Extension de maison à Bourg-lès-Valence : agrandir en zone inondable et sur un sol qui a déjà bougé

Avant toute esquisse, nous situons la parcelle sur le zonage réglementaire du PPRi communal approuvé en 2019, en choisissant la planche qui la couvre : Rhône, Barberolle amont ou Barberolle aval. C'est ce document qui dit ce qui est permis.

Trois réponses sont possibles pour un agrandissement : autorisé sans condition particulière, autorisé sous prescriptions (emprise plafonnée, plancher surélevé, matériaux supportant l'immersion, équipements hors d'eau), ou refusé. Quand l'emprise nouvelle est bloquée, la surélévation reste parfois la seule manière de gagner des mètres carrés, et elle permet souvent de créer un niveau refuge.

GASPAR mentionne aussi un risque de rupture de barrage lié aux aménagements du Rhône, dont la centrale-écluse de la Compagnie nationale du Rhône mise en service en 1968 sur la commune.

Le volume ajouté est léger comparé à la maison, et c'est justement ce qui pose problème : il ne tasse pas comme elle. Sur un sol argileux, une semelle neuve peu profonde posée contre une semelle ancienne réagit différemment aux cycles de sécheresse et de réhumidification.

Nous faisons donc réaliser une reconnaissance géotechnique, avec sondages et, si nécessaire, un puits contre la façade existante pour connaître la profondeur et la nature de sa fondation. Le géotechnicien arbitre ensuite : semelles descendues au même niveau, micropieux, longrines ou radier, drainage périphérique, éloignement des arbres et des descentes d'eaux pluviales.

Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 vise la vente de terrains et la construction de maisons neuves en exposition moyenne ou forte ; pour une extension, son application dépend de la nature des travaux. Sur une commune où un glissement a été reconnu pour octobre 1993, nous ne nous abritons pas derrière cette nuance.

L'arrêté du 22 octobre 2010 modifié soumet aux règles parasismiques, dans la zone 3, les bâtiments neufs à risque normal des catégories II, III et IV, avec l'Eurocode 8 ou, pour certaines maisons de catégorie II, des règles simplifiées. Pour une extension, le choix structurel se fait entre deux partis.

Premier parti : un joint de séparation, assez large pour que les deux volumes ne se heurtent pas pendant une secousse, et une extension traitée comme un petit bâtiment autonome, avec ses propres chaînages et son propre contreventement.

Second parti : une liaison franche, qui fait de la maison et de son extension un ensemble unique ; les règles parasismiques ne visent pourtant l'existant qu'au-delà de 30 % de surface ajoutée, et c'est le bureau d'études qui juge alors des reprises utiles.

Le premier parti est souvent plus économique sur un pavillon des années 1970, le second parfois imposé par un plan en L ou par une ouverture large dans le mur de façade.

La plupart des maisons que l'on nous demande d'agrandir à Bourg-lès-Valence ont été bâties entre les années 1960 et 1990, dans les quartiers résidentiels qui se sont développés à l'est et à l'ouest du centre. Trois formules reviennent.

L'extension de plain-pied côté jardin, qui prolonge le séjour ou crée une chambre accessible, consomme de l'emprise au sol : c'est elle que le PPRi et le règlement de zone contraignent le plus. La surélévation, qui ajoute un étage ou transforme une toiture basse, n'en consomme pas, mais suppose de vérifier que murs et fondations acceptent la charge.

La transformation d'un garage attenant en pièce de vie crée de la surface de plancher sans construire : dès que plus de 5 m² sont créés, une déclaration préalable est en principe requise, et le stationnement perdu doit rester compatible avec le PLU. Nous chiffrons les formules possibles côte à côte avant de trancher.

Le choix constructif suit ici les contraintes du terrain plus que les préférences esthétiques. Une extension à ossature bois charge moins le sol, se monte à sec et offre une paroi mince pour une isolation donnée : sur un terrain argileux ou pour une surélévation, c'est souvent le meilleur compromis.

Une extension maçonnée en blocs béton ou en brique se raccorde plus naturellement à un pavillon maçonné et offre de l'inertie contre les surchauffes d'été de la vallée du Rhône, mais pèse davantage sur les fondations. Un volume largement vitré, type véranda habitable, se conçoit avec ses protections solaires, sous peine d'être inutilisable l'été.

En zone réglementée par le PPRi, les parties situées sous la cote de référence reçoivent des matériaux qui tolèrent l'eau, quel que soit le système retenu. La partie neuve respecte la réglementation thermique applicable à sa surface : nous la déterminons au stade de l'esquisse.

Le Vieux Bourg ne pèse que 9,0 % des résidences principales achevées avant 1946, mais on y trouve les maisons du XVIIe siècle à lambrequins décrites par la commune.

Y adosser un volume neuf demande une lecture attentive des murs existants : pour l'aire drômoise, les sources ouvertes citent la molasse, le galet roulé des alluvions et le pisé, sans monographie propre à la commune, et nous vérifions la nature des murs par sondage avant de percer une façade pour relier l'extension.

Dans les abords de l'ancienne cartoucherie, protégée pour son bâtiment principal, sa cheminée d'usine, son magasin de 1902 et sa poudrière de 1878, l'accord de l'architecte des Bâtiments de France s'ajoute au PLU ; le périmètre exact se demande à l'UDAP de la Drôme.

Ailleurs, aucun site patrimonial remarquable ne s'applique : le règlement de zone fixe seul les teintes, les pentes et les matériaux de l'extension.

Le régime dépend de la surface créée, du zonage et de la surface totale. Jusqu'à 5 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, aucune formalité en principe ; de 5 à 20 m², une déclaration préalable ; au-delà, un permis de construire.

En zone urbaine d'un PLU, ce plafond de 20 m² est porté à 40 m² pour l'extension d'une construction existante (articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l'urbanisme), sauf si l'ensemble dépasse alors 150 m², auquel cas le permis et l'architecte redeviennent obligatoires.

Le délai d'instruction de droit commun est d'un mois pour une déclaration préalable et de deux mois pour le permis d'une maison individuelle, avec un mois de plus quand l'architecte des Bâtiments de France doit se prononcer.

Dans une zone du PPRi, le dossier comporte les éléments exigés par son règlement, souvent une attestation ou une coupe cotée : nous les produisons dès le dépôt pour éviter une demande de pièces complémentaires.

Avec 51,7 % d'appartements dans le parc, l'agrandissement ne concerne pas que les pavillons. En copropriété, il prend d'autres formes : fermeture d'une loggia ou d'un balcon, création d'une véranda sur une terrasse privative, extension d'un logement de rez-de-chaussée sur un jardin à jouissance privative, voire surélévation de l'immeuble.

Toutes touchent à l'aspect extérieur ou aux parties communes et supposent une décision de l'assemblée générale, après avis du syndic, avant toute demande d'autorisation d'urbanisme. La loi du 10 juillet 1965 organise ces décisions et réserve des droits aux copropriétaires du dernier étage en cas de surélévation.

Notre rôle consiste à rendre le projet votable : relevé, faisabilité au PLU et au PPRi, chiffrage lot par lot, puis dossier d'autorisation une fois le vote obtenu.