Bourg-Saint-Andéol : réhabilitation de structures anciennes, hôtels particuliers du centre et maisons de la couronne 1946-1990

Sept demeures donnent la mesure du centre, les hôtels Doyse, de Gabriac, Nicolaï, Bonnot de Villevrain, de Digoine, Pontal de Mégret et Balzagette du Charnève : des demeures de plusieurs niveaux, remaniées au fil de quatre siècles, dont l'état réel ne se lit pas depuis la rue. L'hôtel Nicolaï, du dernier quart du 15e siècle, est inscrit depuis 1926.

Sur ce type d'immeuble, nous commençons par un relevé complet et par des sondages ciblés : planéité et portée des planchers, appuis des poutres dans les maçonneries, état des bois de charpente, fissures et dévers, humidité en pied de mur, reprises antérieures parfois mal documentées.

Un désordre qui a cessé d'évoluer ne se traite pas comme un désordre actif : en cas de doute, des témoins sont posés et relus avant de figer le programme. Le chiffrage part de ce constat, jamais d'un coût moyen au mètre carré : c'est la condition d'une réhabilitation du patrimoine qui ne dérape ni en budget ni en délai.

Les protections couvrent des objets très différents. L'église Saint-Andéol est classée depuis 1862, le bas-relief mithriaque depuis le 3 février 1927, sept dolmens depuis 1900 ; l'ancien Palais des Évêques, des 16e et 17e siècles, a été classé le 16 septembre 1946, la chapelle Saint-Polycarpe en 1943 et la chapelle de l'Hospice en 1919.

Le bassin de Neptune du Grand-Jardin est classé depuis 1932, le lavoir public du quartier de la Tourne inscrit depuis le 20 septembre 1946, le presbytère inscrit en 1946 puis en 1950. Dans les abords, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France allonge aussi l'instruction : le délai de droit commun est majoré d'un mois (article R423-24 du code de l'urbanisme).

Nous demandons donc la position de l'adresse à l'UDAP de l'Ardèche dès la faisabilité, et nous préparons façades, menuiseries et couvertures pour cet examen plutôt que de le découvrir au dépôt.

Le seuil à retenir pour une maison est celui de l'article 3 de l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié : en zone 3, les règles parasismiques ne s'appliquent à un bâtiment existant de catégorie II que si les travaux accroissent de plus de 30 % sa surface initiale.

Une surélévation ou une grosse extension franchit vite ce cap, et la note de calcul devient alors obligatoire. Pour tout le reste, la réglementation ne réclame rien, mais la mécanique ne change pas : ouvrir un refend, élargir une baie ou remplacer un plancher bois par une dalle modifie la descente de charges et le contreventement.

Nous faisons dimensionner chaque modification par un bureau d'études structure et profitons des travaux lourds pour chaîner les murs et solidariser les planchers aux maçonneries, gestes qui coûtent peu quand les murs sont déjà ouverts.

Près de six logements sur dix ont été construits entre 1946 et 1990 (59,1 % du parc), une couronne qui échappe pour l'essentiel aux abords des monuments et appelle une réhabilitation d'abord énergétique et technique.

L'INSEE y relève un chauffage électrique dans 45,7 % des logements et au gaz de réseau dans 31,5 % : changer de système, isoler l'enveloppe et reprendre la ventilation se conçoivent ensemble, faute de quoi un geste isolé déséquilibre les autres.

Les diagnostics de performance énergétique de la commune déclarent la zone climatique H2d dans 196 cas sur 200, à environ 195 mètres d'altitude, une valeur qui reste à confirmer dans l'annexe réglementaire : le confort d'été pèse ici autant que l'hiver. Sur ces maisons, les réseaux électriques et sanitaires d'origine sont presque toujours à reprendre.

Avec 79,2 % du parc bâti avant 1991, la quasi-totalité des immeubles de la commune relève d'un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997. Pour ces immeubles, le code du travail (article R4412-97) et l'arrêté du 16 juillet 2019 obligent le donneur d'ordre à rechercher l'amiante avant d'engager les travaux, et le rapport rejoint le dossier de consultation des entreprises.

Les 20,1 % de logements antérieurs à 1946 relèvent en outre du constat de risque d'exposition au plomb, qui vise tout logement construit avant le 1er janvier 1949.

Nous commandons ces repérages en tête d'étude : un flocage ou des peintures au plomb découverts en cours de chantier coûtent un arrêt, une procédure de retrait et un avenant, là où un repérage anticipé ne coûte qu'une ligne de plus au programme.

Faire d'un ancien commerce, d'un atelier ou d'une remise un logement, c'est changer de destination au sens de l'article R151-27 du code de l'urbanisme.

Une déclaration préalable suffit si ni les structures porteuses ni la façade ne sont touchées (article R421-17) ; dès que l'une ou l'autre l'est, le permis de construire s'impose (article R421-14), avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France si l'immeuble se trouve dans des abords.

Habiter un ancien local impose ensuite une mise aux normes complète : il faut traiter l'acoustique entre voisins, l'aération de chaque pièce, la protection incendie des parties communes et une installation électrique neuve. Avec 13,9 % de logements vacants, la commune compte aussi de nombreux logements existants à remettre en location, où planchers, réseaux et performance énergétique sont à reprendre bien avant les finitions.

La base DVF fait apparaître un marché à deux vitesses : sur 2022-2024, l'appartement se vend en médiane 1 050 €/m² (129 ventes), la maison 2 009 €/m² (159 ventes), soit un rapport proche de 1,9, le plus marqué entre Privas, Le Teil, Viviers et Bourg-Saint-Andéol.

Cet écart rend pertinente l'acquisition d'un immeuble de rapport ou de lots anciens à reprendre, à condition de chiffrer juste la remise en état. En copropriété, le parcours passe par un audit, un programme voté en assemblée générale et, pour un immeuble de plus de quinze ans, par le projet de plan pluriannuel de travaux prévu par le code de la construction et de l'habitation.

En mono-propriété, nous arbitrons avec l'investisseur entre une reprise lourde d'un seul tenant et un phasage par niveau, selon l'état des planchers et des colonnes.

Géorisques enregistre 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Bourg-Saint-Andéol : 14 pour inondations et coulées de boue entre 1982 et 2018, cinq pour sécheresse (épisodes de 2011, 2017, deux en 2019 et 2022), une tempête en 1982 et la secousse de 2019. Le risque inondation et le mouvement de terrain figurent parmi les six risques recensés.

Pour le Rhône, un plan de prévention du risque inondation a été approuvé par arrêté préfectoral du 30 janvier 2015 : zone rouge, zone bleue, et un règlement qui vise aussi les modifications de l'existant.

Pour une réhabilitation, ces données orientent le diagnostic : un rez-de-chaussée déjà inondé se traite avec des matériaux qui tolèrent l'eau, et une fissuration en escalier sur une maison de la couronne fait rechercher un tassement lié au retrait des argiles, dont l'aléa se lit à la parcelle et non à l'échelle de la commune.

Si les fondations ont bougé, une étude géotechnique précède toute reprise en sous-œuvre, qui se dimensionne sur ses résultats et jamais à l'estime.