Construction neuve à Bourg-lès-Valence : maison individuelle en zone inondable, sol et séisme

Acheter un terrain à bâtir sur la commune engage un budget avant même le premier croquis : il faut donc savoir ce qu'il autorise. Notre étude de faisabilité suit un ordre fixe. Position de la parcelle dans le zonage du PPRi approuvé en 2019, sur la planche du Rhône ou de la Barberolle.

Lecture de l'étude géotechnique préalable que le vendeur doit fournir en zone d'exposition moyenne aux argiles. Règlement de la zone au PLU communal : emprise au sol, hauteur, reculs, stationnement, espaces libres. Présence éventuelle dans les abords de la cartoucherie de Chony. Raccordements disponibles et servitudes de passage.

Nous remettons cette lecture sous forme d'une note courte, datée, avec ses sources, pour que la promesse de vente intègre, si besoin, une condition suspensive d'obtention du permis de construire.

Quand le zonage admet une construction nouvelle sous conditions, les prescriptions se traduisent directement en plans. La cote du premier plancher habitable, fixée par le règlement, détermine la hauteur du soubassement, réalisé par exemple en vide sanitaire, et donc les accès, les rampes et l'aspect de la maison.

Tableau électrique, chaudière ou pompe à chaleur, ventilation et prises se placent au-dessus de cette cote ; les réseaux enterrés reçoivent des clapets anti-retour. Les matériaux situés sous la cote doivent supporter une immersion, et certaines clôtures doivent laisser passer l'eau. Le règlement peut aussi limiter l'emprise au sol ou imposer une orientation du bâtiment dans le sens de l'écoulement.

Nous dessinons la coupe du projet sur ces cotes dès l'esquisse, parce qu'une maison relevée sur vide sanitaire ne se compose pas comme une maison posée sur dallage.

La norme NF P 94-500 distingue les missions géotechniques. L'étude préalable, de type G1, qualifie le site et accompagne la vente du terrain ; l'étude de conception, de type G2, dimensionne les fondations du projet réellement dessiné.

À Bourg-lès-Valence, trois constats communaux justifient d'aller jusqu'à la G2 sans attendre : un glissement reconnu pour octobre 1993, des argiles d'exposition moyenne et une sécheresse reconnue pour 2020. Le géotechnicien arbitre alors entre semelles filantes approfondies, puits, longrines ou radier, fixe la profondeur hors d'influence des cycles d'humidité, traite le drainage périphérique et l'éloignement des arbres.

Ces données restent communales : c'est le sondage à la parcelle qui dit si le terrain est concerné, et nous le commandons avant l'avant-projet, pas après la signature des marchés.

L'arrêté du 22 octobre 2010 modifié soumet aux règles parasismiques, en zone 3, les bâtiments neufs à risque normal des catégories d'importance II, III et IV ; une maison individuelle relève de la catégorie II. Deux voies sont ouvertes : le calcul selon l'Eurocode 8, ou le guide CPMI-EC8, rendu applicable par l'arrêté du 8 septembre 2021 aux maisons qui respectent ses conditions d'application.

Dans les deux cas, le plan compte autant que le calcul : volumes compacts et réguliers, murs de contreventement répartis dans les deux directions, ouvertures qui ne découpent pas tous les trumeaux, chaînages continus en tête et aux angles, planchers liés aux murs, fondations au même niveau ou reliées.

Aucun arrêté de catastrophe naturelle pour secousse sismique ne figure sur la commune : l'obligation découle du zonage national, et nous l'intégrons dès l'esquisse avec le bureau d'études structure.

La RE2020 évalue une maison neuve sur trois familles d'indicateurs : le besoin bioclimatique (Bbio), les consommations d'énergie primaire (Cep), les émissions de carbone de l'énergie et de la construction (Ic énergie, Ic construction), et un indicateur de confort d'été exprimé en degrés-heures.

La Drôme est classée en zone climatique H2 ; l'échantillon de diagnostics de performance énergétique de la commune porte à 497 sur 500 la sous-zone H2d, un faisceau d'indices que nous vérifions sur les textes au moment du calcul. À 125 m d'altitude, aucune modulation ne s'applique.

Le levier principal est donc la conception : orientation, casquettes et brise-soleil au sud, protections mobiles à l'ouest, inertie des planchers, ventilation nocturne, puis seulement le choix du générateur, pompe à chaleur ou bois. L'attestation de prise en compte de la réglementation environnementale se joint au dépôt du permis.

Le dossier de permis de construire d'une maison individuelle réunit un plan de situation, un plan de masse coté en trois dimensions, un plan en coupe du terrain et de la construction, une notice, les façades et toitures, un document graphique d'insertion et des photographies de l'environnement proche et lointain.

À Bourg-lès-Valence, deux pièces portent l'essentiel du risque de refus : la coupe, qui doit montrer la cote de plancher exigée par le PPRi, et la notice, qui justifie l'insertion au regard du règlement de zone.

Le délai d'instruction de droit commun est de deux mois ; il est majoré d'un mois lorsque l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis dans les abords du monument de Chony, dont le tracé se demande à l'UDAP de la Drôme. Une fois le permis affiché sur le terrain, les tiers disposent de deux mois pour former un recours.

Après le permis, nous rédigeons les pièces écrites par lot (terrassement et fondations, gros œuvre, charpente et couverture, menuiseries, plâtrerie, électricité, plomberie, chauffage et ventilation, revêtements) et consultons plusieurs entreprises sur un dossier identique. L'analyse des offres compare les prix au regard de notre étude de prix interne et vérifie les attestations d'assurance décennale.

Avant l'ouverture du chantier, l'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d'ouvrage (article L. 242-1 du code des assurances), doit être souscrite et la déclaration d'ouverture de chantier déposée en mairie.

Nous animons ensuite les réunions de chantier avec comptes rendus écrits, contrôlons les points d'arrêt (fond de fouille, ferraillage, cote de plancher), organisons la réception avec ses éventuelles réserves et préparons la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.