Calcul rentabilité investissement immobilier

Rendement brut

Rendement brut = loyers annuels hors charges / coût total d’acquisition × 100, exprimé en pourcentage.

Le coût total d’acquisition n’est pas le prix affiché : il comprend le prix d’achat, les frais d’acquisition (droits, émoluments du notaire, frais de dossier), les éventuels frais d’agence à la charge de l’acquéreur et le montant des travaux. Diviser par le seul prix d’achat gonfle artificiellement le rendement de plusieurs dixièmes de point.

Rendement net de charges

Rendement net = (loyers annuels − charges annuelles non récupérables) / coût total d’acquisition × 100.

Les charges à retenir : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables sur le locataire, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, provision pour vacance locative, provision pour entretien et renouvellement d’équipements, et frais de comptabilité le cas échéant. Les intérêts d’emprunt ne figurent pas ici : ils relèvent du financement, pas de la performance de l’actif.

Rendement net-net et cash-flow

Le rendement net-net intègre en plus la fiscalité : il se calcule sur le revenu net après impôt et prélèvements sociaux. Son montant dépend entièrement du régime applicable — revenus fonciers pour une location nue, bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée, avec ou sans amortissement selon le régime retenu. Il n’est donc pas modélisable de façon universelle et doit être établi avec un conseil.

Le cash-flow mensuel répond à une autre question : cash-flow = loyer mensuel − charges mensualisées − mensualité de crédit assurance comprise. Il peut être négatif alors que le rendement net est correct : c’est le cas normal d’une opération financée sur une durée courte. Un cash-flow négatif n’est pas en soi une mauvaise opération, c’est un effort d’épargne mensuel qu’il faut être en mesure d’assumer.

Taux de rendement interne (TRI)

Le TRI est le taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette de l’ensemble des flux de l’opération : apport initial et frais en sortie, cash-flows périodiques, produit net de la revente en fin de période. C’est le seul indicateur qui permette de comparer des opérations de durées et de profils de flux différents, parce qu’il intègre le moment où l’argent entre et sort.

Il se résout par itération : on cherche le taux r tel que Σ flux_t / (1 + r)^t = 0. Dans le cas particulier d’un flux unique en sortie et d’un flux unique en entrée, il se calcule directement : r = (valeur finale / valeur initiale)^(1/n) − 1.

Rendement sur fonds propres, effet de levier et enrichissement patrimonial

Les quatre indicateurs précédents rapportent tous une performance au coût total de l’opération. Or l’investisseur n’immobilise pas ce coût total : il immobilise son apport. C’est ce que mesure le rendement sur fonds propres, souvent appelé cash-on-cash : rendement sur fonds propres = cash-flow annuel / apport investi × 100.

L’apport à retenir est l’argent réellement sorti : coût total d’acquisition moins montant emprunté, augmenté des frais non financés — frais de garantie, frais de dossier, premiers travaux payés comptant. Un apport sous-estimé fait mécaniquement gonfler cet indicateur, ce qui explique une partie des chiffres spectaculaires que l’on rencontre.

L’effet de levier est le mécanisme sous-jacent : l’emprunt permet de contrôler un actif dont la valeur dépasse largement les fonds engagés. Il joue dans les deux sens. Tant que le rendement de l’actif dépasse le coût de la dette, le levier amplifie la performance des fonds propres ; dès qu’il passe en dessous, il amplifie la perte avec la même force. C’est une propriété arithmétique, pas une opinion de marché.

Un troisième terme complète le tableau, et il est le plus souvent absent des simulations : l’enrichissement patrimonial. Chaque mensualité rembourse une part de capital, qui vient réduire la dette et donc augmenter la valeur nette détenue. Sur un exercice, le bilan économique réel de l’opération vaut donc capital amorti dans l’année moins effort d’épargne de l’année. Un cash-flow négatif n’est pas nécessairement une perte : il peut correspondre à une épargne forcée, à condition que le capital amorti la compense.

Le capital amorti se calcule sans tableau complet, à partir du capital restant dû : CRD(n) = C × (1 + i)^n − M × [((1 + i)^n − 1) / i], où C est le capital emprunté, i le taux mensuel, M la mensualité hors assurance et n le nombre de mensualités écoulées. Le capital amorti sur la période vaut C − CRD(n). L’exemple chiffré ci-après applique cette formule.

Valeur actuelle nette : comparer avec un taux d’actualisation explicite

Le TRI répond à la question « quel taux cette opération sert-elle ? ». La valeur actuelle nette répond à la question complémentaire, souvent plus utile : « cette opération vaut-elle mieux que l’alternative que j’ai déjà ? ».

VAN = Σ Ft / (1 + r)^t, où Ft est le flux net de la période t — négatif quand l’argent sort, positif quand il rentre — et r le taux d’actualisation, c’est-à-dire le rendement de l’alternative retenue. Le flux initial, à t = 0, n’est pas actualisé. La règle de décision est simple : une VAN positive signifie que l’opération fait mieux que l’alternative rémunérée à r ; une VAN négative, qu’elle fait moins bien.

L’intérêt de la VAN sur le TRI tient à ce qu’elle oblige à expliciter r. Un TRI de 6 % ne dit rien tant qu’on ne sait pas à quoi on le compare : à un placement sans risque, à un autre bien, à un remboursement anticipé de dette. La VAN force ce choix, et c’est précisément l’exercice que la plupart des investisseurs évitent.

Relation entre les deux indicateurs : le TRI est le taux r qui annule la VAN. Il en découle qu’une opération dont le TRI dépasse le taux d’actualisation retenu a nécessairement une VAN positive, et réciproquement. Les deux ne se contredisent jamais sur une décision oui/non ; ils peuvent en revanche classer différemment deux opérations de tailles très différentes, la VAN privilégiant les montants absolus et le TRI les rendements relatifs.

Précaution de calcul : le TRI suppose implicitement que les flux intermédiaires sont replacés au taux du TRI lui-même, hypothèse rarement réaliste sur un cash-flow négatif financé par l’épargne courante. La VAN, elle, actualise au taux que l’on a choisi et assumé. Sur des opérations à flux irréguliers — travaux à l’année 3, vacance à l’année 5, revente à l’année 10 —, la VAN est le plus honnête des deux.

Étape 1 — Coût total et rendement brut

Hypothèses : prix d’achat 180 000 €, frais d’acquisition 14 400 €, travaux 20 000 €. Loyer hors charges 850 € par mois.

Coût total d’acquisition : 180 000 + 14 400 + 20 000 = 214 400 €. Loyers annuels : 850 × 12 = 10 200 €.

Rendement brut : 10 200 / 214 400 = 0,047574, soit 4,76 %.

Contrôle de l’erreur classique : rapporté au seul prix d’achat, le même loyer afficherait 10 200 / 180 000 = 5,67 %. L’écart de 0,91 point provient uniquement du périmètre du dénominateur.

Étape 2 — Charges et rendement net

Hypothèses de charges annuelles non récupérables : taxe foncière 1 100 €, charges de copropriété non récupérables 600 €, assurance propriétaire non occupant 180 €, frais de gestion locative à 7 % des loyers soit 10 200 × 7 % = 714 €, provision pour vacance équivalente à un mois de loyer soit 850 €.

Total des charges : 1 100 + 600 + 180 + 714 + 850 = 3 444 €.

Revenu net de charges : 10 200 − 3 444 = 6 756 €. Rendement net : 6 756 / 214 400 = 0,031511, soit 3,15 %.

Le rendement a perdu 1,61 point, soit 33,8 % de sa valeur brute. C’est un ordre de grandeur courant : la règle empirique consistant à retrancher un tiers du brut donne ici une approximation correcte, mais elle ne dispense jamais du calcul détaillé.

Étape 3 — Financement et cash-flow mensuel

Hypothèses de financement : emprunt de 190 000 € sur 20 ans (240 mensualités) au taux nominal de 3,50 %, assurance emprunteur à 0,30 % du capital initial par an.

Taux mensuel : i = 0,035 / 12 = 0,00291667. Mensualité hors assurance : M = 190 000 × 0,00291667 / (1 − 1,00291667^−240) = 554,17 / 0,502908 = 1 101,92 €.

Assurance mensuelle : 190 000 × 0,30 % = 570 € par an, soit 47,50 € par mois. Mensualité totale : 1 101,92 + 47,50 = 1 149,42 €.

Charges mensualisées : 3 444 / 12 = 287,00 €.

Cash-flow mensuel : 850 − 287,00 − 1 149,42 = −586,42 €. L’opération exige donc un effort d’épargne de 586,42 € par mois, soit 7 037,04 € par an.

Coût total du crédit : 1 101,92 × 240 = 264 460,80 €, dont 74 460,80 € d’intérêts, auxquels s’ajoutent 570 × 20 = 11 400 € d’assurance, soit 85 860,80 € au total.

Étape 4 — Taux de rendement interne, exemple exact

Pour illustrer le calcul du TRI sans itération, on prend un cas à deux flux : 100 000 € investis à la date initiale, 161 051 € récupérés nets au bout de 5 ans, sans flux intermédiaire.

TRI = (161 051 / 100 000)^(1/5) − 1 = 1,61051^0,2 − 1 = 1,10 − 1 = 0,10, soit 10,00 % par an.

Vérification : 100 000 × 1,10^5 = 100 000 × 1,61051 = 161 051 €. Le résultat est exact.

Sur une opération réelle, les flux intermédiaires — cash-flows mensuels, travaux, impôts — imposent une résolution par itération. Le principe reste le même : le TRI est le taux qui rend équivalents, au premier jour, tout ce qui sort et tout ce qui rentre.

Étape 5 — Effet de levier : ce que l’effort d’épargne construit réellement

Reprise du cas : coût total 214 400 €, emprunt 190 000 €, apport 214 400 − 190 000 = 24 400 €. Mensualité hors assurance 1 101,92 €, taux mensuel i = 0,035 / 12 = 0,00291667. Effort d’épargne annuel 7 037,04 € (étape 3).

Capital restant dû après 12 mensualités, par la formule CRD(n) = C × (1 + i)^n − M × [((1 + i)^n − 1) / i] : (1 + i)^12 = 1,035567 ; C × 1,035567 = 196 757,72 € ; ((1,035567 − 1) / 0,00291667) = 12,1944 ; M × 12,1944 = 13 437,23 €. Donc CRD(12) = 196 757,72 − 13 437,23 = 183 320 € environ.

Capital amorti la première année : 190 000 − 183 320 = 6 680 € environ. Contrôle : les mensualités versées valent 1 101,92 × 12 = 13 223,04 €, dont 6 680 € de capital, soit 6 543 € d’intérêts — cohérent avec un taux nominal de 3,50 % sur un encours voisin de 187 000 €.

Bilan économique de l’année 1 : 6 680 € de capital constitué contre 7 037 € d’effort d’épargne, soit un solde de −357 € environ. La première année, l’opération coûte très légèrement plus qu’elle n’enrichit. Ce n’est ni bon ni mauvais : c’est le point de départ d’une courbe.

Même calcul après 10 ans (n = 120) : (1 + i)^120 = 1,418345 ; C × 1,418345 = 269 486 € ; ((1,418345 − 1) / 0,00291667) = 143,433 ; M × 143,433 = 158 051 €. CRD(120) = 269 486 − 158 051 = 111 434 € environ. Capital amorti sur 10 ans : 190 000 − 111 434 = 78 566 €.

Effort d’épargne cumulé sur la même période : 7 037,04 × 10 = 70 370 €. Bilan à 10 ans : 78 566 − 70 370 = +8 196 € environ. L’opération est passée du rouge au vert sans qu’aucun loyer n’ait augmenté : c’est mécaniquement l’effet du glissement de la mensualité vers le capital.

Deux lectures s’imposent. La première : après la moitié de la durée du prêt, on n’a amorti que 78 566 / 190 000 = 41,4 % du capital, pas la moitié. Une revente à mi-parcours laisse donc une dette supérieure à ce que l’intuition suggère. La seconde : ce bilan ignore volontairement la valeur du bien, la fiscalité et les travaux imprévus. Il isole le seul effet du remboursement, qui est le plus prévisible des trois — et le seul sur lequel un investisseur puisse réellement compter.

Étape 6 — Couverture du service de la dette et point mort de vacance

Deux indicateurs de risque, absents de la plupart des simulations, se calculent à partir des chiffres déjà obtenus et disent l’essentiel sur la fragilité d’une opération.

Couverture du service de la dette : on rapporte le revenu net de charges à l’annuité de crédit. Service annuel de la dette : 1 149,42 × 12 = 13 793,04 €. Revenu net de charges (étape 2) : 6 756 €. Ratio : 6 756 / 13 793,04 = 0,49.

Lecture : un ratio inférieur à 1 signifie que le bien ne couvre pas sa propre dette ; ici, il n’en couvre que 49 %. Contrôle de cohérence : 13 793,04 − 6 756 = 7 037,04 €, exactement l’effort d’épargne annuel calculé à l’étape 3. Les deux approches se recoupent, ce qui valide le calcul. Un ratio de 0,49 n’interdit pas l’opération, mais il indique que sa viabilité repose sur les revenus de l’investisseur, pas sur l’actif.

Point mort de vacance : chaque mois de vacance au-delà du mois déjà provisionné fait perdre 850 € de loyer, mais économise les frais de gestion correspondants, soit 850 × 7 % = 59,50 €. L’effet net vaut donc 850 − 59,50 = 790,50 € par mois supplémentaire.

Effet sur l’effort d’épargne : un mois de vacance de plus le porte de 7 037,04 à 7 827,54 € par an, soit +11,2 %. Trois mois de plus le portent à 7 037,04 + 3 × 790,50 = 9 408,54 €, soit +33,7 %.

Effet sur le rendement net : le revenu net de 6 756 € s’annule pour 6 756 / 790,50 = 8,55 mois de vacance supplémentaires, soit près de dix mois de vacance sur douze. Le contraste entre les deux chiffres est instructif : l’actif est très robuste sur son rendement, l’opération est très sensible sur sa trésorerie. C’est presque toujours le cas dans un montage financé, et c’est pourquoi le suivi d’une opération locative se fait sur le cash-flow, pas sur le rendement.

Règle de conduite qui en découle : constituer une réserve de trésorerie dimensionnée sur plusieurs mois d’effort d’épargne, et non sur un mois de loyer. Ici, six mois de vacance coûteraient 6 × 790,50 = 4 743 € en plus des 7 037 € d’effort courant — soit un besoin de trésorerie de l’ordre de 11 780 € sur l’année, à comparer aux 24 400 € d’apport initial.

La contrainte d’endettement

Selon la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % du revenu mensuel, et la durée d’un prêt immobilier ne doit en général pas dépasser 25 ans.

Reprise du cas ci-dessus : avec une mensualité totale de 1 149,42 € et des revenus mensuels de 3 800 €, le taux d’endettement ressort à 1 149,42 / 3 800 = 30,25 %, en deçà du plafond. La façon dont les loyers attendus sont pris en compte dans ce calcul relève de la méthode retenue par l’établissement prêteur, et doit lui être demandée plutôt que supposée.

Par ailleurs, la banque ne peut pas proposer un taux annuel effectif global supérieur au taux de l’usure, révisé trimestriellement par la Banque de France et variable selon le montant emprunté et la durée du prêt.

La fiscalité, variable décisive et non modélisable ici

Entre le rendement net et le rendement net-net, l’écart dépend du régime fiscal : location nue relevant des revenus fonciers, ou location meublée relevant des bénéfices industriels et commerciaux, elle-même déclinée entre micro-BIC et régime réel avec amortissement. Le choix du régime peut modifier le résultat davantage que le prix d’achat.

Nous ne chiffrons pas la fiscalité sur cette page : les seuils, abattements et modalités évoluent, et l’effet dépend de la situation personnelle du foyer. Les seuils et abattements applicables à la location meublée sont détaillés sur la fiche consacrée à l’amortissement d’un bien locatif ; pour le reste, un conseil fiscal ou un expert-comptable est indispensable avant l’acquisition, pas après.

Les hypothèses de marché : où les chercher plutôt que les inventer

Une étude de rentabilité ne vaut que par ses hypothèses d’entrée, et trois d’entre elles pèsent davantage que toutes les autres : le loyer atteignable, l’évolution des loyers, et le prix de revente. Aucune ne s’invente, et toutes disposent de sources publiques gratuites qu’il est plus rigoureux d’ouvrir que de se fier à une moyenne entendue.

Pour le loyer atteignable, les observatoires locaux des loyers et les données publiques de l’INSEE donnent des ordres de grandeur par territoire et par typologie. Ils ne remplacent pas l’observation directe du marché local — l’annonce concurrente est la référence la plus fiable pour un bien précis — mais ils permettent de détecter une hypothèse manifestement hors marché.

Pour l’évolution des loyers en cours de bail, la référence est l’indice de référence des loyers publié trimestriellement par l’INSEE, qui encadre la révision annuelle. Poser une revalorisation supérieure à l’évolution de cet indice revient à supposer un changement de locataire ou une relocation, ce qui doit alors s’accompagner d’une hypothèse de vacance cohérente.

Pour le prix de revente, les bases publiques de demandes de valeurs foncières recensent les transactions réelles et constituent la seule source factuelle accessible gratuitement. Elles décrivent le passé, pas l’avenir : leur usage correct consiste à borner une hypothèse, pas à la fabriquer.

Enfin, un principe méthodologique qui vaut plus que n’importe quelle source : toute hypothèse de sortie doit être testée à la hausse et à la baisse. Une opération qui reste acceptable avec un prix de revente égal au prix d’achat est solide ; une opération qui n’est rentable qu’avec une plus-value substantielle n’est pas un investissement locatif, c’est un pari sur le marché — ce qui est un choix légitime, à condition de le nommer.