Petit Collectif Résidentiel à Marseille
Investissement immobilier rentable · ROI 5-8% · Accompagnement investisseurs de A à Z
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Services connexes
Petit Collectif Résidentiel à Marseille
Progineer, maître d'œuvre expert en petit collectif résidentiel à Marseille, accompagne les investisseurs de la recherche foncière à la livraison. Marseille offre un marché exceptionnel pour les petits collectifs (8-25 logements) : forte demande locative, prix de construction attractifs (2200-3200€/m²), zones de renouvellement urbain comme Euroméditerranée avec défiscalisation, et un ROI potentiel de 5-8% net. Notre expertise combine maîtrise d'œuvre technique, optimisation financière et connaissance approfondie du PLU marseillais (16 arrondissements, 35% de territoire sous contrainte ABF). Avec plus de 12 petits collectifs livrés à Marseille, nous sécurisons chaque étape de votre investissement.
Petit Collectif Résidentiel réalisée à Marseille
Pourquoi investir en petit collectif à Marseille
Marseille présente un marché immobilier en pleine transformation avec de nombreuses opportunités pour les investisseurs en petit collectif résidentiel. Notre expertise locale garantit des investissements rentables et pérennes.
Marché locatif très dynamique : 43% locataires, 80000 étudiants (AMU, École Centrale), jeunes actifs (Euroméditerranée 15000 emplois)
Prix construction attractifs : 2200-3200€/m² vs 3500-5500€/m² ancien rénové → marge commerciale confortable
ROI excellent : rentabilité brute 6-9%, nette 5-8% après fiscalité (vs 3-4% Paris/Lyon)
Loyers Marseille : T1 550-750€, T2 700-950€, T3 900-1200€ (taux occupation >95% si bien situé)
Zones renouvellement urbain : Euroméditerranée, Joliette, Belle de Mai (défiscalisation Pinel, exonération taxe foncière 2 ans)
Transport en développement : Metro L3 extension, Tramway, BHNS valorisent quartiers desservis (+15-25% prix)
Démographie croissante : +8000 habitants/an, 2ème ville France (870000 habitants métropole 1.9M)
Demande logement soutenue : construction 3000 logements/an vs besoin 6000/an → tension locative durable
Foncier accessible : parcelles 400-1000m² disponibles 800-1500€/m² (périphérie/quartiers populaires)
Accompagnement Progineer : expertise locale 15 ans, 12 collectifs livrés, ROI moyen réel 6.2% (vs 5-8% prévisionnel)
Nos spécialités
Recherche & acquisition foncière optimisée
Analyse marché par arrondissement, identification parcelles constructibles (PLU, 400-800m²), négociation foncier -10-15% vs prix affiché avec clauses suspensives PC. Due diligence complète (géotechnique, pollution, servitudes). Réseau exclusif : notaires, marchands de biens.
Étude de marché & business plan financier
Étude marché locatif Marseille par quartier (T1 550-750€, T2 700-950€, T3 900-1200€), dimensionnement programme optimisé, simulation financière complète (coûts, financement 70-80% LTV, défiscalisation). Business plan 25 pages avec ROI prévisionnel 5-8% net. Prix : 3500-6000€ (remboursé si projet confirmé).
Conception architecturale & optimisation
Conception volumétrique maximisant les surfaces utiles, conformité PLU (R+2 à R+5 selon zone), respect contraintes ABF (35% territoire Marseille). Typologies optimisées rentabilité, performance RE2020. Plans complets + 3D. Prix : 80-120€/m² surface plancher (PC inclus).
Montage administratif & permis de construire
Dossier PC complet (plans, 3D, notice, attestations RE2020/acoustique), gestion contraintes ABF secteurs protégés. Taux acceptation Progineer : 98%. Délai constitution : 6-10 semaines, instruction 3-4 mois. Prix : 15000-35000€ selon taille et complexité.
Consultation entreprises & optimisation coûts
Consultation 4-6 entreprises sélectionnées, CCTP détaillé, analyse comparative des offres, négociation -8-12% vs première offre. Coûts construction Marseille : 2200-2800€/m² (standard), 2800-3200€/m² (standing supérieur/ABF). Inclus dans la maîtrise d'œuvre.
Maîtrise œuvre & suivi chantier intégral
Direction exécution travaux : réunions hebdomadaires, contrôle qualité, coordination tous corps d'état, maîtrise planning et budget. Réception contradictoire avec levée de réserves. Durée : 12-18 mois (8-15 logements), 18-24 mois (15-25 logements). Honoraires : 7-10% coût travaux HT.
Marché Immobilier Marseille : Tendances & Opportunités
Le marché de la construction neuve à Marseille connaît une dynamique particulière en 2024. Notre expertise locale nous permet d'analyser les tendances immobilières, l'évolution des prix au m², et les opportunités d'investissement pour vous orienter dans vos choix.
Spécificités Locales Marseille
Marseille offre des opportunités variées selon les arrondissements : du centre historique aux quartiers résidentiels du sud. Les contraintes patrimoniales du Vieux-Port contrastent avec la liberté architecturale des Calanques. Le mistral influence fortement l'orientation des constructions.
Contraintes Réglementaires & Urbanisme Marseille
Construire à Marseille nécessite une parfaite maîtrise des contraintes locales. Notre expertise réglementaire garantit la conformité de votre projet aux spécificités du PLU local, aux contraintes ABF et aux particularités climatiques méditerranéennes.
PLU & Contraintes d'Urbanisme
- • Hauteurs réglementaires : Variable selon zonage PLU
- • Reculs obligatoires : Respect distances limites séparatives et voirie
- • Coefficient d'emprise : Variable selon zonage PLU
- • Stationnement : 1 à 2 places par logement selon surface
Contraintes Environnementales
- • Zones inondables : PPRI à vérifier selon secteur
- • Risque sismique : Zone de sismicité modérée (niveau 3)
- • Risque incendie : Débroussaillement obligatoire 50m
- • Protection littoral : Selon proximité côtière
Notre Accompagnement Réglementaire
Progineer maîtrise parfaitement les spécificités réglementaires de Marseille. Nous vous accompagnons dans toutes les démarches administratives pour garantir la conformité et l'acceptation de votre projet.
- ✓ Étude de faisabilité préalable
- ✓ Analyse contraintes PLU détaillée
- ✓ Dossier permis de construire complet
- ✓ Suivi instruction administrative
- ✓ Gestion contraintes ABF si nécessaire
- ✓ Coordonnées bureau de contrôle agréé
Nos Réalisations Petit Collectif Résidentiel à Marseille
Plus de 15 ans d'expérience à Marseille nous ont permis de réaliser des projets emblématiques qui s'intègrent parfaitement dans le paysage urbain et respectent l'identité architecturale locale. Découvrez quelques-unes de nos réalisations marquantes.
Projet Signature PACA
280m² • Architecture contemporaine • RE2020 • Domotique intégrée
Maison Écologique Passive
150m² • Ossature bois • Passive House • Matériaux biosourcés
Extension Maison Familiale
+80m² • Surélévation • Intégration patrimoniale • PMR
Témoignage Client Marseille
"Progineer a parfaitement su s'adapter aux contraintes spécifiques de Marseille. Leur professionnalisme et leur réactivité nous ont convaincus. Le résultat dépasse nos espérances !"- M. et Mme D., Propriétaires à Marseille
Pourquoi choisir Progineer pour votre petit collectif résidentiel à Marseille ?
Faire appel à un maître d'œuvre spécialisé pour votre projet de petit collectif résidentiel à Marseille vous garantit un suivi professionnel et une expertise locale inégalée. Notre connaissance approfondie du territoire de Marseille nous permet de vous proposer des solutions parfaitement adaptées.
Notre équipe locale maîtrise parfaitement les spécificités réglementaires, climatiques et architecturales de Marseille. Cette expertise nous permet de vous accompagner efficacement dans toutes les phases de votre projet.
De la conception initiale à la réception des travaux, nous vous accompagnons avec un service personnalisé et une attention particulière aux détails. Notre objectif est de concrétiser votre vision tout en respectant vos contraintes budgétaires et temporelles.
Notre processus petit collectif Marseille
Notre processus personnalisé pour vos projets de petit collectif résidentiel à Marseille
Notre processus de construction
1. Diagnostic & Conception
- • État des lieux complet
- • Diagnostic technique
- • Analyse des contraintes
- • Plans et esquisses
2. Planification
- • Élaboration du planning
- • Sélection des artisans
- • Obtention des autorisations
- • Validation du budget
3. Travaux & Suivi
- • Coordination des entreprises
- • Contrôle qualité
- • Réunions de chantier
- • Gestion des imprévus
4. Livraison
- • Réception des travaux
- • Levée des réserves
- • Documentation technique
- • Service après-livraison
Questions Fréquentes
Quel budget pour un petit collectif résidentiel à Marseille ?
Budget total petit collectif Marseille selon taille et standing : 8 logements (400-600m²) : 1.2-1.8M€ (foncier 300-450k€, construction 900-1350k€). 12 logements (650-850m²) : 1.8-2.6M€ (foncier 450-650k€, construction 1.35-1.95M€). 18 logements (980-1200m²) : 2.4-3.5M€ (foncier 600-900k€, construction 1.8-2.6M€). Détail coûts construction : gros œuvre 40% (fondations, structure, toiture), second œuvre 35% (cloisons, sols, peintures, menuiseries), lots techniques 20% (plomberie, électricité, chauffage, VMC), VRD/espaces extérieurs 5% (voirie, réseaux, espaces verts). Coûts annexes : PC + études techniques 3-5% (35-120k€), assurances dommages-ouvrage 2-3% (25-80k€), honoraires MOE 7-10% (140-280k€), frais financiers/divers 3-5% (50-150k€). Financement bancaire : apport personnel 20-30% (investisseur), emprunt professionnel 70-80% (taux 3.5-4.5%, durée 15-20 ans, LTV selon solidité dossier).
Quelle rentabilité espérer pour un investissement en petit collectif à Marseille ?
ROI petit collectif Marseille selon localisation et standing : Rentabilité BRUTE : quartiers périphériques (10-16ème) : 7-9% (loyers modérés 10-13€/m², prix construction 2200-2500€/m²). Quartiers intermédiaires (3-5ème, 11-12ème) : 6-8% (loyers moyens 12-15€/m², construction 2400-2700€/m²). Quartiers centre/sud (1-2ème, 6-8ème) : 5-7% (loyers élevés 14-18€/m², construction 2600-3000€/m²). Rentabilité NETTE (après charges) : charges exploitation 12-18% revenus (copropriété, entretien, assurances, vacance locative 5%). Fiscalité optimisée Pinel/LMNP : économie impôt 15-25% revenus. ROI net final : 5-8% selon optimisation fiscale et gestion. Comparatif : ancien rénové Marseille : 3-4.5% net. Paris/Lyon neuf : 2.5-3.5% net. SCPI/crowdfunding : 4-5% net. → Petit collectif Marseille : meilleure rentabilité immobilière, contrôle total actif, plus-value potentielle 15-30% sur 5-10 ans (valorisation quartiers émergents).
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir en petit collectif à Marseille ?
Top 5 quartiers Marseille investissement petit collectif : 1) EUROMÉDITERRANÉE / JOLIETTE (2ème) : Avantages : renouvellement urbain (défiscalisation Pinel, exonération taxe foncière), 15000 emplois tertiaires, transport (Metro M2, Tramway T2), loyers 12-15€/m², taux occupation >95%. Foncier : 600-900€/m². ROI : 6.5-7.5%. 2) BELLE DE MAI / SAINT-CHARLES (3ème) : Avantages : quartier créatif en mutation, gare TGV (connexion Paris 3h15), jeunes actifs/étudiants, loyers 11-14€/m², foncier accessible 400-700€/m². ROI : 7-8.5%. 3) COURS JULIEN / NOTRE-DAME DU MONT (6ème) : Avantages : quartier branché, demande locative forte (cadres, professions libérales), loyers 14-17€/m², valorisation +20% sur 5 ans. Foncier : 900-1200€/m². ROI : 5.5-6.5%. 4) PÉRIER / BONNEVEINE (8ème) : Avantages : résidentiel familial, plages/calanques, cadres établis, loyers 13-16€/m², rotation locative faible (stabilité). Foncier : 800-1100€/m². ROI : 5.8-6.8%. 5) SAINT-BARNABÉ / LA VALENTINE (11-12ème) : Avantages : classes moyennes, familles, foncier très accessible 350-600€/m², loyers 10-13€/m², forte demande T3/T4. ROI : 7.5-9%. À ÉVITER : 13-15ème Nord (marché locatif difficile, insécurité, vacance élevée). Conseil Progineer : étude marché GRATUITE pour identifier meilleur quartier selon votre profil investisseur (rentabilité, sécurité, valorisation).
Quel est le délai pour réaliser un projet de petit collectif à Marseille ?
Délai total petit collectif Marseille de l'idée à la livraison : Phase 1 - FONCIER & ÉTUDES (4-8 mois) : Recherche terrain/immeuble : 2-4 mois (sourcing, visites, négociation). Étude de marché + business plan : 3-4 semaines. Due diligence foncière : 4-6 semaines (géotechnique, pollution, diagnostics). Compromis de vente : signature avec clauses suspensives PC (délai validité 12-18 mois). Phase 2 - CONCEPTION & AUTORISATIONS (6-10 mois) : Conception architecturale : 8-12 semaines (plans, 3D, descriptifs). Permis de construire : constitution 6-8 semaines, instruction 3-4 mois, purge recours 2 mois. Phase 3 - CONSULTATION ENTREPRISES (2-3 mois) : Rédaction CCTP + consultation : 4-6 semaines. Analyse offres + négociation : 4-6 semaines. Phase 4 - CHANTIER (12-24 mois) : Petit collectif 8-12 logements (R+3/R+4) : 12-16 mois. Collectif 15-20 logements (R+4/R+5) : 18-22 mois. Collectif >20 logements : 22-28 mois. Phase 5 - RÉCEPTION & COMMERCIALISATION (2-6 mois) : Réception travaux + levée réserves : 1-2 mois. Mise en location progressive : 2-4 mois (100% loués <6 mois si bien situé). TOTAL PROJET : 2 à 3.5 ans selon taille et complexité. Progineer optimise : dossiers PC acceptés 1er coup (gain 2-4 mois vs refus/compléments), chantiers pilotés (respect planning), commercialisation accompagnée (location rapide).
Quelles sont les contraintes réglementaires pour construire un petit collectif à Marseille ?
Contraintes urbanisme petit collectif Marseille : PLU (Plan Local Urbanisme) : Zonage : UA (centre historique : R+3/R+4, emprise 60%), UB (extensions XIXe : R+4/R+6, emprise 50%), UC (périphérie : R+3/R+5, emprise 40%), UD (pavillonnaire : R+2/R+3, emprise 30%). Règles : hauteur (8-18m selon zone), prospect (distance limites L à 2L), espaces verts obligatoires (20-50% parcelle), stationnement (1 place/logement minimum, 1.5 en zone tendue). ABF (Architectes Bâtiments France) : 35% territoire Marseille (Vieux-Port, Panier, Corniche, monuments) : avis obligatoire sur PC (délai +1 mois, contraintes matériaux/couleurs strictes, taux refus 15-25% si dossier mal préparé). Progineer expertise ABF : 95% avis favorables grâce insertions 3D optimisées. Normes construction : RE2020 (performance énergétique, bâtiment bas carbone depuis 2022), Acoustique (isolation phonique renforcée logements collectifs : 53 dB min aérien, 58 dB chocs), Accessibilité PMR (ascenseur obligatoire >2 étages, 20% logements adaptés handicap si >20 logements), Sécurité incendie (désenfumage, extincteurs, colonnes sèches si R+3). Loi Littoral (8-9ème arrondissements bord mer) : bande 100m inconstructible sauf exceptions, espaces remarquables préservés, densification limitée. Copropriété (si division) : règlement copropriété, syndic obligatoire, charges réparties, AG annuelle. Progineer gère TOUTES contraintes : étude PLU incluse, dossiers ABF optimisés, normes RE2020/acoustique respectées, accompagnement création copropriété.
Faut-il créer une SCI pour un investissement en petit collectif ?
La SCI présente des avantages fiscaux significatifs : SCI IS (impôt sociétés 15-25%) permet l'amortissement du bâtiment et réduit le bénéfice imposable. Transmission facilitée via donation de parts sociales (abattement 100k€/enfant/15 ans). En revanche, la plus-value de cession est taxée à 25% en IS (vs abattements progressifs en nom propre). Nos recommandations : investisseur seul TMI <30% → nom propre + LMNP ; TMI >41% ou plusieurs collectifs → SCI IS ; investissement familial → SCI IR. Simulation personnalisée offerte avec notre expert-comptable partenaire.
Quelle défiscalisation possible pour un petit collectif résidentiel ?
Trois dispositifs principaux à Marseille : 1) Loi Pinel (zones B1/B2 éligibles) : réduction impôt 12-21% du prix (max 300k€/logement), loyers plafonnés 12-13€/m², ROI net 5.5-7%. 2) LMNP : location meublée avec amortissement immeuble + mobilier, quasi-exonération fiscale pendant 15-25 ans, ROI net 6-8.5%. 3) Déficit foncier (réhabilitation) : travaux déductibles des revenus fonciers (max 10 700€/an), idéal pour Belle de Mai ou Panier. Stratégie Progineer : Pinel à Euroméditerranée, LMNP pour le standing, Déficit foncier en réhabilitation centre ancien.
Comment financer un projet de petit collectif résidentiel ?
Financement principal : prêt professionnel 70-80% du coût total (taux 3.5-4.5%, durée 15-20 ans), apport personnel 20-30%. Garanties : hypothèque immeuble, caution personnelle. Compléments possibles : VEFA anticipée (pré-vente sur plans finançant 30-50% du projet), crowdfunding immobilier (levée 100-500k€, taux 8-10%), apports associés via SCI. Aides publiques : subventions ANRU en quartiers politique de la ville, exonération taxe foncière 2-5 ans à Euroméditerranée, Éco-PTZ collectif pour la réhabilitation. Progineer monte votre dossier bancaire et négocie les meilleures conditions auprès de nos banques partenaires.
Quels risques pour un investissement en petit collectif et comment les minimiser ?
Les principaux risques et nos solutions : Dépassement budget → consultation 4-6 entreprises, CCTP détaillé, marge sécurité 5-8%. Retard chantier → planning réaliste, pénalités contractuelles, coordination hebdomadaire. Vacance locative → étude marché préalable, mix T1/T2 adapté à la demande, loyers cohérents (taux occupation >95%). Refus permis de construire → analyse faisabilité avant acquisition (clause suspensive PC), taux d'acceptation Progineer 98%. Défaillance entreprise → sélection rigoureuse (bilans vérifiés), GFA et assurance dommages-ouvrage. Bilan : 12 collectifs livrés à Marseille, zéro sinistre majeur, ROI moyen 6.2% conforme aux prévisions.
Progineer gère-t-il la recherche de locataires après livraison ?
Oui, nous assurons l'accompagnement post-livraison : partenariat avec agences locales (tarifs négociés -10-15%), stratégie de loyers par quartier/typologie, mise en marché coordonnée multi-plateformes, sélection locataires (dossiers vérifiés). Pour le LMNP : accompagnement ameublement (3000-6000€/logement) et déclaration fiscale. Création de copropriété incluse (règlement, EDD, syndic). Garanties activées : parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans. Objectif : 100% loués en moins de 6 mois (moyenne Progineer : 3.8 mois). Forfait : 1500€/logement.
Quelle différence entre promoteur immobilier et maître d'œuvre comme Progineer ?
Le promoteur (Nexity, Bouygues) achète, construit et vend avec une marge de 15-25% : l'investisseur subit ce surcoût (ROI 3-4.5% net). Avec Progineer, l'investisseur construit son propre petit collectif au prix réel (2200-3200€/m²) et conserve le bien : ROI 5-8% net. Exemple concret sur 12 logements à Marseille (650m²) : achat VEFA promoteur = 2.93M€ (ROI 3.8%), construction avec Progineer = 1.895M€ (ROI 6.5%). Économie : 1.035M€ et +2.7 points de rentabilité. Vous gardez le contrôle total sur le terrain, la conception et le budget.
Progineer peut-il accompagner un investisseur débutant sans expérience ?
90% de nos clients sont primo-investisseurs en collectif. Notre processus clés en main : 1) Rendez-vous découverte gratuit (marché, ROI, risques, budget). 2) Étude de faisabilité personnalisée avec business plan (3500-5000€, remboursés si projet confirmé). 3) Recherche foncière via notre réseau (notaires, marchands de biens, off-market), négociation -10-15%. 4) Pilotage complet : conception, PC, consultation entreprises, suivi chantier — vous recevez un reporting mensuel. 5) Commercialisation locative et création copropriété. Profil idéal : apport 300-500k€, revenus stables 5000-8000€/mois, horizon 10-15 ans.
Peut-on revendre un petit collectif et quelle plus-value espérer ?
Deux stratégies de sortie : revente en bloc (foncières, SCPI, family offices) avec un prix calculé par capitalisation des loyers, ou revente à l'unité (prix supérieurs mais commercialisation plus longue). Plus-values constatées à Marseille : collectif Joliette 2020 revendu 2024 = +31%, immeuble Belle de Mai 2019 revendu 2023 = +39%. Fiscalité : en SCI IS 25%, en nom propre 19% + 17.2% PS avec abattements progressifs (exonération totale après 22 ans IR). Pour le long terme : conservation patrimoniale avec revenus locatifs 5-8% + valorisation +3-5%/an = rendement global 8-12%/an.
Quels sont les honoraires de Progineer pour un projet de petit collectif ?
Grille tarifaire transparente : Étude de faisabilité 3500-6000€ (remboursée si projet confirmé). Conception architecturale 80-120€/m² plancher (inclus plans, 3D, CCTP, PC). Maîtrise d'œuvre chantier 7-10% du coût travaux HT. Exemple pour 12 logements (720m², travaux 1.8M€) : conception 72k€ + MOE 144k€ + services 15k€ = 236k€ total soit 10.7% du projet. Options : recherche foncière (8000-15000€), montage financier bancaire (3500-6000€), commercialisation locative (1500€/logement). Paiement échelonné selon l'avancement. Garantie : remboursement 50% conception si PC refusé.
Petit collectif Marseille : pourquoi choisir Progineer vs faire seul ou autre maître d'œuvre ?
Expertise Marseille 15 ans : 12 collectifs livrés (150+ logements, 100% loués <6 mois), 98% PC acceptés premier dépôt, réseau foncier exclusif. Accompagnement complet A-Z : de la recherche foncière à la commercialisation locative, vous ne gérez rien de technique. ROI optimisé : négociation foncier -10-15%, consultation 4-6 entreprises, budget et délais maîtrisés → ROI moyen 6.2% net (vs 4.5-5.5% marché). Sécurisation totale : entreprises vérifiées, garanties décennale/biennale, zéro sinistre majeur. Transparence prix : tous honoraires affichés (10-12% du projet). Réseau partenaires : artisans fiables, banques spécialisées, agences immobilières, expert-comptable. 40% de clients récurrents.
Prix et Budget Marseille
| Type de construction | Prix minimum | Prix maximum |
|---|---|---|
| Étude de faisabilité & business plan | 3500 € forfait | 6000 € forfait |
| Petit collectif 8-12 logements (400-700m²) | 120000 € honoraires totaux | 200000 € honoraires totaux |
| Collectif 15-20 logements (900-1300m²) | 180000 € honoraires totaux | 300000 € honoraires totaux |
| Grand collectif 20-25 logements (1300-1800m²) | 280000 € honoraires totaux | 450000 € honoraires totaux |
| Recherche foncière assistée | 8000 € forfait | 15000 € forfait |
| Services complémentaires (montage financier, commercialisation) | 1500 € | 8000 € |
Aides financières disponibles
Financement bancaire promoteur (70-80% LTV)
Progineer accompagne montage financement bancaire professionnel petit collectif : partenariat banques spécialisées promotion immobilière (LCL, Crédit Agricole, Société Générale, BNP secteur immobilier), montage dossier emprunteur solide (business plan 25 pages, étude marché, garanties foncier + caution personnelle), négociation conditions (taux 3.5-4.5% sur 15-20 ans, LTV 70-80%, différé remboursement pendant travaux 18-24 mois). Montant finançable : 70-80% coût total projet (ex: projet 2M€ → emprunt 1.4-1.6M€, apport personnel 400-600k€). Critères acceptation : solidité financière investisseur, qualité dossier Progineer (études sérieuses, PC obtenu), pré-commercialisation locative (rassure banque sur revenus futurs).
70-80% projet financé
Défiscalisation Pinel (réduction impôt 12-21%)
Dispositif Pinel applicable petit collectif Marseille zones B1/B2 (Euroméditerranée, Joliette, quartiers éligibles) : principe : engagement location 6-12 ans à loyers plafonnés (12-13€/m²) en échange réduction impôt 12-21% prix acquisition (max 300k€/logement). Avantage investisseur : économie impôt 36-63k€ par logement sur durée engagement. Exemple 12 logements moyens 220k€ : réduction totale 12 x 42k€ = 504k€ économisés sur 9 ans ! Contrainte : plafonds ressources locataires, loyers limités (mais cohérents marché Marseille). ROI net avec Pinel : 5.5-7% (vs 4-5% sans défiscalisation). Accompagnement Progineer : vérification éligibilité zone, respect normes BBC/RT2012, conseils commercialisation Pinel.
12-21% réduction impôt
LMNP meublé (amortissement + revenus BIC)
Location Meublée Non Professionnelle : stratégie fiscale optimale petit collectif hors Pinel. Principe : location logements meublés (mobilier 3000-6000€/logement), revenus déclarés BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) au lieu foncier, amortissement immeuble + mobilier sur 20-30 ans (réduction revenus imposables 70-90%). Avantage : quasi-exonération impôt revenus locatifs pendant 15-25 ans via amortissements, charges/intérêts emprunt déductibles 100%, TVA récupérable si résidence services/étudiants. ROI net LMNP : 6-8.5% (meilleure rentabilité vs Pinel grâce exonération fiscale totale). Exemple 12 logements loyers 120k€/an : amortissements 90k€/an → revenus imposables 30k€ seulement (vs 120k€ foncier classique) → économie impôt TMI 41% = 37k€/an ! Accompagnement Progineer : ameublement logements (packages optimisés), déclaration LMNP (formalités Greffe), expert-comptable partenaire (comptabilité BIC, optimisation amortissements).
Exonération fiscale 70-90%
Zones franches urbaines & aides Euroméditerranée
Aides publiques petit collectif Marseille selon localisation : Euroméditerranée (2ème arrondissement) : zone renouvellement urbain prioritaire, exonération taxe foncière 2-5 ans construction neuve (économie 8-15k€/an selon valeur locative), subventions ANRU possibles (Agence Nationale Rénovation Urbaine) si programmes sociaux mixtes, valorisation foncière accélérée (quartier +25% prix 2015-2023, tendance continue). Belle de Mai / Politique Ville : aides réhabilitation immeubles anciens (subventions travaux 15-25% si ANAH), Déficit foncier majoré (déduction travaux illimitée pendant 3 ans). Quartiers QPV (Quartiers Politique Ville) : exonérations charges sociales/fiscales sous conditions (commerce RDC par ex). Progineer identifie TOUTES aides applicables projet selon localisation et optimise montage (cumul défiscalisation Pinel + exonération taxe foncière = double avantage).
Exonération 2-5 ans
Garantie Progineer satisfaction investisseur
Engagements contractuels Progineer sécurisant investissement petit collectif : Garantie PC : si permis construire refusé malgré nos efforts, remboursement 50% honoraires conception (clause contrat). Garantie budget : si dépassement coûts construction >10% de notre fait (erreur conception, mauvaise estimation), prise en charge écart (engagement maîtrise). Garantie délais : si retard livraison >3 mois de notre fait (hors cas force majeure), pénalités 1% honoraires MOE par mois retard. Garantie rentabilité : si ROI réel <80% ROI prévisionnel business plan (ex: prévu 6%, réel <4.8%) du fait erreur étude marché Progineer, compensation financière à négocier. Garantie commercialisation : accompagnement location jusqu'à 100% logements loués (pas d'abandon à la livraison). Ces garanties uniques marché démontrent confiance Progineer dans qualité accompagnement (ZÉRO sinistre activé sur 12 collectifs livrés = fiabilité prouvée).
Garanties contractuelles
Nos Réalisations à Marseille
Résidence Le Mistral - 12 logements standing
Boulevard de la Corderie, Marseille 7ème (Saint-Victor) • 2024
Petit collectif neuf 12 logements standing (T2 45-55m², T3 65-75m²) sur terrain 520m² en zone UB. Programme investisseur : construction R+4 avec rez-de-chaussée commercial (50m² bureau), 3 étages résidentiels (4 logements/étage), toiture terrasse végétalisée. Prestations qualité : ascenseur, parking sous-sol (12 places), balcons/terrasses, VMC double flux, PAC collective. Contraintes : PLU strict (hauteur 15m max, emprise 55%, espaces verts 35%), mitoyenneté immeuble ancien (fondations spéciales, isolation phonique renforcée).
Surface
650 m²
Budget
1 850 000€
Résidence Les Terrasses - 8 logements vue mer
Impasse des Crêtes, Marseille 8ème (Périer) • 2023
Petit collectif 8 logements haut standing avec vue mer panoramique. Terrain pente 680m² (zone UD pavillonnaire) : construction R+2 en gradins (intégration paysagère optimale), 4 T3 (70-75m²) + 4 T2 (48-52m²), toutes typologies avec terrasse privative 15-25m². Prestations premium : parquet chêne massif, cuisine équipée haut gamme, SDB marbre, domotique Somfy, piscine collective 8x4m.
Surface
480 m²
Budget
1 320 000€
Résidence Joliette - 18 logements défiscalisation Pinel
Rue de la Joliette, Marseille 2ème (Euroméditerranée) • 2023
Immeuble collectif 18 logements en zone renouvellement urbain Euroméditerranée (éligibilité Pinel, exonération taxe foncière 2 ans). Terrain friche industrielle 850m² dépollué. Construction R+5 : RDC local vélo/poubelles, 5 étages (3-4 logements/étage), mix 6xT1 (32m²), 8xT2 (48m²), 4xT3 (68m²). Prestations standard optimisées coût : carrelage 40€/m², SDB équipée 4500€, VMC simple flux, isolation renforcée RE2020.
Surface
980 m²
Budget
2 450 000€
Résidence Belle de Mai - 15 logements réhabilitation
Rue Loubon, Marseille 3ème (Belle de Mai) • 2022
Réhabilitation lourde immeuble industriel années 1930 (ancien atelier textile) en 15 logements type loft. Conservation structure existante (murs porteurs briques, charpente métallique apparente), création planchers béton, redistribution complète. Mix 5xT1 (35m²), 7xT2 (52m²), 3xT3 duplex (75m²). Style industriel contemporain : briques apparentes, verrières acier, béton ciré, hauteur sous plafond 3.20m.
Surface
820 m²
Budget
1 640 000€
Résidence Le Pharo - 10 logements secteur ABF
Corniche Kennedy, Marseille 7ème (Pharo vue Vieux-Port) • 2022
Petit collectif 10 logements standing exceptionnel en secteur ABF ultra-protégé (vue Vieux-Port, Château d'If). Terrain 450m² (ancien garage démoli). Construction R+3 : architecture méditerranéenne stricte ABF (enduit ocre ton pierre, toiture tuiles canal 2 pans, menuiseries bois, balcons ferronnerie), 10 logements vue mer (2xT2 50m², 6xT3 72m², 2xT4 95m²). Prestations luxe : parquet massif, marbre SDB, cuisine équipée haut gamme.
Surface
580 m²
Budget
1 740 000€
Zones d'intervention Marseille
Marseille Centre & Euroméditerranée (1er-2ème-3ème)
Secteurs premium investissement petit collectif : fort potentiel rentabilité et valorisation. EUROMÉDITERRANÉE / JOLIETTE (2ème) : Zone renouvellement urbain majeure (15000 emplois créés, sièges sociaux CMA-CGM, docks transformés bureaux/commerces). Demande locative : cadres tertiaires, jeunes actifs (salaires élevés, loyers 13-16€/m²). Foncier : 600-900€/m² (friches industrielles, ancien). Défiscalisation Pinel éligible + exonération taxe foncière 2 ans. ROI : 6.5-7.5%. Valorisation : +25% 2015-2023, tendance continue. BELLE DE MAI / SAINT-CHARLES (3ème) : Quartier créatif en mutation (Friche culturelle, startups, artistes). Demande : étudiants (gare TGV, AMU proche), jeunes actifs créatifs (loyers 11-14€/m²). Foncier accessible : 400-700€/m² (immeubles anciens réhabilitation, terrains libres). ROI : 7-8.5%. Valorisation : +18% 2018-2023. VIEUX-PORT / OPÉRA (1er-2ème) : Centre historique touristique, clientèle aisée, loyers premium 15-18€/m². Contraintes ABF fortes (surcoût construction +15-25%). Foncier cher : 1000-1500€/m². ROI modéré : 5-6% mais valorisation patrimoniale forte.
Marseille Sud Résidentiel (6ème-7ème-8ème-9ème)
Quartiers résidentiels standing : familles, cadres, professions libérales. COURS JULIEN / NOTRE-DAME MONT (6ème) : Quartier branché bohème-chic (bars, restaurants, galeries art). Demande : cadres 30-45 ans, couples sans enfants, professions libérales (loyers 14-17€/m²). Foncier : 900-1200€/m². ROI : 5.5-6.5%. Valorisation : +20% 2018-2023 (gentrification). CASTELLANE / PRADO (6ème-8ème) : Résidentiel bourgeois haussmannien, familles aisées. Demande : T3/T4 familles (loyers 13-16€/m², rotation faible = stabilité). Foncier : 850-1150€/m². ROI : 5.8-6.8%. PÉRIER / BONNEVEINE (8ème) : Résidentiel familial bord mer, plages/calanques. Demande : cadres établis, retraités actifs (loyers 13-16€/m²). Foncier : 800-1100€/m². ROI : 5.8-6.8%. Valorisation : +15% 2018-2023. MAZARGUES / SAINTE-ANNE (9ème) : Pavillonnaire résidentiel calme. Demande : familles classes moyennes sup (loyers 11-14€/m², demande T3/T4). Foncier accessible : 600-900€/m². ROI : 6.5-7.5%.
Marseille Est Populaire (10ème-11ème-12ème)
Quartiers classes moyennes : meilleure rentabilité brute Marseille. TIMONE / LA BLANCARDE (5ème) : Proximité hôpitaux Timone (emploi médical), universités. Demande : étudiants médecine, personnel hospitalier, jeunes actifs (loyers 11-14€/m²). Foncier : 500-800€/m². ROI : 7-8%. SAINT-BARNABÉ / LA BARASSE (11ème-12ème) : Résidentiel classes moyennes, familles. Demande soutenue : T2/T3 familles, primo-accédants locatifs (loyers 10-13€/m², taux occupation >95%). Foncier très accessible : 400-700€/m². ROI excellent : 7.5-8.5%. Valorisation : quartiers émergents (+12-15% 2018-2023). LA VALENTINE / LES CAILLOLS (12ème) : Périphérie Est, accès autoroute/zones commerciales. Demande : employés, classes moyennes (loyers 10-12€/m²). Foncier : 350-600€/m². ROI : 8-9% (meilleur Marseille). Inconvénient : moins de valorisation (marché stable +5-8%/10 ans).
Marseille Nord (13ème-14ème-15ème-16ème)
Secteurs périphériques à ÉVITER pour petit collectif investissement (sauf exception). RISQUES MAJEURS : Marché locatif difficile : demande faible qualifiée, loyers bas 8-11€/m², taux vacance élevé 10-20% (vs <5% autres quartiers). Insécurité perçue : quartiers Nord réputation (délinquance, trafics) freine locataires solvables. Revente compliquée : liquidité faible (peu acheteurs institutionnels), décote -20-30% vs autres arrondissements. Valorisation nulle : stagnation prix 10 ans (+0-5% vs +15-25% centre/sud). EXCEPTIONS POSSIBLES : Estaque village (16ème) : bord mer pittoresque, gentrification naissante, foncier 300-500€/m², potentiel long terme si rénovation urbaine. Plan de Cuques / Allauch limites (13ème périphérie) : résidentiel pavillonnaire classes moyennes, foncier 400-650€/m², ROI 6.5-7.5% si bien situé. CONSEIL PROGINEER : privilégier quartiers Centre, Sud, Est Marseille pour petit collectif (rentabilité + sécurité + valorisation). Éviter Nord sauf projet social spécifique (défiscalisation QPV, subventions ANRU) avec accompagnement bailleurs sociaux.
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