Calcul amortissement bien immobilier — LMNP LMP

Étape 1 — Sortir le terrain

Le terrain n’est pas amortissable : il ne se déprécie pas par l’usage. Sur un bien bâti, il faut donc isoler la quote-part de terrain incluse dans le prix d’acquisition. Cette quote-part n’a rien d’un forfait universel : elle dépend de la localisation, et sa justification incombe au contribuable.

Base amortissable = prix d’acquisition − quote-part de terrain (+ le cas échéant les frais et travaux immobilisés). Le mobilier et les équipements sont traités séparément, avec leurs propres durées.

Étape 2 — Ventiler par composants

La base amortissable de l’immeuble est ensuite répartie entre des composants ayant des durées d’utilisation distinctes : gros œuvre, façades et étanchéité, installations techniques, agencements et aménagements intérieurs. Chaque composant est amorti sur sa propre durée.

La durée retenue pour chaque composant doit correspondre à sa durée réelle d’utilisation, appréciée au cas par cas et justifiable. Nous ne publions pas de barème de durées : il n’existe pas de table officielle librement accessible qui s’imposerait uniformément, et la ventilation comme les durées doivent être établies avec l’expert-comptable qui tient la comptabilité.

Étape 3 — Calculer la dotation annuelle

En mode linéaire, la dotation annuelle d’un composant vaut : dotation = base du composant / durée d’amortissement, en euros par an. La dotation totale de l’exercice est la somme des dotations de tous les composants, mobilier compris.

La valeur nette comptable, ou VNC, se calcule par : VNC = base amortissable − cumul des amortissements pratiqués. Elle décroît d’année en année jusqu’à s’annuler au terme de la durée retenue.

La première année, la dotation est proratisée à compter de la mise en service du bien, et non de la date d’achat. Un bien acquis en octobre et loué en janvier suivant ne génère pas de dotation sur l’exercice d’acquisition.

Étape 4 — Le choix du régime fiscal

L’amortissement n’est déductible qu’au régime réel. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire remplace toute déduction de charges, amortissement compris.

Pour les revenus de 2025, le micro-BIC s’applique en location de longue durée jusqu’à 77 700 € de recettes, avec un abattement de 50 % ; pour les revenus de 2026, ce seuil est porté à 83 600 €. Pour les meublés de tourisme non classés, le micro-BIC s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes pour les revenus de 2025, avec un abattement de 30 % ; les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes relèvent du seuil de 77 700 € pour les revenus de 2025 avec un abattement de 50 %, seuils portés à 83 600 € pour les revenus de 2026.

Le caractère non professionnel de l’activité (LMNP) suppose de remplir au moins l’une des deux conditions suivantes : recettes annuelles inférieures à 23 000 €, ou revenus locatifs meublés inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Au régime réel, les déficits sont reportables sur dix ans.

Étape 5 — Immobiliser ou passer en charge : où passe la frontière

Toutes les dépenses engagées sur un bien ne suivent pas le même chemin comptable, et l’écart de traitement est considérable : une charge se déduit intégralement l’année où elle est engagée, une immobilisation s’étale sur plusieurs exercices. Se tromper de catégorie, c’est décaler une déduction de quinze ans ou l’anticiper à tort.

Le critère est la nature de la dépense, pas son montant. Relèvent des charges de l’exercice les dépenses d’entretien et de réparation qui maintiennent le bien en état sans en modifier la consistance ni en prolonger notablement la durée d’utilisation : remise en peinture, remplacement d’un élément à l’identique, dépannage, menue réparation. Relèvent des immobilisations les dépenses qui créent un élément nouveau, augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée d’utilisation : remplacement complet d’une installation, création d’une pièce, réfection lourde d’une toiture, changement de destination d’un volume.

Trois familles se distinguent au sein des immobilisations, et il faut les ventiler séparément parce qu’elles n’ont pas la même durée d’utilisation : le second œuvre lourd et l’enveloppe, les installations techniques, et les agencements et finitions. Le mobilier et l’électroménager constituent une quatrième famille, distincte de l’immeuble et amortie sur sa propre durée.

Une différence pratique importante entre l’acquisition et les travaux : les travaux portent sur le bâti et non sur le sol. Ils ne comportent donc pas de quote-part de terrain à retrancher, contrairement au prix d’acquisition. Cette asymétrie est régulièrement oubliée, dans les deux sens.

Ce que cela impose au dossier de travaux est concret : une facture globale intitulée « rénovation complète, montant forfaitaire » ne permet ni de distinguer les charges des immobilisations, ni de ventiler ces dernières par famille. Une décomposition par lot et par nature, cohérente avec les pièces du marché, fait exactement ce travail — et elle se produit pendant l’opération, pas trois ans après.

Étape 6 — Une limite structurante : l’amortissement ne creuse pas de déficit

Le calcul comptable présenté jusqu’ici est exact, mais sa traduction fiscale comporte une limite qu’il faut connaître avant de lire les exemples : le code général des impôts encadre la déduction des amortissements des biens loués, à son article 39 C. L’effet de ce dispositif est que la dotation déductible d’un exercice est plafonnée, de sorte que l’amortissement ne peut pas être à l’origine d’un déficit ; la fraction non déduite n’est pas perdue mais mise en report.

Nous ne chiffrons pas cette règle et n’en détaillons pas les modalités : elles se lisent au code général des impôts et au Bulletin officiel des finances publiques, et se confirment avec l’expert-comptable à la date de l’exercice. Nous en signalons l’existence parce qu’elle change la lecture des exemples chiffrés de cette page, et qu’une simulation qui l’ignore surestime l’avantage du régime réel.

Concrètement, dans l’exemple 3 ci-après, le résultat calculé est légèrement négatif. Sous l’effet de cette limite, la dotation serait ramenée au montant qui annule le résultat, l’excédent partant en report sur les exercices suivants. La conclusion pratique — aucun loyer imposé sur l’exercice — reste la même ; ce qui change, c’est ce qu’il advient de l’excédent, et donc la trajectoire des années suivantes.

Cette mécanique de report a une conséquence stratégique souvent mal comprise : les amortissements non déduits constituent un stock qui sera mobilisable plus tard, lorsque les autres charges auront diminué — un emprunt arrivant à échéance fait mécaniquement remonter le résultat, et c’est à ce moment que le stock devient utile. Raisonner sur un seul exercice, comme le font la plupart des simulations en ligne, escamote entièrement cette dimension.

Un rappel s’impose enfin : les déficits du régime réel en location meublée non professionnelle sont reportables sur dix ans, mais uniquement sur des revenus de même nature. Ils ne s’imputent pas sur le revenu global du foyer. Confondre les deux est l’une des erreurs les plus coûteuses du secteur.

Enchaînement complet

• 1. Vérifier le régime applicable : micro-BIC ou réel, en fonction des recettes et de la nature de la location.
• 2. Déterminer la quote-part de terrain et la sortir de la base amortissable.
• 3. Ventiler la base amortissable de l’immeuble par composants, avec justification.
• 4. Retenir pour chaque composant une durée d’utilisation cohérente et documentée.
• 5. Calculer la dotation annuelle de chaque composant et la dotation totale de l’exercice.
• 6. Proratiser la première année à compter de la mise en service.
• 7. Tenir le tableau d’amortissement et suivre la valeur nette comptable année par année.
• 8. Faire valider l’ensemble par un expert-comptable, qui engage sa responsabilité sur les durées et la ventilation.

Exemple 1 — Ventilation et dotation annuelle

Hypothèses : bien acquis 250 000 €, quote-part de terrain retenue à 15 %, ventilation et durées posées arbitrairement.

Quote-part de terrain : 250 000 × 15 % = 37 500 €, non amortissable. Base amortissable de l’immeuble : 250 000 − 37 500 = 212 500 €.

Ventilation posée : gros œuvre 60 % soit 127 500 € sur 30 ans ; façades et couverture 15 % soit 31 875 € sur 20 ans ; agencements 15 % soit 31 875 € sur 15 ans ; installations techniques 10 % soit 21 250 € sur 15 ans.

Dotations annuelles : 127 500 / 30 = 4 250,00 € ; 31 875 / 20 = 1 593,75 € ; 31 875 / 15 = 2 125,00 € ; 21 250 / 15 = 1 416,67 €.

Dotation totale de l’immeuble : 4 250,00 + 1 593,75 + 2 125,00 + 1 416,67 = 9 385,42 € par an.

Mobilier acquis 12 000 € et amorti sur 7 ans : 12 000 / 7 = 1 714,29 € par an. Dotation globale : 9 385,42 + 1 714,29 = 11 099,71 € par an.

Exemple 2 — Valeur nette comptable après cinq ans

Hypothèses : reprise de l’exemple 1, cinq exercices pleins.

Cumul des amortissements de l’immeuble : 5 × 9 385,42 = 46 927,10 €. Valeur nette comptable de l’immeuble : 212 500 − 46 927,10 = 165 572,90 €.

Cumul des amortissements du mobilier : 5 × 1 714,29 = 8 571,45 €. Valeur nette comptable du mobilier : 12 000 − 8 571,45 = 3 428,55 €.

Le mobilier a perdu 71,4 % de sa valeur comptable en cinq ans, l’immeuble 22,1 %. La différence de rythme est la raison même de la ventilation par composants : appliquer une durée unique au tout fausserait les deux.

Exemple 3 — Micro-BIC contre régime réel

Hypothèses : location meublée de longue durée, loyers encaissés 14 400 € sur l’année (1 200 € par mois), charges déductibles hors amortissement posées à 3 500 € (taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable, intérêts d’emprunt, comptabilité).

Au micro-BIC, avec un abattement de 50 % : base imposable = 14 400 × 50 % = 7 200 €. Aucune charge réelle n’est déductible en plus, l’abattement les remplace toutes.

Au régime réel, avec la dotation de l’exemple 1 : résultat = 14 400 − 3 500 − 11 099,71 = −199,71 €. Le résultat comptable est légèrement négatif, donc aucun loyer n’est imposé sur l’exercice.

Écart de base imposable entre les deux régimes : 7 200 € contre 0 €. Sur un foyer imposé au taux marginal, l’écart se traduit directement en impôt et en prélèvements sociaux. Mais le régime réel impose une comptabilité commerciale et des frais de tenue, et le traitement fiscal des amortissements excédentaires comme celui de la revente obéissent à des règles propres, à vérifier auprès d’un expert-comptable.

Point d’équilibre : le régime réel devient plus favorable dès que les charges réelles et les amortissements dépassent l’abattement forfaitaire, soit ici 7 200 €. C’est un test simple et immédiat à faire avant de choisir.

Réserve, en application de l’étape 6 : la dotation effectivement déduite serait plafonnée au montant qui ramène le résultat à zéro, l’excédent de 199,71 € partant en report. La conclusion — aucun loyer imposé sur l’exercice — ne change pas ; la trajectoire des exercices suivants, si.

Exemple 4 — Travaux immobilisés : ce qu’ils ajoutent à la base

Hypothèses : reprise du bien de l’exemple 1, auquel s’ajoutent 60 000 € de travaux réalisés avant la mise en location. Après examen facture par facture, 8 000 € correspondent à de l’entretien courant — remises en peinture et remplacements à l’identique — et 52 000 € à des travaux immobilisables. Ventilation et durées posées arbitrairement.

Étape 1 — Traitement de l’entretien courant : les 8 000 € sont une charge de l’exercice, intégralement déductible l’année où elle est engagée. Ils n’entrent dans aucune base amortissable.

Étape 2 — Base immobilisée : 52 000 €. Contrairement au prix d’acquisition, les travaux ne comportent pas de quote-part de terrain : ils portent sur le bâti, et sont donc immobilisés à 100 %.

Étape 3 — Ventilation posée : structure et second œuvre lourd 20 % soit 10 400 € sur 30 ans ; enveloppe, menuiseries et isolation 30 % soit 15 600 € sur 20 ans ; installations techniques 25 % soit 13 000 € sur 15 ans ; agencements et finitions 25 % soit 13 000 € sur 12 ans.

Étape 4 — Dotations annuelles : 10 400 / 30 = 346,67 € ; 15 600 / 20 = 780,00 € ; 13 000 / 15 = 866,67 € ; 13 000 / 12 = 1 083,33 €. Total des travaux : 3 076,67 € par an.

Étape 5 — Dotation globale de l’exercice : 9 385,42 € pour l’immeuble, 1 714,29 € pour le mobilier, 3 076,67 € pour les travaux, soit 14 176,38 € par an.

Étape 6 — Effet sur le résultat, avec les loyers et charges de l’exemple 3. Année 1 : 14 400 − 3 500 − 8 000 − 14 176,38 = −11 276,38 €. Année 2 et suivantes, l’entretien courant n’étant plus engagé : 14 400 − 3 500 − 14 176,38 = −3 276,38 €.

Lecture : les 60 000 € de travaux ajoutent 3 076,67 € de dotation annuelle, soit 27,7 % de la dotation initiale, et l’entretien courant produit à lui seul un effet de 8 000 € concentré sur un exercice. La limite de l’étape 6 s’applique évidemment ici : les dotations excédentaires ne creusent pas le déficit, elles se reportent. Ce qui compte, c’est que la décomposition des travaux — celle du marché — commande directement la ventilation, et donc le rythme de déduction sur quinze à trente ans.

Exemple 5 — Le point mort entre micro-BIC et régime réel

La comparaison des deux régimes se résout algébriquement, ce qui évite de la refaire à tâtons. On note L les loyers annuels, C les charges réelles déductibles hors amortissement, D la dotation annuelle, et l’on se place en location meublée de longue durée avec un abattement micro-BIC de 50 %.

Base imposable au micro-BIC : 0,50 × L. Base imposable au réel : L − C − D.

Le réel est plus favorable lorsque L − C − D < 0,50 × L, c’est-à-dire lorsque 0,50 × L < C + D, soit L < 2 × (C + D).

Application aux données des exemples 1 et 3 : C = 3 500 € et D = 11 099,71 €, donc C + D = 14 599,71 €. Le seuil vaut L < 2 × 14 599,71 = 29 199,42 € par an, soit 2 433,29 € de loyer mensuel. Avec 14 400 € de loyers annuels, on est très en deçà : le régime réel est nettement plus favorable, ce que confirmait l’exemple 3.

Chiffrage de l’avantage, avec un taux marginal d’imposition posé à 30 % et un taux de prélèvements sociaux posé à 17,2 % — deux hypothèses à vérifier pour le foyer concerné et à la date concernée : la base imposable passe de 7 200 € à 0 €, soit une économie de 7 200 × (0,30 + 0,172) = 7 200 × 0,472 = 3 398,40 €.

Coût du régime réel : la tenue d’une comptabilité commerciale, posée ici à 600 € par an. Gain net : 3 398,40 − 600 = 2 798,40 € sur l’exercice. Le rapport est de 5,7 pour 1 : à ce niveau, l’argument de la simplicité administrative ne tient pas.

Généralisation : pour un abattement forfaitaire a, la base micro vaut (1 − a) × L et la condition devient L − C − D < (1 − a) × L, soit a × L < C + D, c’est-à-dire L < (C + D) / a. Avec a = 50 %, on retrouve bien L < 2 × (C + D) = 29 199,42 €. Avec a = 30 %, taux applicable à certains meublés de tourisme non classés, le seuil monte à 14 599,71 / 0,30 = 48 665,70 € : plus l’abattement est faible, plus le régime réel reste avantageux longtemps.

Réserve : la formule est robuste, mais les valeurs d’abattement et les seuils de recettes qui conditionnent l’accès au micro-BIC changent selon la nature de la location et l’année des revenus. Ils se lisent à la date concernée. Et la limite de l’étape 6 s’applique toujours : la dotation D retenue dans le calcul est la dotation déductible, pas nécessairement la dotation comptable.

Ce que ce calcul est — et ce qu’il n’est pas

Ce qui est présenté ici est un calcul comptable : ventilation, durées, dotations, valeur nette comptable. Il est exact et reproductible.

Sa traduction fiscale ne l’est pas automatiquement. La déductibilité effective des dotations, le sort des amortissements non déduits, et surtout le traitement des amortissements pratiqués lors de la revente du bien, relèvent de règles fiscales spécifiques qui évoluent au fil des lois de finances. Nous ne les chiffrons pas ici : nous n’avons pas pu les vérifier dans une source publique librement accessible et à jour. Elles doivent être confirmées, à la date de l’opération, auprès du BOFiP et d’un expert-comptable.

Autrement dit : ce calculateur dimensionne l’effort d’amortissement d’un projet locatif meublé et permet de comparer micro-BIC et régime réel sur la base des seuils publiés. Il ne tient pas lieu de conseil fiscal, et surtout pas d’étude de sortie.

Les pièces qui rendent une ventilation défendable

La ventilation par composants n’est pas un choix libre : c’est une affirmation que le contribuable doit pouvoir étayer. En pratique, la solidité d’un dossier tient à quatre familles de pièces, qu’il faut réunir au moment de l’opération et non le jour d’un contrôle.

L’acte d’acquisition et ses annexes, qui documentent le prix, sa date, les frais et, le cas échéant, une répartition entre terrain et bâti. Les éléments objectifs permettant de justifier la quote-part de terrain retenue, appréciée au regard de la localisation. Les pièces du marché de travaux : décomposition du prix global et forfaitaire, devis détaillés par lot, factures nominatives mentionnant la nature exacte des prestations, procès-verbal de réception. Et enfin les justificatifs du mobilier et des équipements, factures individualisées permettant d’identifier chaque bien et sa date de mise en service.

Le point faible le plus fréquent est le troisième. Une facture unique portant la mention « travaux de rénovation, forfait » ne permet ni de distinguer l’entretien courant des immobilisations, ni de ventiler par famille, ni de justifier une durée. L’expert-comptable n’a alors d’autre choix que de retenir une approche prudente, c’est-à-dire moins favorable, ou de demander une reconstitution après coup — exercice long, coûteux et fragile.

C’est un point où la conduite d’opération produit une valeur qui ne se voit pas pendant les travaux, et qui se mesure ensuite pendant toute la durée de détention : ce qui a été écrit une fois, correctement, n’a pas à être reconstitué dix fois.

Dernier élément de méthode : la date de mise en service conditionne le point de départ de chaque amortissement, et elle diffère souvent de la date de facture. Elle doit être tracée composant par composant, en particulier lorsque les travaux s’étalent sur plusieurs mois et que le bien est loué avant leur achèvement complet.