Petit Collectif à Fréjus

Le PLU opposable de Fréjus (document 83061_PLU_20260126 publié sur le Géoportail de l'urbanisme) découpe la commune en 291 emprises de zonage.

Pour un programme de logements collectifs, les zones utiles sont d'abord les quatre secteurs UA de centralité : UAa, centre historique de Fréjus ; UAb, centre urbain de l'îlot Mangin, des Arènes et du Clos de la Tour ; UAc, centre urbain de Fréjus-Plage et de Galliéni ; UAd, centre urbain de Saint-Aygulf.

Viennent ensuite les secteurs UB, avec 30 emprises réparties entre UBa (« cœur du centre urbain en intensification » : Villeneuve, boulevard de la Mer, Fréjus-Plage, les Horts, la Madeleine, Saint-Lambert, la Gabelle, le Suveret), UBb (Port-Fréjus, Pourcin, Poiriers) et UBc (centralités périphériques du quartier Aurélien, de Valescure, Galliéni, Caïs, Gargalon, Capitou et Saint-Aygulf).

Les 50 emprises UC correspondent à de l'habitat individuel : UCa dans le centre urbain et ses abords (verger des Arènes, la Gabelle, Villeneuve, le Thoron, les hauts du Capitou), UCb en périphérie (Valescure, la Tour de Mare, Sainte-Brigitte, Caïs Nord, le Capitou de l'Estérel, Saint-Aygulf), UCc à l'est de la Tour de Mare, au Compassis et à Saint-Aygulf, et s'y prêtent donc beaucoup moins.

Enfin, les emprises 1AUa1 sont explicitement décrites au règlement comme « futurs quartiers d'habitat collectif et de mixité urbaine » : c'est la cible la plus directe pour un opérateur. À cela s'ajoutent des zones UH d'équipements, dont UHm pour les sites militaires, UHp pour les emprises portuaires et UHr pour l'autoroute A8, qui ne sont pas ouvertes au logement.

Le centre antique (cathédrale, baptistère, amphithéâtre) impose une vigilance archéologique préventive avant tout terrassement et un dialogue avec l'Architecte des Bâtiments de France. Source : Géoportail de l'urbanisme, https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/.

Fréjus offre un excellent rapport qualité-prix sur le littoral varois. Pour un R+2 à R+4 de 8 à 16 logements en zone résidentielle (Caïs, Les Acacias, Saint-Aygulf), le coût de construction se situe entre 1 800 et 2 400 €/m² SDP HT en standard RE2020 et 2 400 à 3 200 €/m² SDP HT en haut de gamme.

Ces fourchettes sont issues de notre étude de prix interne, recalées sur les consultations d'entreprises varoises que nous menons. Le foncier reste accessible (généralement 25 à 40 % du bilan global), avec des opportunités dans les secteurs d'aménagement encadrés par les OAP communales.

Les surcoûts spécifiques à Fréjus doivent être budgétés dès le bilan initial et non découverts en phase PRO : rehaussement de la cote de plancher en zone PPRi, défense extérieure contre l'incendie et voirie d'accès dimensionnée pour les engins de secours sur les franges de l'Estérel, traitement de l'interface sol-bâtiment lié au potentiel radon de catégorie 3, et le cas échéant diagnostic d'archéologie préventive en centre antique.

Un bilan promoteur qui n'intègre pas ces quatre postes est structurellement faux à Fréjus.

Fréjus, traversée par l'Argens et le Reyran, est l'une des communes les plus exposées du Var. La base Gaspar de Géorisques recense pour la commune 83061 quatre plans de prévention des risques naturels approuvés : le PPRi Fréjus [BV Pédégal - Valescure] de 2002, sa révision de 2015, le PPRi du bassin versant Argens-Vernède-Reyran, et un PPR incendie de forêt.

Le PLU cartographie deux de ces dispositifs sous forme d'informations opposables : la zone d'aléas du PPRi de l'Argens datée du 28 novembre 2012 (78 emprises) et la carte réglementaire du PPRi Valescure-Pédégal issue de l'arrêté préfectoral du 15 juillet 2015 (29 emprises).

Le zonage réglementaire distingue les zones bleues B1 soumises à prescriptions, les zones rouges R2 en interdiction, les zones rouges R1 en interdiction stricte, ainsi que des « zones basses hydrographiques » et des secteurs d'aléas exceptionnels sur le bassin de l'Argens.

Concrètement : cote de plancher minimale imposée, sous-sols interdits ou strictement réglementés (vide sanitaire ventilé, équipements techniques surélevés), matériaux résistants à l'eau en pied de bâtiment, et gestion des eaux pluviales à la parcelle.

L'antériorité est documentée : 34 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris sur la commune depuis 1983, dont 23 au titre des inondations et coulées de boue (les derniers en 2024) 4 pour mouvement de terrain, 5 pour sécheresse et 2 pour chocs mécaniques liés à l'action des vagues.

La mémoire de la rupture du barrage de Malpasset en 1959 reste par ailleurs structurante dans l'instruction locale. Source : https://www.georisques.gouv.fr/.

Fréjus est classée en zone de sismicité 2, dite faible, au zonage sismique national, la donnée est vérifiable directement sur l'API de Géorisques pour la commune 83061, qui renvoie « 2 - FAIBLE ».

L'arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique applicables aux bâtiments de la classe dite « à risque normal » ne rend les règles de l'Eurocode 8 obligatoires, en zone 2, que pour les bâtiments neufs de catégorie d'importance III et IV.

Or un immeuble d'habitation collectif dont la hauteur ne dépasse pas 28 mètres relève de la catégorie d'importance II : c'est le cas de tout programme R+2 à R+4.

Autrement dit, un petit collectif fréjusien de gabarit courant n'est pas soumis à une obligation parasismique réglementaire au titre de cet arrêté, ce qui évite les surcoûts de chaînages et de dispositions constructives rencontrés en zone 3 ou 4.

Deux réserves, que nous levons systématiquement en faisabilité : si la hauteur dépasse 28 mètres, ou si le bâtiment abrite des activités qui le font basculer en catégorie d'importance III, l'obligation s'applique pleinement.

Attention également aux discours commerciaux qui « vendent » du parasismique là où il n'est pas exigé : le sujet réel à Fréjus, ce sont les tassements différentiels et le retrait-gonflement des argiles, pas le séisme. Source : Légifrance, arrêté du 22 octobre 2010, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000022941755/.

Fréjus est couverte par un PPR incendie de forêt (PPRN-IF) approuvé en 2006 et modifié à deux reprises, en 2009 puis en 2012.

Son zonage réglementaire distingue trois classes : une zone non concernée par le risque, un secteur codé B0_12 correspondant à un « risque assez fort en attente d'équipements de protection » et soumis à prescriptions, et une zone R de « risque fort à très fort » placée en interdiction stricte de construire.

La commune étant adossée au massif de l'Estérel, ses franges nord et est sont directement concernées, y compris sur des quartiers résidentiels constitués comme la Tour de Mare, Valescure ou le Capitou de l'Estérel.

Pour un petit collectif, les conséquences sont très concrètes : vérification de la constructibilité avant toute promesse de vente (un terrain en zone R n'est pas rattrapable), dimensionnement de la défense extérieure contre l'incendie (débit et distance des points d'eau normalisés), voirie d'accès et aire de retournement compatibles avec les engins du SDIS du Var, obligation légale de débroussaillement prévue par le code forestier sur les abords, et dispositions constructives limitant l'exposition aux flammèches (menuiseries, protections des ouvertures, choix des matériaux de couverture et de façade).

Ces sujets se traitent en phase faisabilité : les découvrir après le dépôt du permis coûte un cycle d'instruction complet. Source : base Gaspar, https://www.georisques.gouv.fr/.

Oui, et c'est un point que la plupart des programmes locaux traitent mal. Fréjus est classée en potentiel radon de catégorie 3, la plus élevée des trois catégories nationales : la cartographie officielle indique pour la commune 83061 une classe de potentiel égale à 3.

Cette catégorie correspond aux territoires dont les formations géologiques présentent des teneurs en uranium plus élevées, avec une proportion de bâtiments à niveaux de radon élevés supérieure au reste du territoire. Deux conséquences pratiques.

D'abord une conséquence juridique : la commune étant en catégorie 3, l'information des acquéreurs et des locataires sur ce risque est obligatoire au titre de l'article L.125-5 du code de l'environnement, ce qui concerne directement la commercialisation des lots. Ensuite une conséquence technique : le traitement se joue à la conception, pas après.

Cela signifie un vide sanitaire correctement ventilé ou un dallage sur terre-plein avec membrane d'étanchéité aux gaz du sol, un soin particulier sur les points singuliers (traversées de réseaux, joints périphériques, cage d'ascenseur), une ventilation mécanique dimensionnée et, sur les cas défavorables, une dépressurisation du sol sous dallage.

Un mesurage après livraison permet de vérifier l'atteinte de l'objectif, le niveau de référence national étant fixé à 300 becquerels par mètre cube. Le surcoût est modeste au stade de la conception, très lourd en reprise après réception. Source : https://www.georisques.gouv.fr/risques/radon.

Le PLU fréjusien contient trois gisements que peu d'opérateurs exploitent. Premièrement, les emplacements réservés : le règlement graphique en porte 188, dont 34 explicitement identifiés pour la réalisation de programmes de logements et 10 dédiés au logement social ou à la mixité sociale, institués au titre de l'article L.151-41 du code de l'urbanisme.

Ces servitudes signalent noir sur blanc où la commune souhaite voir sortir du logement. Deuxièmement, les huit orientations d'aménagement et de programmation (Colombiers, Base, Caïs nord, Caïs centre, des Sables, des Darboussières, Gonfaron-Capitou et XVème Corps) qui définissent les principes d'aménagement attendus sur les secteurs de projet ; un programme compatible avec l'OAP s'instruit dans de bien meilleures conditions qu'un programme qui la contourne.

Troisièmement, les emprises 1AUa1, seules zones à urbaniser du PLU explicitement fléchées « habitat collectif et mixité urbaine », à distinguer des 1AUa2 (habitat individuel) et des 1AUb (futures zones économiques).

En parallèle, la commune a instauré un droit de préemption urbain simple, un droit de préemption urbain renforcé et trois périmètres de droit de préemption urbain commercial : toute cession y passe par une déclaration d'intention d'aliéner, avec un délai à intégrer au calendrier d'acquisition. Nous croisons systématiquement ces quatre couches avant de recommander une offre sur un terrain fréjusien.

Fréjus est une commune littorale, ce qui active l'ensemble du chapitre littoral du code de l'urbanisme. Le PLU en porte une traduction directe et vérifiable : deux coupures d'urbanisation figurent au règlement graphique linéaire. L'article L.121-22 du code de l'urbanisme impose en effet aux schémas de cohérence territoriale et aux plans locaux d'urbanisme de prévoir des espaces naturels présentant le caractère d'une coupure d'urbanisation.

Concrètement, ces emprises ferment définitivement des fonciers qui paraissent constructibles sur une simple lecture cadastrale, et aucune négociation ne les rouvre.

À cela s'ajoutent les règles générales du littoral sur l'extension limitée de l'urbanisation en continuité et la protection des espaces remarquables, ainsi que (donnée souvent ignorée des investisseurs) l'exposition de la commune au recul du trait de côte et à la submersion marine, tous deux recensés parmi les risques naturels de Fréjus.

Deux arrêtés de catastrophe naturelle pour « chocs mécaniques liés à l'action des vagues » ont d'ailleurs été pris sur la commune, en 2010 et en 2019. Sur un programme en front de mer ou à Saint-Aygulf, ces éléments conditionnent le niveau des planchers bas, le traitement des soubassements et l'assurabilité de l'opération. Source : Légifrance, article L.121-22, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031210472.

Le PLU de Fréjus est particulièrement dense sur ce volet, avec plus de 700 emprises de protection végétale ou paysagère.

On y compte 263 espaces boisés classés, 229 espaces verts protégés, 35 espaces verts fixés à conserver, 101 « parcs et jardins de grand intérêt / jardins et plantations d'accompagnement » hérités de l'AVAP communale, ainsi que 91 alignements d'arbres remarquables à conserver au titre des prescriptions linéaires.

Un espace boisé classé interdit tout changement d'affectation de nature à compromettre la conservation des boisements et rend les défrichements irrecevables : sur une parcelle partiellement classée, l'emprise bâtissable réelle peut être très inférieure à l'emprise cadastrale. Les espaces verts protégés et les alignements d'arbres, eux, contraignent l'implantation, les accès et le stationnement.

Notre méthode est simple : nous superposons ces couches au plan masse dès l'esquisse, avant d'arrêter le nombre de logements.

Cela évite le scénario classique (un programme calibré sur la surface cadastrale, puis amputé de trois lots en phase permis) et sécurise en même temps le coefficient de pleine terre, la gestion des eaux pluviales et le volet paysager de l'étude d'impact quand il est requis.

Le PLU porte également 40 linéaires de diversité commerciale, qui imposent le maintien d'une destination commerciale en rez-de-chaussée sur certains axes : un point à vérifier avant de dessiner des logements au niveau de la rue.

Comptez 3 mois pour un petit collectif standard hors périmètre ABF et hors zone à risque, 5 mois en secteur ABF (centre antique), jusqu'à 7 mois si le projet est en zone PPRi ou nécessite un diagnostic d'archéologie préventive, lequel ajoute lui-même 2 à 4 mois. Ajoutez 2 mois de purge administrative et 2 à 4 mois de purge contentieuse.

Pour les terrains du centre historique (secteur UAa, ancienne Forum Julii) ou des abords du groupe épiscopal et de l'amphithéâtre, prévoyez 6 à 12 mois supplémentaires si des fouilles sont prescrites avant ouverture de chantier.

Trois facteurs allongent spécifiquement les délais fréjusiens : la superposition d'un PPRi et d'un PPR incendie de forêt sur certains secteurs, qui multiplie les avis à recueillir ; la densité des protections végétales, qui appelle des pièces graphiques plus fournies ; et la présence de périmètres de préemption qui décalent le calendrier d'acquisition en amont du dépôt.

Un dossier complet et cohérent au premier dépôt reste le seul vrai levier : chaque demande de pièce complémentaire remet le compteur d'instruction à zéro.

Attention aux informations périmées qui circulent encore sur les sites d'annonces. Le dispositif Pinel, dont Fréjus relevait en zone B1, s'est éteint fin 2024 : il ne peut plus servir de socle à un bilan de commercialisation aujourd'hui.

Le prêt à taux zéro, en revanche, a été profondément élargi : pour les offres de prêt émises à partir d'avril 2025, il s'applique sur l'ensemble du territoire national et non plus seulement en zones A, Abis et B1, avec une quotité de financement de 50 % du coût plafonné pour la première tranche de revenus, 40 % pour les deuxième et troisième tranches et 20 % pour la quatrième.

C'est une bonne nouvelle pour la commercialisation d'un petit collectif fréjusien auprès de primo-accédants.

Restent mobilisables selon le montage : la TVA réduite en accession sociale (PSLA, bail réel solidaire), les prêts locatifs social et intermédiaire pour un volet locatif conventionné, le dispositif Loc'Avantages pour les investisseurs qui acceptent un conventionnement des loyers, et le régime LMNP pour un volet meublé, le marché fréjusien, très marqué par la résidence secondaire et la location saisonnière à Saint-Aygulf et Port-Fréjus, s'y prête particulièrement.

Côté urbanisme, l'article L.151-28 du code de l'urbanisme permet par ailleurs au règlement du PLU d'ouvrir une majoration des règles de gabarit pour les programmes exemplaires sur le plan énergétique et environnemental : nous vérifions si le règlement fréjusien active ce levier sur le secteur visé, car il change directement le nombre de lots réalisables.

Nous ne chiffrons jamais un avantage fiscal sans en vérifier la version en vigueur au moment du montage : les régimes changent plus vite que les projets. Source : service-public.gouv.fr, fiche PTZ F10871, https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10871 (page vérifiée le 13 février 2026).