DPE 2025 : interdiction location classe G, calendrier 2025-2034

Le DPE 2025 marque un tournant pour le marché locatif français : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont interdits à la location sur le marché résidentiel privé. Cette interdiction location classe G touche environ 600 000 logements dits "passoires thermiques" et s'élargira aux classes F en 2028, puis aux classes E en 2034. Cette mesure issue de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Légifrance) inaugure un calendrier d'éviction progressive des passoires thermiques jusqu'en 2034, avec impacts directs pour les propriétaires bailleurs, les copropriétés et les meublés de tourisme.

Cadre légal : loi Climat et Résilience et décret indécence

L'article 160 de la loi Climat et Résilience modifie l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs : un logement n'est plus considéré décent s'il dépasse un seuil de consommation d'énergie finale. Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 fixe le seuil à 450 kWh/m²/an dès 2023 (correspondant aux pires logements G), abaissé progressivement. Le décret n° 2022-1369 du 25 octobre 2022 sur le critère énergétique des logements décents (JORF) précise les niveaux de performance déclenchant l'indécence énergétique.

Calendrier des interdictions de location 2025-2034

Le calendrier officiel d'éviction des passoires thermiques du marché locatif s'étend sur près d'une décennie :

• 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements classés G (~600 000 logements concernés en France métropolitaine selon l'ONRE, Observatoire National de la Rénovation Énergétique)
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F (~1,2 million de logements)
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E (~2,6 millions de logements)

L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et renouvellements de bail conclus après ces dates. Les baux en cours ne sont pas rompus automatiquement, mais le bailleur s'expose à l'action en réduction de loyer ou injonction de travaux (article 20-1 de la loi de 1989). Source : service-public.fr — passoires thermiques et location.

Audit énergétique obligatoire : extension 2025

L'audit énergétique réglementaire, déjà obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente de logements classés F et G (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation), s'étend selon le calendrier suivant :

• 1er janvier 2025 : obligation d'audit pour la vente des logements classés E
• 1er janvier 2034 : extension aux logements classés D

L'audit énergétique, distinct du DPE, doit être réalisé par un professionnel RGE Études (Reconnu Garant de l'Environnement) ou un diagnostiqueur certifié audit (France Rénov'). Il livre obligatoirement :

• Un état des lieux détaillé des déperditions thermiques (parois opaques, vitrages, ventilation, ponts thermiques)
• Deux scénarios chiffrés minimum de travaux d'amélioration, dont un atteignant au moins la classe B
• L'estimation des économies d'énergie, coûts, aides mobilisables et temps de retour
• Les recommandations sur la ventilation et la qualité de l'air intérieur

DPE collectif en copropriété : extension progressive

Le DPE collectif d'immeuble, distinct du DPE individuel de chaque lot, devient obligatoire selon la taille de la copropriété (article L. 126-31 CCH, issu de l'article 158 de la loi Climat et Résilience) :

• 2024 : copropriétés de plus de 200 lots à usage principal d'habitation
• 1er janvier 2025 : copropriétés de 51 à 200 lots
• 1er janvier 2026 : copropriétés de 50 lots ou moins

Sa validité est de 10 ans (sauf rénovation modifiant la performance). Il sert de base au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) que les copropriétés doivent désormais établir lorsque le DPE collectif est classé D, E, F ou G.

Meublés de tourisme : alignement DPE en zones tendues

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme aligne progressivement les locations saisonnières sur les règles du résidentiel en zones tendues :

• 2025 : classe énergétique minimale F pour les nouveaux meublés de tourisme
• 2028 : seuil minimal E
• 2034 : seuil minimal D

Fin de validité des anciens DPE au 1er janvier 2025

Conformément au décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont perdu leur validité au 1er janvier 2025. Tout nouveau bail, vente ou affichage de bien doit s'appuyer sur un DPE conforme à la nouvelle méthode 3CL-DPE 2021 (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), méthode unique opposable juridiquement (ADEME — méthodologie DPE). Les DPE produits entre juillet 2021 et 2024 restent valides 10 ans à compter de leur date d'édition.

Recours et risques pour le propriétaire bailleur

Un locataire occupant un logement classé G post-2025 peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection pour obtenir : une réduction de loyer, la suspension du loyer jusqu'à travaux, ou la condamnation du bailleur à des travaux de mise en conformité. Le bailleur ne peut plus réviser à la hausse le loyer d'une passoire thermique (interdiction depuis le 24 août 2022). À l'inverse, certaines situations dérogatoires existent : copropriété empêchant les travaux par vote en assemblée générale, monument historique, contraintes architecturales objectives (article L. 173-2 CCH).

Aides financières 2026 pour sortir du statut passoire

Pour anticiper ces obligations, plusieurs dispositifs publics restent mobilisables en 2026 :

• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné : aide forfaitaire jusqu'à 70 000 € HT de travaux pour les rénovations d'ampleur visant un saut d'au moins 2 classes DPE, accompagnement obligatoire par un Accompagnateur Rénov' agréé (maprimerenov.gouv.fr)
• CEE — Coup de Pouce Rénovation Performante : primes des fournisseurs d'énergie cumulables avec MaPrimeRénov'
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour les rénovations globales
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique éligibles (art. 278-0 bis A CGI)
• Exonération de taxe foncière (50 % à 100 %) votée par certaines communes pour les rénovations énergétiques

Stratégie d'anticipation pour les propriétaires

Pour sécuriser la valeur locative et patrimoniale du bien :

• Faire réaliser un audit énergétique préventif (entre 800 € et 1 500 € selon surface), même si non encore obligatoire pour la classe du bien
• Planifier les travaux par scénarios chiffrés cohérents (priorité enveloppe : isolation murs / toiture / vitrages, puis ventilation, puis système de chauffage décarboné)
• Mobiliser les aides via un artisan RGE (condition d'éligibilité à MaPrimeRénov' et CEE) — annuaire officiel sur france-renov.gouv.fr
• Confier la maîtrise d'œuvre des rénovations d'ampleur à un architecte ou bureau d'études qualifié pour garantir le saut de classes ciblé et la coordination des corps d'état

Progineer accompagne les propriétaires bailleurs et copropriétés en région Provence-Alpes-Côte d'Azur sur l'ensemble du parcours rénovation énergétique : guide rénovation énergétique, audit, maîtrise d'œuvre travaux et contractant général sortie de passoire thermique avec TVA 10 % applicable (article 279-0 bis CGI).