Petit Collectif à Saint-Tropez

Oui, mais dans un périmètre très étroit. Le PLU en vigueur (document 83119_PLU_20260127, règlement approuvé le 27 janvier 2026) ne consacre qu'une seule zone à l'habitat collectif : UB1, définie comme « les secteurs d'habitat collectif (toits plats) ». Ailleurs, le collectif reste possible en UB2, UB3, UB3a, UB4 et en zone UC, mais avec des gabarits nettement plus bas.

S'y ajoutent la loi Littoral (continuité d'urbanisation de l'article L.121-8 et bande des cent mètres rappelée à l'article DG-5 du règlement), le site inscrit de la presqu'île, neuf périmètres d'abords de monuments historiques et 170 espaces boisés classés. Une étude pré-opérationnelle parcelle par parcelle est indispensable avant toute acquisition foncière.

Elle dépend de la zone et se mesure à l'égout ou à l'acrotère le plus haut, depuis le point le plus bas des façades. En UB1, UB2, UB2a et UB3h : 12 mètres, soit 4 niveaux. En UB2b : 12,50 mètres à l'égout. En UB3 et UB4 : 10 mètres, soit 3 niveaux.

En UB3a, l'OAP 3 module 6,50 m en R+1, 9 m en R+2 et 12 m en R+3, le dernier niveau ne pouvant excéder 50 % de l'emprise. En UA2, UA4 et UA6 : 9 mètres pour 3 niveaux. En UA5 : 6,50 mètres. En UC hors OAP : 6,50 mètres pour 2 niveaux, 9,50 mètres en UC3 et dans l'OAP 2.

En UD1, UD1', UD2, UD2a, UD2b, UD4b et UD5 : 6,50 mètres ; 4 mètres en UD3 et UD4c ; 3,50 mètres en UD6. Une règle complémentaire abaisse la hauteur à 3 mètres à l'égout jusqu'à 15 mètres de l'axe des voies identifiées en annexe du règlement.

Le PLU tropézien applique l'article L.151-14-1 du code de l'urbanisme, créé par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur et en vigueur depuis le 21 novembre 2024.

Le règlement prévoit que dans le secteur UB3a, toutes les constructions nouvelles de logements doivent être destinées à un usage exclusif de résidence principale, et que dans le reste de la zone UC3, tout logement nouveau (par création ou par changement de destination) est soumis à la même obligation. Trois périmètres de ce type figurent au plan.

La servitude doit être mentionnée dans toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location et tout contrat constitutif de droits réels, sous peine de nullité du contrat. Concrètement, un programme situé dans ces secteurs ne peut pas être commercialisé comme résidence secondaire ni exploité en meublé de tourisme : le prix de sortie du bilan promoteur doit être recalé en conséquence.

Le nombre de lots découle mécaniquement de trois plafonds du règlement : l'emprise au sol (25 % de l'unité foncière en UB1 et UB3, 35 % en UB3a et UC3, 25 % plafonnée à 350 m² par construction en UC, 15 % plafonnée à 300 m² en UD1, UD2 et UD2a), la hauteur admise dans la zone, et le stationnement imposé.

Il faut y ajouter l'obligation de conserver au moins 30 % du terrain en espaces libres perméables. Dans les faits, les programmes viables se situent le plus souvent entre 4 et 8 logements. Notre étude de faisabilité chiffre la surface de plancher réellement constructible et le nombre de lots avant tout engagement, ce qui fiabilise le compte à rebours.

Le règlement fixe des ratios précis, applicables à la surface de plancher nouvellement créée. En zone UB1 : 2 places par logement, auxquelles s'ajoute 1 place deux-roues par logement. En UB2 et en UB3, UB3a, UB3h : 1,5 place par logement plus 1 place deux-roues. En UB4 : 1 place par logement.

En UC1 et UC2 hors OAP : 2 places par logement plus 1 place deux-roues ; dans l'OAP 2 : 1 place pour les logements de type 1 et 2, 2 places à partir du type 3 ; dans l'OAP 6 : 2 places par logement privatif ou en accession sociale et 1 place par logement saisonnier.

Les places doivent être aménagées sur le terrain même, hors voies de desserte, et une place automobile est comptée à 25 m² dégagements compris (2 m² pour un deux-roues). Un programme de 8 logements en UB1 mobilise donc 16 places automobiles, soit environ 400 m² d'ouvrage.

Deux blocs distincts. Côté prix de sortie, les données publiques DVF donnent des repères vérifiables : sur le millésime 2025, la médiane des ventes d'appartements de la commune ressort à 11 852 €/m² de surface bâtie, avec un premier quartile à 10 200 €/m² et un troisième quartile à 15 814 €/m² sur 117 ventes exploitables ; elle était de 8 612 €/m² en 2021.

Côté coûts, les fourchettes que nous publions plus bas sont issues de notre étude de prix interne et doivent être confirmées projet par projet : elles varient fortement selon l'accessibilité de la parcelle, la présence de mitoyens, le niveau de prestation et les contraintes ABF.

Le foncier constitue de loin le premier poste du bilan sur cette commune, ce que confirme la quasi-disparition des terrains à bâtir du marché : une seule vente de terrain à bâtir enregistrée entre 2021 et 2025.

Pratiquement plus. Sur les millésimes DVF 2021 à 2025, la commune totalise 1 726 mutations, dont une seule est qualifiée de « vente de terrain à bâtir » : le 20 novembre 2025, place de la Garonne, pour 15,6 millions d'euros. Les 85 autres ventes portant sur des parcelles sans local bâti relèvent essentiellement de terrains non constructibles, de jardins ou de régularisations.

C'est la raison pour laquelle un programme de petit collectif se monte aujourd'hui presque toujours sur une unité foncière déjà bâtie : démolition-reconstruction, surélévation lorsque le règlement l'autorise, ou changement de destination. Le PLU encadre d'ailleurs strictement la démolition-reconstruction en zone UD1', où l'emprise projetée ne peut excéder 150 % de l'emprise existante.

Le règlement de zone UB est explicite. Couleurs : le blanc, les couleurs trop claires, le rouge et le noir sont interdits, et les teintes doivent être choisies en accord avec l'Architecte des Bâtiments de France, en s'inspirant de la palette de couleurs déposée en mairie.

Façades : enduits dosés pour reproduire les tons des enduits anciens, talochés ou lissés à la truelle ; menuiseries extérieures de préférence en bois, l'aluminium ou l'acier restant possibles ; volets roulants admis à condition que le mécanisme soit intégré à la maçonnerie et invisible depuis l'extérieur ; grilles et ferronneries en fer forgé de facture simple.

Couvertures : deux ou quatre pans, pentes constantes comprises entre 25 % et 30 %, ruptures de pente au faîtage interdites, tuiles rondes de type canal harmonisées aux vieilles tuiles, au moins un rang de génoise en rive, gouttières en zinc ou en cuivre au-dessus des voies publiques. Les toitures-terrasses restent possibles sous réserve d'une bonne intégration paysagère et de l'avis de l'ABF.

Clôtures limitées à 2 mètres, mur-bahut à 0,80 mètre. Antennes interdites en façade ; climatisations, pompes à chaleur et éléments techniques interdits dans les zones non aedificandi le long des voies et des limites parcellaires.

Oui, mais de façon nominative.

Le règlement du PLU comporte une annexe 7 intitulée « Surélévations en zone UA1 » qui identifie huit constructions autorisées à se surélever, avec leur parcelle et leur gabarit cible : AB139 rue de la Citadelle (R+1 vers R+2), AA179 boulevard d'Aumale (RdC vers R+1), AB209 rue des Bouchonniers (R+1 vers R+2), AA389 et AA100 rue des Pêcheurs (RdC vers R+1), AA211 rue des Remparts (RdC vers R+1), AA311 rue du Portail Neuf (R+1 vers R+2) et AB211/212 rue des Bouchonniers (surélévation d'un mètre sans niveau supplémentaire).

La surélévation y est limitée à 3,50 mètres au-dessus de la hauteur existante à la date d'approbation du PLU, sous réserve que l'égout surélevé ne dépasse pas le plus haut des égouts mitoyens, avec une modulation de 30 centimètres en cas d'égalité.

En zone UA3, une surélévation est également admise dans une bande de 15 mètres depuis l'alignement du boulevard Vasserot, des rues Joseph Quaranta, Jean Aicard, du Général Allard, du quai Suffren et de la rue François Sibilli, la hauteur totale étant plafonnée à 7,50 mètres à l'égout. En zone UA8, aucun travail ne peut modifier la hauteur ni l'emprise existantes.

Le portail Géorisques recense sur la commune de Saint-Tropez les risques suivants : inondation, y compris par crue torrentielle ou à montée rapide et par submersion marine ; mouvement de terrain, avec glissement de terrain et recul du trait de côte et de falaises ; séisme ; feu de forêt ; radon.

Douze arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés depuis 1983, dont dix pour inondations et coulées de boue, un pour mouvement de terrain en 1983 et un pour « chocs mécaniques liés à l'action des vagues » après la tempête des 23 et 24 novembre 2019. La commune est classée en potentiel radon de catégorie 3, la plus élevée du zonage national.

Le règlement du PLU traite l'aléa de submersion marine à son article DG-8, en renvoyant à l'étude BRGM réalisée pour la DREAL PACA en 2017 et au Porter à Connaissance de l'Enveloppe Approchée des Inondations Potentielles de décembre 2019 annexé au PLU.

Conséquences constructives sur un programme littoral : protection contre les embruns salins et choix de matériaux adaptés au milieu marin, traitement du radon en niveaux bas, gestion des eaux pluviales, et isolation phonique renforcée le long des voies bruyantes répertoriées à l'annexe du PLU au titre de l'article DG-9.

Non, pas au titre de la réglementation parasismique, et il est important de ne pas survendre ce point. L'interrogation du zonage sismique de Géorisques pour le code INSEE 83119 renvoie la zone 2, dite de sismicité faible.

En zone 2, l'arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique ne rend l'application de l'Eurocode 8 obligatoire que pour les bâtiments de catégories d'importance III et IV.

Un immeuble d'habitation collectif de moins de 28 mètres de hauteur relève de la catégorie II ; or le PLU tropézien plafonne les constructions à 12 mètres en UB1 et à 6,50 mètres dans l'essentiel des zones UC et UD. Aucun petit collectif de logements n'atteint donc le seuil déclencheur sur cette commune.

Cela ne dispense pas d'une étude géotechnique de conception, indispensable ici pour la reprise en sous-œuvre des mitoyens en tissu ancien et pour les sous-sols en contexte littoral.

Le règlement impose que les espaces libres de toute construction et perméables représentent au moins 30 % de l'ensemble du terrain. Les accès, terrasses, places de stationnement, pergolas et escaliers extérieurs (comme toute autre surface aménagée, aérienne ou souterraine) ne sont pas comptés comme espaces libres paysagers.

Les surfaces libres de toute construction ou voirie doivent être plantées, les aires de stationnement en surface d'au moins 100 m² doivent recevoir un arbre pour quatre emplacements, les plantations existantes doivent si possible être maintenues et tout arbre abattu doit être immédiatement remplacé par une essence endémique.

À cela s'ajoutent 170 espaces boisés classés au titre de l'article L.113-1 du code de l'urbanisme et 57 secteurs protégés au titre de l'article L.151-19, dans lesquels aucune construction ni aucun aménagement n'est autorisé. Les bassins (piscine, jacuzzi) sont limités à 5 % du terrain, plafonnés à 150 m² par unité foncière.

Oui, sur des périmètres identifiés. Le plan comporte un secteur de mixité sociale à 100 %, situé sur les parcelles AL 58, 59, 60 et 237 dans le périmètre de l'OAP 3 : tout logement nouveau y doit être un logement locatif social.

L'OAP 2 prévoit que, lors de la réalisation d'un programme de logements, 100 % des logements produits soient destinés aux actifs saisonniers, et que seuls des logements de type collectif y soient autorisés.

L'OAP 6 encadre un programme mêlant logements pour actifs saisonniers, accession sociale et accession libre, dans la limite de 8 600 m² de surface de plancher hors locaux techniques disjoints, avec une emprise au sol maximale de 40 %. Ces prescriptions doivent être vérifiées avant l'acquisition : elles déterminent à elles seules la nature du produit commercialisable.

Le délai d'instruction de droit commun d'un permis de construire portant sur un immeuble collectif est de trois mois, majoré lorsque le projet est soumis à l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France au titre des abords de monuments historiques, ce qui est le cas dans le centre ancien tropézien, couvert par neuf périmètres d'abords.

Il faut ensuite compter le délai de recours des tiers de deux mois à compter du premier jour d'affichage régulier sur le terrain, auquel s'ajoute, en cas de contentieux, la durée de la procédure.

Côté chantier, la contrainte est logistique autant que réglementaire : accès livraisons, stationnement des engins, stockage et nuisances rendent la haute saison difficilement praticable, ce qui conduit à concentrer le gros œuvre hors période estivale. Nous construisons le calendrier avec ces deux séries de contraintes et sécurisons l'affichage réglementaire ainsi que la purge des délais.

Un promoteur achète le foncier, construit puis revend en intégrant sa marge, que supporte l'acquéreur final. En tant que maître d'œuvre indépendant, Progineer ne revend pas : l'investisseur reste propriétaire de son terrain et de son programme, construit au coût réel et conserve l'actif.

Vous gardez le contrôle du foncier, de la conception et du budget, avec un chiffrage transparent et des entreprises mises en concurrence.

Sur une commune où la charge foncière domine le bilan et où la VEFA reste confidentielle (24 mutations en cinq ans selon la base DVF), ce montage est souvent le seul qui permette à un investisseur privé de sortir une opération de 4 à 8 logements.

Saint-Tropez appartient à la Communauté de communes du Golfe de Saint-Tropez (SIREN 200036077), qui regroupe 12 communes, dont Ramatuelle, Gassin, Grimaud, Cogolin et Sainte-Maxime. Cette intercommunalité porte le SCoT et le PLH, documents qui fixent les orientations d'aménagement et les objectifs de production de logements à l'échelle du golfe.

Le PLU communal reste le document opposable pour délivrer une autorisation d'urbanisme, mais il doit être compatible avec ces documents supérieurs, eux-mêmes encadrés par la loi Littoral.

En pratique, lorsqu'un programme se révèle impossible sur Saint-Tropez (foncier introuvable, gabarit insuffisant, servitude de résidence principale incompatible avec le montage), nous étudions systématiquement son report sur les communes voisines du golfe, où les emprises admises et le foncier disponible sont plus favorables.

Cela dépend désormais du secteur exact. Dans les périmètres couverts par la servitude de résidence principale de l'article L.151-14-1 (secteur UB3a et reste de la zone UC3), tout logement nouveau doit être affecté à un usage exclusif de résidence principale : la location saisonnière y est exclue, et la servitude doit être mentionnée dans les actes sous peine de nullité.

Hors de ces périmètres, la location meublée touristique reste possible, mais elle s'inscrit dans un contexte communal très encadré.

L'article L.151-14-1 n'est ouvert qu'aux communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants de l'article 232 du code général des impôts (dont le périmètre a été élargi par le décret n°2023-822 du 25 août 2023) ou dont les résidences secondaires dépassent 20 % du parc de logements.

Avec 68,3 % de résidences secondaires et occasionnelles au recensement INSEE 2023, Saint-Tropez dépasse ce seuil de plus du triple, ce qui explique que la commune ait pu inscrire trois périmètres de servitude à son PLU. Nous vérifions la situation exacte de la parcelle et adaptons la typologie, les prestations et le montage juridique à l'usage réellement autorisé.