Extension & Agrandissement Maison à Nice

Mission complete d'architecte d'oeuvre pour la surelevation de votre maison niçoise : releve de l'existant, diagnostic structurel, plans ESQ-APS-APD, depot du permis de construire en mairie de Nice (delai instruction 2 a 3 mois, 5 mois en zone ABF), pieces graphiques pour Architecte des Batiments de France si necessaire.

Nous concevons R+1 ou R+2 selon hauteur autorisee au PLU NCA et capacite des fondations existantes, avec optimisation des vues mer-collines, du COS et de la SHON. Honoraires barèmes structurés selon les missions retenues (mission de base, mission complete avec OPC).

Nice est classee en zone de sismicite 4 (moyenne), verification faite sur l'API Georisques pour le code INSEE 06088. C'est la plus peuplee des quatre communes françaises de plus de 100 000 habitants classees en zone 4, avec Grenoble, Aix-en-Provence et Annecy, les 38 autres sont en zone 3 ou moins.

Chaque surelevation exige un calcul de structure conforme a l'Eurocode 8 : coefficient d'acceleration ag = 1,6 m/s2, verification de la resistance des fondations existantes aux nouvelles charges sismiques, chainages horizontaux et verticaux renforces. Nous concevons des surelevations en charpente metallique ou ossature bois Douglas, plus legeres qu'une extension beton, pour limiter l'ajout de masse sismique tout en gagnant un niveau habitable complet.

L'ossature bois Douglas ou epicea (200-250 kg/m² contre 800 kg/m² en beton) reduit de 70 % les charges ajoutees aux fondations existantes, ce qui evite ou limite les renforcements de fondations (souvent necessaires en surelevation classique sur maison ancienne niçoise).

Avantages combines : faible masse sismique (atout zone 4), prefabrication en atelier (3 a 4 mois de chantier au lieu de 6 a 8 mois en maçonnerie), performances thermiques RE2020 par defaut, vues mer preservees grace a des sections de mur fines. Solution privilegiee sur les Collines, a Cimiez et au Mont-Boron.

Les collines niçoises presentent des pentes de 15 a 40 % sur substrat calcaire jurassique ou poudingue pliocene. Chaque extension en terrain pentu necessite une etude geotechnique G2-AVP, des fondations profondes (micropieux de 6 a 12 metres) et des murs de soutenement dimensionnes selon l'Eurocode 7.

Nous optimisons l'implantation pour tirer parti de la declivite : extensions en porte-a-faux avec vue degagee, terrasses sur pilotis, garages enterres dans la pente naturelle.

La Promenade des Anglais et les quartiers situes au nord sont couverts par un site patrimonial remarquable : c'est une servitude d'utilite publique de type AC4, que nous avons relevee au Geoportail de l'urbanisme jusque sur le boulevard de Cimiez. Toute extension visible depuis l'espace public y requiert l'avis de l'Architecte des Batiments de France.

Nous preparons les dossiers avec releves photographiques, plans d'insertion paysagere, palette de materiaux conformes (enduits teinte ocre/sable, menuiseries bois ou aluminium RAL coordonne) et participons aux rendez-vous prealables avec l'ABF des Alpes-Maritimes pour securiser l'avis favorable.

Beaucoup de proprietaires niçois decouvrent la contrainte patrimoniale au depot du permis. Nous la relevons en amont, adresse par adresse, sur les servitudes d'utilite publique publiees au Geoportail de l'urbanisme (API Carto IGN, service gpu/assiette-sup-s).

Le releve donne des resultats tres differents selon le quartier : au cours Saleya, quatre servitudes se superposent, le site patrimonial remarquable du Vieux-Nice (AC4), deux sites inscrits (AC2 : ensemble urbain Garibaldi-Massena, façades et toitures du quartier des Ponchettes, respectivement actees en 1966 et 1944) et le plan de prevention des risques sismiques (PM1).

Sur la crete du Mont-Boron, le releve est bien plus lourd encore : six perimetres d'abords de monuments historiques se superposent au meme point (AC1, zone tampon de 500 m calculee autour de la Forge ancienne, de la Corderie ancienne, du Mole exterieur, du Fort du Mont Alban ancien, de la Caserne Dubois et du Batiment des anciennes galeres), auxquels s'ajoutent le site inscrit « Littoral de Nice a Menton » et surtout le site classe « Mont Alban, Mont Boron et Domaine Public Maritime ».

Un site classe ne releve pas du meme regime qu'un simple avis ABF : les travaux y sont soumis a autorisation speciale au titre des sites, et cette distinction change la faisabilite d'un projet, pas seulement son delai.

Avenue de Gairaut, en pleine zone pavillonnaire a environ 5 km du littoral, la parcelle testee tombe dans deux perimetres d'abords cumules (AC1, Eglise de Gairaut et Cascade de Gairaut) : etre loin du centre ne protege pas d'un perimetre ABF.

Le regime differe a chaque fois (avis simple ou conforme, autorisation speciale en site classe, materiaux imposes, delai d'instruction allonge) et conditionne la faisabilite meme d'une surelevation.

Le PLU metropolitain de Nice Cote d'Azur (document DU_200030195 au Geoportail de l'urbanisme) n'utilise pas la nomenclature UA/UB/UC habituelle : il combine une lettre de zone et un indice alphanumerique, et c'est l'indice qui porte l'essentiel des regles opposables.

Le releve que nous avons effectue sur l'API Carto de l'IGN, apres geocodage des adresses sur la Base Adresse Nationale pour que le resultat soit reproductible, donne : UBb1 avenue Jean Medecin comme boulevard de Cimiez (« Zone UB : quartiers urbains denses »), UCg avenue de Fabron (« Zone UC : quartiers urbains denses discontinus »), UFb7 boulevard du Mont-Boron et avenue de Gairaut, UFc5 du cote de Saint-Isidore (« Zone UF : zones pavillonnaires »), et Nlr sur la crete du Mont-Boron (« Zone Nlr : espaces littoraux et terrestres sensibles », zone naturelle).

Autrement dit, deux parcelles distantes de quelques centaines de metres relevent frequemment d'indices differents, parfois d'une zone U d'un cote et d'une zone N de l'autre, donc de hauteurs, d'emprises au sol et de retraits sans rapport entre eux.

Notre premiere action sur un projet d'agrandissement niçois est toujours la meme : identifier la zone et l'indice exacts de la parcelle, puis lire l'article de hauteur et l'article d'emprise du reglement correspondant. Aucun chiffre de hauteur n'est annonce a un client avant cette lecture.

Le rapport risques que Georisques edite pour la commune de Nice (06088) coche huit risques naturels et trois risques technologiques. Les naturels : inondation, remontee de nappe, risques cotiers (submersion marine, tsunami), seisme classe « existant - modere », mouvements de terrain, feu de foret, radon en niveau faible, et retrait-gonflement des argiles classe « existant - IMPORTANT ».

Les technologiques : installations industrielles classees ICPE, canalisations de transport de matieres dangereuses, pollution des sols. A l'inverse, quatre risques souvent supposes presents sur la Cote d'Azur ne sont PAS retenus pour Nice : le recul du trait de cote, l'avalanche, le vent violent et la rupture de barrage.

Le releve des servitudes confirme par ailleurs deux plans de prevention des risques opposables sur la commune, identifies par leurs actes au Geoportail de l'urbanisme : un PPR incendie de foret (actes du 7 fevrier 2017 et du 2 fevrier 2021) et un PPR sismique (acte du 28 janvier 2019).

Un PPR sismique communal est rare en France et il est directement opposable a un projet d'agrandissement. Nous verifions systematiquement quel zonage reglementaire s'applique a la parcelle avant de figer une implantation.

C'est la donnee qui surprend le plus les proprietaires niçois, parce qu'elle ne fait pas partie de l'imagerie locale. Dans le rapport risques de Georisques pour Nice, le retrait-gonflement des argiles est le SEUL risque naturel classe « important », le seisme, lui, n'est classe que « modere ».

Georisques rappelle que 93 % des sinistres recenses en France sur ce phenomene sont survenus en zone d'exposition moyenne (38 %) ou forte (55 %), et que c'est precisement sur ces zones que l'article 68 de la loi ELAN a fait porter les dispositions constructives obligatoires.

Concretement, pour une extension niçoise, cela signifie qu'un sol argileux se retracte en ete et gonfle apres les pluies : si l'extension repose sur des fondations moins profondes que celles de la maison existante, les deux corps de batiment bougent differemment et la fissuration apparait a la jonction.

Le classement etant communal mais l'obligation parcellaire, nous relevons le niveau d'exposition de la parcelle avant de dimensionner : profondeur d'ancrage homogene entre existant et extension, joint de rupture assume plutot que subi, gestion des eaux de ruissellement et distance aux plantations. Sur les 83 arretes de catastrophe naturelle publies pour Nice, 6 concernent la secheresse, c'est ce phenomene-la.

Le climat mediterraneen subtropical de Nice (2 700 heures d'ensoleillement par an, temperatures moyennes de 8°C en janvier et 26°C en juillet) impose une conception bioclimatique specifique : protection solaire des facades sud et ouest par brise-soleil orientables, ventilation traversante naturelle exploitant la brise marine diurne, isolation thermique par l'exterieur en laine de roche pour l'inertie, vitrages a controle solaire (facteur g < 0,35) pour les extensions vue mer exposees aux embruns salins.

L'extension à toit plat est particulièrement adaptée au tissu urbain niçois : alignement avec les immeubles voisins, création d'une terrasse-toiture vue mer accessible, très recherchée sur un marché où la maison ne représente que 6 % des ventes de logements niçoises, et compatibilité ABF dans la plupart des secteurs hors site patrimonial remarquable.

Solutions techniques : étanchéité bicouche bitumineuse soudée ou membrane EPDM, isolation toiture R≥6 (RE2020), pare-vapeur côté chaud, garde-corps inox 316L anti-corrosion marine. Pour les extensions toit plat sur maison ancienne en pierre, nous adaptons les solives par poutres mixtes acier-bois reposant sur tirants traversants, compatibles murs porteurs 60 cm d'épaisseur typiques du bâti niçois.