Accessibilité logements neufs - Arrêté 24 décembre 2015

Qui est concerné ?

Le domaine d'application de Arrêté 24 décembre 2015 couvre : Logements collectifs neufs, maisons individuelles. Les projets entrant dans ce périmètre doivent intégrer ces exigences dès la conception pour sécuriser leur conformité et l'engagement des garanties.

Prestations associées

• Réhabilitation
• Montage administratif
• Petit collectif

Champ d'application et articulation des textes

L'arrêté du 24 décembre 2015 s'applique aux bâtiments d'habitation collectifs et aux maisons individuelles construites pour être vendues, louées ou mises à disposition. Il ne s'applique pas à la maison individuelle construite pour son propre usage par le maître d'ouvrage, ce qui explique la différence de traitement fréquemment constatée entre un projet en CCMI et une autoconstruction.

Les obligations architecturales sont définies aux articles 2 à 15. Les bâtiments faisant l'objet de travaux de modification, d'extension, ou d'une création de bâtiment par changement de destination sont également soumis à ces obligations, dans les conditions précisées par l'article 1er.

L'article 1er ouvre en outre la possibilité de mettre en oeuvre des solutions d'effet équivalent : elles doivent répondre aux mêmes objectifs d'accessibilité et faire l'objet d'un dossier adressé au représentant de l'État avant le début des travaux. C'est une voie réelle, mais elle suppose une justification technique documentée, pas une simple déclaration d'intention.

Le référentiel « logement neuf » ne doit pas être confondu avec celui des établissements recevant du public. Une résidence services, une résidence étudiante gérée ou un foyer relèvent selon leur mode d'exploitation du régime ERP (arrêté du 20 avril 2017 pour les ERP neufs) et non du présent arrêté. La qualification doit être arbitrée avant le dépôt du permis.

Le régime ELAN : 20 % de logements accessibles, le reste en logements évolutifs

L'article 64 de la loi ELAN a modifié l'économie générale du dispositif. Dans les bâtiments d'habitation collectifs, au moins 20 % des logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par ascenseur — et au moins un logement — doivent être accessibles. Les logements restants doivent être évolutifs.

Un logement évolutif n'est pas un logement dispensé d'accessibilité. Les caractéristiques en sont fixées au 3° de l'article R. 162-4 du code de la construction et de l'habitation et détaillées à l'article 16 de l'arrêté du 24 décembre 2015. Deux conditions cumulatives : une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, circuler dans le séjour et utiliser une salle d'eau aux aménagements accessibles, puis en ressortir — c'est la « visitabilité » à la livraison ; et la mise en accessibilité de l'unité de vie doit pouvoir être obtenue ultérieurement par des travaux simples.

L'arrêté du 11 octobre 2019, publié au Journal officiel du 18 octobre 2019, définit ces travaux simples : ils doivent être sans incidence sur les éléments de structure, et ne pas nécessiter d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment.

Cette définition a une conséquence de conception directe et souvent sous-estimée : le plan de gaines conditionne la conformité. Si la redistribution des volumes qui permettrait d'élargir la salle d'eau suppose de déplacer une chute d'eau logée dans une gaine des parties communes, le logement n'est pas évolutif au sens du texte. La position des gaines techniques doit donc être figée en APS en cohérence avec le scénario de transformation retenu, et ce scénario doit être documenté dans la notice d'accessibilité.

Cheminements extérieurs et stationnement (articles 2 et 3)

L'article 2 fixe une largeur minimale de cheminement extérieur de 1,20 mètre libre de tout obstacle, avec tolérance de rétrécissement ponctuel jusqu'à 0,90 mètre. La pente est limitée à 5 %, avec des tolérances à 8 % sur une longueur inférieure ou égale à 2 mètres et à 10 % sur une longueur inférieure ou égale à 0,50 mètre.

Les ressauts sont limités à 2 centimètres, portés à 4 centimètres lorsqu'ils sont chanfreinés à une pente maximale de 33 %. Deux ressauts successifs doivent être séparés d'au moins 2,50 mètres. La hauteur de passage libre est de 2,20 mètres, les saillies latérales sont limitées à 15 centimètres et les fentes ou trous du revêtement à 2 centimètres.

L'article 3 impose, dans les bâtiments d'habitation collectifs, un minimum de 5 % de places de stationnement adaptées, pour les occupants comme pour les visiteurs. La largeur minimale d'une place adaptée est de 3,30 mètres, le dévers est limité à 2 % et le raccordement au cheminement ne peut comporter de ressaut supérieur à 2 centimètres. Pour les maisons individuelles, la distance entre le lieu de stationnement et l'accès au logement ne doit pas excéder 30 mètres.

Le point de vigilance récurrent porte sur le dévers. Un parking extérieur en pente naturelle, drainé par un profil transversal de 2,5 à 3 %, ne respecte pas la limite de 2 % : la reprise du nivellement en phase VRD est nettement plus coûteuse qu'un calage correct au stade de l'avant-projet.

Parties communes : accès, circulations, escaliers, ascenseurs et éclairage (articles 4 à 10)

L'article 4 traite des accès au bâtiment : les dispositifs de commande — interphone, digicode, boîte à clés — doivent être situés à 0,40 mètre au moins d'un angle rentrant et à une hauteur comprise entre 0,90 et 1,30 mètre.

L'article 6.1 fixe les caractéristiques des escaliers des parties communes : largeur minimale de 1,00 mètre entre mains courantes, hauteur de marche limitée à 17 centimètres, giron d'au moins 28 centimètres, contremarche d'une hauteur minimale de 10 centimètres, éveil de vigilance à 0,50 mètre de la première marche, main courante à une hauteur comprise entre 0,80 et 1,00 mètre et prolongée de la longueur d'une marche au-delà de la première et de la dernière marche.

L'article 6.2 renvoie aux ascenseurs de type 2 ou 3 au sens de la norme applicable, le type 1 restant possible en cas de contraintes. Il encadre également les appareils élévateurs verticaux, avec des dimensions de plate-forme et des largeurs de porte minimales.

L'article 8 fixe les caractéristiques des portes : largeur nominale minimale de 0,90 mètre pour un passage utile de 0,83 mètre dans les parties communes, 0,80 mètre nominal pour 0,77 mètre utile pour les portes de caves et celliers, ressaut de seuil limité à 2 centimètres, poignée située à 0,40 mètre au moins d'un angle rentrant, serrure à 0,30 mètre au moins, et effort d'ouverture limité à 50 newtons.

L'article 10 fixe les niveaux d'éclairement : 20 lux au minimum sur les cheminements extérieurs, 100 lux dans les circulations intérieures, 150 lux dans les escaliers intérieurs, 100 lux dans les locaux collectifs couverts. Ces valeurs sont des minima mesurés au sol et non des valeurs de calcul photométrique moyennes : elles doivent être vérifiées au point le plus défavorable.

Caractéristiques intérieures du logement (articles 11 à 14)

L'article 11 fixe les caractéristiques applicables à tous les logements : largeur des circulations d'au moins 0,90 mètre, porte d'entrée de 0,90 mètre de largeur nominale pour 0,83 mètre de passage utile, portes intérieures de 0,80 mètre nominal pour 0,77 mètre utile, ressauts de seuil limités à 2 centimètres — 4 centimètres avec chanfrein — et dispositifs de commande situés entre 0,90 et 1,30 mètre.

L'article 12 traite des escaliers intérieurs au logement, avec des exigences moins sévères que celles des parties communes : largeur minimale de 0,80 mètre, hauteur de marche limitée à 18 centimètres, giron d'au moins 24 centimètres.

L'article 13 fixe les caractéristiques renforcées applicables aux logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par ascenseur : circulation permettant le passage d'un fauteuil roulant de gabarit 0,75 × 1,25 mètre, passage de 1,50 mètre entre les équipements de la cuisine, espace de manoeuvre avec demi-tour de diamètre 1,50 mètre dans la chambre et dans la salle d'eau, dimensions de lit de référence de 0,90 × 1,90 mètre pour un lit simple et 1,40 × 1,90 mètre pour un lit double, passages de 0,90 mètre d'un côté du lit et 1,20 mètre de l'autre, et espace libre de 0,80 × 1,30 mètre pour le cabinet d'aisances.

L'article 14 traite des balcons, loggias et terrasses : la profondeur minimale à partir de laquelle l'accessibilité doit être assurée est de 60 centimètres, la largeur de passage d'au moins 0,80 mètre, et le seuil de la menuiserie limité à 2 centimètres. Le texte prévoit également des ressauts maximaux différenciés selon qu'il s'agit d'un balcon, d'une loggia ou d'une terrasse.

La douche accessible sans ressaut (article 15 modifié par l'arrêté du 11 septembre 2020)

L'article 15, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 11 septembre 2020, impose qu'au moins une salle d'eau du logement, située au niveau accessible, soit équipée d'une zone de douche accessible sans ressaut ou d'une baignoire.

La zone de douche accessible correspond à un volume de surface rectangulaire de dimensions minimales 0,90 × 1,20 mètre et de hauteur minimale 1,80 mètre, accessible sans ressaut par un espace d'usage parallèle situé le long de son plus grand côté.

Lorsqu'une baignoire est installée à la place, sa transformation ultérieure en douche accessible doit rester possible sans gros oeuvre. Et lorsque la douche accessible n'est pas installée à l'origine, son installation ultérieure doit être possible sans modifier le volume de la salle d'eau, sous réserve du déplacement éventuel du cabinet d'aisances.

Les dates d'entrée en vigueur diffèrent selon le type de logement : 1er janvier 2021 pour les maisons individuelles — hors construction pour son propre usage — et pour les logements situés en rez-de-chaussée des bâtiments d'habitation collectifs ; 1er juillet 2021 pour les autres demandes de permis de construire.

Techniquement, la douche sans ressaut impose un traitement d'étanchéité soigné : receveur extra-plat ou caniveau encastré, forme de pente réalisée dans la chape, étanchéité sous carrelage conforme aux règles applicables aux locaux humides, et coordination avec le lot plomberie sur l'épaisseur disponible en plancher. C'est un point de coordination gros oeuvre / second oeuvre qui doit être verrouillé au DCE, pas en préparation de chantier.

Ascenseur : le seuil R+3 issu du décret n° 2019-305

Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 a abaissé le seuil d'obligation d'installation d'un ascenseur dans les bâtiments d'habitation collectifs : celle-ci s'impose désormais à partir de trois étages au-dessus du rez-de-chaussée, contre quatre auparavant. Les dispositions correspondantes s'appliquent aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019.

Cette évolution a un effet direct sur le quota de logements accessibles. Le seuil de 20 % de l'article 64 de la loi ELAN porte sur les logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par ascenseur : abaisser le seuil d'ascenseur à R+3 élargit mécaniquement l'assiette de calcul de ce quota.

Lorsque le bâtiment comporte un ascenseur, l'ensemble des niveaux comportant des logements ou des équipements collectifs doit être desservi, y compris les sous-sols, caves et stationnements. Une desserte partielle qui s'arrête au rez-de-chaussée sans atteindre le parking en sous-sol est une non-conformité fréquente en promotion immobilière.

Sur le plan économique, l'abaissement à R+3 a renchéri les petites opérations de collectif intermédiaire : le coût d'un ascenseur, de sa gaine, de sa machinerie et de son contrat de maintenance se répartit sur un nombre de logements plus faible. Cette contrainte doit être intégrée au bilan promoteur dès la faisabilité, pas découverte au dépôt du permis.

Points de contrôle et pièces à produire

Le dossier de permis de construire d'un bâtiment d'habitation collectif doit comporter une notice d'accessibilité décrivant les dispositions prises. Elle doit désormais expliciter la répartition entre logements accessibles et logements évolutifs, ainsi que le scénario de mise en accessibilité par travaux simples pour ces derniers.

À l'achèvement des travaux, une attestation de prise en compte des règles d'accessibilité est établie par un contrôleur technique agréé ou un architecte n'ayant pas participé à la conception, et jointe à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux. C'est cette pièce qui verrouille la conformité du programme : un logement livré non conforme expose le maître d'ouvrage à un refus d'attestation et bloque la clôture administrative de l'opération.

En autocontrôle, cinq points concentrent l'essentiel des non-conformités constatées : le dévers des cheminements et places de stationnement extérieurs, l'effort d'ouverture des portes des parties communes après pose de ferme-porte, les niveaux d'éclairement réels mesurés au point le plus défavorable, la cote de passage utile des portes de salle d'eau et de cabinet d'aisances une fois les huisseries et butées posées, et le ressaut résiduel de la douche après réalisation de la forme de pente.

La cote de 0,83 mètre de passage utile pour une porte de 0,90 mètre nominale suppose un bloc-porte adapté. Un bloc-porte standard de 0,93 mètre hors tout avec ouvrant de 0,83 mètre ne laisse pas 0,83 mètre de passage libre une fois l'ouvrant à 90 degrés et la quincaillerie posée : cette vérification doit être faite sur fiche technique produit, pas sur le plan.

Erreurs fréquentes en conception et en chantier

Répartir le quota de 20 % de logements accessibles sur les typologies les moins commercialisables, ou toutes sur un même niveau. La répartition doit être arbitrée en APS avec le commercialisateur, car elle est irréversible une fois les gaines et les trames de refends figées.

Concevoir un logement évolutif dont la transformation supposerait de déplacer une chute d'eau située dans une gaine des parties communes : l'arrêté du 11 octobre 2019 exclut expressément ce cas de la notion de travaux simples.

Traiter le ressaut de 2 centimètres comme une tolérance de pose. C'est un maximum réglementaire : la conception doit viser zéro et le chantier doit rester en deçà, sans quoi la moindre dérive d'épaisseur de revêtement fait basculer l'ouvrage en non-conformité.

Poser un ferme-porte réglé au couple standard sur une porte de hall : l'effort d'ouverture doit rester inférieur ou égal à 50 newtons, ce qui suppose un réglage et une vérification à réception, ainsi qu'une consigne de maintenance.

Oublier de desservir le sous-sol par l'ascenseur lorsqu'il comporte des caves ou des stationnements.

Livrer une salle d'eau dont la zone de douche mesure 0,90 × 1,20 mètre en fond de receveur mais dont la hauteur libre est réduite sous 1,80 mètre par un faux plafond ou un coffre de ventilation.

Citer dans la notice d'accessibilité les anciens articles R. 111-18 et suivants du code de la construction et de l'habitation, remplacés par les articles R. 162-1 et suivants depuis le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021.

Qu'est-ce que Arrêté 24 décembre 2015 ?

Accessibilité logements neufs - Arrêté 24 décembre 2015. Règles accessibilité pour logements collectifs neufs Ce document relève de accessibility.

Quels projets sont concernés par Arrêté 24 décembre 2015 ?

Le domaine d'application couvre : Logements collectifs neufs, maisons individuelles. Toute opération entrant dans ce périmètre doit intégrer ces exigences dès la phase de conception.

Comment garantir la conformité à Arrêté 24 décembre 2015 sur un projet ?

En tant que maître d'œuvre, Progineer vérifie l'application des référentiels à chaque phase — conception, consultation des entreprises, suivi de chantier et réception — et coordonne les bureaux d'études spécialisés lorsque le projet l'exige.

Tous les logements neufs doivent-ils être accessibles ?

Non, depuis l'article 64 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Dans les bâtiments d'habitation collectifs, au moins 20 % des logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par ascenseur — et au moins un — doivent être accessibles ; les autres doivent être évolutifs, c'est-à-dire visitables à la livraison et transformables ultérieurement par des travaux simples.

Qu'est-ce qu'un logement évolutif exactement ?

Un logement dont une personne en situation de handicap peut franchir l'accès, circuler dans le séjour, utiliser une salle d'eau aux aménagements accessibles et ressortir, et dont l'unité de vie peut être rendue accessible ultérieurement par des travaux simples. Les caractéristiques figurent au 3° de l'article R. 162-4 du code de la construction et de l'habitation et à l'article 16 de l'arrêté du 24 décembre 2015.

Que recouvre la notion de travaux simples ?

L'arrêté du 11 octobre 2019 les définit comme des travaux sans incidence sur les éléments de structure et ne nécessitant pas d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment. La position des gaines conditionne donc directement la conformité.

À partir de combien d'étages un ascenseur est-il obligatoire ?

Depuis le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019, à partir de trois étages au-dessus du rez-de-chaussée (R+3), contre quatre auparavant. Cette disposition s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019.

L'ascenseur doit-il desservir le sous-sol ?

Oui lorsque le bâtiment en est équipé : tous les niveaux comportant des logements ou des équipements collectifs doivent être desservis, y compris les sous-sols, les caves et les stationnements.

Quelles sont les dimensions d'une douche accessible ?

Une zone de douche accessible correspond à un volume rectangulaire de dimensions minimales 0,90 × 1,20 mètre et de hauteur minimale 1,80 mètre, accessible sans ressaut par un espace d'usage parallèle situé le long de son plus grand côté (article 15, rédaction issue de l'arrêté du 11 septembre 2020).

Depuis quand la douche sans ressaut est-elle obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2021 pour les maisons individuelles construites pour être vendues ou louées et pour les logements en rez-de-chaussée des bâtiments d'habitation collectifs, et depuis le 1er juillet 2021 pour les autres demandes de permis de construire.

Quelle largeur de porte faut-il retenir ?

Dans les parties communes et pour la porte d'entrée du logement : 0,90 mètre de largeur nominale pour un passage utile de 0,83 mètre. Pour les portes intérieures du logement : 0,80 mètre nominal pour 0,77 mètre utile. Pour les portes de caves et celliers : 0,80 mètre nominal pour 0,77 mètre utile. C'est le passage utile qui est contrôlé, pas la largeur nominale du bloc-porte.

Quelle proportion de places de stationnement adaptées faut-il prévoir ?

Au minimum 5 % des places, pour les occupants comme pour les visiteurs, dans les bâtiments d'habitation collectifs (article 3). Largeur minimale de 3,30 mètre, dévers limité à 2 %, raccordement au cheminement sans ressaut supérieur à 2 centimètres.

Une maison individuelle construite pour soi-même est-elle soumise à ces règles ?

Non. L'arrêté du 24 décembre 2015 vise les maisons individuelles construites pour être vendues, louées ou mises à disposition. La maison construite par le maître d'ouvrage pour son propre usage n'entre pas dans ce champ.

Quels niveaux d'éclairement sont exigés dans les parties communes ?

L'article 10 fixe des minima de 20 lux sur les cheminements extérieurs, 100 lux dans les circulations intérieures, 150 lux dans les escaliers intérieurs et 100 lux dans les locaux collectifs couverts. Ce sont des valeurs minimales au point le plus défavorable, pas des moyennes.

Pourquoi les notices citent-elles parfois l'article R. 111-18 CCH ?

Parce qu'elles ont été rédigées avant la recodification opérée par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021. Les anciens articles R. 111-18 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont devenus les articles R. 162-1 et suivants. Le fond du droit est inchangé, mais la référence doit être mise à jour.