Construction neuve à Portes-lès-Valence : une maison individuelle pensée avec le PPRT, le radon et l'eau

Sur cette commune, la faisabilité d'un terrain à bâtir se vérifie dans un ordre qui ne varie pas. D'abord la position de la parcelle dans le zonage du PPRT du dépôt DPPV, publié par les services de l'État dans la Drôme, parce que c'est la seule pièce capable de rendre un terrain inconstructible alors que le PLU le classe en zone urbaine.

Ensuite le zonage du plan des surfaces submersibles, puis le règlement de la zone au PLU de 2017, modifié en 2019 : emprise au sol, hauteur, implantation par rapport aux voies et aux limites, stationnement, part d'espaces libres. Viennent enfin l'étude géotechnique préalable que le vendeur doit joindre en exposition moyenne aux argiles, les réseaux disponibles en limite de propriété et les servitudes de passage.

Nous rendons cette lecture sous forme d'une note datée et sourcée, afin que la promesse de vente puisse prévoir une condition suspensive liée à l'obtention du permis de construire.

Un PPRT découpe son périmètre en zones selon l'intensité des effets attendus. Selon la zone où tombe la parcelle, son règlement peut interdire la construction d'un logement nouveau, ou l'admettre en l'assortissant de prescriptions constructives.

Autour du dépôt DPPV, le périmètre d'étude est exposé à des effets thermiques et de surpression : ce sont alors l'enveloppe, les vitrages, l'orientation et la taille des baies, parfois la disposition des pièces qui peuvent être encadrés, et ces exigences se chiffrent avant l'esquisse, pas au moment de la consultation.

Le Laboratoire Oxena, second établissement Seveso seuil haut de la commune, et le transport de marchandises dangereuses relevé par GASPAR complètent la lecture du risque industriel. Nous lisons le règlement du plan approuvé en 2013, dans sa version opposable, et nous traduisons chacune de ses prescriptions en choix de conception vérifiables sur les plans du permis.

Le risque d'inondation, qui tient notamment à la crue lente du Rhône selon GASPAR, est réglé à Portes-lès-Valence par un plan des surfaces submersibles valant plan de prévention des risques naturels. Pour une construction neuve, son zonage se consulte comme celui d'un PPRi : il dit si l'implantation d'une maison est possible et, le cas échéant, à quelles conditions.

Lorsque des règles de niveau ou d'emprise s'appliquent, elles se lisent dans la coupe du projet : hauteur du soubassement, choix entre vide sanitaire et dallage, accès et rampes, position du tableau électrique et du générateur de chaleur, clapets anti-retour sur les évacuations. Un sous-sol enterré se discute alors au regard du règlement et non du seul programme.

Nous consultons ce zonage au moment de l'étude de faisabilité, car les cinq arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue rappellent que la question n'est pas théorique sur la commune.

Deux données communales pèsent sur le dessous de la maison.

L'exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles fait entrer la commune dans le décret n° 2019-495 : le vendeur d'un terrain constructible non bâti fournit une étude géotechnique préalable, de type G1 selon la norme NF P 94-500, et le constructeur choisit entre une étude de conception, de type G2, et le respect de techniques fixées par arrêté.

Nous retenons la G2, qui dimensionne les fondations du projet réellement dessiné : profondeur d'ancrage, semelles, longrines ou radier, drainage, distance aux arbres. Aucune sécheresse n'a été reconnue sur la commune, mais la donnée d'aléa reste une valeur au centroïde, que seul le sondage confirme à la parcelle.

Le radon de catégorie 2 se traite au même endroit : barrière étanche sous dallage ou vide sanitaire ventilé, traversées de réseaux calfeutrées, ventilation dimensionnée dès l'avant-projet.

Géorisques classe Portes-lès-Valence en zone de sismicité 3, dite modérée. L'arrêté du 22 octobre 2010 modifié y soumet aux règles parasismiques les bâtiments neufs à risque normal des catégories d'importance II, III et IV, et une maison individuelle se range en catégorie II.

Le calcul peut suivre l'Eurocode 8 ou, lorsque la maison entre dans son domaine d'application, le guide simplifié CPMI-EC8 reconnu par l'arrêté du 8 septembre 2021.

Dans les deux cas, la réponse est d'abord architecturale : volumes simples et compacts, murs de contreventement répartis dans les deux directions, baies qui laissent des trumeaux porteurs, chaînages horizontaux et verticaux continus, planchers solidaires des murs, fondations reliées entre elles. Aucun arrêté de catastrophe naturelle pour secousse sismique ne figure sur la commune : l'obligation découle du zonage national.

Nous fixons ces principes à l'esquisse avec le bureau d'études structure, ce qui évite de reprendre un plan déjà validé par le maître d'ouvrage.

La RE2020 juge une maison neuve sur son besoin bioclimatique (Bbio), ses consommations d'énergie primaire (Cep et Cep,nr), le carbone de son énergie et de sa construction (Ic énergie et Ic construction) et un indicateur de confort d'été exprimé en degrés-heures.

Les seuils carbone de la construction se resserrent par paliers, en 2025 puis en 2028, selon l'arrêté du 4 août 2021 : un dossier déposé aujourd'hui ne se calcule pas avec les valeurs de 2022. La Drôme est en zone H2 et l'échantillon ADEME de la commune indique très majoritairement la sous-zone H2d, que nous confirmons sur l'annexe réglementaire.

À 113 m, aucune modulation d'altitude ne joue. Le confort d'été devient alors le critère discriminant : débords de toiture et brise-soleil au sud, protections mobiles à l'ouest, inertie des planchers, ventilation nocturne traversante. Le choix entre pompe à chaleur et bois vient après, une fois l'enveloppe arrêtée.

Le permis de construire d'une maison individuelle se compose d'un plan de situation, d'un plan de masse coté, d'une coupe du terrain et de la construction, d'une notice, des plans de façades et de toitures, d'un document graphique d'insertion et de photographies de l'environnement proche et lointain, complétés par l'attestation de prise en compte de la RE2020 au dépôt.

Le délai d'instruction de droit commun est de deux mois (article R. 423-23 du code de l'urbanisme), porté à trois lorsque l'architecte des Bâtiments de France doit donner son accord. À Portes-lès-Valence, ce cas se limite aux abords de la chapelle Saint-Gervais, dans le secteur de Beauvallon, dont le tracé se confirme auprès de l'UDAP de la Drôme.

Ce même secteur est signalé pour sa sensibilité archéologique : le territoire a livré deux villas gallo-romaines du IIe siècle et une mosaïque conservée en mairie, et un terrassement peut y faire l'objet de prescriptions.

Une fois le permis obtenu et purgé du recours des tiers, ouvert pendant deux mois à compter de l'affichage sur le terrain, nous rédigeons les pièces écrites par corps d'état : terrassement et fondations, gros œuvre, charpente et couverture, menuiseries extérieures, plâtrerie et isolation, électricité, plomberie, chauffage et ventilation, revêtements.

Plusieurs entreprises chiffrent un dossier identique, et l'analyse des offres rapproche chaque prix de notre étude de prix interne tout en contrôlant les attestations d'assurance décennale. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L. 242-1 du code des assurances), puis la déclaration d'ouverture est déposée en mairie.

Sur le chantier, nous tenons des réunions avec compte rendu écrit et vérifions les points d'arrêt propres à la commune : fond de fouille au regard de la G2, barrière contre le radon avant coulage, prescriptions du PPRT sur les baies, niveau du premier plancher.