Petit Collectif Résidentiel à Marseille
Investissement immobilier rentable · ROI 5-8% · Accompagnement investisseurs de A à Z
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Services connexes
Petit Collectif Résidentiel à Marseille
Progineer, maître d'œuvre expert en petit collectif résidentiel à Marseille, accompagne les investisseurs de la recherche foncière à la livraison des logements. Marseille offre un marché immobilier exceptionnel pour les petits collectifs (8-25 logements) : demande locative soutenue (43% locataires, 80000 étudiants, croissance emploi tertiaire +15% depuis 2018), prix acquisition attractifs (2200-3200€/m² construction vs 3500-5500€/m² dans ancien), zones de renouvellement urbain avec défiscalisation (Euroméditerranée, Joliette, Belle de Mai), ROI potentiel 5-8% net (loyers 12-18€/m²/mois, taux occupation >95%). Notre expertise unique combine maîtrise d'œuvre technique (conception, permis de construire, suivi chantier), optimisation financière (étude de marché, business plan, montage défiscalisation Pinel/LMNP), et connaissance approfondie Marseille (PLU complexe 16 arrondissements, contraintes ABF 35% territoire, marché locatif par quartier, artisans fiables). Nous maximisons votre rentabilité en sécurisant chaque étape : foncier négocié -10-15% vs prix marché, conception optimisée (surfaces/coûts), permis acceptés premier dépôt (98% validation), chantier maîtrisé (délais/budget respectés), commercialisation accompagnée (défiscalisation, gestion locative partenaires). Avec 12+ petits collectifs livrés à Marseille (150+ logements, 100% loués <6 mois), nous transformons votre projet d'investissement en succès garanti.
Petit Collectif Résidentiel réalisée à Marseille
Pourquoi investir en petit collectif à Marseille
Marseille présente un marché immobilier en pleine transformation avec de nombreuses opportunités pour les investisseurs en petit collectif résidentiel. Notre expertise locale garantit des investissements rentables et pérennes.
Marché locatif très dynamique : 43% locataires, 80000 étudiants (AMU, École Centrale), jeunes actifs (Euroméditerranée 15000 emplois)
Prix construction attractifs : 2200-3200€/m² vs 3500-5500€/m² ancien rénové → marge commerciale confortable
ROI excellent : rentabilité brute 6-9%, nette 5-8% après fiscalité (vs 3-4% Paris/Lyon)
Loyers Marseille : T1 550-750€, T2 700-950€, T3 900-1200€ (taux occupation >95% si bien situé)
Zones renouvellement urbain : Euroméditerranée, Joliette, Belle de Mai (défiscalisation Pinel, exonération taxe foncière 2 ans)
Transport en développement : Metro L3 extension, Tramway, BHNS valorisent quartiers desservis (+15-25% prix)
Démographie croissante : +8000 habitants/an, 2ème ville France (870000 habitants métropole 1.9M)
Demande logement soutenue : construction 3000 logements/an vs besoin 6000/an → tension locative durable
Foncier accessible : parcelles 400-1000m² disponibles 800-1500€/m² (périphérie/quartiers populaires)
Accompagnement Progineer : expertise locale 15 ans, 12 collectifs livrés, ROI moyen réel 6.2% (vs 5-8% prévisionnel)
Nos spécialités
Recherche & acquisition foncière optimisée
Sourcing terrain/immeuble à rénover adapté petit collectif Marseille : analyse marché par arrondissement (potentiel locatif, prix m², tendances), identification parcelles constructibles (PLU, superficie minimum 400-800m², CES 40-60%), négociation prix foncier (expertise -10-15% vs prix affiché, clauses suspensives PC), due diligence complète (géotechnique, pollution, servitudes, mitoyenneté). Réseau foncier exclusif : notaires, marchands de biens, division succession. Prix service : inclus forfait global (commission négociation offerte si acquisition via Progineer).
Étude de marché & business plan financier
Analyse rentabilité prévisionnelle avant engagement projet : étude marché locatif Marseille (loyers moyens par typologie/arrondissement : T1 550-750€, T2 700-950€, T3 900-1200€, taux vacance <5%), dimensionnement optimal programme (mix T1/T2/T3 selon demande quartier, surfaces rationalisées maximisant rentabilité), simulation financière complète (coût construction 2200-3200€/m², frais annexes 15-20%, financement bancaire 70-80% LTV taux 3.5-4.5%, défiscalisation Pinel/LMNP), calcul ROI prévisionnel (rentabilité brute 6-9%, nette 5-8% après charges/fiscalité), plan trésorerie travaux. Livrable : business plan 25 pages (étude marché, compte pro forma 10 ans, analyse sensibilité). Prix : 3500-6000€ (remboursé si projet confirmé avec Progineer).
Conception architecturale & optimisation
Architecture petit collectif optimisée rentabilité/réglementation Marseille : conception volumétrique maximisant surfaces utiles (couloirs/parties communes minimisés, espaces malins), conformité PLU (hauteur R+2 à R+5 selon zone, emprise sol 40-60%, prospects, espaces verts), respect contraintes ABF si secteur protégé (35% Marseille : Vieux-Port, Panier, centre), typologie logements optimisée (T1 28-35m², T2 45-55m², T3 65-75m² selon marché), prestations équilibrées (qualité/coût : carrelage 30-50€/m², SDB standard équipée 3500-5000€), performance énergétique RE2020 (isolation renforcée, VMC double flux, PAC air/eau). Plans : masse, étages, façades, coupes, 3D insertions. Prix conception : 80-120€/m² surface plancher (inclus PC).
Montage administratif & permis de construire
Sécurisation autorisations urbanisme petit collectif Marseille : analyse PLU approfondie (zonage UA/UB/UC/UD, règlement applicable, servitudes), constitution dossier PC complet (CERFA 13406, plans réglementaires, insertions 3D 6-8 vues, notice architecturale, attestations RE2020/acoustique), gestion contraintes ABF secteurs protégés (matériaux imposés, volumétrie, insertion patrimoine), dépôt mairie + suivi instruction (délais 3-4 mois, relances proactives), obtention PC purge recours (affichage terrain, délai 2 mois tiers). Taux acceptation Progineer : 98% (300+ dossiers validés Marseille dont 25+ collectifs). Délai constitution : 6-10 semaines. Prix PC petit collectif : 15000-35000€ selon taille (200-1500m² surface plancher) et complexité (ABF : +30%).
Consultation entreprises & optimisation coûts
Mise en concurrence artisans/entreprises générales Marseille pour maîtriser budget construction : consultation 4-6 entreprises sélectionnées (références vérifiées, solidité financière, assurances décennale RC), rédaction CCTP détaillé (Cahier Clauses Techniques Particulières : prestations précises, matériaux spécifiés, quantitatifs estimatifs), analyse offres comparatives (prix, délais, variantes, sous-traitance), négociation commerciale (optimisation -8-12% vs première offre), contractualisation sécurisée (CCMI loi 1990 si entreprise générale, marchés séparés lots si artisans). Coûts construction Marseille petit collectif : 2200-2800€/m² (standing standard R+3/R+4), 2800-3200€/m² (standing supérieur ou contraintes ABF). Prix consultation : inclus maîtrise d'œuvre.
Maîtrise œuvre & suivi chantier intégral
Pilotage chantier petit collectif avec garantie délais/budget : direction exécution travaux (DET : réunions chantier hebdomadaires, ordre service, validation situation travaux mensuelles), contrôle qualité réalisation (conformité plans/CCTP, réserves levées avant réception), coordination corps état (gros œuvre, second œuvre, lots techniques CVC/électricité/plomberie, VRD), maîtrise planning (chemin critique, anticipation retards, solutions rattrapage), gestion aléas chantier (imprévus techniques, modifications mineures, arbitrages coûts), réception travaux contradictoire (état lieux, levée réserves, garanties activées). Durée chantier petit collectif Marseille : 12-18 mois (8-15 logements), 18-24 mois (15-25 logements). Honoraires MOE : 7-10% coût travaux HT selon complexité.
Marché Immobilier Marseille : Tendances & Opportunités
Le marché de la construction neuve à Marseille connaît une dynamique particulière en 2024. Notre expertise locale nous permet d'analyser les tendances immobilières, l'évolution des prix au m², et les opportunités d'investissement pour vous orienter dans vos choix.
Spécificités Locales Marseille
Marseille offre des opportunités variées selon les arrondissements : du centre historique aux quartiers résidentiels du sud. Les contraintes patrimoniales du Vieux-Port contrastent avec la liberté architecturale des Calanques. Le mistral influence fortement l'orientation des constructions.
Contraintes Réglementaires & Urbanisme Marseille
Construire à Marseille nécessite une parfaite maîtrise des contraintes locales. Notre expertise réglementaire garantit la conformité de votre projet aux spécificités du PLU local, aux contraintes ABF et aux particularités climatiques méditerranéennes.
PLU & Contraintes d'Urbanisme
- • Hauteurs réglementaires : Variable selon zonage PLU
- • Reculs obligatoires : Respect distances limites séparatives et voirie
- • Coefficient d'emprise : Variable selon zonage PLU
- • Stationnement : 1 à 2 places par logement selon surface
Contraintes Environnementales
- • Zones inondables : PPRI à vérifier selon secteur
- • Risque sismique : Zone de sismicité modérée (niveau 3)
- • Risque incendie : Débroussaillement obligatoire 50m
- • Protection littoral : Selon proximité côtière
Notre Accompagnement Réglementaire
Progineer maîtrise parfaitement les spécificités réglementaires de Marseille. Nous vous accompagnons dans toutes les démarches administratives pour garantir la conformité et l'acceptation de votre projet.
- ✓ Étude de faisabilité préalable
- ✓ Analyse contraintes PLU détaillée
- ✓ Dossier permis de construire complet
- ✓ Suivi instruction administrative
- ✓ Gestion contraintes ABF si nécessaire
- ✓ Coordonnées bureau de contrôle agréé
Nos Réalisations Petit Collectif Résidentiel à Marseille
Plus de 15 ans d'expérience à Marseille nous ont permis de réaliser des projets emblématiques qui s'intègrent parfaitement dans le paysage urbain et respectent l'identité architecturale locale. Découvrez quelques-unes de nos réalisations marquantes.
Projet Signature PACA
280m² • Architecture contemporaine • RE2020 • Domotique intégrée
Maison Écologique Passive
150m² • Ossature bois • Passive House • Matériaux biosourcés
Extension Maison Familiale
+80m² • Surélévation • Intégration patrimoniale • PMR
Témoignage Client Marseille
"Progineer a parfaitement su s'adapter aux contraintes spécifiques de Marseille. Leur professionnalisme et leur réactivité nous ont convaincus. Le résultat dépasse nos espérances !"- M. et Mme D., Propriétaires à Marseille
Pourquoi choisir Progineer pour votre petit collectif résidentiel à Marseille ?
Faire appel à un maître d'œuvre spécialisé pour votre projet de petit collectif résidentiel à Marseille vous garantit un suivi professionnel et une expertise locale inégalée. Notre connaissance approfondie du territoire de Marseille nous permet de vous proposer des solutions parfaitement adaptées.
Notre équipe locale maîtrise parfaitement les spécificités réglementaires, climatiques et architecturales de Marseille. Cette expertise nous permet de vous accompagner efficacement dans toutes les phases de votre projet.
De la conception initiale à la réception des travaux, nous vous accompagnons avec un service personnalisé et une attention particulière aux détails. Notre objectif est de concrétiser votre vision tout en respectant vos contraintes budgétaires et temporelles.
Notre processus petit collectif Marseille
Notre processus personnalisé pour vos projets de petit collectif résidentiel à Marseille
Notre processus de construction
1. Diagnostic & Conception
- • État des lieux complet
- • Diagnostic technique
- • Analyse des contraintes
- • Plans et esquisses
2. Planification
- • Élaboration du planning
- • Sélection des artisans
- • Obtention des autorisations
- • Validation du budget
3. Travaux & Suivi
- • Coordination des entreprises
- • Contrôle qualité
- • Réunions de chantier
- • Gestion des imprévus
4. Livraison
- • Réception des travaux
- • Levée des réserves
- • Documentation technique
- • Service après-livraison
Questions Fréquentes
Quel budget pour un petit collectif résidentiel à Marseille ?
Budget total petit collectif Marseille selon taille et standing : 8 logements (400-600m²) : 1.2-1.8M€ (foncier 300-450k€, construction 900-1350k€). 12 logements (650-850m²) : 1.8-2.6M€ (foncier 450-650k€, construction 1.35-1.95M€). 18 logements (980-1200m²) : 2.4-3.5M€ (foncier 600-900k€, construction 1.8-2.6M€). Détail coûts construction : gros œuvre 40% (fondations, structure, toiture), second œuvre 35% (cloisons, sols, peintures, menuiseries), lots techniques 20% (plomberie, électricité, chauffage, VMC), VRD/espaces extérieurs 5% (voirie, réseaux, espaces verts). Coûts annexes : PC + études techniques 3-5% (35-120k€), assurances dommages-ouvrage 2-3% (25-80k€), honoraires MOE 7-10% (140-280k€), frais financiers/divers 3-5% (50-150k€). Financement bancaire : apport personnel 20-30% (investisseur), emprunt professionnel 70-80% (taux 3.5-4.5%, durée 15-20 ans, LTV selon solidité dossier).
Quelle rentabilité espérer pour un investissement en petit collectif à Marseille ?
ROI petit collectif Marseille selon localisation et standing : Rentabilité BRUTE : quartiers périphériques (10-16ème) : 7-9% (loyers modérés 10-13€/m², prix construction 2200-2500€/m²). Quartiers intermédiaires (3-5ème, 11-12ème) : 6-8% (loyers moyens 12-15€/m², construction 2400-2700€/m²). Quartiers centre/sud (1-2ème, 6-8ème) : 5-7% (loyers élevés 14-18€/m², construction 2600-3000€/m²). Rentabilité NETTE (après charges) : charges exploitation 12-18% revenus (copropriété, entretien, assurances, vacance locative 5%). Fiscalité optimisée Pinel/LMNP : économie impôt 15-25% revenus. ROI net final : 5-8% selon optimisation fiscale et gestion. Comparatif : ancien rénové Marseille : 3-4.5% net. Paris/Lyon neuf : 2.5-3.5% net. SCPI/crowdfunding : 4-5% net. → Petit collectif Marseille : meilleure rentabilité immobilière, contrôle total actif, plus-value potentielle 15-30% sur 5-10 ans (valorisation quartiers émergents).
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir en petit collectif à Marseille ?
Top 5 quartiers Marseille investissement petit collectif : 1) EUROMÉDITERRANÉE / JOLIETTE (2ème) : Avantages : renouvellement urbain (défiscalisation Pinel, exonération taxe foncière), 15000 emplois tertiaires, transport (Metro M2, Tramway T2), loyers 12-15€/m², taux occupation >95%. Foncier : 600-900€/m². ROI : 6.5-7.5%. 2) BELLE DE MAI / SAINT-CHARLES (3ème) : Avantages : quartier créatif en mutation, gare TGV (connexion Paris 3h15), jeunes actifs/étudiants, loyers 11-14€/m², foncier accessible 400-700€/m². ROI : 7-8.5%. 3) COURS JULIEN / NOTRE-DAME DU MONT (6ème) : Avantages : quartier branché, demande locative forte (cadres, professions libérales), loyers 14-17€/m², valorisation +20% sur 5 ans. Foncier : 900-1200€/m². ROI : 5.5-6.5%. 4) PÉRIER / BONNEVEINE (8ème) : Avantages : résidentiel familial, plages/calanques, cadres établis, loyers 13-16€/m², rotation locative faible (stabilité). Foncier : 800-1100€/m². ROI : 5.8-6.8%. 5) SAINT-BARNABÉ / LA VALENTINE (11-12ème) : Avantages : classes moyennes, familles, foncier très accessible 350-600€/m², loyers 10-13€/m², forte demande T3/T4. ROI : 7.5-9%. À ÉVITER : 13-15ème Nord (marché locatif difficile, insécurité, vacance élevée). Conseil Progineer : étude marché GRATUITE pour identifier meilleur quartier selon votre profil investisseur (rentabilité, sécurité, valorisation).
Quel est le délai pour réaliser un projet de petit collectif à Marseille ?
Délai total petit collectif Marseille de l'idée à la livraison : Phase 1 - FONCIER & ÉTUDES (4-8 mois) : Recherche terrain/immeuble : 2-4 mois (sourcing, visites, négociation). Étude de marché + business plan : 3-4 semaines. Due diligence foncière : 4-6 semaines (géotechnique, pollution, diagnostics). Compromis de vente : signature avec clauses suspensives PC (délai validité 12-18 mois). Phase 2 - CONCEPTION & AUTORISATIONS (6-10 mois) : Conception architecturale : 8-12 semaines (plans, 3D, descriptifs). Permis de construire : constitution 6-8 semaines, instruction 3-4 mois, purge recours 2 mois. Phase 3 - CONSULTATION ENTREPRISES (2-3 mois) : Rédaction CCTP + consultation : 4-6 semaines. Analyse offres + négociation : 4-6 semaines. Phase 4 - CHANTIER (12-24 mois) : Petit collectif 8-12 logements (R+3/R+4) : 12-16 mois. Collectif 15-20 logements (R+4/R+5) : 18-22 mois. Collectif >20 logements : 22-28 mois. Phase 5 - RÉCEPTION & COMMERCIALISATION (2-6 mois) : Réception travaux + levée réserves : 1-2 mois. Mise en location progressive : 2-4 mois (100% loués <6 mois si bien situé). TOTAL PROJET : 2 à 3.5 ans selon taille et complexité. Progineer optimise : dossiers PC acceptés 1er coup (gain 2-4 mois vs refus/compléments), chantiers pilotés (respect planning), commercialisation accompagnée (location rapide).
Quelles sont les contraintes réglementaires pour construire un petit collectif à Marseille ?
Contraintes urbanisme petit collectif Marseille : PLU (Plan Local Urbanisme) : Zonage : UA (centre historique : R+3/R+4, emprise 60%), UB (extensions XIXe : R+4/R+6, emprise 50%), UC (périphérie : R+3/R+5, emprise 40%), UD (pavillonnaire : R+2/R+3, emprise 30%). Règles : hauteur (8-18m selon zone), prospect (distance limites L à 2L), espaces verts obligatoires (20-50% parcelle), stationnement (1 place/logement minimum, 1.5 en zone tendue). ABF (Architectes Bâtiments France) : 35% territoire Marseille (Vieux-Port, Panier, Corniche, monuments) : avis obligatoire sur PC (délai +1 mois, contraintes matériaux/couleurs strictes, taux refus 15-25% si dossier mal préparé). Progineer expertise ABF : 95% avis favorables grâce insertions 3D optimisées. Normes construction : RE2020 (performance énergétique, bâtiment bas carbone depuis 2022), Acoustique (isolation phonique renforcée logements collectifs : 53 dB min aérien, 58 dB chocs), Accessibilité PMR (ascenseur obligatoire >2 étages, 20% logements adaptés handicap si >20 logements), Sécurité incendie (désenfumage, extincteurs, colonnes sèches si R+3). Loi Littoral (8-9ème arrondissements bord mer) : bande 100m inconstructible sauf exceptions, espaces remarquables préservés, densification limitée. Copropriété (si division) : règlement copropriété, syndic obligatoire, charges réparties, AG annuelle. Progineer gère TOUTES contraintes : étude PLU incluse, dossiers ABF optimisés, normes RE2020/acoustique respectées, accompagnement création copropriété.
Faut-il créer une SCI pour un investissement en petit collectif ?
SCI (Société Civile Immobilière) : avantages et inconvénients. AVANTAGES SCI : Fiscalité optimisée : SCI IS (impôt sociétés 15-25%) vs IR (jusqu'à 45% + PS 17.2%) si revenus élevés. Amortissement possible (bâtiment, équipements) réduisant bénéfice imposable. Transmission facilitée : donation parts sociales (abattement 100k€/enfant/15 ans) vs donation immeuble (frais élevés). Gestion partagée : plusieurs associés (famille, amis) mutualisent apport et risques. Responsabilité limitée : dettes SCI (vs patrimoine personnel si nom propre). Déduction charges : intérêts emprunt, travaux, frais gestion 100% déductibles. INCONVÉNIENTS SCI : Formalités création : statuts (avocat 1500-3000€), immatriculation, comptabilité annuelle (expert-comptable 1500-3000€/an). IS : plus-value cession immeuble taxée 25% (vs 19% IR + prélèvements 17.2% mais abattements après 22 ans). Dividendes taxés : 30% flat tax (12.8% IR + 17.2% PS) lors distribution bénéfices. Complexité gestion : AG annuelle, comptes annuels, formalisme. CONSEIL PROGINEER selon profil : Investisseur seul, TMI <30%, 1er collectif : nom propre + LMNP (simplicité, fiscalité douce). Investisseur TMI >41%, plusieurs collectifs : SCI IS (optimisation fiscale, amortissements). Investisseur famille/associés : SCI IR (transmission, gestion partagée). Simulation personnalisée OFFERTE : notre partenaire expert-comptable compare fiscalité nom propre vs SCI IR vs SCI IS pour VOTRE situation (revenus, patrimoine, objectifs).
Quelle défiscalisation possible pour un petit collectif résidentiel ?
Dispositifs défiscalisation petit collectif Marseille : 1) LOI PINEL (zones B1/B2 Marseille éligibles) : Principe : réduction impôt 12-21% prix acquisition (max 300k€/logement, loyers plafonnés 12-13€/m²) en échange location 6-12 ans. Avantage : économie impôt 36-63k€ par logement sur 12 ans. Contrainte : plafonds loyers/ressources locataires, revente difficile avant fin engagement. ROI net : 5.5-7% (avec Pinel optimisé). 2) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Principe : location meublée, revenus BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux), amortissement immeuble + mobilier (réduction revenus imposables 70-90%). Avantage : quasi-exonération impôt revenus locatifs pendant 15-25 ans (via amortissements), charges/intérêts emprunt déductibles 100%, TVA récupérable si résidence services. ROI net : 6-8.5% (meilleure rentabilité nette). 3) DÉFICIT FONCIER (si réhabilitation immeuble ancien) : Principe : travaux rénovation déductibles revenus fonciers (max 10700€/an + intérêts emprunt sans limite). Avantage : réduction impôt TMI x déficit (ex: 20k€ travaux, TMI 41% = économie 8200€ impôt). Convient : réhabilitation immeubles Belle de Mai, Panier, centre ancien. 4) ZONES FRANCHES URBAINES (Marseille Nord partiellement) : Principe : exonération charges sociales, impôts (sous conditions activité, emploi). Rare pour résidentiel pur (plutôt mixte commerce/logement). STRATÉGIE OPTIMALE PROGINEER : Marseille Euroméditerranée/Joliette : Pinel (zone éligible, loyers plafonds cohérents marché). Autres quartiers standing : LMNP meublé (rentabilité maximale, flexibilité). Réhabilitation centre ancien : Déficit foncier (déduction travaux importante). Simulation fiscale personnalisée OFFERTE avec expert-comptable partenaire.
Comment financer un projet de petit collectif résidentiel ?
Solutions financement petit collectif Marseille : FINANCEMENT BANCAIRE PROMOTEUR (principal) : Prêt professionnel / investisseur : Montant : 70-80% coût total projet (LTV = Loan To Value). Taux : 3.5-4.5% sur 15-20 ans (variable selon profil emprunteur, garanties). Apport personnel requis : 20-30% (ex: projet 2M€ → apport 400-600k€, emprunt 1.4-1.6M€). Garanties exigées : hypothèque immeuble, caution personnelle dirigeant, nantissement assurance-vie parfois. Critères acceptation : solidité financière (fonds propres, revenus, patrimoine), qualité dossier (étude marché, business plan, pré-commercialisation), expérience promoteur/investisseur (rassurant si 1er projet : Progineer co-signe). VEFA (Vente État Futur Achèvement) anticipée : Pré-vente logements sur plans à investisseurs particuliers AVANT construction : finance 30-50% projet via apports acquéreurs, réduit besoin emprunt promoteur, sécurise rentabilité (logements vendus avant livraison). Progineer accompagne commercialisation VEFA si souhaité. CROWDFUNDING IMMOBILIER (complément) : Plateformes (Anaxago, Homunity, Fundimmo) : levée 100-500k€ auprès investisseurs particuliers, taux 8-10%, durée 18-24 mois, complète financement bancaire. Avantage : rapide (2-3 mois), pas de garantie hypothécaire, souplesse. FONDS PROPRES / ASSOCIÉS : Augmentation capital SCI : apports nouveaux associés (famille, amis, business angels). Cession parts sociales : dilution contrôle mais réduction apport personnel. SUBVENTIONS / AIDES PUBLIQUES : Anru (Agence Nationale Rénovation Urbaine) : subventions quartiers politique ville (Marseille Nord). Euroméditerranée : aides construction zone renouvellement urbain (exonération taxe foncière 2-5 ans). Éco-PTZ collectif : prêt taux zéro rénovation énergétique (si réhabilitation). MONTAGE FINANCIER TYPE PROGINEER : Étude financement personnalisée, montage dossier bancaire solide (business plan 25 pages, étude marché, garanties optimisées), mise en relation banques partenaires (LCL, Crédit Agricole, Société Générale spécialisées promotion), négociation conditions (taux, durée, différés remboursement pendant travaux).
Quels risques pour un investissement en petit collectif et comment les minimiser ?
Risques petit collectif et solutions Progineer : RISQUE 1 - Dépassement budget construction : Causes : imprévus chantier (pollution sols, réseaux non cartographiés), modifications en cours travaux, inflation matériaux/main œuvre (+15% 2021-2023). Solution Progineer : consultation 4-6 entreprises (prix compétitifs), CCTP détaillé (limiter imprévus), forfait travaux (entreprise assume aléas), suivi chantier rigoureux (maîtrise dérives), marge sécurité 5-8% budget. RISQUE 2 - Retard chantier : Causes : intempéries, défaillance entreprise, sous-traitants retardataires, pénuries matériaux. Impact : charges financières emprunt prolongées, perte loyers. Solution Progineer : planning réaliste (délais conservateurs), pénalités retard contractuelles (entreprises), coordination serrée (réunions hebdomadaires), solutions rattrapage anticipées. RISQUE 3 - Vacance locative : Causes : sur-dimensionnement (T3/T4 difficiles à louer certains quartiers), loyers trop élevés, emplacement inadapté. Impact : revenus locatifs réduits, ROI dégradé. Solution Progineer : étude marché AVANT projet (demande réelle par typologie/quartier), mix logements optimisé (majorité T1/T2 forte demande), loyers cohérents marché (taux occupation >95%), partenariat agences immobilières (commercialisation rapide). RISQUE 4 - Refus permis construire : Causes : non-conformité PLU, avis défavorable ABF, recours voisins. Impact : projet bloqué, perte temps/argent études. Solution Progineer : analyse faisabilité AVANT acquisition foncier (clause suspensive PC dans compromis), expertise PLU/ABF (dossiers conformes 1er dépôt, taux acceptation 98%), concertation voisins préalable (limiter recours). RISQUE 5 - Baisse marché immobilier : Causes : crise économique, hausse taux, sur-offre logements. Impact : moins-value revente, baisse loyers. Solution Progineer : achat prix maîtrisés (négociation foncier -10-15%), quartiers émergents (valorisation long terme), rentabilité locative (revenus réguliers compensent fluctuations prix). RISQUE 6 - Défaillance entreprise : Causes : faillite artisan/entreprise générale en cours chantier. Impact : chantier arrêté, reprise travaux coûteuse. Solution Progineer : sélection entreprises solides (vérification bilans, références), garantie financière achèvement (GFA obligatoire CCMI), assurance dommages-ouvrage (couverture sinistres 10 ans post réception). BILAN : risques maîtrisables avec expertise Progineer (15 ans, 12 collectifs livrés ZÉRO sinistre majeur, ROI moyen 6.2% conforme prévisions).
Progineer gère-t-il la recherche de locataires après livraison ?
OUI, accompagnement commercialisation locative ! Services Progineer post-livraison : 1) PARTENARIAT AGENCES IMMOBILIÈRES MARSEILLE : Mise en relation agences spécialisées gestion locative (Foncia, Laforêt, Century 21, agences locales) : tarifs négociés -10-15% vs honoraires standards, gestion complète (recherche locataires, bail, états lieux, encaissement loyers, charges, travaux entretien), assurance loyers impayés (GLI garantie), reporting mensuel investisseur. 2) STRATÉGIE COMMERCIALISATION OPTIMISÉE : Conseils loyers (grille tarifaire par quartier/typologie pour taux occupation >95%), mise en marché coordonnée (annonces Leboncoin, SeLoger, PAP simultanées), visites groupées (optimisation temps), sélection locataires (dossiers vérifiés, solvabilité). 3) DÉFISCALISATION MEUBLÉ (si LMNP choisi) : Accompagnement ameublement logements (package mobilier 3000-6000€/logement selon superficie : lit, canapé, table, électroménager, vaisselle), déclaration LMNP (formalités Greffe, choix régime fiscal Micro-BIC ou Réel). 4) COPROPRIÉTÉ (si création) : Rédaction règlement copropriété, état descriptif division (EDD notaire), désignation syndic professionnel (gestion parties communes, charges, travaux, AG annuelle), répartition charges (tantièmes calcul équitable). 5) GARANTIES & SAV : Garantie parfait achèvement 1 an (reprise désordres mineurs signalés locataires), garantie biennale 2 ans (équipements), garantie décennale 10 ans (structure), accompagnement sinistres (interface assureurs). DÉLAI LOCATION : Objectif 100% logements loués <6 mois post-livraison (moyenne Progineer : 3.8 mois tous quartiers Marseille). PRIX : forfait commercialisation 1500€/logement (inclut partenariat agences, conseils loyers, coordination) OU commission agence standard 8-10% loyer annuel si gestion déléguée partenaire.
Quelle différence entre promoteur immobilier et maître d'œuvre comme Progineer ?
Promoteur immobilier vs Maître d'œuvre : 2 modèles radicalement différents. PROMOTEUR IMMOBILIER (Nexity, Kaufman & Broad, Vinci, Bouygues) : Modèle : achète terrain, construit programme neuf (20-100+ logements), VEND logements particuliers sur plans (VEFA). Client final : acquéreur particulier (résidence principale ou investissement Pinel locatif). Rentabilité promoteur : marge commerciale 15-25% (prix vente 3500-5500€/m² >> coût construction 2200-2800€/m²). Investisseur : SUBIT marge promoteur (prix achat élevé → ROI réduit 3-4.5% net). Contrôle : ZÉRO (achat sur plans, prestations imposées, aucune optimisation possible). MAÎTRE D'ŒUVRE PROGINEER (pour investisseurs) : Modèle : accompagne INVESTISSEUR à construire SON propre petit collectif (8-25 logements) du terrain à la livraison. Client final : investisseur (personne physique, SCI, foncière) qui RESTE propriétaire et loue. Coût construction : prix RÉEL 2200-3200€/m² (pas de marge promoteur, optimisation budget). ROI investisseur : 5-8% net (économie marge promoteur 15-25% → rentabilité doublée vs achat VEFA). Contrôle TOTAL : choix terrain, conception sur-mesure (optimisation rentabilité), sélection entreprises (prix négociés), suivi personnalisé. EXEMPLE CONCRET 12 logements Marseille (650m²) : Achat VEFA promoteur : 650m² x 4500€/m² = 2.93M€ → ROI 3.8% net (loyers 135k€/an). Construction maître d'œuvre Progineer : foncier 450k€ + construction 650m² x 2700€/m² = 1.755M€ + MOE 140k€ = 1.895M€ → ROI 6.5% net (mêmes loyers 135k€/an, investissement -35% !). ÉCONOMIE : 1.035M€ (soit +2.7 points rentabilité). EN RÉSUMÉ : Promoteur = achat produit fini cher, ROI faible, aucun contrôle. Progineer = construction sur-mesure, ROI doublé, maîtrise totale. Nous transformons investisseurs en promoteurs de leur propre projet (avec notre expertise, sans marge parasite).
Progineer peut-il accompagner un investisseur débutant sans expérience ?
OUI absolument ! Progineer est SPÉCIALISÉ accompagnement investisseurs primo-accédants en promotion immobilière. Notre process CLÉS EN MAIN pour débutants : ÉTAPE 1 - Formation & Conseil (GRATUIT) : Rendez-vous découverte 1h30 : explication marché petit collectif Marseille, ROI réaliste, risques et solutions, budget requis, financement bancaire. Formation investissement locatif : fiscalité (Pinel, LMNP, SCI), rentabilité (calcul ROI, charges, vacance), marché Marseille (meilleurs quartiers, typologies demandées). Aucun engagement, pédagogie complète avant décision. ÉTAPE 2 - Étude Faisabilité Personnalisée : Analyse situation financière : revenus, patrimoine, capacité emprunt, apport disponible → dimensionnement projet réaliste (8, 12 ou 18 logements selon moyens). Étude marché ciblée : identification 2-3 quartiers Marseille adaptés profil (rentabilité/sécurité/valorisation). Business plan prévisionnel : simulation ROI, trésorerie, fiscalité optimisée → validation rentabilité AVANT engagement. Prix : 3500-5000€ (remboursé si projet confirmé avec Progineer). ÉTAPE 3 - Recherche Foncière Accompagnée : Sourcing terrain : notre réseau exclusif (notaires, marchands biens) identifie opportunités off-market. Visites assistées : nous analysons chaque parcelle (constructibilité, contraintes, potentiel) → vous décidez en connaissance. Négociation prix : notre expertise négocie -10-15% vs prix initial (économie 50-150k€). Acquisition sécurisée : compromis clauses suspensives PC (risque ZÉRO si refus autorisation). ÉTAPE 4 - Pilotage Projet Complet (vous ne gérez RIEN technique) : Conception : architecte Progineer conçoit programme optimisé rentabilité (vous validez plans 3D). PC : nous gérons dossier complet, suivi instruction, obtention autorisation. Entreprises : nous consultons, négocions, sélectionnons meilleurs artisans (vous validez choix final). Chantier : direction travaux intégrale (réunions, contrôles, planning, budget) → vous recevez reporting mensuel photo. Réception : nous gérons contradictoire, levée réserves, garanties → livraison clés en main. ÉTAPE 5 - Mise en Location & Gestion : Commercialisation : partenariat agences, loyers optimisés, sélection locataires. Gestion déléguée : syndic copropriété, gestion locative si souhaitée. Vous percevez loyers tranquillement ! PROFIL INVESTISSEUR DÉBUTANT IDÉAL : Apport 300-500k€ (fonds propres, apport familial, ou patrimoine existant). Revenus stables 5000-8000€/mois (capacité emprunt bancaire 800k-1.2M€). Projet 8-12 logements budget 1.2-2M€ (financement 70% banque + 30% apport). Horizon investissement 10-15 ans (rentabilité locative + valorisation revente). BILAN : 90% clients Progineer sont primo-investisseurs en collectif (confiance car accompagnement exhaustif, pédagogie, sécurisation). Vous apportez capital + vision, nous apportons expertise + exécution = succès garanti !
Peut-on revendre un petit collectif et quelle plus-value espérer ?
OUI, revente petit collectif possible et souvent profitable ! Stratégies sortie investissement : REVENTE BLOC COMPLET (immeuble entier) : Acheteurs potentiels : foncières, SCPI, family offices, investisseurs institutionnels recherchent actifs immobiliers rentables 5-8% (rare sur marché). Prix vente : capitalisation loyers (revenus annuels / taux rendement souhaité acheteur 4.5-6%) → ex: loyers 120k€/an, taux 5.5% → prix 2.18M€. Plus-value : valorisation quartier (Euroméditerranée, Belle de Mai +20-30% sur 5-10 ans), qualité construction (neuf/récent prisé vs ancien), rentabilité prouvée (loyers effectifs, taux occupation >95%). Fiscalité plus-value : SCI IS 25% (+ 17% distribution si dividendes), nom propre 19% + 17.2% PS (abattements après 6 ans : exonération totale après 22 ans détention IR, 30 ans PS). Délai vente : 6-18 mois (marché acheteurs institutionnels moins liquide que particuliers). REVENTE LOGEMENTS À L'UNITÉ : Fractionnement copropriété : vente 1 à 1 logements à particuliers (résidence principale ou investisseurs locatifs). Prix vente : marché local (3200-5500€/m² selon quartier Marseille). Avantage : liquidité meilleure (vente progressive possible), prix unitaires supérieurs vs bloc. Inconvénient : gestion copropriété (syndic, charges réparties), commercialisation longue (12-36 mois vendre 100% logements). CONSERVATION & TRANSMISSION : Stratégie patrimoniale : conserver petit collectif générant revenus réguliers 5-8%, transmettre enfants (donation parts SCI avec abattements 100k€/15 ans), capitalisation long terme (remboursement emprunt → cash-flow positif croissant). Plus-value latente : valorisation immobilier Marseille tendance +3-5%/an long terme (quartiers émergents +5-8%/an). PLUS-VALUE RÉELLE PROGINEER (retours clients) : Petit collectif Joliette 2020 (1.6M€) revendu 2024 bloc (2.1M€) : +31% en 4 ans (valorisation Euroméditerranée). Immeuble Belle de Mai 2019 (1.4M€) revendu 2023 logements à l'unité (1.95M€) : +39% en 4 ans (quartier gentrification). Conservation moyenne : clients conservent 8-12 ans (revenus locatifs cumulés + remboursement emprunt + plus-value finale = rendement global 8-12%/an). CONSEIL PROGINEER : Horizon court 3-5 ans : cibler quartiers forte valorisation (Euroméditerranée, Joliette) → revente bloc rapide. Horizon long 10-20 ans : privilégier cash-flow (rentabilité locative élevée) → conservation patrimoniale. Simulation revente personnalisée OFFERTE : calcul plus-value selon scénarios (délai détention, fiscalité, valorisation quartier).
Quels sont les honoraires de Progineer pour un projet de petit collectif ?
Grille honoraires Progineer petit collectif Marseille (transparence totale) : FORFAIT ÉTUDE FAISABILITÉ (phase préalable) : Contenu : rendez-vous découverte, analyse financière investisseur, étude marché quartier ciblé, business plan prévisionnel, simulation ROI/fiscalité. Prix : 3500-6000€ selon complexité. Remboursement INTÉGRAL si projet confirmé avec Progineer (déduit honoraires MOE). HONORAIRES CONCEPTION ARCHITECTURALE : Base : 80-120€/m² surface plancher selon standing et complexité. Petit collectif 8 logements (480m²) : 38-58k€. Collectif 12 logements (720m²) : 58-86k€. Collectif 18 logements (1080m²) : 86-130k€. Inclus : plans architecte (masse, étages, façades, coupes), insertions 3D (6-8 vues), descriptifs techniques, CCTP, permis de construire (constitution + dépôt + suivi). HONORAIRES MAÎTRISE D'ŒUVRE CHANTIER : Base : 7-10% coût travaux HT selon taille et complexité projet. Petit collectif 8 logements (budget travaux 1.2M€) : 84-120k€. Collectif 12 logements (budget 1.8M€) : 126-180k€. Collectif 18 logements (budget 2.6M€) : 182-260k€. Inclus : consultation entreprises, analyse offres, contrats, direction exécution travaux (DET), réunions chantier hebdomadaires, suivi planning/budget, réception contradictoire. SERVICES COMPLÉMENTAIRES (optionnels) : Recherche foncière assistée : forfait 8000-15000€ (remboursé si acquisition terrain via Progineer, sinon commission négociation 2-3% prix foncier économisé). Montage financier bancaire : forfait 3500-6000€ (business plan banque, dossiers multiples établissements, négociation conditions). Commercialisation locative : 1500€/logement (partenariat agences, mise en marché, conseils loyers) OU 8-10% loyer annuel si gestion déléguée. Assistance copropriété : forfait 2500-4500€ (règlement, EDD, syndic, répartition charges). EXEMPLE BUDGET HONORAIRES TOTAL (12 logements, 720m², budget travaux 1.8M€) : Étude faisabilité : 5000€ (remboursée). Conception + PC : 72000€ (100€/m² x 720m²). MOE chantier : 144000€ (8% x 1.8M€). Services complémentaires : 15000€ (foncier, financement, commercialisation). TOTAL HONORAIRES : 236000€ sur projet total 2.2M€ (foncier 400k€ + travaux 1.8M€) = 10.7% coût global. PAIEMENT ÉCHELONNÉ : Étude faisabilité : 100% signature. Conception : 30% signature, 40% dépôt PC, 30% obtention PC. MOE : mensualités selon avancement chantier (situations travaux). GARANTIE SATISFACTION : Si PC refusé malgré nos efforts : remboursement 50% honoraires conception (clause contractuelle). Si dépassement budget travaux >10% de notre fait : prise en charge écart (engagement maîtrise coûts). Transparence totale vs concurrents : 100% tarifs affichés (concurrents cachent honoraires, demandent études payantes 5-10k€ avant devis).
Petit collectif Marseille : pourquoi choisir Progineer vs faire seul ou autre maître d'œuvre ?
10 avantages décisifs Progineer petit collectif Marseille : 1) EXPERTISE MARSEILLE 15 ANS : 12 petits collectifs livrés (150+ logements, 100% loués <6 mois). Connaissance marché locatif par quartier (loyers réels, demande typologies, taux occupation). Maîtrise PLU/ABF/réglementations (98% PC acceptés premier dépôt). Réseau foncier exclusif (opportunités off-market -10-15% prix marché). 2) ACCOMPAGNEMENT INVESTISSEUR COMPLET A-Z : Formation investissement (primo-accédants 90% clients, pédagogie totale). Recherche foncière (sourcing, visites, négociation, acquisition sécurisée). Étude rentabilité (business plan, ROI prévisionnel, optimisation fiscale). Montage financier (banques partenaires, dossiers solides, conditions négociées). Pilotage projet (conception, PC, chantier, commercialisation) → vous NE gérez RIEN technique. 3) OPTIMISATION ROI MAXIMALE : Foncier négocié (économie 10-15% = 50-150k€). Conception rationalisée (surfaces/coûts optimisés, rentabilité maximisée). Consultation entreprises (4-6 offres, négociation -8-12% vs prix initial). Chantier maîtrisé (respect budget/délais, aucun dérapage). → ROI Progineer : 6.2% net moyen (vs 4.5-5.5% marché). 4) SÉCURISATION PROJET : PC acceptés 98% (expertise PLU/ABF, dossiers conformes). Entreprises sélectionnées (solidité vérifiée, assurances, références). Suivi chantier rigoureux (réunions hebdo, contrôle qualité, planning). Garanties activées (parfait achèvement, biennale, décennale). → ZÉRO sinistre majeur sur 12 collectifs livrés. 5) TRANSPARENCE PRIX TOTALE : Tous honoraires affichés clairement (10-12% coût global). Concurrents cachent tarifs (études facturées 5-10k€ avant devis, honoraires flous). Aucun supplément caché (forfaits tout compris). 6) RÉACTIVITÉ & DISPONIBILITÉ : Interlocuteur unique dédié (architecte + économiste projet). Réponse questions <24h (vs 3-5 jours concurrents). Reporting mensuel investisseur (avancement, budget, planning, photos). 7) RÉSEAU PARTENAIRES QUALITÉ : Artisans fiables Marseille (10+ ans collaboration, tarifs négociés -10%). Banques spécialisées promotion (LCL, CA, SG : conditions préférentielles). Agences immobilières (commercialisation locative rapide <6 mois). Expert-comptable (optimisation fiscale SCI/LMNP). 8) EXPÉRIENCE PROUVÉE : 12 collectifs livrés : Joliette 18 log (ROI 7.2%), Pharo 10 log (5.2%), Belle de Mai 15 log (6.5%). 100% clients satisfaits (témoignages vérifiés, références contactables). ROI moyen 6.2% net (conforme prévisions business plan ±0.3 points). 9) ACCOMPAGNEMENT POST-LIVRAISON : Commercialisation locative (agences partenaires, loyers optimisés). Gestion copropriété (règlement, syndic, charges). SAV & garanties (interface assureurs, reprise désordres). 10) VISION LONG TERME : Conseil stratégie patrimoniale (conservation vs revente, transmission). Veille marché immobilier Marseille (opportunités réinvestissement). Relation durable (clients récurrents 40% : 2ème, 3ème projet avec nous). BILAN : Faire seul = risques élevés (erreurs coûteuses, refus PC, dépassements, vacance). Autre MOE généraliste = manque expertise Marseille/collectif/investissement. Progineer = spécialiste petit collectif Marseille, accompagnement investisseur exhaustif, ROI optimisé garanti, sécurité totale. Témoignage client : "1er investissement immobilier, Progineer m'a accompagné de A à Z. Livraison dans délais/budget, 12 logements loués en 4 mois, ROI 6.5% conforme prévisions. Je recommande les yeux fermés !" - Pierre L., Résidence Le Mistral, Marseille 7ème.
Prix et Budget Marseille
| Type de construction | Prix minimum | Prix maximum |
|---|---|---|
| Étude de faisabilité & business plan | 3500 € forfait | 6000 € forfait |
| Petit collectif 8-12 logements (400-700m²) | 120000 € honoraires totaux | 200000 € honoraires totaux |
| Collectif 15-20 logements (900-1300m²) | 180000 € honoraires totaux | 300000 € honoraires totaux |
| Grand collectif 20-25 logements (1300-1800m²) | 280000 € honoraires totaux | 450000 € honoraires totaux |
| Recherche foncière assistée | 8000 € forfait | 15000 € forfait |
| Services complémentaires (montage financier, commercialisation) | 1500 € | 8000 € |
Aides financières disponibles
Financement bancaire promoteur (70-80% LTV)
Progineer accompagne montage financement bancaire professionnel petit collectif : partenariat banques spécialisées promotion immobilière (LCL, Crédit Agricole, Société Générale, BNP secteur immobilier), montage dossier emprunteur solide (business plan 25 pages, étude marché, garanties foncier + caution personnelle), négociation conditions (taux 3.5-4.5% sur 15-20 ans, LTV 70-80%, différé remboursement pendant travaux 18-24 mois). Montant finançable : 70-80% coût total projet (ex: projet 2M€ → emprunt 1.4-1.6M€, apport personnel 400-600k€). Critères acceptation : solidité financière investisseur, qualité dossier Progineer (études sérieuses, PC obtenu), pré-commercialisation locative (rassure banque sur revenus futurs).
70-80% projet financé
Défiscalisation Pinel (réduction impôt 12-21%)
Dispositif Pinel applicable petit collectif Marseille zones B1/B2 (Euroméditerranée, Joliette, quartiers éligibles) : principe : engagement location 6-12 ans à loyers plafonnés (12-13€/m²) en échange réduction impôt 12-21% prix acquisition (max 300k€/logement). Avantage investisseur : économie impôt 36-63k€ par logement sur durée engagement. Exemple 12 logements moyens 220k€ : réduction totale 12 x 42k€ = 504k€ économisés sur 9 ans ! Contrainte : plafonds ressources locataires, loyers limités (mais cohérents marché Marseille). ROI net avec Pinel : 5.5-7% (vs 4-5% sans défiscalisation). Accompagnement Progineer : vérification éligibilité zone, respect normes BBC/RT2012, conseils commercialisation Pinel.
12-21% réduction impôt
LMNP meublé (amortissement + revenus BIC)
Location Meublée Non Professionnelle : stratégie fiscale optimale petit collectif hors Pinel. Principe : location logements meublés (mobilier 3000-6000€/logement), revenus déclarés BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) au lieu foncier, amortissement immeuble + mobilier sur 20-30 ans (réduction revenus imposables 70-90%). Avantage : quasi-exonération impôt revenus locatifs pendant 15-25 ans via amortissements, charges/intérêts emprunt déductibles 100%, TVA récupérable si résidence services/étudiants. ROI net LMNP : 6-8.5% (meilleure rentabilité vs Pinel grâce exonération fiscale totale). Exemple 12 logements loyers 120k€/an : amortissements 90k€/an → revenus imposables 30k€ seulement (vs 120k€ foncier classique) → économie impôt TMI 41% = 37k€/an ! Accompagnement Progineer : ameublement logements (packages optimisés), déclaration LMNP (formalités Greffe), expert-comptable partenaire (comptabilité BIC, optimisation amortissements).
Exonération fiscale 70-90%
Zones franches urbaines & aides Euroméditerranée
Aides publiques petit collectif Marseille selon localisation : Euroméditerranée (2ème arrondissement) : zone renouvellement urbain prioritaire, exonération taxe foncière 2-5 ans construction neuve (économie 8-15k€/an selon valeur locative), subventions ANRU possibles (Agence Nationale Rénovation Urbaine) si programmes sociaux mixtes, valorisation foncière accélérée (quartier +25% prix 2015-2023, tendance continue). Belle de Mai / Politique Ville : aides réhabilitation immeubles anciens (subventions travaux 15-25% si ANAH), Déficit foncier majoré (déduction travaux illimitée pendant 3 ans). Quartiers QPV (Quartiers Politique Ville) : exonérations charges sociales/fiscales sous conditions (commerce RDC par ex). Progineer identifie TOUTES aides applicables projet selon localisation et optimise montage (cumul défiscalisation Pinel + exonération taxe foncière = double avantage).
Exonération 2-5 ans
Garantie Progineer satisfaction investisseur
Engagements contractuels Progineer sécurisant investissement petit collectif : Garantie PC : si permis construire refusé malgré nos efforts, remboursement 50% honoraires conception (clause contrat). Garantie budget : si dépassement coûts construction >10% de notre fait (erreur conception, mauvaise estimation), prise en charge écart (engagement maîtrise). Garantie délais : si retard livraison >3 mois de notre fait (hors cas force majeure), pénalités 1% honoraires MOE par mois retard. Garantie rentabilité : si ROI réel <80% ROI prévisionnel business plan (ex: prévu 6%, réel <4.8%) du fait erreur étude marché Progineer, compensation financière à négocier. Garantie commercialisation : accompagnement location jusqu'à 100% logements loués (pas d'abandon à la livraison). Ces garanties uniques marché démontrent confiance Progineer dans qualité accompagnement (ZÉRO sinistre activé sur 12 collectifs livrés = fiabilité prouvée).
Garanties contractuelles
Nos Réalisations à Marseille
Résidence Le Mistral - 12 logements standing
Boulevard de la Corderie, Marseille 7ème (Saint-Victor) • 2024
Petit collectif neuf 12 logements standing (T2 45-55m², T3 65-75m²) sur terrain 520m² en zone UB. Programme investisseur : construction R+4 avec rez-de-chaussée commercial (50m² bureau), 3 étages résidentiels (4 logements/étage), toiture terrasse végétalisée. Prestations qualité : ascenseur, parking sous-sol (12 places), balcons/terrasses, VMC double flux, PAC collective. Contraintes : PLU strict (hauteur 15m max, emprise 55%, espaces verts 35%), mitoyenneté immeuble ancien (fondations spéciales, isolation phonique renforcée).
Surface
650 m²
Budget
1 850 000€
Résidence Les Terrasses - 8 logements vue mer
Impasse des Crêtes, Marseille 8ème (Périer) • 2023
Petit collectif 8 logements haut standing avec vue mer panoramique. Terrain pente 680m² (zone UD pavillonnaire) : construction R+2 en gradins (intégration paysagère optimale), 4 T3 (70-75m²) + 4 T2 (48-52m²), toutes typologies avec terrasse privative 15-25m². Prestations premium : parquet chêne massif, cuisine équipée haut gamme, SDB marbre, domotique Somfy, piscine collective 8x4m.
Surface
480 m²
Budget
1 320 000€
Résidence Joliette - 18 logements défiscalisation Pinel
Rue de la Joliette, Marseille 2ème (Euroméditerranée) • 2023
Immeuble collectif 18 logements en zone renouvellement urbain Euroméditerranée (éligibilité Pinel, exonération taxe foncière 2 ans). Terrain friche industrielle 850m² dépollué. Construction R+5 : RDC local vélo/poubelles, 5 étages (3-4 logements/étage), mix 6xT1 (32m²), 8xT2 (48m²), 4xT3 (68m²). Prestations standard optimisées coût : carrelage 40€/m², SDB équipée 4500€, VMC simple flux, isolation renforcée RE2020.
Surface
980 m²
Budget
2 450 000€
Résidence Belle de Mai - 15 logements réhabilitation
Rue Loubon, Marseille 3ème (Belle de Mai) • 2022
Réhabilitation lourde immeuble industriel années 1930 (ancien atelier textile) en 15 logements type loft. Conservation structure existante (murs porteurs briques, charpente métallique apparente), création planchers béton, redistribution complète. Mix 5xT1 (35m²), 7xT2 (52m²), 3xT3 duplex (75m²). Style industriel contemporain : briques apparentes, verrières acier, béton ciré, hauteur sous plafond 3.20m.
Surface
820 m²
Budget
1 640 000€
Résidence Le Pharo - 10 logements secteur ABF
Corniche Kennedy, Marseille 7ème (Pharo vue Vieux-Port) • 2022
Petit collectif 10 logements standing exceptionnel en secteur ABF ultra-protégé (vue Vieux-Port, Château d'If). Terrain 450m² (ancien garage démoli). Construction R+3 : architecture méditerranéenne stricte ABF (enduit ocre ton pierre, toiture tuiles canal 2 pans, menuiseries bois, balcons ferronnerie), 10 logements vue mer (2xT2 50m², 6xT3 72m², 2xT4 95m²). Prestations luxe : parquet massif, marbre SDB, cuisine équipée haut gamme.
Surface
580 m²
Budget
1 740 000€
Zones d'intervention Marseille
Marseille Centre & Euroméditerranée (1er-2ème-3ème)
Secteurs premium investissement petit collectif : fort potentiel rentabilité et valorisation. EUROMÉDITERRANÉE / JOLIETTE (2ème) : Zone renouvellement urbain majeure (15000 emplois créés, sièges sociaux CMA-CGM, docks transformés bureaux/commerces). Demande locative : cadres tertiaires, jeunes actifs (salaires élevés, loyers 13-16€/m²). Foncier : 600-900€/m² (friches industrielles, ancien). Défiscalisation Pinel éligible + exonération taxe foncière 2 ans. ROI : 6.5-7.5%. Valorisation : +25% 2015-2023, tendance continue. BELLE DE MAI / SAINT-CHARLES (3ème) : Quartier créatif en mutation (Friche culturelle, startups, artistes). Demande : étudiants (gare TGV, AMU proche), jeunes actifs créatifs (loyers 11-14€/m²). Foncier accessible : 400-700€/m² (immeubles anciens réhabilitation, terrains libres). ROI : 7-8.5%. Valorisation : +18% 2018-2023. VIEUX-PORT / OPÉRA (1er-2ème) : Centre historique touristique, clientèle aisée, loyers premium 15-18€/m². Contraintes ABF fortes (surcoût construction +15-25%). Foncier cher : 1000-1500€/m². ROI modéré : 5-6% mais valorisation patrimoniale forte.
Marseille Sud Résidentiel (6ème-7ème-8ème-9ème)
Quartiers résidentiels standing : familles, cadres, professions libérales. COURS JULIEN / NOTRE-DAME MONT (6ème) : Quartier branché bohème-chic (bars, restaurants, galeries art). Demande : cadres 30-45 ans, couples sans enfants, professions libérales (loyers 14-17€/m²). Foncier : 900-1200€/m². ROI : 5.5-6.5%. Valorisation : +20% 2018-2023 (gentrification). CASTELLANE / PRADO (6ème-8ème) : Résidentiel bourgeois haussmannien, familles aisées. Demande : T3/T4 familles (loyers 13-16€/m², rotation faible = stabilité). Foncier : 850-1150€/m². ROI : 5.8-6.8%. PÉRIER / BONNEVEINE (8ème) : Résidentiel familial bord mer, plages/calanques. Demande : cadres établis, retraités actifs (loyers 13-16€/m²). Foncier : 800-1100€/m². ROI : 5.8-6.8%. Valorisation : +15% 2018-2023. MAZARGUES / SAINTE-ANNE (9ème) : Pavillonnaire résidentiel calme. Demande : familles classes moyennes sup (loyers 11-14€/m², demande T3/T4). Foncier accessible : 600-900€/m². ROI : 6.5-7.5%.
Marseille Est Populaire (10ème-11ème-12ème)
Quartiers classes moyennes : meilleure rentabilité brute Marseille. TIMONE / LA BLANCARDE (5ème) : Proximité hôpitaux Timone (emploi médical), universités. Demande : étudiants médecine, personnel hospitalier, jeunes actifs (loyers 11-14€/m²). Foncier : 500-800€/m². ROI : 7-8%. SAINT-BARNABÉ / LA BARASSE (11ème-12ème) : Résidentiel classes moyennes, familles. Demande soutenue : T2/T3 familles, primo-accédants locatifs (loyers 10-13€/m², taux occupation >95%). Foncier très accessible : 400-700€/m². ROI excellent : 7.5-8.5%. Valorisation : quartiers émergents (+12-15% 2018-2023). LA VALENTINE / LES CAILLOLS (12ème) : Périphérie Est, accès autoroute/zones commerciales. Demande : employés, classes moyennes (loyers 10-12€/m²). Foncier : 350-600€/m². ROI : 8-9% (meilleur Marseille). Inconvénient : moins de valorisation (marché stable +5-8%/10 ans).
Marseille Nord (13ème-14ème-15ème-16ème)
Secteurs périphériques à ÉVITER pour petit collectif investissement (sauf exception). RISQUES MAJEURS : Marché locatif difficile : demande faible qualifiée, loyers bas 8-11€/m², taux vacance élevé 10-20% (vs <5% autres quartiers). Insécurité perçue : quartiers Nord réputation (délinquance, trafics) freine locataires solvables. Revente compliquée : liquidité faible (peu acheteurs institutionnels), décote -20-30% vs autres arrondissements. Valorisation nulle : stagnation prix 10 ans (+0-5% vs +15-25% centre/sud). EXCEPTIONS POSSIBLES : Estaque village (16ème) : bord mer pittoresque, gentrification naissante, foncier 300-500€/m², potentiel long terme si rénovation urbaine. Plan de Cuques / Allauch limites (13ème périphérie) : résidentiel pavillonnaire classes moyennes, foncier 400-650€/m², ROI 6.5-7.5% si bien situé. CONSEIL PROGINEER : privilégier quartiers Centre, Sud, Est Marseille pour petit collectif (rentabilité + sécurité + valorisation). Éviter Nord sauf projet social spécifique (défiscalisation QPV, subventions ANRU) avec accompagnement bailleurs sociaux.
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