DPE 2025 : interdiction location classe G, calendrier 2025-2034

Le DPE 2025 marque un tournant pour le marché locatif français : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont interdits à la location sur le marché résidentiel privé. Cette interdiction location classe G s'inscrit dans un calendrier d'éviction progressive des passoires thermiques, qui s'élargira aux classes F en 2028, puis aux classes E en 2034. Cette mesure issue de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Légifrance) emporte des conséquences directes pour les propriétaires bailleurs, les copropriétés et les meublés de tourisme.

Mise à jour du 25 août 2026. Cet article a été revérifié ligne à ligne contre les sources officielles. Deux points ont changé depuis sa première publication et sont signalés explicitement plus bas : (1) l'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le facteur de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, ce qui reclasse mécaniquement une partie du parc chauffé à l'électricité ; (2) le régime DPE des meublés de tourisme issu de la loi du 19 novembre 2024 diffère de ce qui était initialement indiqué dans cet article et a été corrigé. En revanche, le calendrier d'interdiction de location G / F / E n'a pas été modifié : il reste celui publié par le ministère de la Transition écologique et par service-public.gouv.fr à la date de cette relecture.

L'essentiel en dix lignes

• Ce qui est interdit aujourd'hui : louer un logement classé G comme résidence principale, pour tout bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine.
• Ce qui n'est pas interdit : occuper, vendre, transmettre, ou poursuivre un bail en cours. L'interdiction ne rompt aucun contrat automatiquement.
• Le fondement juridique : le critère de performance énergétique de la définition du logement décent (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 160 de la loi Climat et Résilience).
• La suite du calendrier : classe F interdite au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034.
• Le risque concret : action du locataire devant le juge pour réduction ou suspension du loyer et injonction de travaux (article 20-1 de la loi de 1989), en plus du gel du loyer déjà applicable aux F et G depuis le 24 août 2022.
• L'ordre de grandeur : 3,9 millions de résidences principales classées F ou G au 1er janvier 2025, dont 1,1 million dans le parc locatif privé (SDES, publication du 12 novembre 2025).
• Le point neuf à intégrer : depuis le 1er janvier 2026, le DPE d'un logement chauffé à l'électricité s'améliore sans travaux, du fait du nouveau facteur de conversion.

Cadre légal : de la loi Climat et Résilience au décret décence

L'article 160 de la loi Climat et Résilience

L'article 160 de la loi Climat et Résilience modifie l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs : un logement n'est plus considéré comme décent s'il dépasse un seuil de consommation d'énergie. Le levier n'est donc pas une interdiction pénale de louer, mais une requalification en logement indécent. La différence est importante en pratique : ce n'est pas une administration qui verbalise, c'est le locataire qui dispose d'un droit d'action.

Le décret n° 2021-19 et le premier seuil de 450 kWh

Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 (Légifrance) a fixé le premier palier : depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation estimée par le DPE dépasse 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an n'est pas décent. Ce seuil visait les logements les plus énergivores du parc, soit une fraction de la classe G, avant que le critère ne bascule sur les étiquettes elles-mêmes.

Le décret n° 2022-1369 et le passage aux étiquettes

Le décret n° 2022-1369 du 25 octobre 2022 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent (JORF) précise les niveaux de performance qui déclenchent l'indécence énergétique aux échéances suivantes. C'est ce texte qui fait passer le critère d'une valeur de consommation brute à une exigence de classe DPE.

Pourquoi le DPE peut porter cette obligation

Le DPE ne pouvait pas servir de référence juridique tant qu'il restait informatif. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : il engage la responsabilité de celui qui l'établit et de celui qui s'en prévaut, et repose sur une méthode de calcul unique, dite 3CL-DPE 2021, appliquée à tous les logements indépendamment des factures réelles des occupants. C'est cette opposabilité qui permet d'y adosser une interdiction de louer. Sa durée de validité est de 10 ans.

Comprendre le classement : les seuils officiels des classes A à G

Le classement DPE repose sur une double barrière : un seuil de consommation d'énergie primaire (CEP, en kWh/m²/an) et un seuil d'émissions de gaz à effet de serre (EGES, en kg éq. CO₂/m²/an). La classe retenue est la moins favorable des deux. Un logement sobre en énergie mais chauffé au fioul peut donc être déclassé par le critère carbone, et inversement.

Seuils applicables aux logements dont la surface de référence est supérieure à 40 m² et situés en dessous de 800 mètres d'altitude, tels qu'ils figurent en annexe de l'arrêté du 25 mars 2024 modifiant l'arrêté du 31 mars 2021 :

Deux ajustements de seuils à connaître

• Logements de 40 m² et moins. Depuis le 1er juillet 2024, les petites surfaces bénéficient de seuils propres, plus élevés, pour tenir compte du poids de l'eau chaude sanitaire et de la compacité. L'arrêté du 25 mars 2024 fixe des valeurs par palier de surface, avec interpolation linéaire entre deux paliers : à 8 m², le seuil supérieur de la classe A est de 146 kWh/m²/an et le seuil supérieur de la classe F de 739 (au-delà, c'est la classe G) ; à 20 m², 88 et 476 ; à 40 m², on rejoint le droit commun, soit 70 et 420. Selon le ministère de la Transition écologique, cette réforme a fait sortir environ 140 000 petits logements des classes F et G.
• Altitude supérieure à 800 mètres. L'arrêté prévoit des seuils différenciés pour tenir compte de besoins de chauffage accrus. Le point est loin d'être théorique dans les Alpes-de-Haute-Provence, les Hautes-Alpes, la Savoie ou la Haute-Savoie, où une part du parc locatif se situe au-dessus de ce seuil d'altitude.

Calendrier complet de la décence énergétique

Le calendrier officiel publié par le ministère de la Transition écologique (Location et gel des loyers des passoires énergétiques) est le suivant :

Quels baux sont concernés, et à quel moment

C'est la question qui revient le plus souvent, et la réponse est précise. Le critère de décence énergétique s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de l'échéance concernée. Concrètement :

• un bail signé en 2023 sur un logement G n'est pas rompu par l'échéance du 1er janvier 2025 ;
• mais il bascule dans le champ de l'obligation au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite ;
• et toute relocation à un nouveau locataire est, elle, immédiatement soumise à l'exigence.

Autrement dit, l'échéance ne produit pas un choc au jour J : elle produit une érosion continue du parc locatif classé G, bail après bail. C'est ce qui explique que beaucoup de bailleurs découvrent la contrainte plusieurs mois, voire plusieurs années, après la date officielle.

Le gel des loyers, une contrainte déjà active

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G du parc privé ne peut plus être augmenté : ni révision annuelle indexée sur l'IRL, ni hausse au renouvellement, ni réévaluation entre deux locataires. La mesure s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date ; les meublés de tourisme en sont exclus. Beaucoup de propriétaires sous-estiment cet effet : sur un logement conservé plusieurs années en classe F, le manque à gagner cumulé du gel peut représenter à lui seul une part substantielle du coût des travaux qui auraient permis d'en sortir.

Ce qui a changé depuis la rédaction : le nouveau DPE du 1er janvier 2026

C'est l'évolution la plus importante intervenue depuis la publication initiale de cet article, et elle modifie la donne pour une partie des bailleurs concernés.

Ce que dit l'arrêté du 13 août 2025

L'arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique (publié au Journal officiel n° 0197 du 26 août 2025, Légifrance) abaisse ce facteur de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026. Le texte remplace l'annexe 3 de l'arrêté du 31 mars 2021 et modifie l'arrêté du 15 septembre 2006. La valeur retenue est celle par défaut de la réglementation européenne.

Traduction concrète pour un logement chauffé à l'électricité

Avant le 1er janvier 2026, 1 kWh d'électricité consommé comptait pour 2,3 kWh d'énergie primaire au DPE ; il compte désormais pour 1,9. Le rapport 1,9 / 2,3 vaut 0,826 : pour un logement dont la totalité des consommations réglementaires est électrique, la consommation en énergie primaire affichée baisse d'environ 17 %, sans le moindre travaux. Pour un logement partiellement électrique, la baisse est proportionnelle à la part d'électricité dans le mix énergétique.

Trois points à ne pas confondre

• Aucun logement ne peut être dégradé par cette réforme. Le ministère de la Transition écologique l'écrit noir sur blanc dans son communiqué du 26 août 2025 : « Aucun logement ne verra son étiquette baisser. »
• Les DPE déjà réalisés restent valables. Il n'est pas nécessaire de faire revenir un diagnostiqueur. Le ministère indique que les diagnostics concernés « pourront le cas échéant être mis à jour gratuitement et facilement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site internet de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME ». L'arrêté prévoit lui-même cette possibilité de téléchargement d'attestation.
• Aucun chiffrage officiel ne vaut pour votre bien. Plusieurs estimations circulent sur le nombre de logements qui sortiraient des classes F et G du fait de cette réforme ; le communiqué ministériel du 26 août 2025 n'en publie aucun. Le seul élément opposable reste le DPE régénéré du logement concerné.

La conduite à tenir si votre logement est électrique et classé F ou G

1. Retrouvez le numéro d'identifiant figurant sur votre DPE.
2. Consultez l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) pour vérifier si une attestation actualisée est disponible pour votre diagnostic.
3. Si le nouveau classement vous fait sortir de la classe G, conservez l'attestation avec le bail : c'est elle qui documentera la décence énergétique du logement.
4. Si le classement ne bouge pas — cas fréquent des logements gaz, fioul, ou déjà bloqués par le critère carbone — le programme de travaux reste le seul levier.

Une mise en garde s'impose : un reclassement administratif améliore la conformité réglementaire, il n'améliore ni le confort, ni la facture du locataire, ni la valeur d'usage du bien. Un logement qui sort de la classe G par le seul effet du coefficient reste, physiquement, le même logement mal isolé.

Combien de logements sont réellement concernés

Les chiffres qui circulent varient beaucoup selon le périmètre retenu. Les seules données officielles sont celles du Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique, qui porte l'Observatoire national de la rénovation énergétique. Sa publication du 12 novembre 2025 décrit le parc au 1er janvier 2025, à partir des DPE collectés par l'ADEME entre octobre 2024 et mars 2025, extrapolés à l'ensemble du parc (SDES).

Sur 30,9 millions de résidences principales, les passoires énergétiques (F et G) représentent 12,7 % du parc, soit 3,9 millions de logements. La baisse est de 327 000 logements par rapport au 1er janvier 2024 et de 836 000 par rapport au 1er janvier 2023. Le SDES précise un point souvent passé sous silence : près de 40 % de cette baisse est imputable à la réforme du calcul du DPE pour les petites surfaces, et non à des travaux. Le même biais méthodologique se reproduira mécaniquement avec le changement de facteur de conversion de 2026.

Répartition par statut d'occupation

C'est le chiffre de 1,1 million de logements du parc locatif privé classés F ou G qu'il faut retenir : c'est le gisement directement exposé au calendrier d'interdiction, celui sur lequel se joue la tension locative des prochaines années.

Audit énergétique réglementaire : qui, quand, quoi

L'audit énergétique réglementaire est souvent confondu avec le DPE. Ce sont deux documents distincts, avec des déclencheurs différents : le DPE se déclenche à la vente et à la location, l'audit uniquement à la vente, et seulement pour certains biens.

Calendrier de l'obligation

• 1er avril 2023 : vente de logements classés F ou G ;
• 1er janvier 2025 : extension aux logements classés E ;
• 1er janvier 2034 : extension aux logements classés D.

Textes de référence : article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et arrêté du 4 mai 2022 (ministère de la Transition écologique).

Quels biens sont concernés — et lesquels ne le sont pas

L'obligation vise les maisons individuelles et les immeubles d'habitation en monopropriété (un seul propriétaire, ou en indivision). Les copropriétés classiques en sont exclues : la vente d'un appartement en copropriété n'entraîne pas d'audit réglementaire, quelle que soit sa classe. Seule exception notable : la maison individuelle qui constitue un lot autonome d'une copropriété dite « horizontale ». C'est une distinction fréquemment mal appliquée, y compris par des vendeurs de bonne foi.

Contenu obligatoire de l'audit

L'audit doit comporter au minimum deux scénarios de travaux :

1. un parcours par étapes, dont la dernière atteint a minima la classe B du DPE ;
2. une rénovation performante en une seule étape.

Chaque scénario comprend l'estimation des consommations après travaux, les économies d'énergie attendues, une estimation du coût des travaux, les aides mobilisables et l'analyse de l'impact sur la facture énergétique. L'audit intègre également un état des lieux des déperditions (parois opaques, menuiseries, ventilation, ponts thermiques) et des recommandations sur la ventilation et la qualité de l'air intérieur.

Qui peut le réaliser, et pour combien de temps il vaut

L'audit peut être établi par un bureau d'études qualifié, un architecte inscrit à l'ordre ayant suivi la formation requise, une entreprise RGE « offre globale », ou un diagnostiqueur certifié disposant de l'attestation de formation correspondante. Sa durée de validité est de 5 ans — à ne pas confondre avec les 10 ans du DPE. Il est à la charge du vendeur et doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, puis joint au dossier de diagnostic technique.

Le coût d'un audit énergétique réglementaire n'est encadré par aucun tarif réglementé : il dépend de la surface, de la complexité du bâti et de la région. Il se demande en devis, en comparant plusieurs prestataires. À noter : dans le cadre du parcours accompagné de MaPrimeRénov', l'audit est réalisé par Mon Accompagnateur Rénov', dont la prestation est prise en charge selon le barème détaillé plus bas.

Copropriétés : DPE collectif et plan pluriannuel de travaux

Pour un bailleur qui possède un appartement classé G, la contrainte est individuelle mais la solution est presque toujours collective : l'isolation des façades, la toiture et le système de chauffage collectif relèvent des parties communes. D'où l'importance des deux obligations qui structurent aujourd'hui la copropriété.

Le DPE collectif d'immeuble

Le DPE collectif, distinct du DPE individuel de chaque lot, porte sur la performance du bâtiment dans son ensemble. Il s'impose aux copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon un calendrier fonction de la taille (service-public.gouv.fr) :

Sa durée de validité est de 10 ans, sauf travaux modifiant la performance du bâtiment. Sa réalisation se décide en assemblée générale et son coût entre dans les charges de copropriété.

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le projet de plan pluriannuel de travaux concerne les immeubles de plus de 15 ans et se projette sur 10 ans (service-public.gouv.fr). Il s'appuie sur l'analyse du bâti et des équipements, sur le DPE collectif et, le cas échéant, sur le diagnostic technique global (DTG). Il doit contenir :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la sécurité et à la santé des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• le niveau de performance énergétique susceptible d'être atteint ;
• une estimation du coût des travaux et leur hiérarchisation ;
• un échéancier de réalisation sur les dix années à venir.

Les compétences et garanties exigées de la personne qui établit le projet de PPT sont fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022. En pratique, le projet de PPT et le DPE collectif se commandent ensemble : ils reposent sur le même relevé du bâti et leur cohérence conditionne l'éligibilité de la copropriété aux aides collectives.

Le point de blocage réel : le calendrier de décision

Un copropriétaire bailleur dont l'appartement est classé G ne peut pas, seul, faire isoler la façade de l'immeuble. Il doit faire inscrire la question à l'ordre du jour, obtenir un vote, financer sa quote-part, puis attendre la réalisation. Entre l'audit, le vote de la maîtrise d'œuvre, le vote des travaux, la consultation des entreprises et le chantier, un programme de rénovation de copropriété se compte en années, pas en mois. C'est cette inertie, et non le montant des travaux, qui fait de l'échéance 2028 sur la classe F un sujet déjà d'actualité en 2026. Un copropriétaire qui attend 2027 pour saisir son syndic n'aura, dans la plupart des cas, aucune chance d'être conforme à temps.

Meublés de tourisme : ce que dit réellement la loi du 19 novembre 2024

Correction apportée le 25 août 2026. Une version antérieure de cet article présentait pour les meublés de tourisme un calendrier « F en 2025, E en 2028, D en 2034 » aligné sur celui du résidentiel. Le Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme publié par le ministère de la Transition écologique décrit un dispositif différent, que voici.

Deux mécanismes distincts, deux échéances

1. Depuis le 21 novembre 2024 — condition d'octroi d'une autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, seuls les logements dont le DPE est compris entre les classes A et E peuvent obtenir une autorisation de changement d'usage, définitive ou temporaire (article L. 631-10 du Code de la construction et de l'habitation). À compter du 1er janvier 2034, l'exigence passe à A à D. Il revient aux communes de vérifier ce point en exigeant systématiquement la production d'un DPE valide, et de refuser la demande le cas échéant.
2. À compter du 1er janvier 2034 — décence énergétique de tous les meublés existants. Tous les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront respecter les niveaux de performance énergétique du logement décent applicables aux locations de longue durée (article L. 324-2-2 du Code du tourisme). Concrètement : DPE classé A à D dans l'Hexagone, A à E en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte. L'obligation vise même les meublés déjà titulaires de toutes leurs autorisations. Les résidences principales louées de manière occasionnelle en sont exclues.

Le guide ministériel ajoute qu'à compter de mi-2026, le DPE pourra également être exigé dans le cadre de la procédure d'enregistrement des meublés de tourisme — sans pour autant étendre l'obligation aux locaux qui ne sont pas soumis à autorisation de changement d'usage.

Contrôle et sanctions

• La commune peut demander à tout propriétaire la transmission d'un DPE valide ; celui-ci dispose de deux mois pour répondre.
• Passé ce délai, l'absence de transmission est passible d'une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune.
• En cas de location malgré un DPE non conforme, le numéro d'enregistrement peut être retiré, ce qui empêche de fait la mise en location.
• Le maire est compétent pour contrôler et sanctionner : amende administrative de 5 000 € maximum par local.

La loi met par ailleurs fin à la règle de l'unanimité pour interdire les meublés de tourisme dans un règlement de copropriété existant, lorsque celui-ci comporte déjà une clause d'habitation bourgeoise, et impose au loueur d'informer le syndic de l'obtention d'un numéro d'enregistrement. Référence : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

La lecture stratégique est claire : la location saisonnière n'est plus une porte de sortie durable pour un logement énergivore. Le législateur a explicitement construit ce dispositif pour empêcher l'effet d'éviction consistant à basculer un bien devenu non louable en longue durée vers le meublé touristique. En zone littorale ou touristique — Marseille, Nice, Antibes, Annecy, Aix-les-Bains — où la pression sur les autorisations de changement d'usage est déjà forte, l'exigence DPE s'ajoute à des quotas et à des règlements communaux souvent restrictifs.

Fin de validité des anciens DPE

Le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique a organisé l'extinction des anciens diagnostics : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont restés valables jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 jusqu'au 31 décembre 2024. Ces derniers ont donc perdu toute validité au 1er janvier 2025 : ils reposaient sur l'ancienne méthode, non opposable, et sur une double entrée « sur factures » qui produisait des DPE vierges de classement pour de nombreux logements. Tout nouveau bail, toute vente et toute annonce doivent désormais s'appuyer sur un DPE établi selon la méthode 3CL-DPE 2021.

Les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 restent valables 10 ans à compter de leur date d'édition — sous réserve des mises à jour d'étiquette évoquées plus haut, qui n'affectent pas leur durée de validité. Le récapitulatif complet des règles de validité figure sur la fiche service-public.gouv.fr consacrée au DPE.

Sanctions, recours et responsabilités

Ce que peut demander le locataire

Le locataire d'un logement devenu énergétiquement indécent peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut :

• constater l'indécence du logement ;
• ordonner la diminution du montant du loyer, ou la suspension de son paiement ;
• suspendre la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux ;
• condamner le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité.

Il n'existe pas d'amende automatique frappant le bailleur d'un logement G : le risque est contentieux et économique, pas répressif. Il est toutefois cumulatif — un loyer suspendu pendant une procédure, additionné au gel du loyer et à une décote à la revente, produit un coût réel qui dépasse souvent celui des travaux évités.

Le volet annonces immobilières

Les annonces de vente et de location doivent mentionner les classes énergie et climat ainsi que l'estimation des dépenses annuelles d'énergie, et employer la formule « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G. Le manquement expose à une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le défaut de transmission du DPE à l'ADEME et l'établissement d'un DPE par une personne non certifiée sont sanctionnés d'une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.

Dérogations, limites et état du droit au 25 août 2026

Il faut ici être précis, parce que le sujet alimente beaucoup d'approximations.

• Ce qui existe dans les textes. L'article L. 173-2 du Code de la construction et de l'habitation encadre les cas où une obligation d'amélioration de la performance énergétique ne peut être imposée : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (immeuble protégé, secteur sauvegardé, avis de l'architecte des Bâtiments de France), ou disproportion manifeste entre le coût des travaux et la valeur du bien. Ces limites ne sont pas des dispenses automatiques : elles supposent une justification documentée, généralement par une note technique et un chiffrage.
• Le cas de la copropriété. Un copropriétaire qui ne peut pas réaliser les travaux parce qu'ils portent sur les parties communes et n'ont pas été votés se trouve dans une situation de blocage réel. Ce blocage ne constitue pas, en lui-même, une autorisation de louer un logement indécent : il doit être opposé dans le cadre d'un litige, avec les preuves de la démarche engagée (mise à l'ordre du jour, procès-verbal d'assemblée générale).
• Ce qui n'a PAS changé. À la date de cette relecture, aucun texte publié n'a modifié, reporté ou assoupli le calendrier d'interdiction G / F / E. Les pages officielles du ministère de la Transition écologique et de service-public.gouv.fr consultées le 25 août 2026 publient toujours le calendrier inchangé. Des propositions de loi visant à élargir les dérogations ont été déposées et discutées au Parlement, mais tant qu'un texte n'est pas promulgué et publié au Journal officiel, il ne produit aucun effet de droit. Un bailleur ne peut donc pas fonder sa stratégie sur un texte en navette.

Notre recommandation sur ce point est franche : traiter les annonces d'assouplissement comme un aléa favorable éventuel, jamais comme une hypothèse de travail. Le calendrier applicable reste celui du droit en vigueur.

Sortir de la classe G : la méthode technique

Un logement ne quitte pas la classe G par un geste isolé. Le DPE agrège l'enveloppe, la ventilation, le système de chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le confort d'été. Travailler un seul poste déplace le point faible sans changer la classe, et peut même créer des désordres. L'ordre d'intervention compte autant que la nature des travaux.

Étape 1 — Diagnostiquer avant de chiffrer

Avant tout devis, il faut savoir d'où vient la déperdition. Un audit énergétique ou une étude thermique identifie la hiérarchie réelle des postes : dans un bâti ancien en pierre, ce n'est pas toujours l'isolation des murs qui domine ; c'est très souvent la toiture, les menuiseries et l'absence de ventilation. Chiffrer avant de diagnostiquer, c'est acheter des travaux qui n'améliorent pas la classe.

Étape 2 — L'enveloppe d'abord

La règle est constante : on réduit les besoins avant de dimensionner les systèmes. Dans l'ordre de rendement décroissant le plus fréquent :

• Toiture et combles — poste le plus rentable dans la majorité des maisons individuelles ;
• Murs — isolation par l'extérieur quand l'urbanisme et l'architecture le permettent, par l'intérieur sinon, avec traitement soigné des ponts thermiques de planchers et de refends ;
• Menuiseries — remplacement des simples vitrages, en cohérence avec l'étanchéité à l'air ;
• Planchers bas — sur cave, vide sanitaire ou passage ouvert.

Voir notre guide de l'isolation thermique et la page isolation thermique en rénovation pour le détail des solutions par paroi.

Étape 3 — La ventilation, jamais en option

C'est l'erreur la plus coûteuse en rénovation énergétique : rendre un bâtiment étanche sans organiser le renouvellement d'air. Le résultat se lit en quelques mois — condensation, moisissures, dégradation des isolants, plaintes du locataire, et parfois contentieux sur la décence du logement pour un motif sanitaire cette fois. La ventilation fait partie du programme, pas des options. Notre guide de la ventilation performante détaille les configurations envisageables selon le bâti.

Étape 4 — Le système de chauffage et l'ECS, en dernier

Un générateur dimensionné sur les besoins avant travaux d'enveloppe est surdimensionné après. Il coûte plus cher à l'achat, fonctionne en cycles courts et vieillit prématurément. Le remplacement du système intervient donc une fois l'enveloppe traitée. Le choix de l'énergie a un effet direct sur les deux étiquettes du DPE : la double barrière carbone pénalise structurellement les énergies fossiles, indépendamment du rendement de l'appareil.

Étape 5 — Le confort d'été, spécificité méditerranéenne

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, un programme qui traite l'hiver et ignore l'été produit un logement inconfortable la moitié de l'année. Protections solaires, inertie, ventilation nocturne, traitement des menuiseries exposées : ces postes ne pèsent pas tous dans le calcul du DPE, mais ils déterminent la qualité d'usage réelle et la satisfaction du locataire. Un bailleur qui rénove pour conserver son bien en location a intérêt à les intégrer dès la conception.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Enchaîner des gestes isolés sur plusieurs années sans plan d'ensemble : on cumule les coûts sans franchir de seuil de classe, et on perd l'accès aux aides conditionnées à un saut d'étiquettes.
• Négliger les ponts thermiques en isolation par l'intérieur : le gain calculé ne se retrouve ni dans le DPE, ni dans les factures.
• Traiter un bâti ancien comme un bâti récent : sur des murs en pierre ou en pisé, un isolant inadapté peut bloquer les transferts d'humidité et dégrader le mur.
• Faire réaliser les travaux par une entreprise non RGE : l'inéligibilité aux aides est immédiate et irrattrapable après coup.
• Déposer la demande d'aide après le début des travaux : la demande doit être faite avant. C'est un motif de rejet fréquent et définitif.

Les aides mobilisables en 2026, avec leur date de valeur

Les montants d'aides changent chaque année. Les données ci-dessous sont celles du mode d'emploi MaPrimeRénov' édité par l'Anah en mars 2026 (PDF officiel) et de France Rénov'. Elles doivent être revérifiées avant tout engagement : le simulateur officiel Mes aides réno fait foi.

MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur (parcours accompagné)

Conditions cumulatives : logement construit depuis au moins 15 ans, classé E, F ou G ; programme comportant au moins deux gestes d'isolation (murs, menuiseries, sols ou toiture) ; gain minimal de 2 étiquettes énergétiques ; exclusion de l'installation d'une chaudière à gaz et du maintien d'un chauffage au fioul ; travaux réalisés par une entreprise RGE ; accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire ; rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov' obligatoire pour déposer la demande.

Source : Anah, MaPrimeRénov' mode d'emploi, édition mars 2026, fiches 02, 04, 06 et 08.

Les plafonds de ressources qui déterminent le profil sont revalorisés chaque année. Au 1er janvier 2026, hors Île-de-France, pour une personne seule : 17 363 € (très modestes), 22 259 € (modestes), 31 185 € (intermédiaires), au-delà « supérieurs ». Pour un ménage de quatre personnes : 35 676 €, 45 735 € et 64 550 €. En Île-de-France, personne seule : 24 031 €, 29 253 € et 40 851 €.

Cas particulier du propriétaire bailleur

MaPrimeRénov' est ouverte aux bailleurs. Les engagements attachés sont précis : logement construit depuis au moins 15 ans et occupé à titre de résidence principale par le locataire (au moins 8 mois par an), trois logements éligibles au maximum, engagement de louer pendant au moins 6 ans, obligation de prévenir le locataire des travaux, et interdiction d'intégrer le montant de la prime dans une future réévaluation du loyer. Ce dernier point mérite d'être souligné : l'aide publique ne peut pas être refacturée au locataire par le loyer.

MaPrimeRénov' Copropriété

Aide collective demandée par le syndic, portant sur les parties communes et les parties privatives d'intérêt collectif. Conditions : copropriété immatriculée et à jour au registre national, construite depuis plus de 15 ans, composée d'au moins 65 % de résidences principales (copropriétés de 20 lots ou moins) ou 75 % (plus de 20 lots), projet suivi par une assistance à maîtrise d'ouvrage, travaux réalisés par un professionnel RGE et permettant un gain énergétique d'au moins 35 %. Le financement atteint 45 % du montant des travaux, dans un plafond de 25 000 € par logement. Point important pour la conduite de projet : l'Anah rappelle que la maîtrise d'œuvre est obligatoire au-delà de 100 000 € de travaux.

Certificats d'économies d'énergie (CEE)

Les CEE sont versés par les fournisseurs d'énergie. Deux configurations à distinguer :

• En rénovation par geste : les CEE se cumulent avec MaPrimeRénov', dans la limite de 90 % du montant TTC des travaux pour les ménages éligibles.
• En rénovation d'ampleur : les CEE sont intégrés automatiquement dans MaPrimeRénov', pour n'avoir qu'un seul dossier à déposer.

À titre indicatif, l'Anah publie en mars 2026 les ordres de grandeur suivants pour des travaux réalisés individuellement : pompe à chaleur air/eau 2 500 €, pompe à chaleur géothermique 5 000 €, système solaire combiné 5 000 €, raccordement à un réseau de chaleur 450 €, poêle à granulés ou à bûches 500 €, isolation des rampants de toiture 11 €/m², isolation de toiture-terrasse 7,50 €/m², remplacement d'un simple vitrage 38 € par équipement, VMC double flux 260 €. Ces montants sont explicitement présentés comme approximatifs par l'Anah : ils varient d'un obligé à l'autre et doivent être comparés avant signature.

Le dispositif CEE comporte deux familles d'offres : les opérations standardisées de droit commun et les offres « Coup de pouce », bonifiées et encadrées par des chartes signées par les fournisseurs d'énergie. Le périmètre et les montants de ces offres évoluent régulièrement par arrêté ; ils se vérifient au moment du projet sur la page des certificats d'économies d'énergie du ministère de la Transition écologique. Règle pratique invariable en revanche : la demande de CEE doit être engagée avant l'acceptation du devis, faute de quoi la prime est définitivement perdue.

Éco-prêt à taux zéro

L'éco-PTZ finance le reste à charge sans intérêt, sans condition de ressources, dans la limite de 50 000 € et sur 20 ans maximum pour une rénovation globale. Depuis le 1er juillet 2025, l'éco-PTZ « rénovation globale » suppose un audit énergétique démontrant un gain d'au moins 2 classes au DPE (France Rénov' — Mes aides réno). Un éco-PTZ complémentaire peut être demandé dans les 5 ans suivant le premier, sans que le total dépasse 50 000 € pour un même logement (service-public.gouv.fr). Une version dédiée existe pour les copropriétés.

TVA à taux réduit

Pour un logement achevé depuis plus de deux ans (service-public.gouv.fr, page mise à jour le 21 février 2026) :

• 10 % (article 279-0 bis du CGI) sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien ;
• 5,5 % (article 278-0 bis A du CGI) sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique : isolation, systèmes de chauffage à énergie renouvelable, ventilation, et travaux induits indissociablement liés ;
• 20 % depuis le 1er mars 2025 sur la fourniture et la pose d'une chaudière à énergie fossile — gaz ou fioul — y compris en appoint et y compris à très haute performance énergétique. C'est une conséquence directe de la directive européenne du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments, transposée par la loi de finances pour 2025.

Évolution récente : l'arrêté du 13 juillet 2026, publié au Journal officiel du 17 juillet 2026, fait entrer les pompes à chaleur air/air réversibles fixes performantes dans le champ du taux réduit de 5,5 %, sous conditions d'efficacité énergétique, de fluide frigorigène conforme au règlement (UE) 2024/573 et de capacité de pilotage à distance. Le client doit remettre à l'entreprise une attestation confirmant les conditions d'application du taux réduit, et conserver les justificatifs jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant les travaux.

Exonération de taxe foncière

Les communes et les EPCI peuvent voter une exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties au bénéfice des logements ayant fait l'objet de travaux d'économie d'énergie. Le taux, la durée et les conditions dépendent de la délibération locale : il n'existe pas de barème national applicable de plein droit. Le point est à vérifier auprès du service fiscal de la commune concernée, avant travaux.

Ce que cela change concrètement en PACA et en Auvergne-Rhône-Alpes

Les échéances sont nationales, mais leur traduction opérationnelle dépend fortement du bâti et du contexte local. Sur les territoires où Progineer intervient, quatre configurations reviennent constamment.

Le bâti ancien de centre-ville

Immeubles en pierre du centre de Marseille, du Vieux-Nice, d'Aix-en-Provence, des centres historiques d'Annecy ou de Chambéry : murs épais à forte inertie, planchers bois, menuiseries anciennes, ventilation naturelle par défaut d'étanchéité. Ces bâtiments cumulent souvent une classe F ou G et une impossibilité d'isoler par l'extérieur pour raisons architecturales. La réponse passe par l'isolation intérieure avec des matériaux compatibles avec les transferts d'humidité, le traitement des menuiseries, et une ventilation maîtrisée. Le passage par le service urbanisme et, en secteur protégé, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, conditionne le projet — voir notre page montage administratif.

Les copropriétés des années 1960-1980

Très présentes sur le littoral et dans les couronnes urbaines, elles concentrent une part importante des logements locatifs classés F et G : façades non isolées, simples vitrages d'origine, chauffage électrique par convecteurs ou chaufferie collective vieillissante. Ce sont aussi les copropriétés pour lesquelles le DPE collectif et le PPT sont devenus obligatoires en 2025 et 2026. Le parc chauffé à l'électricité de cette période est précisément celui que le nouveau facteur de conversion de 2026 peut faire changer de classe — d'où l'intérêt de régénérer le DPE avant d'engager un programme.

Les maisons individuelles périurbaines

Construites avant la première réglementation thermique de 1974, elles présentent des combles peu ou pas isolés, un vide sanitaire non traité et un générateur ancien. Ce sont, statistiquement, les situations où le saut de deux étiquettes est le plus atteignable, donc celles où le parcours accompagné de MaPrimeRénov' est le plus pertinent.

Les biens en zone touristique

Sur le littoral varois et azuréen, autour du lac d'Annecy ou d'Aix-les-Bains, la tentation de basculer un logement devenu non louable vers le meublé de tourisme se heurte désormais au dispositif décrit plus haut : DPE A à E exigé pour l'autorisation de changement d'usage depuis le 21 novembre 2024, et alignement complet sur la décence énergétique au 1er janvier 2034. La stratégie de contournement n'en est plus une.

Questions fréquentes

Mon locataire est en place depuis 2019 dans un logement classé G. Dois-je le faire partir ?

Non. L'interdiction ne rompt aucun bail en cours et ne crée aucun motif de congé. Elle produit ses effets au renouvellement, à la reconduction tacite ou à la relocation. Donner congé à un locataire au motif de la classe DPE ne fait pas partie des congés prévus par la loi de 1989.

Puis-je vendre un logement classé G ?

Oui. L'interdiction porte sur la location, pas sur la vente. En revanche, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose la remise d'un audit énergétique dès la première visite, et l'annonce doit mentionner la formule « logement à consommation énergétique excessive ».

Mon logement est chauffé à l'électricité et classé G. Le nouveau DPE de 2026 va-t-il le sortir de la classe G ?

Peut-être, mais ce n'est pas automatique. Le nouveau facteur de conversion réduit d'environ 17 % la consommation en énergie primaire affichée pour un logement entièrement électrique. Si le logement était classé G par le seul critère énergie et se trouvait proche de la frontière des 420 kWh/m²/an, un reclassement est possible. S'il dépassait largement ce seuil, ou s'il était déjà limité par le critère carbone, il restera en G. La vérification se fait sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, à partir de l'identifiant du DPE.

Un DPE réalisé en 2019 est-il encore valable ?

Non. Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont perdu leur validité au 1er janvier 2025. Un nouveau diagnostic est nécessaire pour toute location, vente ou annonce.

Que risque exactement un bailleur qui loue un logement G aujourd'hui ?

Il n'encourt pas d'amende automatique, mais son locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, et obtenir une réduction ou une suspension du loyer, la suspension de la durée du bail et une injonction de travaux. À cela s'ajoute le gel du loyer applicable depuis le 24 août 2022 et l'impossibilité pratique de relouer.

Je suis copropriétaire et l'assemblée générale refuse les travaux. Suis-je dispensé ?

Pas de plein droit. Le blocage de la copropriété est un élément à faire valoir dans le cadre d'un litige, avec les preuves de la démarche engagée : demande d'inscription à l'ordre du jour, résolutions soumises au vote, procès-verbaux. Le Code de la construction et de l'habitation encadre par ailleurs, à l'article L. 173-2, les situations d'impossibilité technique, architecturale ou patrimoniale et de disproportion manifeste du coût. Aucune de ces limites ne s'applique sans justification documentée.

Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement classé F en copropriété ?

Non. L'audit énergétique réglementaire ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Les copropriétés classiques en sont exclues. Le DPE individuel du lot reste évidemment obligatoire.

Combien de temps faut-il prévoir pour sortir de la classe G ?

Pour une maison individuelle, entre l'audit, la conception, la consultation des entreprises, l'instruction des aides et le chantier, un programme de rénovation d'ampleur se planifie sur plusieurs mois. Pour un appartement en copropriété dont la solution passe par les parties communes, le cycle de décision collective en fait un sujet à engager plusieurs années avant l'échéance visée. C'est pourquoi l'échéance 2028 sur la classe F doit se préparer dès maintenant.

Les aides sont-elles cumulables entre elles ?

Oui, dans la limite des règles d'écrêtement. En rénovation d'ampleur, les CEE sont directement intégrés à MaPrimeRénov' et le total des aides ne peut dépasser 100 % du TTC pour les ménages très modestes, 90 % pour les modestes, 80 % pour les intermédiaires et 50 % pour les revenus supérieurs. Les aides des collectivités locales s'ajoutent, sans que l'ensemble puisse excéder le montant des travaux.

Un logement de 25 m² classé G peut-il avoir changé de classe sans travaux ?

Oui, si son DPE datait d'avant le 1er juillet 2024 : la réforme des seuils applicables aux logements de 40 m² et moins a reclassé environ 140 000 petits logements. Une attestation actualisée peut être téléchargée sur l'observatoire de l'ADEME sans nouvelle visite.

Le calendrier G / F / E peut-il encore être reporté ?

Le droit applicable est celui publié au Journal officiel. À la date de mise à jour de cet article, aucun texte n'a modifié le calendrier. Des initiatives parlementaires visant à élargir les dérogations ont été déposées, mais un texte non promulgué ne produit aucun effet juridique. Fonder une stratégie patrimoniale sur un report hypothétique constitue une prise de risque, en particulier pour l'échéance 2028 dont le cycle de travaux doit être engagé maintenant.

Sources officielles consultées

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience — Légifrance
• Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 — critère de performance énergétique du logement décent
• Décret n° 2022-1369 du 25 octobre 2022 — niveaux de performance du logement décent
• Arrêté du 25 mars 2024 — seuils des étiquettes DPE, dont petites surfaces
• Arrêté du 13 août 2025 — facteur de conversion de l'électricité porté à 1,9 au 1er janvier 2026
• Ministère de la Transition écologique — communiqué du 26 août 2025 sur l'évolution du calcul du DPE
• Ministère de la Transition écologique — location et gel des loyers des passoires énergétiques
• Ministère de la Transition écologique — audit énergétique réglementaire
• SDES — le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 (publication du 12 novembre 2025)
• service-public.gouv.fr — diagnostic de performance énergétique
• service-public.gouv.fr — DPE collectif
• service-public.gouv.fr — plan pluriannuel de travaux en copropriété
• service-public.gouv.fr — audit énergétique en cas de vente
• service-public.gouv.fr — éco-prêt à taux zéro
• service-public.gouv.fr — taux de TVA sur les travaux de rénovation
• Arrêté du 13 juillet 2026 — prestations de rénovation énergétique éligibles au taux réduit de TVA
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — régulation des meublés de tourisme
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme — ministère de la Transition écologique
• Anah — MaPrimeRénov' mode d'emploi, édition mars 2026
• France Rénov' — MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur
• ADEME — Observatoire DPE-Audit

Comment Progineer accompagne les propriétaires concernés

Progineer est un cabinet de maîtrise d'œuvre créé en 2024, dirigé par Marvin Bauwens, qui exerce dans le bâtiment et la maîtrise d'œuvre depuis 2020. Le cabinet intervient en Provence-Alpes-Côte d'Azur et en Auvergne-Rhône-Alpes et compte 13 réalisations à son actif ; les quatre avis clients recueillis à ce jour sont notés 5 sur 5.

Sur un dossier de sortie de passoire thermique, notre intervention couvre la lecture du DPE et de l'audit, la définition du programme de travaux permettant d'atteindre le saut de classes visé, l'estimation par une étude de prix interne, la consultation des entreprises, puis le suivi de chantier jusqu'à la réception et la régénération du DPE. En copropriété, nous intervenons également en assistance sur la préparation des résolutions d'assemblée générale et sur la maîtrise d'œuvre des travaux de parties communes — obligatoire au-delà de 100 000 € de travaux dans le cadre de MaPrimeRénov' Copropriété.

En rénovation, nous intervenons en contractant général : un prix global et forfaitaire, un interlocuteur unique, la maîtrise d'œuvre intégrée à la prestation. Ce cadre permet d'appliquer la TVA à 10 % prévue à l'article 279-0 bis du CGI sur les travaux d'amélioration, et la TVA à 5,5 % de l'article 278-0 bis A sur les lots d'amélioration énergétique éligibles, sous réserve que le logement soit achevé depuis plus de deux ans et que les conditions propres à chaque poste soient réunies.

Pour aller plus loin : guide de la rénovation énergétique, nos prestations de rénovation, rénovation énergétique en Auvergne-Rhône-Alpes, nos calculateurs techniques, ou nous contacter pour une première analyse de votre situation.

Cet article a une vocation informative. Il ne se substitue ni à un DPE, ni à un audit énergétique, ni à un conseil juridique. Les montants d'aides cités sont donnés avec leur date de valeur et doivent être revérifiés auprès des sources officielles avant tout engagement.