Petit Collectif Résidentiel à Toulon
Investissement immobilier arsenal naval · ROI 4.5-6% · Marché militaires/fonctionnaires stable
Besoin d'un devis ?
Contactez-nous pour échanger sur votre projet de petit collectif résidentiel à Toulon et obtenir un devis personnalisé.
Services connexes
Petit Collectif Résidentiel à Toulon
Progineer, maître d'œuvre expert en petit collectif résidentiel à Toulon, accompagne les investisseurs de la recherche foncière à la livraison des logements. Toulon offre un marché immobilier unique pour les petits collectifs (8-20 logements) : demande locative soutenue par l'arsenal naval (25000 emplois militaires/défense, familles mutations régulières, revenus stables), prix construction attractifs (2200-2800€/m² vs Marseille 2400-3000€/m²), zones renouvellement urbain TPM (Centre-ville NPNRU Sainte-Musse, éco-quartier La Rode IDEO, ZAC Chalucet), ROI potentiel 4.5-6% net (loyers 11-14€/m²/mois, taux occupation >92% si bien situé). Notre expertise unique combine maîtrise d'œuvre technique (conception, permis de construire, suivi chantier), optimisation financière (étude marché militaires/fonctionnaires, business plan, défiscalisation Pinel/Denormandie), et connaissance approfondie Toulon (PLU TPM contraintes littoral/arsenal, marché locatif par quartier, artisans fiables Var). Nous maximisons votre rentabilité en sécurisant chaque étape : foncier négocié -10-15% vs prix marché, conception optimisée (surfaces/coûts), permis acceptés premier dépôt (96% validation), chantier maîtrisé (délais/budget respectés), commercialisation accompagnée (défiscalisation, gestion locative partenaires). Avec 8+ petits collectifs livrés TPM (95+ logements, 100% loués <8 mois), nous transformons votre projet d'investissement en succès garanti.
Petit Collectif Résidentiel réalisée à Toulon
Pourquoi investir en petit collectif à Toulon
Toulon présente un marché immobilier unique avec l'arsenal naval générant une demande locative stable de militaires et fonctionnaires. Notre expertise locale garantit des investissements rentables et sécurisés adaptés au marché toulonnais.
Marché locatif arsenal naval : 25000 emplois militaires/défense (base navale, DCN, DGA), familles mutations régulières, revenus stables
Prix construction attractifs : 2200-2800€/m² vs Marseille 2400-3000€/m² → rentabilité comparable coût moindre
ROI solide : rentabilité brute 5-7%, nette 4.5-6% après fiscalité (marché stable, vacance faible <8%)
Loyers Toulon : T1 500-700€, T2 650-900€, T3 850-1150€ (taux occupation >92% si proximité arsenal/centre)
Clientèle solvable : militaires/fonctionnaires revenus garantis, familles mutations 2-3 ans (rotation saine), étudiants 12000 Université Toulon
Zones renouvellement urbain : Centre TPM NPNRU, Sainte-Musse réhabilitation, La Rode éco-quartier IDEO (défiscalisation Denormandie, exonération taxe foncière)
Foncier accessible : parcelles 300-700m² disponibles 800-1800€/m² (périphérie La Garde/Valette/Sainte-Musse)
Transport TPM développé : bus RMTT, téléphérique Mont Faron, futur TCSP valorisent quartiers desservis (+10-18% prix)
Cadre de vie exceptionnel : rade Toulon, plages Mourillon, Mont Faron, 300 jours soleil/an → attractivité résidentielle
Accompagnement Progineer : expertise Toulon/Var 12 ans, 8 collectifs livrés TPM, ROI moyen réel 5.1% (vs 4.5-6% prévisionnel)
Nos spécialités
Recherche & acquisition foncière optimisée Toulon
Sourcing terrain/immeuble à rénover adapté petit collectif Toulon Provence Méditerranée : analyse marché par quartier (potentiel locatif militaires/fonctionnaires, prix m², tendances), identification parcelles constructibles (PLU TPM, superficie minimum 300-700m², CES 40-55%), négociation prix foncier (expertise -10-15% vs prix affiché, clauses suspensives PC), due diligence complète (géotechnique, servitudes arsenal, mitoyenneté). Foncier Toulon : Centre TPM 2500-3500€/m² (rare, renouvellement urbain), Sainte-Musse 800-1200€/m² (NPNRU réhabilitation), périphérie La Garde/Valette 1200-1800€/m² (résidentiel). Réseau foncier exclusif : notaires Var, marchands biens, division succession. Prix service : inclus forfait global (commission négociation offerte si acquisition via Progineer).
Étude de marché & business plan spécifique Toulon
Analyse rentabilité prévisionnelle marché toulonnais : étude marché locatif Toulon (loyers moyens par typologie/quartier : T1 500-700€, T2 650-900€, T3 850-1150€ selon proximité arsenal/centre, taux vacance <8%), clientèle cible (militaires base navale mutations 2-3 ans, fonctionnaires revenus stables, étudiants Université Toulon 12000), dimensionnement optimal programme (mix T2/T3 adapté familles militaires, surfaces rationalisées maximisant rentabilité), simulation financière complète (coût construction 2200-2800€/m² SDP, frais annexes 15-20%, financement bancaire 70-80% LTV taux 3.8-5%, défiscalisation Pinel zone B1/Denormandie réhabilitation), calcul ROI prévisionnel (rentabilité brute 5-7%, nette 4.5-6% après charges/fiscalité), plan trésorerie travaux. Livrable : business plan 25 pages (étude marché Toulon, compte pro forma 10 ans, analyse sensibilité). Prix : 3500-6000€ (remboursé si projet confirmé avec Progineer).
Conception architecturale & optimisation Toulon
Architecture petit collectif optimisée rentabilité/réglementation Toulon : conception volumétrique maximisant surfaces utiles (couloirs/parties communes minimisés, espaces malins), conformité PLU TPM (hauteur R+2 à R+4 selon zone, emprise sol 40-60%, prospects, espaces verts 15% obligatoires), respect contraintes littorales (loi Littoral secteurs La Garde/Le Pradet, bande 100m), typologie logements optimisée marché militaires (majorité T2 48-55m² et T3 65-75m² familles mutations, T1 28-35m² étudiants), prestations équilibrées (qualité/coût : carrelage 35-55€/m², SDB standard équipée 4000-5500€), performance énergétique RE2020 (isolation renforcée mistral, VMC double flux, PAC air/eau). Plans : masse, étages, façades, coupes, 3D insertions. Prix conception : 85-125€/m² surface plancher (inclus PC).
Montage administratif & permis de construire TPM
Sécurisation autorisations urbanisme petit collectif Toulon : analyse PLU TPM approfondie (zonage UA/UB/UC centre, UE périphérie, règlement applicable, servitudes arsenal/défense/littoral), constitution dossier PC complet (CERFA 13406, plans réglementaires, insertions 3D 6-8 vues, notice architecturale, attestations RE2020/acoustique/accessibilité PMR), gestion contraintes spécifiques Toulon (servitudes militaires proximité arsenal, protection sites classés Mont Faron/Rade, loi Littoral), dépôt mairie TPM + suivi instruction (délais 3-5 mois selon complexité, relances proactives), obtention PC purge recours (affichage terrain, délai 2 mois tiers). Taux acceptation Progineer : 96% (150+ dossiers validés TPM dont 12+ collectifs). Délai constitution : 6-12 semaines. Prix PC petit collectif : 15000-35000€ selon taille (200-1200m² surface plancher) et complexité (servitudes arsenal : +20%).
Consultation entreprises & optimisation coûts Var
Mise en concurrence artisans/entreprises générales Toulon/Var pour maîtriser budget construction : consultation 4-6 entreprises sélectionnées (références vérifiées Var, solidité financière, assurances décennale RC), rédaction CCTP détaillé (Cahier Clauses Techniques Particulières : prestations précises, matériaux spécifiés, quantitatifs estimatifs), analyse offres comparatives (prix, délais, variantes, sous-traitance), négociation commerciale (optimisation -8-12% vs première offre), contractualisation sécurisée (CCMI loi 1990 si entreprise générale, marchés séparés lots si artisans). Coûts construction Toulon petit collectif : 2200-2600€/m² (standing standard R+2/R+3), 2600-2800€/m² (standing supérieur ou contraintes techniques), 2800-3200€/m² (premium vue mer/rade). Prix consultation : inclus maîtrise d'œuvre.
Maîtrise œuvre & suivi chantier intégral
Pilotage chantier petit collectif avec garantie délais/budget : direction exécution travaux (DET : réunions chantier hebdomadaires, ordre service, validation situation travaux mensuelles), contrôle qualité réalisation (conformité plans/CCTP, réserves levées avant réception), coordination corps état (gros œuvre, second œuvre, lots techniques CVC/électricité/plomberie, VRD), maîtrise planning (chemin critique, anticipation retards mistral/intempéries rares, solutions rattrapage), gestion aléas chantier (imprévus techniques, modifications mineures, arbitrages coûts), réception travaux contradictoire (état lieux, levée réserves, garanties activées). Durée chantier petit collectif Toulon : 11-16 mois (8-12 logements), 16-22 mois (12-20 logements). Honoraires MOE : 7-10% coût travaux HT selon complexité.
Marché Immobilier Toulon : Tendances & Opportunités
Le marché de la construction neuve à Toulon connaît une dynamique particulière en 2024. Notre expertise locale nous permet d'analyser les tendances immobilières, l'évolution des prix au m², et les opportunités d'investissement pour vous orienter dans vos choix.
Spécificités Locales Toulon
Le Var offre un excellent rapport qualité-prix avec une croissance démographique soutenue. Les contraintes sont moins strictes qu'en Alpes-Maritimes, permettant plus de créativité architecturale.
Contraintes Réglementaires & Urbanisme Toulon
Construire à Toulon nécessite une parfaite maîtrise des contraintes locales. Notre expertise réglementaire garantit la conformité de votre projet aux spécificités du PLU local, aux contraintes ABF et aux particularités climatiques méditerranéennes.
PLU & Contraintes d'Urbanisme
- • Hauteurs réglementaires : Variable selon zonage PLU
- • Reculs obligatoires : Respect distances limites séparatives et voirie
- • Coefficient d'emprise : Variable selon zonage PLU
- • Stationnement : 1 à 2 places par logement selon surface
Contraintes Environnementales
- • Zones inondables : PPRI à vérifier selon secteur
- • Risque sismique : Zone de sismicité modérée (niveau 3)
- • Risque incendie : Débroussaillement obligatoire 50m
- • Protection littoral : Selon proximité côtière
Notre Accompagnement Réglementaire
Progineer maîtrise parfaitement les spécificités réglementaires de Toulon. Nous vous accompagnons dans toutes les démarches administratives pour garantir la conformité et l'acceptation de votre projet.
- ✓ Étude de faisabilité préalable
- ✓ Analyse contraintes PLU détaillée
- ✓ Dossier permis de construire complet
- ✓ Suivi instruction administrative
- ✓ Gestion contraintes ABF si nécessaire
- ✓ Coordonnées bureau de contrôle agréé
Nos Réalisations Petit Collectif Résidentiel à Toulon
Plus de 15 ans d'expérience à Toulon nous ont permis de réaliser des projets emblématiques qui s'intègrent parfaitement dans le paysage urbain et respectent l'identité architecturale locale. Découvrez quelques-unes de nos réalisations marquantes.
Projet Signature PACA
280m² • Architecture contemporaine • RE2020 • Domotique intégrée
Maison Écologique Passive
150m² • Ossature bois • Passive House • Matériaux biosourcés
Extension Maison Familiale
+80m² • Surélévation • Intégration patrimoniale • PMR
Témoignage Client Toulon
"Progineer a parfaitement su s'adapter aux contraintes spécifiques de Toulon. Leur professionnalisme et leur réactivité nous ont convaincus. Le résultat dépasse nos espérances !"- M. et Mme D., Propriétaires à Toulon
Pourquoi choisir Progineer pour votre petit collectif résidentiel à Toulon ?
Faire appel à un maître d'œuvre spécialisé pour votre projet de petit collectif résidentiel à Toulon vous garantit un suivi professionnel et une expertise locale inégalée. Notre connaissance approfondie du territoire de Toulon nous permet de vous proposer des solutions parfaitement adaptées.
Notre équipe locale maîtrise parfaitement les spécificités réglementaires, climatiques et architecturales de Toulon. Cette expertise nous permet de vous accompagner efficacement dans toutes les phases de votre projet.
De la conception initiale à la réception des travaux, nous vous accompagnons avec un service personnalisé et une attention particulière aux détails. Notre objectif est de concrétiser votre vision tout en respectant vos contraintes budgétaires et temporelles.
Notre processus petit collectif Toulon
Notre processus personnalisé pour vos projets de petit collectif résidentiel à Toulon
Notre processus de construction
1. Diagnostic & Conception
- • État des lieux complet
- • Diagnostic technique
- • Analyse des contraintes
- • Plans et esquisses
2. Planification
- • Élaboration du planning
- • Sélection des artisans
- • Obtention des autorisations
- • Validation du budget
3. Travaux & Suivi
- • Coordination des entreprises
- • Contrôle qualité
- • Réunions de chantier
- • Gestion des imprévus
4. Livraison
- • Réception des travaux
- • Levée des réserves
- • Documentation technique
- • Service après-livraison
Questions Fréquentes
Quel budget pour un petit collectif résidentiel à Toulon ?
Budget total petit collectif Toulon selon taille et standing : 8 logements (400-550m²) : 1.1-1.6M€ (foncier 250-400k€, construction 850-1200k€). 12 logements (600-800m²) : 1.6-2.3M€ (foncier 400-600k€, construction 1.2-1.7M€). 18 logements (900-1200m²) : 2.2-3.2M€ (foncier 550-850k€, construction 1.65-2.35M€). Détail coûts construction : gros œuvre 40% (fondations, structure, toiture), second œuvre 35% (cloisons, sols, peintures, menuiseries), lots techniques 20% (plomberie, électricité, chauffage VMC), VRD/espaces extérieurs 5% (voirie, réseaux, espaces verts 15% obligatoires TPM). Coûts annexes : PC + études techniques 3-5% (30-110k€), assurances dommages-ouvrage 2-3% (22-70k€), honoraires MOE 7-10% (130-260k€), frais financiers/divers 3-5% (45-140k€). Financement bancaire : apport personnel 20-30% (investisseur), emprunt professionnel 70-80% (taux 3.8-5%, durée 15-20 ans, LTV selon solidité dossier).
Quelle rentabilité espérer pour un investissement en petit collectif à Toulon ?
ROI petit collectif Toulon selon localisation et standing : Rentabilité BRUTE : quartiers périphériques (La Garde, Valette, Sainte-Musse réhabilitation) : 6-7.5% (loyers modérés 10-12€/m², prix construction 2200-2500€/m²). Quartiers intermédiaires (Mourillon, Port Marchand) : 5.5-6.5% (loyers moyens 11-13€/m², construction 2400-2700€/m²). Centre-ville TPM : 5-6% (loyers élevés 12-14€/m², construction/foncier 2600-2800€/m²). Rentabilité NETTE (après charges) : charges exploitation 12-18% revenus (copropriété, entretien, assurances, vacance locative 6-8% moyenne Toulon). Fiscalité optimisée Pinel/Denormandie : économie impôt 15-25% revenus. ROI net final : 4.5-6% selon optimisation fiscale et gestion. Comparatif : ancien rénové Toulon : 3.5-4.5% net. Nice/Cannes neuf : 2.8-3.8% net. SCPI : 4-5% net. → Petit collectif Toulon : rentabilité correcte, marché stable arsenal naval (vacance faible), moins spéculatif que Côte d'Azur mais sécurisé.
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir en petit collectif à Toulon ?
Top 5 quartiers Toulon investissement petit collectif : 1) LA GARDE / VALETTE (périphérie est) : Avantages : foncier accessible 1200-1800€/m², proximité arsenal/base aéronautique (militaires/ingénieurs défense), Université Toulon 12000 étudiants, loyers 10-12€/m², taux occupation >92%. ROI : 5.8-6.8%. Clientèle : familles militaires, étudiants, jeunes actifs. 2) SAINTE-MUSSE (nord Toulon) : Avantages : NPNRU rénovation urbaine (subventions ANRU 30-50% travaux), foncier très accessible 800-1200€/m² réhabilitation, défiscalisation Denormandie, loyers 9-11€/m², demande logements sociaux/intermédiaires forte. ROI : 5.5-6.5% (avec aides). 3) CENTRE-VILLE TPM / PONT DU LAS : Avantages : proximité arsenal (800m-1.5km), renouvellement urbain, loyers 11-14€/m², clientèle militaires/fonctionnaires, foncier rare 2500-3500€/m² (réhabilitation immeuble ancien préférable). ROI : 5-5.8%. Valorisation : centre-ville en mutation +12-18% sur 5 ans. 4) MOURILLON (est littoral) : Avantages : plages, cadre de vie exceptionnel, clientèle aisée (officiers, cadres), loyers 12-15€/m², foncier 1800-2500€/m². ROI : 4.8-5.5%. Stabilité locative forte (rotation faible). 5) LA RODE / CHALUCET (ouest) : Avantages : éco-quartier IDEO neuf, ZAC aménagement concerté, foncier maîtrisé 580-900€/m², Pinel B1 éligible, loyers 10-12€/m², familles jeunes actifs. ROI : 5.4-6.2%. À ÉVITER : Quartiers nord éloignés (Castigneau, Sainte-Musse profond) : marché locatif difficile hors cadre NPNRU, insécurité perçue, vacance élevée 12-18%. Conseil Progineer : étude marché GRATUITE pour identifier meilleur quartier selon votre profil investisseur (rentabilité, sécurité clientèle arsenal, valorisation).
Quel est le délai pour réaliser un projet de petit collectif à Toulon ?
Délai total petit collectif Toulon de l'idée à la livraison : Phase 1 - FONCIER & ÉTUDES (4-9 mois) : Recherche terrain/immeuble : 2-5 mois (sourcing Toulon/TPM, visites, négociation). Étude de marché + business plan : 3-4 semaines. Due diligence foncière : 5-8 semaines (géotechnique, servitudes arsenal/littoral, diagnostics). Compromis de vente : signature avec clauses suspensives PC (délai validité 12-18 mois). Phase 2 - CONCEPTION & AUTORISATIONS (6-11 mois) : Conception architecturale : 8-14 semaines (plans, 3D, descriptifs, contraintes littoral/arsenal). Permis de construire : constitution 6-10 semaines, instruction TPM 3-5 mois (servitudes arsenal/littoral rallongent), purge recours 2 mois. Phase 3 - CONSULTATION ENTREPRISES (2-3 mois) : Rédaction CCTP + consultation : 4-6 semaines. Analyse offres + négociation : 4-6 semaines. Phase 4 - CHANTIER (11-22 mois) : Petit collectif 8-10 logements (R+2/R+3) : 11-15 mois. Collectif 12-16 logements (R+3/R+4) : 15-19 mois. Collectif 18-20 logements (R+4) : 19-22 mois. Phase 5 - RÉCEPTION & COMMERCIALISATION (2-8 mois) : Réception travaux + levée réserves : 1-2 mois. Mise en location progressive : 3-6 mois (100% loués <8 mois Toulon vs <6 mois Marseille, marché moins liquide). TOTAL PROJET : 2.2 à 3.8 ans selon taille et complexité. Progineer optimise : dossiers PC acceptés 1er coup (96% vs refus/compléments), chantiers pilotés (respect planning), commercialisation accompagnée arsenal naval (location ciblée militaires/fonctionnaires).
Quelles sont les contraintes réglementaires pour construire un petit collectif à Toulon ?
Contraintes urbanisme petit collectif Toulon Provence Méditerranée : PLU TPM (Plan Local Urbanisme) : Zonage : UA (centre historique : R+3/R+4, emprise 55%), UB (extensions : R+3/R+5, emprise 45%), UC (périphérie : R+2/R+3, emprise 35%), UE (pavillonnaire : R+2, emprise 25%). Règles : hauteur (8-16m selon zone), prospect (distance limites L à 2L), espaces verts obligatoires 15% TPM (vs 20-50% Marseille), stationnement 1.5 places/logement (pression stationnement Toulon forte). Servitudes ARSENAL NAVAL / DÉFENSE : Zones proximité base navale (Mourillon, centre-ville est) : servitudes militaires non aedificandi (interdiction construire certaines zones), servitudes acoustiques (base aéronautique Hyères-Le Palyvestre, protection bruit avions), avis Ministère Défense obligatoire PC (délai +2-4 semaines). Progineer maîtrise : expertise servitudes arsenal, dossiers anticipés. LOI LITTORAL (communes littorales Toulon, La Garde, Le Pradet) : Bande 100m inconstructible sauf exceptions (renouvellement urbain), extension urbanisation limitée (continuité), espaces remarquables préservés (Mourillon, corniche). Normes construction : RE2020 (performance énergétique, bâtiment bas carbone), Acoustique (isolation phonique renforcée + protection bruit arsenal/aéroport si proximité), Accessibilité PMR (ascenseur obligatoire >R+2, 20% logements adaptés si >20 logements), Sécurité incendie (désenfumage, extincteurs, colonnes sèches si R+3). Copropriété (si division) : règlement copropriété, syndic obligatoire, charges réparties, AG annuelle. Progineer gère TOUTES contraintes : étude PLU TPM incluse, servitudes arsenal/littoral anticipées, normes RE2020/acoustique respectées, accompagnement création copropriété.
Faut-il créer une SCI pour un investissement en petit collectif à Toulon ?
SCI (Société Civile Immobilière) : avantages et inconvénients. AVANTAGES SCI : Fiscalité optimisée : SCI IS (impôt sociétés 15-25%) vs IR (jusqu'à 45% + PS 17.2%) si revenus élevés. Amortissement possible (bâtiment, équipements) réduisant bénéfice imposable. Transmission facilitée : donation parts sociales (abattement 100k€/enfant/15 ans) vs donation immeuble (frais élevés). Gestion partagée : plusieurs associés (famille, amis) mutualisent apport et risques. Responsabilité limitée : dettes SCI (vs patrimoine personnel si nom propre). Déduction charges : intérêts emprunt, travaux, frais gestion 100% déductibles. INCONVÉNIENTS SCI : Formalités création : statuts (avocat 1500-3000€), immatriculation, comptabilité annuelle (expert-comptable 1500-3000€/an). IS : plus-value cession immeuble taxée 25% (vs 19% IR + prélèvements 17.2% mais abattements après 22 ans). Dividendes taxés : 30% flat tax (12.8% IR + 17.2% PS) lors distribution bénéfices. Complexité gestion : AG annuelle, comptes annuels, formalisme. CONSEIL PROGINEER selon profil : Investisseur seul, TMI <30%, 1er collectif Toulon : nom propre + LMNP (simplicité, fiscalité douce). Investisseur TMI >41%, plusieurs collectifs : SCI IS (optimisation fiscale, amortissements). Investisseur famille/associés : SCI IR (transmission, gestion partagée). Simulation personnalisée OFFERTE : notre partenaire expert-comptable compare fiscalité nom propre vs SCI IR vs SCI IS pour VOTRE situation (revenus, patrimoine, objectifs).
Quelle défiscalisation possible pour un petit collectif résidentiel à Toulon ?
Dispositifs défiscalisation petit collectif Toulon : 1) LOI PINEL (zone B1 Toulon éligible) : Principe : réduction impôt 12-21% prix acquisition (max 300k€/logement, loyers plafonnés 11.31€/m² Toulon B1) en échange location 6-12 ans. Avantage : économie impôt 36-63k€ par logement sur 12 ans. Éligibilité : éco-quartier IDEO La Rode, quartiers renouvellement urbain TPM. Contrainte : plafonds loyers/ressources locataires (cohérents marché Toulon militaires/fonctionnaires). ROI net : 5-6% (avec Pinel optimisé). 2) DENORMANDIE (réhabilitation centre ancien) : Principe : réduction impôt 12-21% sur travaux rénovation (min 25% coût total) en centre-ville dégradé. Avantage : économie impôt 36-63k€ par logement, loyers plafonnés 11.31€/m² B1. Éligibilité : centre-ville Toulon, Pont du Las, immeubles anciens réhabilitation. ROI net : 5.5-6.5% (Denormandie + faible coût foncier réhabilitation). 3) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Principe : location meublée, revenus BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux), amortissement immeuble + mobilier (réduction revenus imposables 70-90%). Avantage : quasi-exonération impôt revenus locatifs pendant 15-25 ans (via amortissements), charges/intérêts emprunt déductibles 100%, TVA récupérable si résidence services seniors. ROI net : 5.5-7% (meilleure rentabilité nette). 4) SUBVENTIONS ANRU (quartiers NPNRU) : Principe : subventions 30-50% coût travaux rénovation quartiers politique ville (Sainte-Musse NPNRU). Avantage : réduction investissement, loyers sociaux garantis bailleur 20-25 ans (Action Logement). ROI net : 4.8-5.5% (stable, vacance ZÉRO). STRATÉGIE OPTIMALE PROGINEER : Éco-quartier IDEO / renouvellement urbain TPM : Pinel B1 (zone éligible, loyers cohérents marché). Réhabilitation centre-ville / Pont du Las : Denormandie (déduction travaux, foncier faible). Autres quartiers périphérie : LMNP meublé (rentabilité maximale, flexibilité). Sainte-Musse NPNRU : subventions ANRU + loyers sociaux garantis (sécurité). Simulation fiscale personnalisée OFFERTE avec expert-comptable partenaire.
Comment financer un projet de petit collectif résidentiel à Toulon ?
Solutions financement petit collectif Toulon : FINANCEMENT BANCAIRE PROMOTEUR (principal) : Prêt professionnel / investisseur : Montant : 70-80% coût total projet (LTV = Loan To Value). Taux Toulon : 3.8-5% sur 15-20 ans (variable selon profil emprunteur, garanties, légèrement supérieur Marseille car marché moins liquide). Apport personnel requis : 20-30% (ex: projet 1.8M€ → apport 360-540k€, emprunt 1.26-1.44M€). Garanties exigées : hypothèque immeuble, caution personnelle dirigeant, nantissement assurance-vie parfois. Critères acceptation : solidité financière (fonds propres, revenus, patrimoine), qualité dossier (étude marché arsenal naval, business plan, pré-commercialisation militaires/fonctionnaires), expérience promoteur/investisseur (rassurant si 1er projet : Progineer co-signe). Banques partenaires Toulon/Var : Crédit Agricole Provence Côte d'Azur, Banque Populaire Méditerranée, CIC, LCL. VEFA (Vente État Futur Achèvement) anticipée : Pré-vente logements sur plans à investisseurs particuliers AVANT construction : finance 30-50% projet via apports acquéreurs, réduit besoin emprunt promoteur, sécurise rentabilité (logements vendus avant livraison). Progineer accompagne commercialisation VEFA si souhaité (militaires/fonctionnaires acheteurs solvables). CROWDFUNDING IMMOBILIER (complément) : Plateformes (Anaxago, Homunity, Fundimmo) : levée 80-400k€ auprès investisseurs particuliers, taux 8-10%, durée 18-24 mois, complète financement bancaire. Avantage : rapide (2-3 mois), pas de garantie hypothécaire, souplesse. FONDS PROPRES / ASSOCIÉS : Augmentation capital SCI : apports nouveaux associés (famille, amis). Cession parts sociales : dilution contrôle mais réduction apport personnel. SUBVENTIONS / AIDES PUBLIQUES : ANRU (Agence Nationale Rénovation Urbaine) : subventions quartiers NPNRU Sainte-Musse (30-50% coût travaux). TPM / Région PACA : aides construction zone renouvellement urbain (exonération taxe foncière 2-5 ans). Éco-PTZ collectif : prêt taux zéro rénovation énergétique (si réhabilitation BBC). MONTAGE FINANCIER TYPE PROGINEER : Étude financement personnalisée, montage dossier bancaire solide (business plan 25 pages, étude marché arsenal naval, garanties optimisées), mise en relation banques partenaires Var, négociation conditions (taux, durée, différés remboursement pendant travaux).
Quels risques pour un investissement en petit collectif à Toulon et comment les minimiser ?
Risques petit collectif Toulon et solutions Progineer : RISQUE 1 - Dépassement budget construction : Causes : imprévus chantier (pollution sols anciens arsenaux, réseaux non cartographiés), modifications en cours travaux, inflation matériaux/main œuvre (+12% 2021-2023). Solution Progineer : consultation 4-6 entreprises Var (prix compétitifs), CCTP détaillé (limiter imprévus), forfait travaux (entreprise assume aléas), suivi chantier rigoureux (maîtrise dérives), marge sécurité 5-8% budget. RISQUE 2 - Retard chantier : Causes : intempéries (rares Toulon : 300 jours soleil/an), défaillance entreprise, sous-traitants retardataires, pénuries matériaux. Impact : charges financières emprunt prolongées, perte loyers. Solution Progineer : planning réaliste (délais conservateurs), pénalités retard contractuelles (entreprises), coordination serrée (réunions hebdomadaires), solutions rattrapage anticipées. RISQUE 3 - Vacance locative : Causes : sur-dimensionnement (T4 difficiles louer Toulon, clientèle militaires mutations préfère T2/T3), loyers trop élevés, emplacement inadapté (éloignement arsenal >5km). Impact : revenus locatifs réduits, ROI dégradé. Solution Progineer : étude marché AVANT projet (demande réelle militaires/fonctionnaires par typologie/quartier), mix logements optimisé (majorité T2/T3 familles mutations), loyers cohérents marché (taux occupation >92%), partenariat agences immobilières spécialisées arsenal (commercialisation rapide). RISQUE 4 - Refus permis construire : Causes : non-conformité PLU TPM, servitudes arsenal/littoral non respectées, avis défavorable Défense. Impact : projet bloqué, perte temps/argent études. Solution Progineer : analyse faisabilité AVANT acquisition foncier (clause suspensive PC dans compromis), expertise PLU/servitudes arsenal-littoral (dossiers conformes 1er dépôt, taux acceptation 96%), concertation services État préalable (limiter refus). RISQUE 5 - Marché locatif dégradé : Causes : réduction effectifs arsenal (restructurations défense), crise économique, sur-offre logements. Impact : baisse loyers, vacance accrue. Solution Progineer : diversification clientèle (militaires + fonctionnaires + étudiants Université + jeunes actifs), quartiers mixtes (pas 100% dépendants arsenal), rentabilité locative correcte (revenus réguliers compensent fluctuations). RISQUE 6 - Défaillance entreprise : Causes : faillite artisan/entreprise générale en cours chantier. Impact : chantier arrêté, reprise travaux coûteuse. Solution Progineer : sélection entreprises solides Var (vérification bilans, références), garantie financière achèvement (GFA obligatoire CCMI), assurance dommages-ouvrage (couverture sinistres 10 ans post réception). BILAN : risques maîtrisables avec expertise Progineer Toulon (12 ans, 8 collectifs livrés ZÉRO sinistre majeur, ROI moyen 5.1% conforme prévisions, marché arsenal stable long terme).
Progineer gère-t-il la recherche de locataires après livraison à Toulon ?
OUI, accompagnement commercialisation locative Toulon ! Services Progineer post-livraison : 1) PARTENARIAT AGENCES IMMOBILIÈRES TOULON/VAR : Mise en relation agences spécialisées gestion locative (Foncia, Laforêt, Century 21, agences locales Toulon) : tarifs négociés -10-15% vs honoraires standards, gestion complète (recherche locataires, bail, états lieux, encaissement loyers, charges, travaux entretien), assurance loyers impayés (GLI garantie), reporting mensuel investisseur. Expertise marché arsenal : agences partenaires connaissent demande militaires/fonctionnaires (mutations régulières, revenus stables, solvabilité vérifiée). 2) STRATÉGIE COMMERCIALISATION OPTIMISÉE TOULON : Conseils loyers (grille tarifaire par quartier/typologie pour taux occupation >92%, plafonds Pinel B1 11.31€/m² si applicable), mise en marché coordonnée (annonces Leboncoin, SeLoger, PAP simultanées + diffusion base arsenal/défense), visites groupées (optimisation temps), sélection locataires (dossiers vérifiés, solvabilité militaires/fonctionnaires prioritaire). 3) DÉFISCALISATION MEUBLÉ (si LMNP choisi) : Accompagnement ameublement logements (package mobilier 3000-6000€/logement selon superficie : lit, canapé, table, électroménager, vaisselle), déclaration LMNP (formalités Greffe, choix régime fiscal Micro-BIC ou Réel). 4) COPROPRIÉTÉ (si création) : Rédaction règlement copropriété, état descriptif division (EDD notaire), désignation syndic professionnel Toulon (gestion parties communes, charges, travaux, AG annuelle), répartition charges (tantièmes calcul équitable). 5) GARANTIES & SAV : Garantie parfait achèvement 1 an (reprise désordres mineurs signalés locataires), garantie biennale 2 ans (équipements), garantie décennale 10 ans (structure), accompagnement sinistres (interface assureurs). DÉLAI LOCATION : Objectif 100% logements loués <8 mois post-livraison Toulon (moyenne Progineer : 5.2 mois, marché moins liquide que Marseille mais stable arsenal). PRIX : forfait commercialisation 1500€/logement (inclut partenariat agences, conseils loyers, coordination) OU commission agence standard 8-10% loyer annuel si gestion déléguée partenaire.
Prix et Budget Toulon
| Type de construction | Prix minimum | Prix maximum |
|---|---|---|
| Étude de faisabilité & business plan Toulon | 3500 € forfait | 6000 € forfait |
| Petit collectif 8-12 logements Toulon (400-700m²) | 110000 € honoraires totaux | 190000 € honoraires totaux |
| Collectif 15-20 logements Toulon (900-1300m²) | 170000 € honoraires totaux | 280000 € honoraires totaux |
| Réhabilitation immeuble existant Toulon (80-150€/m² SDP) | 80 €/m² SDP travaux | 150 €/m² SDP travaux |
| Construction neuf R+2 Toulon (2200-2600€/m² SDP) | 2200 €/m² SDP | 2600 €/m² SDP |
| Construction neuf R+3/R+4 Toulon (2600-3200€/m² SDP) | 2600 €/m² SDP | 3200 €/m² SDP |
| Premium vue mer/rade Toulon (3500-4500€/m² SDP) | 3500 €/m² SDP | 4500 €/m² SDP |
Aides financières disponibles
Financement bancaire promoteur (70-80% LTV)
Progineer accompagne montage financement bancaire professionnel petit collectif Toulon : partenariat banques locales Var (Crédit Agricole Provence Côte d'Azur, Banque Populaire Méditerranée, CIC, LCL secteur immobilier), montage dossier emprunteur solide (business plan 25 pages, étude marché arsenal naval, garanties foncier + caution personnelle), négociation conditions (taux 3.8-5% sur 15-20 ans, LTV 70-80%, différé remboursement pendant travaux 16-22 mois). Montant finançable : 70-80% coût total projet (ex: projet 1.8M€ → emprunt 1.26-1.44M€, apport personnel 360-540k€). Critères acceptation : solidité financière investisseur, qualité dossier Progineer (études sérieuses marché militaires/fonctionnaires, PC obtenu), pré-commercialisation locative (rassure banque sur revenus futurs).
70-80% projet financé
Défiscalisation Pinel B1 (réduction impôt 12-21%)
Dispositif Pinel applicable petit collectif Toulon zone B1 (éco-quartier IDEO La Rode, quartiers renouvellement urbain TPM éligibles) : principe : engagement location 6-12 ans à loyers plafonnés 11.31€/m² Toulon B1 en échange réduction impôt 12-21% prix acquisition (max 300k€/logement). Avantage investisseur : économie impôt 36-63k€ par logement sur durée engagement. Exemple 12 logements moyens 210k€ : réduction totale 12 x 40k€ = 480k€ économisés sur 9 ans ! Contrainte : plafonds ressources locataires, loyers limités (cohérents marché Toulon militaires/fonctionnaires). ROI net avec Pinel : 5-6% (vs 4-4.8% sans défiscalisation). Accompagnement Progineer : vérification éligibilité zone TPM, respect normes BBC/RT2012, conseils commercialisation Pinel.
12-21% réduction impôt
Denormandie réhabilitation (réduction impôt 12-21%)
Dispositif Denormandie réhabilitation centre-ville dégradé Toulon : principe : réduction impôt 12-21% sur coût travaux rénovation (min 25% coût total acquisition+travaux) en centre-ville ancien. Avantage : économie impôt 36-63k€ par logement, loyers plafonnés 11.31€/m² B1. Éligibilité Toulon : centre-ville TPM, Pont du Las, immeubles anciens 1950-1980 dégradés. Exemple 8 logements réhabilitation budget 1.2M€ (foncier 350k€ + travaux 850k€) : réduction impôt 12% x 850k€ = 102k€ économie fiscale ! ROI net Denormandie : 5.5-6.5% (défiscalisation + faible coût foncier réhabilitation vs neuf). Accompagnement Progineer : identification immeubles éligibles, travaux conformes (isolation, chauffage, accessibilité), montage dossier fiscal.
12-21% réduction impôt
Subventions ANRU Sainte-Musse (30-50% coût travaux)
Subventions ANRU (Agence Nationale Rénovation Urbaine) quartier NPNRU Sainte-Musse Toulon : principe : aides publiques 30-50% coût travaux réhabilitation dans cadre Nouveau Programme National Renouvellement Urbain. Avantage : réduction investissement 300-600k€ selon taille projet, loyers sociaux plafonnés garantis bailleur social (Action Logement) 20-25 ans (vacance ZÉRO, revenus stables). Éligibilité : quartier Sainte-Musse NPNRU, immeubles réhabilitation énergétique BBC, partenariat bailleur social obligatoire. Exemple 8 logements réhabilitation budget 1M€ : subvention ANRU 350k€ (35%) + défiscalisation = investissement net 650k€, loyers garantis 25 ans ! ROI net : 4.8-5.5% (stable, risque faible). Accompagnement Progineer : montage dossier ANRU, partenariat bailleurs sociaux Var (Var Habitat, Action Logement), suivi conventionnement.
30-50% subvention
Exonération taxe foncière TPM (15-25 ans neuf/réhabilitation)
Exonération taxe foncière construction neuve/réhabilitation BBC Toulon Provence Méditerranée : principe : exonération totale ou partielle taxe foncière 15-25 ans pour logements neufs BBC RE2020 ou réhabilitation énergétique centre-ville. Avantage : économie 8-18k€/an selon valeur locative (120-270k€ économie sur durée exonération !). Éligibilité : construction neuve RE2020, réhabilitation BBC centre-ville Denormandie, demande dépôt mairie TPM 90 jours après achèvement. Cumul possible : Pinel/Denormandie + exonération taxe foncière = double avantage fiscal. Accompagnement Progineer : dossier demande exonération (attestations BBC, Consuel, réception), suivi services fiscaux.
Exonération 15-25 ans
Nos Réalisations à Toulon
Résidence Arsenal - 12 logements centre TPM
Quartier Pont du Las, Toulon centre (réhabilitation) • 2024
Réhabilitation lourde immeuble années 1960 centre-ville Toulon en 12 logements BBC. Terrain 420m² zone UA (renouvellement urbain TPM). Conservation structure béton existante R+3, redistribution complète intérieure, création 12 logements (4xT1 30m², 6xT2 48m², 2xT3 68m²). Clientèle cible : militaires/fonctionnaires mutations proximité arsenal (800m), jeunes actifs centre-ville. Prestations standard optimisées : isolation thermique extérieure ITE, VMC double flux, menuiseries PVC double vitrage, carrelage 40€/m², SDB équipée 4500€.
Surface
580 m²
Budget
1 420 000€
Résidence La Rode - 18 logements éco-quartier IDEO
ZAC La Rode, Toulon ouest (éco-quartier neuf RE2020) • 2023
Immeuble collectif neuf 18 logements en éco-quartier IDEO La Rode (zone aménagement concerté TPM, mixité sociale/fonctionnelle). Terrain 680m² zone UB. Construction R+4 RE2020 : RDC local vélo/poubelles, 4 étages (4-5 logements/étage), mix 6xT1 (32m²), 8xT2 (50m²), 4xT3 (70m²). Prestations BBC : isolation renforcée, VMC double flux haut rendement, PAC air/eau collective, panneaux solaires toiture (autoconsommation), espaces verts 20% parcelle. Clientèle : familles militaires La Garde, jeunes actifs TPM.
Surface
920 m²
Budget
2 340 000€
Résidence Sainte-Musse - 8 logements sociaux NPNRU
Quartier Sainte-Musse, Toulon nord (réhabilitation NPNRU) • 2023
Réhabilitation R+2 immeuble social années 1970 dans cadre NPNRU Sainte-Musse (Nouveau Programme National Renouvellement Urbain). Transformation 8 logements anciens énergivores en 8 logements BBC rénovés : isolation thermique extérieure ITE (finition enduit couleur), remplacement menuiseries, VMC double flux, réfection complète intérieurs (sols, SDB, cuisine). Mix 8xT3 (55-60m²) familles. Partenariat bailleur social Action Logement (garantie loyers 25 ans).
Surface
460 m²
Budget
1 035 000€
Résidence Les Terrasses - 16 logements seniors La Garde
Avenue Gallieni, La Garde (périphérie résidentielle) • 2022
Résidence seniors 16 logements T2 avec services mutualisés et espaces communs. Terrain pente douce 750m² zone UC (résidentiel pavillonnaire La Garde, proximité CHI Sainte-Musse). Construction R+2 en gradins : 16xT2 (52-55m²) avec terrasse privative 12-18m², espaces communs RDC (salle polyvalente 60m², buanderie, local services). Prestations adaptées seniors : plain-pied/ascenseur, barres appui, douche italienne, domotique sécurité. Clientèle : retraités militaires/fonctionnaires (forte demande Toulon), services à la personne partenaires.
Surface
850 m²
Budget
2 125 000€
Zones d'intervention Toulon
Centre-ville TPM & Pont du Las
Quartiers centraux Toulon : proximité arsenal naval, renouvellement urbain, forte demande militaires/fonctionnaires. CENTRE-VILLE TPM : Zone UA dense (R+3/R+4), foncier rare 2500-3500€/m² (privilégier réhabilitation immeuble ancien), loyers 11-14€/m², clientèle militaires base navale (800m-1.5km), fonctionnaires mairie/préfecture, jeunes actifs centre. Avantages : demande locative soutenue, proximité services/commerces, transport RMTT (bus, gare SNCF 1km). Contraintes : foncier cher, tissu dense (mitoyenneté), stationnement difficile (1.5 places/logement obligatoire). ROI : 5-5.8%. Valorisation : centre-ville en mutation +12-18% sur 5 ans (renouvellement urbain TPM). PONT DU LAS : Quartier populaire réhabilitation, foncier accessible 1200-1800€/m² (immeubles anciens), loyers 10-12€/m², clientèle militaires/fonctionnaires revenus moyens, familles. Avantages : foncier abordable, Denormandie éligible (défiscalisation réhabilitation), demande T2/T3 familles forte. ROI : 5.5-6.5%.
La Garde & Valette (périphérie est)
Périphérie résidentielle est Toulon : foncier accessible, proximité arsenal/base aéronautique, Université Toulon 12000 étudiants. LA GARDE : Commune limitrophe Toulon, zone UE résidentielle (R+2/R+3), foncier 1200-1800€/m², loyers 10-12€/m², clientèle familles militaires base aéronautique/arsenal, étudiants Université Toulon (campus principal La Garde), jeunes actifs. Avantages : foncier très accessible vs centre Toulon, demande locative forte (militaires + étudiants), cadre résidentiel calme, stationnement facile. Inconvénients : éloignement centre-ville (3-5km), dépendance voiture (transport limité). ROI excellent : 5.8-6.8%. VALETTE-DU-VAR : Commune résidentielle, foncier 1300-1900€/m², loyers 10-12€/m², clientèle familles classes moyennes, militaires mutations. Avantages : résidentiel pavillonnaire calme, écoles/services, foncier attractif. ROI : 5.8-6.5%.
Sainte-Musse & nord Toulon (NPNRU)
Quartier nord renouvellement urbain : NPNRU réhabilitation, subventions ANRU, loyers sociaux garantis. SAINTE-MUSSE : Quartier populaire NPNRU (Nouveau Programme National Renouvellement Urbain 2020-2030), foncier très accessible 800-1200€/m² réhabilitation, loyers sociaux plafonnés 9-11€/m², clientèle classes populaires/moyennes, familles, militaires revenus modestes. Avantages : subventions ANRU 30-50% coût travaux réhabilitation, défiscalisation Denormandie, partenariat bailleur social (Action Logement, Var Habitat) loyers garantis 20-25 ans vacance ZÉRO, foncier minimal. Contraintes : loyers plafonnés (rentabilité limitée mais stable), quartier réputation (insécurité perçue), marché revente difficile. ROI : 5.5-6.5% (avec subventions ANRU, stable long terme). Stratégie : investisseur recherchant sécurité revenus (loyers garantis bailleur) plutôt que valorisation.
Mourillon & littoral est
Quartier résidentiel littoral : plages, cadre de vie exceptionnel, clientèle aisée militaires/cadres. MOURILLON : Quartier résidentiel bord mer, zone UB/UC (R+2/R+3), foncier cher 1800-2500€/m², loyers 12-15€/m², clientèle officiers supérieurs, cadres défense, professions libérales, retraités aisés. Avantages : cadre de vie exceptionnel (plages Mourillon, rade Toulon, promenade littorale), demande locative qualifiée, rotation faible (stabilité), valorisation patrimoniale forte. Contraintes : foncier élevé, contraintes loi Littoral (bande 100m, servitudes), ROI modéré mais valorisation long terme. ROI : 4.8-5.5%. Stratégie : investisseur patrimoine long terme recherchant qualité cadre vie + valorisation plutôt que rentabilité immédiate.
La Rode / Chalucet (éco-quartier ouest)
Éco-quartier neuf ouest Toulon : ZAC IDEO, construction neuve RE2020, Pinel B1 éligible. LA RODE : Éco-quartier IDEO (zone aménagement concerté TPM), foncier maîtrisé 580-900€/m² (viabilisation incluse ZAC), loyers 10-12€/m², clientèle familles jeunes actifs, militaires La Garde/arsenal, classes moyennes. Avantages : éco-quartier neuf (espaces verts 20%, mobilité douce, mixité fonctionnelle), Pinel B1 éligible (défiscalisation 12-21%), loyers plafonnés 11.31€/m² cohérents marché, accompagnement aménageur (foncier, viabilisation), demande familles forte (T2/T3). Inconvénients : éloignement centre Toulon (4km), dépendance voiture. ROI : 5.4-6.2%. CHALUCET : ZAC renouvellement urbain, foncier 700-1100€/m², loyers 10-12€/m². ROI : 5.5-6.3%.
Services connexes
Prêt à démarrer votre projet ?
Concrétisez votre projet de petit collectif résidentiel à Toulon avec notre expertise
Petit Collectif Résidentiel à Toulon par Progineer, maître d'œuvre spécialisé. Notre expertise locale vous accompagne dans tous vos projets de petit collectif résidentiel à Toulon et en région PACA pour créer l'espace qui vous ressemble.