Réhabilitation à Viviers : reprendre le bâti ancien de la cité épiscopale, sous PSMV

Avec 391 logements antérieurs à 1919 recensés par l'INSEE, Viviers offre un parc où la structure d'origine est souvent intacte, mais rarement documentée : aucun plan, des maçonneries de pierre hourdées à la chaux, des planchers bois reposant dans les murs, parfois des voûtes en rez-de-chaussée.

Notre expertise en réhabilitation de bâtiments commence par un relevé complet, puis un diagnostic de structure : aplomb des murs, fissuration ancienne ou active, état des têtes de solives, liaison entre planchers et murs, charpente, humidité en pied de mur.

Une lézarde ancienne et figée ne se soigne pas comme une ouverture qui s'élargit encore : lorsque l'évolution n'est pas évidente, nous posons des jauges et relevons leur mouvement pendant quelques semaines avant de trancher. C'est ce constat, et non un ratio au mètre carré, qui fixe la part de reprise structurelle, de confortement et de simple réparation dans l'étude de faisabilité.

Le PSMV de Viviers n'est pas une servitude lointaine : le PLUi-H le reprend comme zone à part entière du centre ancien. Selon la mairie, l'architecte des Bâtiments de France y exerce un contrôle général qui porte aussi sur l'intérieur des immeubles, ce qui distingue ce plan d'un simple périmètre de protection.

Concrètement, une redistribution de pièces, la dépose d'un escalier ancien, le remplacement d'un plancher, une modification de cheminée ou de décor intérieur peuvent relever de son avis, selon leur nature et le règlement du plan. Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, une démolition, même partielle, suppose en outre un permis de démolir (article R421-28 du code de l'urbanisme).

Nous montons donc le dossier à l'envers d'un projet ordinaire : lecture du plan de sauvegarde, rendez-vous en amont avec l'UDAP de l'Ardèche, puis seulement mise au point du programme et dépôt.

Au-delà des grands édifices, la liste Mérimée de Viviers compte des immeubles modestes par la taille : le couvent Saint-Roch, l'hôtel de Tourville, l'hôtel de Fontanes dit de Beaulieu, la maison Mompar, l'immeuble Lacombe au pied du clocher de la cathédrale, la chapelle des Dominicains dite Notre-Dame-du-Rhône, classée en 1967 puis en 2024.

Chacun génère des abords au sens de l'article L621-30 du code du patrimoine, où l'accord de l'architecte des Bâtiments de France conditionne les travaux visibles. S'y ajoute un site au titre du code de l'environnement, « Vieille ville et rives du Rhône à Viviers », que le Géoportail de l'urbanisme reporte en servitude AC2.

Les trois régimes (PSMV, abords, site) se superposent sans se confondre : nous identifions ceux qui s'appliquent à l'adresse exacte avant d'esquisser une façade, une toiture ou une menuiserie.

Sur une maçonnerie de pierre, la restauration du patrimoine bâti ancien obéit à une logique de compatibilité avant d'être une logique de performance. Un enduit ciment ou un doublage étanche posé contre un mur qui respire piège l'humidité, dégrade les joints et, à terme, les têtes de poutres.

Nous privilégions les enduits et rejointoiements à la chaux, les isolants capables de laisser migrer la vapeur, le traitement du pied de mur avant toute isolation, et une ventilation dimensionnée pour le logement réhabilité. Les menuiseries se choisissent avec l'UDAP dans le centre ancien : dessin, matériau et teinte font partie de l'avis.

À environ 145 mètres d'altitude, dans une zone que les diagnostics de performance énergétique déclarent en H2d à 198 sur 200 dans l'échantillon de l'ADEME, le confort d'été compte autant que l'hiver : l'inertie des murs épais est un atout à conserver, pas à masquer.

La règle mérite d'être énoncée exactement. Pour un bâtiment existant de catégorie d'importance II, comme une maison individuelle, l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié ne rend les règles parasismiques applicables en zone 3 qu'en cas de travaux augmentant de plus de 30 % la surface initiale. Une extension ou une surélévation importante peut donc faire basculer le projet ; une réhabilitation à surface constante, non.

Nous ne nous arrêtons pas là pour autant : toute technique de renforcement du bâtiment touchant aux porteurs (trémie, dépose de refend, reprise de linteau, ajout de charges) fait l'objet d'une note de calcul. Sur la pierre, profiter de travaux lourds pour solidariser planchers et murs, reprendre les chaînages ou encadrer les ouvertures coûte bien moins qu'une seconde ouverture des murs.

Le séisme du 11 novembre 2019, reconnu en catastrophe naturelle sur la commune, rappelle que le sujet n'est pas théorique.

Géorisques recense à Viviers cinq arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse, portant sur des épisodes de 2009, 2017, 2019, 2020 et 2022, et relève au point central de la commune une exposition forte au retrait-gonflement des argiles. Cette indication ne dit rien de votre parcelle : le niveau réel se lit à l'adresse, puis se vérifie par sondage.

Sur un bâtiment déjà fissuré, nous commandons relevé des désordres, sondages de fondation et, si nécessaire, étude géotechnique avant de choisir entre réparation, confortement ou travaux de reprise structurelle en sous-œuvre.

L'eau est l'autre sujet : 17 arrêtés pour inondations et coulées de boue, un atlas des zones inondables de l'Escoutay diffusé en 2004, et surtout le plan de prévention du risque inondation du Rhône, de l'Eymieux, de l'Escoutay et du Valpeyrouse, approuvé le 30 août 2010 et reporté en servitude PM1.

Son règlement, zone rouge ou zone bleue, se lit avant toute faisabilité, surtout pour un rez-de-chaussée qu'on voudrait rendre habitable.

Faire d'une grange, d'une remise, d'un atelier ou d'un local commercial un logement relève du changement de destination au sens de l'article R151-27 du code de l'urbanisme. Hors site protégé, la déclaration préalable suffit lorsque ni les structures porteuses ni la façade ne sont modifiées (article R421-17) ; le permis de construire s'impose dès que l'une ou l'autre l'est (article R421-14).

À Viviers, l'avis patrimonial vient s'y ajouter dans le centre et dans les abords. Le nouvel usage apporte ses exigences propres : isolement acoustique, sécurité incendie, ventilation, électricité. La commune compte 12,5 % de logements vacants (INSEE, recensement 2023), dont la remise en état suppose presque toujours de reprendre planchers et réseaux.

L'histoire industrielle de la cité Blanche, liée à l'usine de chaux et cimenterie Lafarge, rappelle enfin qu'un bâtiment d'activité peut devenir habitat, à condition d'en vérifier d'abord la structure et le zonage.