Calcul surface utile et surfaces réglementaires

La formule SU = SHAB + 0,5 × annexes, variable par variable

L'article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation dispose que la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l'article R. 111-2 du même code, augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans les conditions fixées par arrêté du ministre chargé du logement.

SHAB est la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation : surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et hors combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et locaux de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond.

Le coefficient de pondération vaut 0,5 : une annexe compte pour la moitié de sa surface. Ce n'est ni une convention commerciale ni un usage local, c'est la règle légale, et elle ne se module pas selon la qualité de l'annexe.

Le résultat s'exprime en mètres carrés. Il sert d'assiette au calcul des subventions de l'État et des prêts pour les logements locatifs aidés, ainsi qu'à la détermination du loyer maximal des conventionnements.

Ce qu'est une annexe au sens de la surface utile

L'arrêté du 9 mai 1995, pris en application des articles R. 353-16 et R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, définit précisément les surfaces annexes. Deux conditions cumulatives sont posées : l'annexe doit être réservée à l'usage exclusif de l'occupant du logement, et sa hauteur sous plafond doit être au moins égale à 1,80 mètre.

La liste des annexes est limitative : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas, ainsi que, dans la limite de 9 mètres carrés, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Trois points méritent une attention particulière. D'abord, le plafond de 9 m² ne s'applique qu'aux terrasses accessibles en étage ou sur ouvrage enterré, pas aux balcons ni aux loggias. Ensuite, la condition d'usage exclusif exclut tout local partagé : un local vélos commun ou un séchoir collectif ne sont pas des annexes au sens de ce texte. Enfin, la hauteur de 1,80 m disqualifie une bonne partie des caves anciennes et des combles sous rampant faible, ce qui se vérifie sur coupe et non sur plan.

Les cinq surfaces d'un même logement, et pourquoi elles diffèrent

La confusion entre ces cinq notions est la première cause d'erreur des dossiers. Chacune a son texte, son périmètre et sa finalité, et il est normal qu'elles donnent des nombres différents pour un même bien.

• Surface habitable (SHAB), article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Sert au bail d'habitation et de base de calcul à la surface utile. Exclut combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas, parties communes et locaux de moins de 1,80 m.
• Superficie privative loi Carrez, article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Doit figurer dans la promesse et l'acte de vente d'un lot de copropriété. Périmètre distinct de la surface habitable : les deux valeurs peuvent légitimement différer pour un même bien.
• Surface de plancher (SDP), article R. 111-22 du code de l'urbanisme. Détermine le régime d'autorisation d'urbanisme, l'application des règles du plan local d'urbanisme et le seuil de recours à l'architecte. Calculée au nu intérieur des façades, sous huit déductions.
• Surface taxable, articles 1635 quater et suivants du code général des impôts. Assiette de la taxe d'aménagement : somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée au nu intérieur des façades dans les conditions définies par décret. Son périmètre ne coïncide pas avec celui de la surface de plancher, ce qui explique que les deux valeurs d'un même projet diffèrent couramment.
• Surface utile (SU), article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Assiette des subventions et prêts du logement locatif aidé, et du loyer maximal conventionné. Seule des cinq à intégrer les annexes, et à les pondérer.

La surface taxable et la taxe d'aménagement

L'assiette de la taxe d'aménagement est constituée du produit de la surface de la construction par une valeur forfaitaire au mètre carré. Cette valeur forfaitaire est actualisée au 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, et arrondie à l'euro inférieur. Elle est distincte selon que la commune est située ou non en Île-de-France.

À titre indicatif, les valeurs relevées sur la documentation fiscale pour l'exercice le plus récent s'établissent à 892 euros par mètre carré hors Île-de-France et 1 011 euros par mètre carré en Île-de-France. Compte tenu de l'actualisation annuelle, la valeur applicable à une opération donnée doit impérativement être vérifiée à la date du fait générateur, dans le bulletin officiel des finances publiques ou dans le texte en vigueur.

Le code général des impôts prévoit par ailleurs un abattement de 50 % applicable à certaines catégories de locaux, ainsi que des valeurs forfaitaires spécifiques pour des aménagements et installations qui ne se mesurent pas en surface de plancher, piscines, emplacements de stationnement extérieurs, éoliennes, panneaux photovoltaïques au sol. Ces postes sont fréquemment oubliés dans une estimation de taxe faite sur la seule base des mètres carrés bâtis.

Enchaînement complet de la méthode

• 1. Relever la surface de plancher construite de chaque niveau à partir des plans cotés, et repérer sur coupe les zones de hauteur inférieure à 1,80 m.
• 2. Déduire murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines et embrasures pour obtenir la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
• 3. Recenser les annexes répondant aux deux conditions cumulatives : usage exclusif de l'occupant et hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.
• 4. Vérifier que chaque annexe figure dans la liste limitative de l'arrêté du 9 mai 1995.
• 5. Plafonner à 9 m² la part retenue des terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
• 6. Calculer SU = SHAB + 0,5 × surface des annexes retenues.
• 7. Calculer séparément la surface de plancher selon l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme, pour le dossier d'urbanisme.
• 8. Calculer séparément la surface taxable pour l'estimation de la taxe d'aménagement, sans oublier les aménagements taxés au forfait.
• 9. Restituer les surfaces dans un tableau unique par logement, en indiquant pour chacune son texte de référence : c'est la seule façon d'éviter les reports croisés erronés.

Exemple 1 : Surface utile d'un logement avec balcon et cave

Hypothèses : logement de 65,00 m² de surface habitable ; un balcon de 8,00 m² ; une cave de 6,00 m² à usage exclusif du logement, d'une hauteur sous plafond de 2,10 m.

Étape 1, Vérification des conditions : le balcon et la cave figurent tous deux dans la liste de l'arrêté du 9 mai 1995 ; la cave est à usage exclusif et sa hauteur dépasse 1,80 m ; les deux annexes sont donc retenues.

Étape 2, Surface des annexes : 8,00 + 6,00 = 14,00 m².

Étape 3, Pondération : 14,00 × 0,5 = 7,00 m².

Étape 4, Surface utile : SU = 65,00 + 7,00 = 72,00 m².

Variante instructive : si la cave présentait une hauteur sous plafond de 1,70 m, elle serait exclue. Les annexes retiendraient alors le seul balcon : 8,00 × 0,5 = 4,00 m², et la surface utile tomberait à 69,00 m². Trois centimètres de hauteur sous plafond font ici une différence de 3,00 m² de surface utile, avec l'incidence correspondante sur le financement et le loyer conventionné.

Exemple 2 : Le plafond de 9 m² sur les terrasses accessibles

Hypothèses : logement de 78,00 m² de surface habitable ; une loggia de 6,00 m² ; une terrasse accessible en étage de 14,00 m².

Étape 1, Loggia : elle figure dans la liste des annexes et n'est soumise à aucun plafond. Elle est retenue pour 6,00 m².

Étape 2, Terrasse accessible en étage : elle est retenue dans la limite de 9,00 m². Sur 14,00 m² réels, 9,00 m² seulement sont pris en compte.

Étape 3, Surface des annexes retenues : 6,00 + 9,00 = 15,00 m².

Étape 4, Pondération : 15,00 × 0,5 = 7,50 m².

Étape 5, Surface utile : SU = 78,00 + 7,50 = 85,50 m².

Contre-calcul de l'erreur courante : en retenant la terrasse pour sa surface réelle, on obtiendrait des annexes de 20,00 m², une pondération de 10,00 m² et une surface utile de 88,00 m². L'écart de 2,50 m² est une surestimation, et il porte directement sur l'assiette de financement du logement, ce type d'erreur se corrige en instruction, au prix d'un retard de dossier.

Exemple 3 : Les quatre surfaces d'une même maison individuelle

Hypothèses : maison à étage de 10,00 m × 8,00 m hors tout, murs extérieurs de 0,25 m d'épaisseur, deux niveaux de plain-pied ; trémie d'escalier de 4,50 m² à l'étage ; garage intégré et clos au rez-de-chaussée de 18,00 m² ; cloisons intérieures, cage d'escalier et embrasures représentant 12,00 m² au total ; débord de toiture en simple porte-à-faux.

Étape 1, Emprise au sol : 10,00 × 8,00 = 80,00 m². Le débord de toiture, non soutenu par des poteaux, n'est pas compté.

Étape 2, Dimensions au nu intérieur : (10,00 − 0,50) × (8,00 − 0,50) = 9,50 × 7,50 = 71,25 m² par niveau, soit 142,50 m² pour les deux niveaux.

Étape 3, Surface de plancher : 142,50 − 4,50 (trémie d'escalier) − 18,00 (surface aménagée pour le stationnement) = 120,00 m².

Étape 4, Surface habitable : à partir des 142,50 m², on retire la trémie (4,50 m²), le garage (18,00 m², exclu de la surface habitable) et les cloisons, cage d'escalier et embrasures (12,00 m²), soit 142,50 − 4,50 − 18,00 − 12,00 = 108,00 m².

Étape 5, Surface utile : la notion ne s'applique pas ici, ce logement n'étant pas un logement locatif aidé. Si le même logement était conventionné et disposait, par exemple, d'une cave de 8,00 m² de plus de 1,80 m à usage exclusif, sa surface utile vaudrait 108,00 + 8,00 × 0,5 = 112,00 m².

Lecture du résultat : une seule maison, quatre nombres : 80,00 m² d'emprise, 120,00 m² de surface de plancher, 108,00 m² de surface habitable, et une surface utile qui ne prend son sens que dans un contexte de logement aidé. Reporter l'un de ces nombres à la place d'un autre dans un dossier d'urbanisme, un bail ou une demande d'agrément est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse.

Exemple 4 : Surface utile d'un petit programme collectif

Hypothèses : programme de quatre logements locatifs aidés. Surfaces habitables respectives : 45,00 / 58,00 / 72,00 / 85,00 m². Annexes retenues après vérification des conditions : 6,00 / 9,00 / 12,00 / 14,00 m².

Étape 1, Total des surfaces habitables : 45,00 + 58,00 + 72,00 + 85,00 = 260,00 m².

Étape 2, Total des annexes retenues : 6,00 + 9,00 + 12,00 + 14,00 = 41,00 m².

Étape 3, Pondération : 41,00 × 0,5 = 20,50 m².

Étape 4, Surface utile du programme : 260,00 + 20,50 = 280,50 m².

Lecture du résultat : les annexes représentent 7,3 % de la surface utile du programme (20,50 / 280,50). Sur une opération financée à la surface utile, chaque mètre carré d'annexe validé compte pour un demi-mètre carré d'assiette : bien traiter les hauteurs sous plafond des caves et la qualification des locaux à usage exclusif n'est donc pas un détail administratif, c'est un poste de recette.

Surface utile : code de la construction et de l'habitation

L'article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation pose la définition de la surface utile : surface habitable au sens de l'article R. 111-2 augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans les conditions fixées par arrêté du ministre chargé du logement. Le texte s'inscrit dans le dispositif relatif aux logements locatifs bénéficiant d'aides de l'État.

L'arrêté du 9 mai 1995, pris en application des articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code, précise les annexes prises en compte : surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant, de hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 mètre, comprenant caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas, et, dans la limite de 9 mètres carrés, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Il faut noter que le code de la construction et de l'habitation a fait l'objet d'une recodification, à l'occasion de laquelle certains articles de la partie réglementaire ont changé de numérotation et de rang. La numérotation en vigueur doit donc être vérifiée sur le texte consolidé au moment de la rédaction d'un dossier.

Surface habitable et loi Carrez

La surface habitable est définie à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle sert notamment de mention obligatoire au bail d'habitation, et elle constitue la base de calcul de la surface utile.

La superficie privative dite loi Carrez relève de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle doit figurer dans la promesse et dans l'acte de vente d'un lot de copropriété, et son omission ou son inexactitude ouvre des voies de recours à l'acquéreur dans des délais encadrés.

Les deux notions ne se confondent pas. Elles n'ont ni le même périmètre ni la même finalité, et il est parfaitement normal qu'un même logement affiche deux valeurs différentes. Reporter une superficie Carrez sur un bail, ou une surface habitable dans un acte de vente en copropriété, expose à un risque contentieux sans aucune contrepartie.

Surface de plancher et surface taxable

La surface de plancher est définie à l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme : somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, sous déduction des embrasures de portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, des vides et trémies d'escaliers et d'ascenseurs, des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, des surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules y compris rampes et aires de manœuvre, des combles non aménageables, des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble, des caves et celliers annexes de logements desservis uniquement par une partie commune, et d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation lorsqu'elles sont desservies par des parties communes intérieures.

La surface taxable, assiette de la taxe d'aménagement, relève des articles 1635 quater et suivants du code général des impôts. Elle procède du même principe de calcul au nu intérieur des façades, mais dans des conditions définies par décret qui ne reprennent pas à l'identique les déductions de la surface de plancher. C'est la raison structurelle pour laquelle les deux valeurs d'un même projet diffèrent, et pourquoi il est imprudent de recopier l'une pour l'autre sur un formulaire.

Le formulaire de demande d'autorisation d'urbanisme demande d'ailleurs les deux valeurs séparément, précisément parce qu'elles ne sont pas interchangeables.

Les textes à consulter

• Article D. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, définition de la surface utile.
• Arrêté du 9 mai 1995 pris en application des articles R. 353-16 et R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, liste et conditions des surfaces annexes.
• Article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, définition de la surface habitable.
• Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, superficie privative des lots de copropriété (loi Carrez).
• Article R. 111-22 du code de l'urbanisme, définition de la surface de plancher et de ses huit déductions.
• Articles 1635 quater H à 1635 quater K du code général des impôts, assiette de la taxe d'aménagement, valeurs forfaitaires et abattements.
• Article R*420-1 du code de l'urbanisme, définition de l'emprise au sol, à ne pas confondre avec les surfaces de plancher.