Construction de maison neuve à Villeneuve-de-Berg : zone sismique 3, terrain au-dessus de 400 m et PLU à lire avant d'acheter

Un terrain vendu comme « à bâtir » à Villeneuve-de-Berg peut se heurter à un zonage qui n'autorise pas une maison neuve. Nous situons d'abord la parcelle parmi les 74 entités du PLU communal. La zone UC, périphérique, accueille des maisons en ordre discontinu et à faible densité.

La zone Ap est inconstructible de manière générale, la zone As limite les droits à la gestion du bâti existant pour préserver des paysages traditionnels, la zone Np protège la vallée de l'Ibie, ses affluents et la Claduègne, classées en ZNIEFF de type 1, et la zone Ni conserve l'écrin de verdure du centre ancien.

Trois secteurs ne se prêtent pas davantage à une résidence principale : le parc résidentiel de loisirs des Pommiers (UL), la montagne du Devois (NL) et le plan de Buns (Up), réservé à des entrepôts liés au photovoltaïque. La conclusion est écrite avant la signature.

Le PLU désigne cinq secteurs d'ouverture à l'urbanisation, qui sont le principal foncier à projet de la commune. AUo1, au Chemin Neuf, associe habitat groupé et stationnements collectifs. AUo2, au faubourg Saint-Jean, accueille une opération de logements groupés destinés au logement social. AUo3, au quartier Saint-Jean, est dédié à l'habitat groupé. AUo4 et AUo5, aux Combettes, doivent former un quartier à mixité sociale et fonctionnelle.

Une maison individuelle dans l'un de ces secteurs obéit donc à la vocation fixée pour l'ensemble, pas seulement aux règles d'implantation et de hauteur d'une zone urbaine classique. Nous lisons le règlement du secteur concerné avant d'engager l'esquisse, puis nous vérifions en mairie l'état d'avancement de l'opération qui le dessert.

En zone 3, les bâtiments neufs de catégorie d'importance II, dont la maison individuelle, relèvent des règles de construction parasismique définies par l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié : l'Eurocode 8 (NF EN 1998-1 et son annexe nationale) ou, pour une maison qui entre dans son domaine d'application, le guide simplifié CPMI-EC8 reconnu par l'arrêté du 8 septembre 2021.

Les conséquences se lisent sur le plan : volumes aussi réguliers que possible, murs de contreventement répartis, chaînages horizontaux et verticaux continus, liaisons entre planchers et murs, fondations homogènes, joints entre corps de bâtiment de hauteurs différentes. Une grande baie d'angle ou un porte-à-faux se justifient par le calcul, pas par l'habitude.

Nous faisons établir la note de calcul par un bureau d'études structure au stade de l'avant-projet, parce que le contreventement conditionne la distribution des pièces. Le zonage étant communal, les hypothèses d'une maison bâtie à Aubenas, en zone 2, ne se transposent jamais ici.

Au maximum communal, Géorisques qualifie l'aléa retrait-gonflement des argiles d'« important », et quatre arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse ont couvert des périodes allant du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023.

Ce niveau déclenche le dispositif des articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi ELAN : le vendeur d'un terrain non bâti constructible fournit une étude géotechnique préalable (G1), puis la construction s'appuie sur une étude de conception (G2) ou sur les techniques forfaitaires prévues par la réglementation.

Nous vérifions la G1 dès la promesse, puis nous commandons la G2 avant l'avant-projet définitif : profondeur d'ancrage, type de fondations, dallage, gestion des eaux au pied des murs et distance des plantations en découlent. Le maximum communal ne renseigne sur aucune parcelle précise : seul le sondage tranche.

Parmi Aubenas, Vals-les-Bains, Ruoms et Villeneuve-de-Berg, seule cette dernière a son centroïde au-dessus de 400 m : 451 m selon l'IGN (RGE ALTI). La RE2020 module ses exigences par tranche d'altitude, et ce palier peut donc s'appliquer à votre maison. Mais la commune s'étend sur 2 491 ha : un terrain du bourg peut se trouver sous ce seuil, un autre sur les hauteurs au-dessus.

Nous relevons l'altitude du terrain réel avant le calcul réglementaire, puis nous traitons ensemble les indicateurs Bbio, Cep, Ic énergie, Ic construction et le confort d'été.

La zone climatique est H2d pour 572 des 588 diagnostics de performance énergétique enregistrés sur la commune dans la base de l'ADEME, soit 97,3 % ; nous la confirmons sur le texte réglementaire au moment de produire l'attestation jointe au permis de construire.

Une construction neuve peut aussi se glisser dans le tissu ancien : dent creuse du centre de la bastide (zone UA1), terrain au hameau de Tournon (zone UA2). Elle s'y insère alors dans une trame régulière et des alignements que des sources historiques locales rattachent aux chartes de pariage de novembre 1284.

Six immeubles du centre sont protégés au titre des monuments historiques, dont la maison d'Olivier de Serres, classée partiellement le 10 octobre 1927 (base Mérimée, PA00116851), l'hôtel de Barruel et l'hôtel du Sénéchal.

La bastide et Tournon sont toutefois compris dans le site patrimonial remarquable approuvé en 2017, qui y remplace le régime des abords : le permis de construire requiert l'accord de l'architecte des Bâtiments de France sur l'implantation, les volumes, les teintes et les matériaux. Le plan des cinq secteurs et le règlement sont annexés au PLU ; nous les relisons avant d'arrêter la façade.

Le dossier de permis de construire se monte sur le règlement écrit de la zone : implantation par rapport aux voies et aux limites, hauteur, aspect, clôtures, stationnement, eaux pluviales. Le permis obtenu, nous rédigeons les pièces écrites de chaque lot, du terrassement aux finitions, et nous établissons une étude de prix interne pour comparer les offres à un repère indépendant.

Les entreprises répondent sur un périmètre identique, ce qui rend leurs prix comparables ligne à ligne. Pendant le chantier, nous tenons les réunions, diffusons les comptes rendus, contrôlons les situations de travaux et organisons la réception. Nous vérifions en amont l'attestation d'assurance décennale de chaque entreprise et accompagnons le maître d'ouvrage dans la souscription de l'assurance dommages-ouvrage (article L242-1 du code des assurances).

En fin de chantier, l'attestation de prise en compte de la RE2020 à l'achèvement et la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux referment le dossier ; la déclaration à l'administration fiscale, dans les 90 jours, conditionne l'exonération temporaire de taxe foncière.