Construction de maison neuve à Privas : inondation, argiles et zone sismique 3 avant le plan

Un terrain constructible sur une annonce ne l'est qu'au regard de ce qui a été vérifié.

Pour une parcelle privadoise, notre note de faisabilité croise six pièces : la zone du PLU communal et son règlement écrit, la position au regard du plan inondation de 2016, du plan minier de 2017 et de l'atlas des zones inondables de l'Ouvèze, l'exposition au retrait-gonflement des argiles, la proximité d'un mouvement de terrain recensé, la desserte par les réseaux (eau, assainissement collectif ou non, électricité) et la situation dans les abords d'un monument protégé.

Nous conseillons de demander un certificat d'urbanisme opérationnel en mairie et de faire figurer dans la promesse une condition suspensive d'obtention du permis de construire. La note conclut en toutes lettres : terrain constructible, constructible sous conditions chiffrées, ou à écarter.

Approuvé le 15 décembre 2016 sous la procédure 07DDT20140005, le plan inondation de l'Ouvèze a remplacé le plan antérieur de la commune. Deux questions se posent sur chaque terrain : la parcelle entre-t-elle dans son périmètre, et dans quelle zone se trouve-t-elle.

En zone rouge, la construction d'une maison est exclue ; en zone bleue, elle est admise sous prescriptions, qui se traduisent par une cote de plancher, un vide sanitaire ou un niveau technique relevé, et la mise hors d'eau du tableau électrique, de la chaudière ou de la pompe à chaleur.

L'atlas des zones inondables de l'Ouvèze, sans valeur réglementaire propre, signale les secteurs où l'eau est déjà montée. Nous consultons la direction départementale des territoires de l'Ardèche lorsque la parcelle borde une limite de zone : quelques mètres suffisent à changer le projet.

Deux phénomènes distincts se superposent à Privas. Le retrait-gonflement des argiles, qui fait travailler les fondations au rythme des sécheresses, et les mouvements de terrain proprement dits, glissements et chutes de blocs, dont la base nationale garde huit traces sur la commune.

Nous vérifions que la vente s'accompagne de l'étude géotechnique préalable exigée par la loi ELAN (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation), puis nous commandons l'étude de conception avant l'avant-projet définitif.

Elle fixe le type de fondations, leur ancrage hors de la zone sensible aux variations d'eau, les éventuels soutènements, le drainage et la gestion des eaux pluviales, la distance aux arbres. Sur un terrain en pente, l'équilibre entre déblais et remblais se dessine avec le géotechnicien, jamais après lui.

À Privas, le parasismique n'est pas réservé aux écoles ou aux bâtiments recevant du public : la maison individuelle neuve, de catégorie d'importance II, entre dans le champ des règles parasismiques en application du décret n° 2010-1255 et de l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié : Eurocode 8 (NF EN 1998-1 et son annexe nationale) ou, pour une maison qui entre dans son domaine d'application, guide CPMI-EC8 zones 3 et 4.

La conséquence se voit sur le plan : volumes simples et réguliers, décrochements limités, ouvertures réparties pour garder des trumeaux, chaînages horizontaux et verticaux continus, planchers liaisonnés aux murs, fondations homogènes sous l'ensemble du bâtiment. Nous faisons établir la note de calcul par un bureau d'études structure au stade de l'avant-projet, parce qu'un contreventement pensé tard oblige à redessiner la façade.

Sur le chantier, les armatures sont contrôlées avant le coulage des chaînages.

Les diagnostics de performance énergétique de l'observatoire de l'ADEME situent la commune en zone climatique H2d (189 sur 200 dans l'échantillon consulté), et le centre de Privas se trouve vers 253 m d'altitude selon le modèle Copernicus, sous les seuils de 400 et 800 m qui modulent les exigences.

Cette zone n'ayant pas été lue dans l'annexe réglementaire elle-même, nous la confirmons au moment du calcul, et nous relevons l'altitude de la parcelle plutôt que celle du centre. Pour une maison neuve, la RE2020 se joue sur le besoin bioclimatique, la consommation d'énergie primaire, les émissions de la construction et de l'énergie, et le confort d'été exprimé en degrés-heures.

D'où une esquisse qui travaille l'orientation, les protections solaires extérieures, l'inertie et la ventilation nocturne avant de choisir un système.

Le type de maison découle de la parcelle. Une maison de plain-pied à Privas étend l'emprise, donc la surface de fondations exposée aux argiles et la surface imperméabilisée à gérer ; une maison à étage, plus compacte, réduit ces deux postes et aide à tenir le besoin bioclimatique. En pente, les demi-niveaux suivent le terrain et limitent les terrassements.

Le mode constructif se choisit avec les mêmes critères : une ossature bois, plus légère, allège les charges sismiques et les fondations, une maçonnerie apporte de l'inertie pour l'été. Aucune solution ne vaut d'avance : le règlement de la zone du PLU fixe hauteurs, toitures et aspect, et l'étude de sol fixe ce que le terrain accepte.

Le permis de construire d'une maison neuve à Privas est instruit au regard du PLU communal, du plan inondation opposable et, le cas échéant, de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.

Le dossier comprend plan de situation, plan de masse coté, coupe montrant l'implantation dans le terrain et, en zone bleue, la cote du plancher, façades, notice d'insertion et attestation de prise en compte de la RE2020.

Une fois le permis obtenu, nous rédigeons les pièces écrites par lot, établissons une étude de prix interne qui sert de référence, consultons plusieurs entreprises par lot et comparons les offres à périmètre égal. Nous dirigeons ensuite le chantier : réunions, comptes rendus, contrôle des situations, réception et levée des réserves.

Nous vérifions aussi l'assurance dommages-ouvrage du maître d'ouvrage (article L242-1 du code des assurances) et les attestations décennales des entreprises.