Extension de maison à Viviers : agrandir entre plan de sauvegarde, PPRi et zone de sismicité 3

Une même extension de 25 m² ne suit pas le même chemin selon que la maison se trouve en Ubd, en Ubp, dans un hameau Uh ou en zone agricole.

Dans les zones urbaines, le règlement de la zone fixe l'emprise au sol, les reculs par rapport aux voies et aux limites, la hauteur et l'aspect : c'est lui qui dit combien de mètres carrés restent disponibles, une fois décomptés la maison, le garage, l'abri et la terrasse couverte.

En zones A et N, qui couvrent l'essentiel du territoire, l'article L151-12 du code de l'urbanisme ne permet aux habitations existantes que des extensions et des annexes encadrées par le règlement (zone d'implantation, hauteur, emprise, densité). Au centre, la zone PSMV renvoie au plan de sauvegarde, qui a ses propres règles.

Nous lisons la pièce qui s'applique à la parcelle, nous calculons la surface encore mobilisable et nous vous la remettons par écrit avant la moindre esquisse.

Dans le centre ancien, le premier sujet n'est pas la surface mais la substance.

Ajouter un volume à un immeuble couvert par le PSMV revient presque toujours à toucher une façade, une toiture ou une cour que le plan de sauvegarde protège ; la mairie précise que le contrôle de l'architecte des Bâtiments de France y vaut pour les travaux extérieurs comme intérieurs, les jardins et les clôtures.

Une démolition, même partielle, pour ouvrir le passage vers la pièce créée suppose un permis de démolir dans un site patrimonial remarquable (article R421-28 du code de l'urbanisme). Même une construction de moins de 5 m² y relève d'une déclaration préalable (article R421-11).

Le gabarit, la hauteur d'une surélévation et les matériaux se fixent avec l'UDAP de l'Ardèche : nous lui présentons un parti avant de le développer, plutôt qu'un dossier achevé qu'il faudrait reprendre.

La liste Mérimée de Viviers ne se limite pas à la cathédrale Saint-Vincent, classée en 1906 : l'ancien Évêché, la maison des Chevaliers, l'hôtel de Roqueplane, le pont romain sur l'Escoutay ou la chapelle Saint-Victor de la cité Blanche ouvrent chacun des abords.

Le Géoportail en publie les contours en servitude AC1, et ils débordent largement du centre : croisés avec le zonage, ils recouvrent environ la moitié de la zone Ubd, un tiers de la zone Ubp et un septième des hameaux Uh, alors que la zone 1AUb y échappe.

Pour une extension, cela signifie un accord de l'architecte des Bâtiments de France sur ce qui se voit (pente et matériau du toit, teinte de l'enduit, dessin des baies, clôture) et un mois d'instruction supplémentaire (article R423-24). Nous confirmons le périmètre auprès de l'UDAP pour l'adresse, puis nous joignons au dossier un volet paysager qui montre l'agrandissement dans sa rue.

Un peu plus du quart de la zone pavillonnaire dense Ubd se trouve dans l'enveloppe du plan de prévention du risque inondation, quand les zones Ubp, Uh et 1AUb en sortent presque entièrement.

Pour une maison concernée, l'extension n'est pas exclue par principe : le règlement du PPRi distingue une zone rouge et une zone bleue, et admet sous conditions des extensions limitées, avec une surface plafonnée et un plancher placé au-dessus de la cote de référence. La pièce en vigueur se lit donc pour la parcelle avant tout dessin.

Nous faisons ensuite relever le terrain et le plancher existant en altitude NGF : c'est ce levé qui dit si la pièce créée peut rester de plain-pied avec la maison ou doit être surélevée, avec les marches et la rampe que cela implique.

L'atlas des zones inondables de l'Escoutay, diffusé en 2004, n'est pas une servitude, mais il renseigne sur les crues de la rivière et sur l'écoulement à ménager autour du volume neuf.

Pour une maison, bâtiment de catégorie d'importance II, l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié fait basculer l'existant dans les règles parasismiques en zone 3 lorsque les travaux augmentent la surface initiale de plus de 30 % ; aucun autre critère ne s'y ajoute à ce niveau de zone.

Sur une maison de 110 m², tout agrandissement de plus de 33 m² le franchit : une chambre et une salle d'eau y suffisent. Le même texte traite à part l'extension désolidarisée par un joint de fractionnement, qui suit les règles des constructions neuves pour son propre compte.

Nous arrêtons ce choix en conception avec le bureau d'études structure : joint et fondations indépendantes quand la maçonnerie ancienne ne peut pas recevoir d'efforts nouveaux, liaison justifiée dans le cas contraire.

Lorsque le projet passe par un permis de construire, l'attestation de prise en compte des règles parasismiques exigée par l'article R122-36 du code de la construction et de l'habitation s'y prépare en même temps.

Avec 391 logements antérieurs à 1919 selon l'INSEE, beaucoup de maisons de Viviers reposent sur des murs de moellons hourdés à la chaux, fondés peu profond et sans chaînage. Leur accoler une dalle en béton et des murs neufs crée une jonction entre deux ouvrages qui ne tasseront pas au même rythme : c'est là qu'apparaît, quelques hivers plus tard, la fissure en escalier.

Nous faisons donc relever l'état de la maçonnerie, l'aplomb, les désordres anciens et la nature des fondations avant de fixer le mode d'appui de l'extension.

Géorisques signale une exposition forte au retrait-gonflement des argiles au point central de la commune et cinq arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse ; seul le zonage lu à l'adresse et, au besoin, une étude de sol disent ce qu'il en est de votre terrain.

Côté enveloppe, la liaison avec le mur ancien se traite à la chaux et avec des isolants ouverts à la vapeur, pour ne pas piéger l'humidité à la rencontre des deux volumes.

Les chiffres de l'INSEE invitent à poser la question avant de construire. Les résidences principales de Viviers comptent en moyenne 4,4 pièces et 45,4 % d'entre elles en ont cinq ou plus ; l'exploitation complémentaire du recensement 2023 range 30,8 % des résidences principales en sous-occupation très accentuée et 27,7 % en sous-occupation accentuée.

Dans une maison de village à trois niveaux, un comble, une remise ou un rez-de-chaussée voûté offrent parfois la surface cherchée sans ajouter d'emprise, ce qui évite les limites de zone et le PPRi.

La transformation compte toutefois dans les seuils : créer plus de 5 m² de surface de plancher dans un volume existant appelle au minimum une déclaration préalable, et l'ancienneté du bâti impose de vérifier planchers et charpente avant de les charger. Nous comparons les deux voies, aménager ou étendre, sur la surface utile gagnée, les contraintes et le budget.

Le bois cumule trois avantages pour une extension à Viviers. Sa légèreté charge peu un sol argileux et réduit la masse à justifier en zone de sismicité 3 ; sa préfabrication raccourcit la phase bruyante d'un chantier mené dans une maison habitée ; son épaisseur de paroi contenue laisse plus de surface utile sur une emprise comptée.

Sa limite est thermique : vers 145 mètres d'altitude, dans un secteur que 198 des 200 diagnostics de performance énergétique de l'échantillon de l'ADEME déclarent en zone H2d, c'est la surchauffe d'été qu'il faut prévenir.

Nous travaillons l'orientation et la taille des baies, les débords de toit, les protections solaires extérieures, la ventilation nocturne et l'inertie apportée par une dalle ou par le mur ancien laissé apparent. Dans le site patrimonial remarquable et dans les abords, le bardage, la toiture terrasse ou la véranda se valident avec l'UDAP avant d'être retenus.