Maître d'œuvre à Portes-lès-Valence : une mission qui commence par le zonage, pas par le plan

Notre premier livrable n'est pas un dessin, c'est une note de quelques pages qui répond à une question : que peut-on construire, agrandir ou transformer à cette adresse ? À Portes-lès-Valence, elle rassemble quatre sources, dans cet ordre.

D'abord la zone du PPRT du dépôt pétrolier où tombe la parcelle, lue sur le zonage réglementaire que publient les services de l'État dans la Drôme, avec l'article correspondant du règlement approuvé le 12 juin 2013. Ensuite le zonage du plan des surfaces submersibles, qui fixe les conditions de niveau et d'usage en zone exposée.

Puis le règlement de zone du PLU communal, relu à la date du projet, avec la question d'une éventuelle procédure d'évolution posée au service urbanisme. Enfin, pour le secteur de Beauvallon, les abords de la chapelle Saint-Gervais et la sensibilité archéologique, dont le tracé se confirme auprès de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine.

La note se termine par une liste : ce qui est permis, ce qui est soumis à condition, ce qui est exclu, et les études à commander avant de dessiner. Elle coûte peu au regard d'un projet abandonné à l'instruction, et elle sert aussi avant un achat de terrain.

Une mission de maîtrise d'œuvre se découpe en éléments, et c'est ce découpage, pas un pourcentage, qui décide de ce que vous payez.

Selon le projet, le contrat retient les études d'esquisse ou de diagnostic pour un bâtiment existant, l'avant-projet sommaire, l'avant-projet définitif, le dossier de demande d'autorisation, les études de projet, la préparation du dossier de consultation, l'assistance au choix des entreprises, la direction de l'exécution des travaux et l'assistance aux opérations de réception, suivant la décomposition que la loi MOP du 12 juillet 1985 a rendue familière à toute la profession.

Chaque élément est accompagné de son livrable, de son délai et de la personne qui le valide. Un élément que vous gardez pour vous est rayé du contrat et n'est pas facturé. Le contrat écrit aussi ce qui reste à votre charge : l'assurance dommages-ouvrage à souscrire avant l'ouverture du chantier (article L.

242-1 du code des assurances), la signature directe des marchés avec chaque entreprise et le paiement de leurs situations. Pour la coordination sécurité et protection de la santé, le code du travail prévoit un régime adapté au particulier qui fait construire pour son propre usage (articles L. 4532-2 et L. 4532-7) : le contrat désigne qui l'assume, au lieu de le laisser dans le flou.

Le même projet de maison peut être proposé à Portes-lès-Valence par quatre professionnels qui ne signent pas le même contrat.

L'architecte porte un titre protégé et inscrit à un ordre ; son intervention devient obligatoire pour le permis de construire dès que la personne physique qui construit pour elle-même dépasse 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, et dans tous les cas pour une personne morale. Le constructeur de maisons individuelles conclut le contrat encadré par les articles L.

231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation : il fournit le plan et exécute à prix convenu, avec une garantie de livraison, ce qui fait de lui le contrôleur de son propre travail. L'entreprise générale réalise les travaux, souvent en sous-traitant une partie des lots.

Le maître d'œuvre indépendant ne pose aucune brique : il conçoit, décrit, fait chiffrer et vérifie pour le compte du maître d'ouvrage, et chaque entreprise signe avec vous, pas avec lui. Progineer tient ce rôle en construction neuve. En rénovation, nous y ajoutons l'engagement de prix du contractant général.

Nous ne proposons jamais de contrat de construction de maison individuelle, et nous ne déposons jamais à la place d'un architecte un permis qui en exige un.

Le maître d'œuvre ne fore pas le sol et ne calcule pas les armatures ; il rédige la commande de chaque étude, choisit son moment et reporte ses conclusions dans les plans et les pièces écrites.

Pour le sol, l'exposition moyenne aux argiles publiée au centroïde communal ne dit rien de votre terrain : une mission G1 à la faisabilité, puis G2 pour arrêter les fondations (norme NF P 94-500), qualifie la parcelle.

Pour une maison individuelle neuve dans une zone d'exposition moyenne ou forte, le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 exige une étude géotechnique de conception, ou à défaut l'application de dispositions constructives fixées par arrêté.

Pour la structure, la zone de sismicité 3 soumet les maisons neuves, de catégorie d'importance II, à l'Eurocode 8 ou à des règles simplifiées admises pour certaines d'entre elles ; sur un bâtiment existant, l'article 3, II, de l'arrêté du 22 octobre 2010 ne déclenche ces règles pour une maison que si les travaux augmentent de plus de 30 % la surface initiale.

Pour l'énergie, l'étude thermique produit les attestations de réglementation environnementale demandées au dépôt puis à l'achèvement d'un logement neuf. Pour l'air intérieur, le potentiel radon de catégorie 2 nous conduit à décrire dès l'avant-projet l'étanchéité du plancher bas et des passages de réseaux, et une ventilation que l'occupant pourra entretenir.

Avant de consulter, nous établissons par étude de prix interne une estimation poste par poste, qui servira de référence pour lire les offres. Le dossier de consultation découpe l'ouvrage en lots, décrit chacun dans un cahier des clauses techniques particulières et l'accompagne d'une décomposition du prix global et forfaitaire : chaque entreprise répond sur les mêmes quantités, et les écarts deviennent lisibles.

Nous comparons les réponses ligne à ligne, signalons les postes omis autant que les prix hors de proportion, et contrôlons les attestations d'assurance décennale et de responsabilité civile avant que vous signiez.

Pendant les travaux, diriger l'exécution, c'est tenir des réunions de chantier à un rythme fixé au contrat, diffuser un compte rendu écrit après chacune, émettre les ordres de service, vérifier que ce qui est posé correspond au marché et viser les situations de paiement à hauteur de l'avancement réel. Un travail non prévu est chiffré et accepté par écrit avant d'être exécuté.

À Portes-lès-Valence, le contrôle porte aussi sur ce que la faisabilité a fixé : niveau du premier plancher et position du tableau électrique en zone du plan des surfaces submersibles, dispositions exigées par le règlement du PPRT sur la parcelle, conformité des fondations à l'étude G2 et des chaînages à la note de calcul.

La réception est l'acte par lequel vous acceptez l'ouvrage, avec ou sans réserves, au terme d'une visite contradictoire avec chaque entreprise (article 1792-6 du code civil). Nous la préparons par une visite préalable, dressons la liste des défauts et suivons leur reprise jusqu'à leur disparition.

Cette date ouvre trois garanties : parfait achèvement pendant un an, bon fonctionnement des équipements dissociables pendant deux ans (article 1792-3), décennale pendant dix ans. Côté urbanisme, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux referme l'autorisation ; l'administration dispose de trois mois pour la contester, cinq lorsque le récolement est obligatoire, ce que prévoit l'article R.

462-7 du code de l'urbanisme notamment dans les abords d'un monument historique et dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques approuvé. Ces deux cas se rencontrent sur la commune, autour de Beauvallon et dans les zones réglementées. Vous recevez enfin le dossier des ouvrages exécutés : plans conformes, notices, attestations, procès-verbaux.

Il sera réclamé lors d'une revente, d'une déclaration de sinistre ou d'un futur agrandissement, et c'est lui qui permet de savoir, des années plus tard, ce qui a été réellement construit.