivré n'est pas définitif tant que les délais de recours ne sont pas purgés. L'affichage réglementaire sur le terrain (panneau visible depuis la voie publique, mentions obligatoires de l'article A.424-15 et suivants du code de l'urbanisme) déclenche un délai de recours des tiers de 2 mois (article R.600-2). Cet affichage doit perdurer pendant toute la durée du chantier. Un constat d'huissier établi à plusieurs reprises sécurise la preuve de l'affichage continu en cas de contestation.
Le permis devient définitif à l'expiration de ces 2 mois sans recours, sauf retrait administratif par le maire (3 mois maximum à compter de la signature de l'arrêté — article L.424-5). La validité du permis est de 3 ans à compter de sa notification (R.424-17), prorogeable 2 fois pour 1 an chacune sur demande déposée 2 mois avant l'expiration (R.424-21), sous condition que les prescriptions d'urbanisme et servitudes n'aient pas évolué défavorablement.
La déclaration d'ouverture de chantier (DOC, cerfa 13407*05) doit être déposée dès le démarrage effectif des travaux. À l'achèvement, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT, cerfa 13408*05) est obligatoire dans les 30 jours (R.462-1). Elle déclenche le délai de contrôle de conformité de la mairie (3 mois en droit commun, 5 mois en secteur protégé, ERP ou risques) et le point de départ de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil — 1 an), de la garantie biennale (2 ans) et de la garantie décennale (10 ans).
Sanctions en cas de construction sans permis (article L.480-4)
Construire sans permis ou en méconnaissance des prescriptions du permis délivré constitue un délit pénal sanctionné par l'article L.480-4 du code de l'urbanisme : amende de 1200 € à 6000 € par m² de surface construite ou démolie, peines complémentaires (démolition, mise en conformité ou réaffectation du sol), prescription de 6 ans (L.480-14). En cas de récidive, peine d'emprisonnement jusqu'à 6 mois. Le procès-verbal peut être dressé par l'OPC, le maire, le préfet ou la police judiciaire. Régulariser une construction illégale par un permis de régularisation est souvent possible mais reste à la libre appréciation de la mairie.
Questions fréquentes sur le permis de construire
Quand un permis de construire est-il obligatoire ?
Un permis de construire est obligatoire dès qu'une construction nouvelle crée plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (article R.421-1 du code de l'urbanisme). Le seuil monte à 40 m² pour une extension d'un bâtiment existant en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU (R.421-14 et R.421-17). En dessous : déclaration préalable suffit. Pour toute construction au-delà de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire (article L.431-3).
Quel délai d'instruction pour un permis de construire ?
Le délai légal de droit commun fixé par l'article R.423-23 est de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes (cerfa 13406), et 3 mois pour les autres demandes (cerfa 13409). Ces délais peuvent être majorés (R.423-24 à R.423-37) : +1 mois en secteur protégé avec avis simple ABF, +2 mois en secteur avec avis conforme ABF, +1 mois pour avis SDIS sur établissement recevant du public (ERP), +5 mois pour ERP soumis à étude de sécurité publique. Délai démarre à la date du récépissé de dépôt complet.
Quels sont les délais de recours des tiers et de retrait ?
L'affichage du permis sur le terrain (panneau réglementaire visible depuis la voie publique) déclenche un délai de recours des tiers de 2 mois (article R.600-2). Le permis devient définitif à l'issue de ces 2 mois. Le délai de retrait par l'administration est de 3 mois à compter de la signature de l'arrêté (L.424-5). Conserver un constat d'huissier de l'affichage continu protège juridiquement le projet.
Combien coûte la taxe d'aménagement ?
La taxe d'aménagement (articles L.331-1 à L.331-46) se calcule sur la surface de plancher × valeur forfaitaire au m² × taux communal et départemental. Valeur forfaitaire 2026 : 1054 €/m² en dehors d'Île-de-France (revalorisée chaque 1er janvier par arrêté). Taux communal : entre 1 % et 5 % (jusqu'à 20 % par délibération motivée). Taux départemental : jusqu'à 2,5 %. Abattement de 50 % sur les 100 premiers m² des résidences principales. Exonérations : reconstruction à l'identique, bâtiments agricoles, certaines surfaces inférieures à 5 m².
Comment fonctionne le permis tacite ?
Si l'administration ne répond pas dans le délai d'instruction notifié au déposant (R.423-23 + majorations), un permis tacite est réputé acquis (article R.424-1). Attention : ce permis tacite n'existe pas en site classé, en abords de monument historique avec avis conforme ABF, ni dans certaines zones de protection (R.424-2). Le déposant peut demander un certificat de permis tacite au maire qui doit le délivrer sous 8 jours.
Quelle durée de validité a un permis de construire ?
Un permis est valable 3 ans à compter de sa notification (article R.424-17). Il peut être prorogé 2 fois pour 1 an chacune sur demande déposée 2 mois avant l'expiration (R.424-21), sous condition que les prescriptions d'urbanisme et servitudes n'aient pas évolué défavorablement. Au-delà, ou si les travaux sont interrompus plus d'1 an, le permis est périmé : nouvelle demande nécessaire.
Quelles attestations sont obligatoires lors du dépôt et de l'achèvement ?
Au dépôt : attestation prise en compte de la réglementation thermique RE2020 (Bbio, Cep, Cep,nr, Ic Construction, Ic Énergie, DH — arrêté du 4 août 2021), étude géotechnique préalable G1 PGC en zone d'exposition au retrait-gonflement des argiles moyenne ou forte (loi ELAN). À l'achèvement (DAACT) : attestation RE2020 finale par un bureau de contrôle ou un diagnostiqueur certifié, attestation accessibilité PMR pour ERP et logements collectifs neufs (R.111-19-21 CCH).
Quelle différence entre permis de construire, déclaration préalable et permis d'aménager ?
Le permis de construire (PC) concerne les constructions de plus de 20 m² ou 40 m² selon zonage. La déclaration préalable (DP) couvre les petits travaux (modification d'aspect, extension < 20/40 m², division foncière, clôture en zone protégée). Le permis d'aménager (PA) est obligatoire pour les lotissements créant plus de 2 lots sur 10 ans avec voies/espaces communs, les terrains de camping, certains affouillements. Le délai standard d'instruction est respectivement de 2/3 mois (PC), 1 mois (DP), 3 mois (PA).
Que faire en cas de refus de permis de construire ?
Deux voies de recours coexistent : le recours gracieux adressé au maire (lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 2 mois suivant la notification de refus) qui suspend le délai du recours contentieux, et le recours contentieux devant le tribunal administratif (2 mois après notification du refus ou après rejet du recours gracieux). Souvent, la voie la plus rapide reste une nouvelle demande corrigeant le ou les motifs précis du refus (article R.424-2), surtout si le motif est technique remédiable (gabarit, matériaux, implantation).
Quel rôle pour le maître d'œuvre dans le montage du permis de construire ?
Le maître d'œuvre (MOE) intervient en amont du dépôt : analyse de faisabilité réglementaire, conception du projet conforme PLU et règles d'urbanisme, production des pièces graphiques (plans, coupes, façades, insertion 3D), rédaction de la notice descriptive PCMI4, coordination des intervenants (géomètre pour plans cotés, BET structure et thermique RE2020). En aval : suivi de l'instruction, gestion des pièces complémentaires, ouverture de chantier (DOC), pilotage des travaux, déclaration d'achèvement (DAACT). En PACA, Progineer monte des dossiers PC depuis 6 ans avec maîtrise des spécificités ABF, Loi Littoral et PPRI.
Sources réglementaires officielles
- Légifrance — article R.421-1 du code de l'urbanisme (constructions soumises à PC)
- Légifrance — article R.423-23 (délais d'instruction)
- Légifrance — article R.424-17 (validité du permis et prorogation)
- Légifrance — article R.600-1 (recours des tiers)
- Légifrance — article L.480-4 (sanctions pénales)
- service-public.fr — fiche F1986 (cerfa permis de construire maison individuelle)
- service-public.fr — fiche F17578 (cerfa autres permis)
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