Zones de revitalisation des centres-villes

Zones de revitalisation des centres-villes : de quoi parle-t-on exactement ?

L'expression « zone de revitalisation des centres-villes » circule beaucoup dans le secteur de l'immobilier et de la rénovation, mais elle recouvre en réalité deux objets juridiques distincts qu'il est indispensable de séparer avant d'engager le moindre euro sur un projet.

• D'un côté, l'opération de revitalisation de territoire (ORT), créée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et codifiée à l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation. C'est un contrat signé entre l'État, un EPCI à fiscalité propre et ses communes. Il ouvre des effets juridiques et fiscaux automatiques, dont l'éligibilité au dispositif Denormandie.
• De l'autre, la zone de revitalisation des centres-villes (ZRCV) au sens strictement fiscal, définie aux articles 1464 F (cotisation foncière des entreprises) et 1382 H (taxe foncière sur les propriétés bâties) du code général des impôts. C'est un zonage qui n'existe que si la commune ou l'EPCI a pris une délibération expresse, et il ne concerne que les commerces et les activités artisanales.

La confusion entre les deux est la première cause d'erreur de montage financier que nous rencontrons en maîtrise d'œuvre. Un investisseur peut parfaitement acquérir un immeuble dans une commune sous ORT, être éligible au Denormandie, et n'avoir aucun droit à l'exonération de taxe foncière ZRCV parce que la collectivité n'a jamais délibéré — ou parce que le projet est du logement et non du commerce.

Cet article fait le point complet et sourcé sur les deux dispositifs, sur l'état réel du déploiement en France et en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, sur les leviers fiscaux réellement mobilisables en 2026, et — point critique — sur ce qui a changé, été prorogé ou abrogé depuis la rédaction initiale de cet article.

Mise à jour : ce qui a changé depuis la première version de cet article

Cet article a été rédigé fin 2024, à un moment où plusieurs dispositifs étaient encore ouverts. Plusieurs d'entre eux ont depuis été prorogés, recentrés ou purement et simplement abrogés. Le tableau ci-dessous fait le tri, texte par texte.

Précision importante et correction. Une version antérieure de cet article évoquait un « arrêté du 31 décembre 2024 » intégrant de nouvelles communes au dispositif. Cette mention ne correspond à aucun texte que nous ayons pu retrouver sur Légifrance ou au Bulletin officiel des finances publiques. Le classement en ZRCV ne résulte pas d'un arrêté ministériel : il résulte d'une délibération de la commune ou de l'EPCI, dans les conditions posées par l'article 1464 F du CGI. Nous corrigeons ici cette information.

L'ORT : le socle juridique de la revitalisation des centres-villes

Objet et signataires

L'opération de revitalisation de territoire vise, selon l'article L. 303-2 du CCH, « la mise en œuvre d'un projet global de territoire destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux » afin d'améliorer l'attractivité du territoire et de lutter contre la vacance et l'habitat indigne.

La convention est signée par :

• l'État et ses établissements publics intéressés ;
• un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ;
• sa ville principale et les communes membres volontaires ;
• toute personne publique ou privée susceptible d'apporter un soutien ou de participer aux opérations (bailleurs sociaux, Action Logement, Banque des Territoires, opérateurs privés).

Le ministère de la Transition écologique recommande une durée minimale de cinq ans. La convention doit faire l'objet d'un bilan annuel et d'une évaluation quinquennale.

Le périmètre : stratégique d'un côté, opérationnel de l'autre

C'est le point que les porteurs de projet comprennent le moins bien. Une ORT superpose deux périmètres :

• un périmètre stratégique, qui peut couvrir tout ou partie du territoire de l'intercommunalité ;
• un ou plusieurs secteurs d'intervention, qui comprennent obligatoirement le centre-ville de la ville principale de l'EPCI signataire, et peuvent inclure d'autres centres-villes de communes membres.

Conséquence directe et souvent ignorée : être situé dans une commune signataire d'une ORT ne suffit pas toujours. Pour les effets attachés au secteur d'intervention — dont l'exonération ZRCV — c'est la localisation dans le secteur délimité par la convention qui compte, pas la simple appartenance communale. Avant tout achat, la première pièce à réclamer en mairie est donc le plan de délimitation annexé à la convention d'ORT.

Les effets juridiques automatiques de l'ORT

Une fois la convention signée, l'ORT déclenche un bouquet d'effets sans démarche supplémentaire :

• Dispense d'autorisation d'exploitation commerciale pour les projets situés en centre-ville dans le secteur d'intervention : un commerce peut s'implanter sans passer devant la CDAC.
• Possibilité de suspension, par le préfet, de projets commerciaux en périphérie susceptibles de compromettre la revitalisation du centre.
• Accès prioritaire aux aides de l'ANAH pour les propriétaires occupants et bailleurs du périmètre.
• Éligibilité au dispositif Denormandie — c'est le levier le plus puissant pour un investisseur particulier.
• Droit de préemption urbain renforcé et droit de préemption sur les fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux, permettant à la collectivité de reprendre la main sur les rez-de-chaussée.
• Permis d'innover : possibilité de déroger à certaines règles au bénéfice d'un résultat équivalent, pour des opérations expérimentales.

Pour un maître d'ouvrage, ces effets se traduisent très concrètement : un projet de réhabilitation d'immeuble de centre-ville avec commerce en pied d'immeuble peut voir son délai global raccourci de plusieurs mois par la seule dispense de CDAC. À l'inverse, le droit de préemption renforcé signifie que la collectivité peut se substituer à l'acquéreur : il faut donc purger la déclaration d'intention d'aliéner et ne jamais bâtir un plan de financement sur une promesse non purgée.

La ZRCV fiscale : conditions réelles, taux, et échéance de 2026

Comment une commune devient ZRCV

L'article 1464 F du CGI définit la ZRCV comme les secteurs d'intervention mentionnés au II de l'article L. 303-2 du CCH situés dans des communes qui répondent à des conditions cumulatives :

• la commune a conclu une convention d'ORT, signée avant le 1^er octobre précédant l'année d'application ;
• le revenu fiscal médian par unité de consommation de la commune est inférieur à la médiane nationale (condition inapplicable aux communes ultramarines).

Cette seconde condition est éliminatoire et explique pourquoi de nombreuses communes littorales de PACA sous ORT ne peuvent pas activer la ZRCV : leur revenu médian est supérieur à la médiane nationale.

Quelles entreprises sont éligibles

L'exonération est réservée aux PME au sens du règlement (UE) n° 651/2014, qui doivent remplir deux conditions cumulatives :

• effectif inférieur à 250 personnes ;
• chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros ou total de bilan inférieur à 43 millions d'euros.

L'activité exercée doit être commerciale ou artisanale. Un local de bureaux, une profession libérale ou un logement locatif ne sont pas concernés.

Taux, décision et calendrier

Point d'attention majeur. En l'état des textes consultés au 25 août 2026, les exonérations ZRCV de CFE et de TFPB couvrent les impositions établies jusqu'au titre de 2026 incluses. Sans nouvelle prorogation en loi de finances, 2026 est donc le dernier millésime. Un plan d'affaires de commerce de centre-ville construit sur sept ans d'exonération n'a plus de fondement légal aujourd'hui : il faut interroger la commune sur sa délibération en cours et ne retenir dans le prévisionnel que ce qui est juridiquement acquis.

L'oubli le plus fréquent est purement déclaratif. L'exonération n'est jamais automatique : à défaut de demande dans les délais, le bénéfice est perdu pour l'année, même si la commune a délibéré et si toutes les conditions de fond sont remplies.

État réel du déploiement : les chiffres officiels

Le ministère de la Cohésion des territoires (DGALN et ANCT) publie en open data la liste des communes couvertes par une ORT. Les chiffres ci-dessous proviennent d'une extraction réalisée le 25 août 2026 de ce jeu de données, dont les enregistrements les plus récents ont été actualisés le 18 août 2026.

La répartition régionale montre un déséquilibre net, que tout investisseur devrait connaître avant de comparer deux territoires :

PACA est l'avant-dernière région métropolitaine en nombre de communes sous ORT, loin derrière Auvergne-Rhône-Alpes (281). Ce n'est pas un signe de désintérêt : c'est la conséquence mécanique d'un tissu urbain concentré, d'un revenu médian élevé sur le littoral et d'une intercommunalité de très grande taille dans les Bouches-du-Rhône.

La carte PACA en détail

Les 74 communes PACA sous ORT signée sont portées par 35 EPCI différents. La première signature régionale remonte au 21 octobre 2019 (Grasse) et la plus récente au 28 mai 2025 (Saint-Martin-de-Crau).

Sur ces 74 communes, 12 relèvent d'Action Cœur de Ville et 51 de Petites Villes de Demain. Et un chiffre à surveiller de près : 14 conventions PACA affichent une date de fin estimée en 2026. Une convention arrivée à échéance sans renouvellement fait tomber l'éligibilité Denormandie pour les acquisitions postérieures. Sur un projet de rénovation dont le compromis est signé en fin d'année, cette date de fin doit être vérifiée avant la signature, pas après.

Et en Auvergne-Rhône-Alpes

Pour les projets suivis depuis notre implantation savoyarde et haut-savoyarde, la région Auvergne-Rhône-Alpes compte 281 communes sous ORT signée, dont 28 Action Cœur de Ville et 200 Petites Villes de Demain. La répartition est très inégale : Puy-de-Dôme 58, Cantal 32, Ain 29, Haute-Loire 28, Isère 24, Loire 22, Allier 17, Ardèche 17, Drôme 17, Savoie 16, Rhône 15 et Haute-Savoie seulement 6 (Annemasse, Rumilly, La Roche-sur-Foron, Sallanches, Saint-Jeoire, Viuz-en-Sallaz).

Le contraste entre la Haute-Savoie (6 communes) et le Puy-de-Dôme (58) illustre la logique du dispositif : l'ORT cible les centralités en perte d'attractivité, pas les territoires en tension. Dans un bassin sous pression foncière, la revitalisation passe davantage par la densification et la optimisation d'espace que par la lutte contre la vacance.

Le contexte : pourquoi ces dispositifs existent

Selon l'INSEE (Insee Focus n° 359, paru le 17 septembre 2025), la France hors Mayotte comptait 38,4 millions de logements au 1^er janvier 2025, dont :

• 31,7 millions de résidences principales (82,5 % du parc) ;
• 3,8 millions de résidences secondaires ou logements occasionnels (9,8 %) ;
• 3,0 millions de logements vacants, soit 7,7 % du parc.

Ce taux de vacance a atteint un pic à 8,1 % en 2019 avant de refluer à 7,7 % en 2025. La tendance est donc favorable au niveau national, mais elle masque une réalité locale : la vacance se concentre dans les centres anciens, sur des logements souvent sans ascenseur, mal isolés, parfois insalubres, et dont la remise sur le marché suppose une intervention lourde. C'est précisément cette poche que l'ORT et les dispositifs fiscaux associés cherchent à débloquer.

Le programme Action Cœur de Ville, lancé avec 222 villes ou binômes de villes sélectionnés le 26 mars 2018, accompagne aujourd'hui 244 communes lauréates. Sa phase 2 court sur la période 2023-2026 autour de cinq axes : réhabilitation et restructuration de l'habitat, développement économique et commercial, accessibilité et mobilités décarbonées, aménagement urbain durable et patrimoine, services de base. Le programme Petites Villes de Demain, lancé en octobre 2020, cible quant à lui les communes de moins de 20 000 habitants exerçant une fonction de centralité.

Les leviers fiscaux réellement mobilisables en centre-ville

Voici la synthèse des dispositifs applicables à un projet de rénovation ou de réhabilitation en centre-ville, avec leur base légale et leur date de validité. Aucun montant n'est donné sans sa date de valeur et sa source.

Denormandie : le levier central en centre-ville

Le dispositif Denormandie (article 199 novovicies du CGI) est le mécanisme spécifiquement conçu pour les centres-villes anciens. Ses conditions, telles que documentées au Bulletin officiel des finances publiques :

• Localisation : commune figurant à l'arrêté du 26 mars 2019 (besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville particulièrement marqué) ou commune signataire d'une convention d'ORT. Pour les communes ORT, l'éligibilité court à compter de la date de signature de la convention.
• Travaux : représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Nature des travaux : modernisation, assainissement, aménagement des surfaces habitables, création de surfaces habitables nouvelles, ou travaux de rénovation énergétique.
• Performance énergétique, deux voies alternatives : soit une consommation conventionnelle après travaux inférieure à 331 kWh/m²/an assortie d'une amélioration d'au moins 30 % en logement individuel ou 20 % en logement collectif ; soit la réalisation d'au moins deux actions parmi cinq : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrées, systèmes de chauffage, systèmes de production d'eau chaude sanitaire.
• Plafond : 300 000 € de dépenses retenues.
• Engagement de location nue, à titre de résidence principale, avec plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Deux évolutions récentes méritent d'être signalées. D'abord la prorogation jusqu'au 31 décembre 2027. Ensuite l'extension aux logements situés dans des copropriétés en grave difficulté financière (au sens de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965) ou faisant l'objet d'une opération de requalification de copropriétés dégradées, pour les investissements réalisés à compter du 11 avril 2024, en application de l'article 42 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé.

En pratique, la condition des 25 % de travaux et la condition de performance énergétique se conjuguent mal avec un immeuble ancien à structure fragile. C'est le cœur du travail de rénovation énergétique en bâti ancien : atteindre le gain exigé sans piéger l'humidité dans des murs qui doivent respirer.

Déficit foncier majoré : l'outil le plus sous-utilisé

Le plafond de droit commun d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 € par an. Il est porté à 15 300 € pour certains immeubles bénéficiant de déductions spécifiques, et surtout à 21 400 € sur option, pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Ce rehaussement repose sur l'article 12 de la loi n° 2022-1499 du 1^er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022 et le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023. La doctrine fiscale publiée au 16 septembre 2025 fixait l'échéance de paiement des dépenses au 31 décembre 2025, le devis devant avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47) a prorogé ce rehaussement jusqu'au 31 décembre 2027. Comme toujours en fiscalité, c'est la date de paiement qui fait foi, pas la date de facture.

Cet outil est le complément naturel d'un Denormandie sur une opération à forte proportion de travaux : il permet d'absorber, sur les premières années, une partie du coût de la réhabilitation lourde.

Malraux : réservé aux sites patrimoniaux remarquables

Le dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) ne se confond pas avec l'ORT. Il s'applique aux dépenses de restauration complète d'un immeuble situé en site patrimonial remarquable (SPR) ou dans certains quartiers relevant de la politique de la ville. Les taux sont de 30 % lorsque l'immeuble est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, et de 22 % en cas de plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou de déclaration d'utilité publique.

Les dépenses éligibles sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives, hors prix d'acquisition du bien. L'engagement de location est de neuf ans. Depuis le 1^er janvier 2013, la réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales pour les dépenses relevant d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux déposés à compter de cette date.

Beaucoup de centres anciens de PACA sont couverts par un SPR sans être sous ORT, et inversement. Il faut donc vérifier les deux zonages séparément, en mairie et auprès de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine.

Loc'Avantages : conventionner pour défiscaliser

Loc'Avantages, piloté par l'ANAH, permet au propriétaire bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le revenu brut du logement loué, de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer pratiqué et le recours ou non à l'intermédiation locative. Le bailleur signe une convention avec l'ANAH par laquelle il s'engage à louer son logement non meublé pendant six ans minimum, sans dépasser un loyer plafond (trois niveaux possibles) et à un locataire sous conditions de ressources, hors cercle familial. Le recours à l'intermédiation locative ouvre droit à une prime pouvant atteindre 3 000 €. Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

Loc'Avantages se cumule avec les aides de l'ANAH aux travaux, ce qui en fait un outil pertinent sur un immeuble de rapport de centre-ville dont on veut sécuriser l'occupation après rénovation.

TVA : attention au piège des chaudières

Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans relèvent du taux de 10 % (article 279-0 bis du CGI). Les travaux d'amélioration de la qualité énergétique relèvent du taux de 5,5 % (article 278-0 bis A du CGI).

Mais depuis le 1^er mars 2025, la fourniture et la pose de chaudières fonctionnant au gaz ou au fioul sont soumises au taux normal de 20 %, en application de la loi de finances pour 2025. Les opérations couvertes par un devis daté, accepté par les deux parties et ayant donné lieu à un acompte encaissé avant le 1^er mars 2025 échappent à cette règle. L'entretien et la réparation des chaudières existantes restent éligibles aux taux réduits.

Sur un immeuble de centre-ville chauffé au gaz, cet écart de 14,5 points de TVA sur le poste chauffage change l'équilibre d'une opération. Il pousse mécaniquement vers les solutions décarbonées, ce qui suppose de reprendre l'étude thermique avant le dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme, pas au moment de la consultation des entreprises.

Une réserve sur la CVAE

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) est parfois présentée comme un levier de la revitalisation commerciale. Elle fait l'objet d'une trajectoire de suppression progressive : il serait imprudent de bâtir un plan d'affaires de commerce de centre-ville sur cette ligne. Le conseil fiscal du porteur de projet doit confirmer l'état du texte à la date de l'opération.

Opportunités pour les professionnels du bâtiment

Secteur de la rénovation et de la réhabilitation

• Réhabilitation lourde : transformation de bâtiments anciens, reprise de structure, création de circulations verticales.
• Changement d'usage : conversion de bureaux ou de commerces en logements — un gisement majeur en centre-ville, à condition d'anticiper la question des apports de lumière naturelle et des hauteurs sous plafond.
• Mise aux normes : accessibilité, sécurité incendie, performance énergétique.
• Rénovation patrimoniale : respect des contraintes architecturales et, en site protégé, de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.

Construction neuve et densification

• Densification : optimisation du foncier disponible, dents creuses, surélévation d'immeubles existants.
• Logements : programmes résidentiels de petit collectif adaptés à l'échelle du centre ancien.
• Commerces : nouveaux concepts de proximité en rez-de-chaussée.
• Équipements : services publics et privés participant au retour d'usage.

Aménagement urbain

• Espaces publics : requalification des places et des rues.
• Mobilité : aménagements cyclables et piétons.
• Stationnement : solutions mutualisées en périphérie immédiate du centre.
• Végétalisation : intégration de la nature en ville et lutte contre les îlots de chaleur, enjeu majeur en PACA.

Types de projets éligibles

Habitat

• Logements sociaux : programmes aidés portés par les bailleurs.
• Accession : primo-accédants et investisseurs.
• Locatif privé : rénovation et création — c'est le champ direct du Denormandie et de Loc'Avantages.
• Logements étudiants et résidences spécialisées.

Activités économiques

• Commerces de proximité : alimentation, services — champ direct de l'exonération ZRCV.
• Artisanat : ateliers et boutiques.
• Bureaux : espaces de coworking, professions libérales — attention, hors champ de l'exonération ZRCV.
• Tourisme : hôtellerie, restauration.

Équipements

• Culturels : médiathèques, salles de spectacle.
• Sportifs : gymnases, piscines.
• Santé : maisons médicales, pharmacies.
• Éducation : écoles, centres de formation.

Méthodologie : sept étapes pour sécuriser un projet en centre-ville

1. Vérifier le zonage, pièce en main. Demander en mairie la convention d'ORT, son plan de délimitation des secteurs d'intervention et sa date de fin. Vérifier séparément l'existence d'un SPR et d'un périmètre de monument historique.
2. Vérifier les délibérations fiscales. Pour la ZRCV, demander la délibération de la commune ou de l'EPCI, son taux et son millésime. Sans délibération, il n'y a pas d'exonération.
3. Faire un diagnostic technique avant l'offre d'achat. État de la structure, des planchers bois, des fondations, présence d'amiante et de plomb, humidité ascensionnelle, réseaux. En centre ancien, c'est ce diagnostic qui fait ou défait le budget.
4. Construire l'étude de prix avant le montage fiscal, jamais l'inverse. Nous établissons chez Progineer une étude de prix interne détaillée par corps d'état, sur laquelle se calcule ensuite la part de travaux de 25 % exigée par le Denormandie.
5. Instruire l'autorisation d'urbanisme en intégrant les contraintes patrimoniales et, le cas échéant, la dispense de CDAC pour la partie commerciale. Voir notre article sur la dématérialisation des autorisations d'urbanisme.
6. Consulter les entreprises sur un dossier complet, avec CCTP et décomposition du prix global et forfaitaire. En centre-ville, les contraintes d'accès, de stockage et d'horaires de livraison doivent figurer au marché : elles se paient, et mieux vaut les payer une fois au bon prix qu'en réclamation.
7. Piloter le chantier avec un suivi de chantier serré, en particulier sur les interfaces structure / étanchéité / lots techniques, et documenter les factures au regard des conditions fiscales à respecter.

Défis techniques du bâti ancien en centre-ville

Ce qui coince réellement

• Structure : planchers bois sous-dimensionnés au regard des charges d'exploitation actuelles, murs porteurs percés au fil des décennies, absence de chaînage.
• Humidité : remontées capillaires sur des murs sans coupure de capillarité — un mur ancien doit rester perspirant, et l'isolation intérieure étanche est la première cause de pathologie après rénovation.
• Réseaux : colonnes montantes vétustes, absence de gaines techniques, électricité non conforme.
• Accessibilité : création d'un ascenseur dans une cage d'escalier existante, gestion des seuils sur voirie publique.
• Logistique de chantier : rue étroite, pas d'aire de stockage, horaires de livraison contraints, riverains immédiats.

Solutions éprouvées

• Matériaux compatibles : enduits et isolants à la chaux, isolants biosourcés perspirants, respect du principe « toujours plus ouvert à la vapeur vers l'extérieur ».
• Technologies discrètes : intégration des équipements techniques sans altérer les façades protégées.
• Systèmes hybrides : renforcement structurel par éléments métalliques rapportés sur planchers bois conservés.
• Approche progressive : rénovation par étapes lorsque l'immeuble reste partiellement occupé, avec un phasage écrit au marché.

Ces sujets relèvent d'une véritable approche constructive raisonnée : en bâti ancien, la performance ne s'obtient pas en empilant des solutions conçues pour le neuf.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre commune ORT et secteur d'intervention. C'est le périmètre délimité qui produit les effets, pas la commune entière.
• Supposer l'exonération ZRCV acquise. Elle suppose une délibération et une demande déclarative dans les délais.
• Oublier la date de fin de la convention d'ORT. 14 conventions PACA affichent une échéance en 2026.
• Compter sur un dispositif abrogé. La ZoRCoMiR ne produit plus d'effet depuis les impositions établies au titre de 2025.
• Signer un devis de chaudière gaz en pensant bénéficier d'une TVA réduite. Le taux normal s'applique depuis le 1^er mars 2025.
• Calculer les 25 % de travaux du Denormandie sur une estimation approximative. C'est le poste qui déclenche le plus de redressements.
• Négliger l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. En abords de monument historique, l'avis conforme défavorable interdit la délivrance de l'autorisation.

Perspectives 2026-2030

Trois lignes de force se dégagent des textes récents.

• Le zonage rural se réorganise. Les zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR) ont vu leurs effets prolongés jusqu'au 31 décembre 2029 pour les communes anciennement classées en ZRR, par l'article 48 de la loi de finances pour 2026. Le rural bénéficie donc d'un horizon plus long que la ZRCV urbaine.
• Les dispositifs de rénovation locative sont sécurisés jusqu'en 2027. Denormandie, déficit foncier majoré et Loc'Avantages convergent tous vers le 31 décembre 2027. Cette date devient le véritable horizon de décision pour un investisseur.
• Le cadre juridique de l'ORT bouge encore. L'article L. 303-2 du CCH a été modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026.

Les tendances de fond restent inchangées : élargissement du nombre de communes couvertes, spécialisation des dispositifs sectoriels, digitalisation des démarches, économie circulaire et réemploi, adaptation au changement climatique et confort d'été — enjeu particulièrement sensible dans les centres anciens minéraux de PACA.

Partenaires et acteurs à mobiliser

• Communes et EPCI : portage politique et technique, délibérations fiscales, préemption.
• ANAH : aides à la rénovation, conventionnement Loc'Avantages, opérations programmées.
• Action Logement : financement du logement des salariés, participation aux conventions d'ORT.
• Banque des Territoires : prêts longs et cofinancement des études.
• ADEME : accompagnement de la transition énergétique.
• Bailleurs sociaux, promoteurs et investisseurs privés : portage des opérations.
• Maîtrise d'œuvre : conception, étude de prix, montage administratif, consultation des entreprises et suivi de chantier.

Comment Progineer intervient sur ces opérations

Progineer est un cabinet de maîtrise d'œuvre créé en 2024, basé à Marseille et intervenant sur l'ensemble de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Marvin Bauwens, qui en assure la direction, exerce dans le BTP depuis 2020.

Sur une opération de centre-ville, notre intervention couvre la vérification des zonages et des délibérations, le diagnostic technique préalable, l'étude de prix interne détaillée par corps d'état, la conception, le montage du dossier d'autorisation d'urbanisme, la consultation des entreprises et le suivi de chantier jusqu'à la réception. Nous ne vendons ni conseil fiscal ni produit de défiscalisation : le montage fiscal relève de votre notaire et de votre conseil, notre rôle est de garantir que le projet technique et son budget tiennent la route.

Pour un premier échange sur un immeuble de centre-ville, la page contact permet de nous transmettre les éléments du dossier.

Questions fréquentes

Une commune sous ORT donne-t-elle automatiquement droit à l'exonération de taxe foncière ?

Non. L'exonération de TFPB prévue à l'article 1382 H du CGI suppose trois conditions cumulatives : l'immeuble doit être situé dans un secteur d'intervention d'une commune remplissant les conditions de l'article 1464 F (dont un revenu fiscal médian inférieur à la médiane nationale), il doit être affecté à une activité commerciale ou artisanale exercée par une PME, et la commune ou l'EPCI doit avoir délibéré. Le propriétaire doit en outre souscrire l'imprimé n° 6771-SD avant le 1^er janvier de l'année d'imposition.

Jusqu'à quand l'exonération ZRCV est-elle applicable ?

Les exonérations de CFE et de TFPB en ZRCV ont été prorogées par l'article 73, XVIII-2° de la loi de finances pour 2024 jusqu'aux impositions établies au titre de 2026. En l'état des textes consultés au 25 août 2026, 2026 est donc le dernier millésime couvert.

Quelle est la différence entre ORT et ZRCV ?

L'ORT est un contrat de projet de territoire signé entre l'État, un EPCI et ses communes (article L. 303-2 du CCH). La ZRCV est un zonage fiscal qui n'existe que dans les secteurs d'intervention d'une ORT, dans les communes remplissant la condition de revenu médian, et uniquement si la collectivité a délibéré (articles 1464 F et 1382 H du CGI). Toute ZRCV suppose une ORT ; l'inverse est faux.

Mon projet de logement locatif peut-il bénéficier de l'exonération ZRCV ?

Non. L'exonération ZRCV vise exclusivement les activités commerciales ou artisanales exercées par des PME. Pour un projet de logement locatif en centre ancien, les leviers sont le Denormandie, le déficit foncier majoré, le conventionnement Loc'Avantages, et le cas échéant le Malraux en site patrimonial remarquable.

Le dispositif Denormandie est-il toujours en vigueur ?

Oui. Il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 et étendu, depuis le 11 avril 2024, aux logements situés dans des copropriétés en grave difficulté financière ou faisant l'objet d'une opération de requalification de copropriétés dégradées, en application de l'article 42 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.

Quel niveau de travaux faut-il pour un Denormandie ?

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, et satisfaire une condition de performance énergétique : soit une consommation après travaux inférieure à 331 kWh/m²/an avec une amélioration d'au moins 30 % en logement individuel ou 20 % en collectif, soit la réalisation d'au moins deux actions parmi cinq (isolation de la toiture, des murs extérieurs, des parois vitrées, systèmes de chauffage, production d'eau chaude sanitaire). Le plafond de dépenses retenues est de 300 000 €.

Le déficit foncier majoré à 21 400 € existe-t-il encore ?

Oui. Prévu initialement pour des dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025 (loi de finances rectificative pour 2022, art. 12), il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Il suppose que les travaux fassent passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au DPE.

Qu'est devenue la ZoRCoMiR ?

Les exonérations de CFE et de TFPB en zone de revitalisation des commerces en milieu rural (articles 1464 G et 1382 I du CGI) ont été abrogées par la loi de finances pour 2024. Elles ne produisent plus d'effet pour les impositions établies à compter de 2025.

Combien de communes sont sous ORT en Provence-Alpes-Côte d'Azur ?

74 communes, portées par 35 EPCI, selon l'extraction du 25 août 2026 du jeu de données officiel du ministère de la Cohésion des territoires (données actualisées au 18 août 2026). Elles se répartissent principalement entre le Vaucluse (26), les Alpes-de-Haute-Provence (13), les Hautes-Alpes (12), le Var (12), les Alpes-Maritimes (6) et les Bouches-du-Rhône (5).

Quelle TVA s'applique aux travaux en centre ancien ?

10 % pour les travaux d'amélioration, de transformation et d'aménagement de logements achevés depuis plus de deux ans (article 279-0 bis du CGI), 5,5 % pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique (article 278-0 bis A du CGI). Depuis le 1^er mars 2025, la fourniture et la pose de chaudières gaz ou fioul relèvent en revanche du taux normal de 20 %.

Comment vérifier qu'un immeuble est bien dans un secteur d'intervention ?

En demandant à la mairie ou à l'EPCI signataire la convention d'ORT et son plan de délimitation annexé. C'est le seul document opposable. La liste des communes couvertes, publiée en open data par le ministère de la Cohésion des territoires, indique le statut de la commune mais pas le tracé du secteur.

Sources et références officielles

• Légifrance — Article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation (opération de revitalisation de territoire)
• Ministère de la Transition écologique — Opération de revitalisation de territoire
• BOFiP — BOI-IF-CFE-10-30-50-70 : exonération de CFE en zones de revitalisation des centres-villes (art. 1464 F CGI)
• BOFiP — BOI-IF-TFB-10-160-90 : exonération de TFPB en ZRCV (art. 1382 H CGI)
• BOFiP — Prorogation jusqu'aux impositions de 2026 des exonérations ZRCV (loi de finances pour 2024, art. 73, XVIII-2°)
• Légifrance — Article 1464 G du CGI (ZoRCoMiR), abrogé au 1^er janvier 2025
• BOFiP — BOI-IR-RICI-365-10 : dispositif Denormandie ancien, communes éligibles et conditions de performance énergétique
• France Rénov' — Le dispositif Denormandie
• BOFiP — BOI-RFPI-BASE-30-20 : imputation du déficit foncier sur le revenu global
• ANIL — Analyse juridique de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026)
• Légifrance — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
• Légifrance — Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique
• BOFiP — BOI-IR-RICI-200-30 : modalités d'application de la réduction d'impôt Malraux
• ANAH — Loc'Avantages
• data.gouv.fr — Liste des communes couvertes par des opérations de revitalisation de territoire (DGALN / ANCT)
• ANCT — Programme Action Cœur de Ville
• ANCT — Programme Petites Villes de Demain
• INSEE Focus n° 359 — Le parc de logements en France au 1^er janvier 2025 (paru le 17 septembre 2025)
• economie.gouv.fr — La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
• Fédération Française du Bâtiment — Chaudières gaz et fioul : TVA à 20 % depuis le 1^er mars 2025
• CAPEB — Rappel réglementaire : chaudières gaz et fioul, TVA à 20 % depuis le 1^er mars 2025

Article mis à jour le 25 août 2026. Les montants, taux et dates cités sont donnés avec leur date de valeur et leur source. La fiscalité évoluant à chaque loi de finances, vérifiez l'état du texte applicable à la date de votre opération auprès de votre conseil.