Entreprise de réhabilitation à Donzère : maison de village, pavillon, sortie du fioul et zone inondable

Le règlement du PLU nomme lui-même les deux secteurs anciens : la zone Ua, « zone du cœur de ville », et la zone Ubp, « zone du faubourg historique à caractère patrimonial », présente sur deux secteurs. La Base Adresse Nationale y rattache des lieux-dits comme Le Village, Le Faubourg ou Haute Bourgade.

Les 231 résidences principales achevées avant 1919 et les 111 construites entre 1919 et 1945 (INSEE, 2023) forment l'essentiel de ce tissu.

La réhabilitation de structures anciennes, qu'il s'agisse d'une maison de village ou d'un bâtiment ancien plus vaste à restructurer, commence par mesurer ce qui a bougé : fissures traversantes, planchers bois fléchis ou attaqués, charpente reprise au fil des générations, humidité en pied de mur, mitoyennetés imbriquées.

Nous relevons l'existant, faisons sonder les planchers et les appuis, puis arrêtons le programme de confortement avant de dessiner le moindre aménagement. Pour ces 342 logements antérieurs à 1946, le constat de risque d'exposition au plomb, obligatoire avant 1949 (article L1334-5 du code de la santé publique), fait partie des pièces commandées avant la consultation.

Le patrimoine protégé de Donzère ne se limite pas au centre.

La base Mérimée recense l'église, classée le 9 septembre 1908 (PA00116941), le site vinicole gallo-romain dit Le Mollard, classé le 16 février 1994 (PA00132971), le château, inscrit en partie le 22 octobre 1971 (PA00116940), une maison qui fut l'ancienne gendarmerie, inscrite en partie le 23 février 1981 (PA00116942), le pont dit du Robinet sur le Rhône, inscrit le 23 décembre 1985 et construit par les frères Seguin (PA00116943), et le moulin à vent de Beauvert, inscrit le 16 septembre 2010 (PA26000023).

Rapporté à la population, cela fait un monument pour 1 000 habitants, contre un pour 4 060 à Montélimar. Dans les abords d'un monument, l'accord de l'architecte des Bâtiments de France conditionne l'autorisation (article L621-30 du code du patrimoine).

Ces édifices étant éloignés les uns des autres, une maison des lieux-dits Le Robinet ou Beauvert peut être concernée autant qu'une maison du centre : nous demandons le tracé des abords à l'UDAP de la Drôme dès l'esquisse.

Le PLU ajoute ses propres zones Np, sur trois secteurs, dédiées à la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ; ce sont des outils communaux, et la liste des servitudes annexée au PLU ne comporte aucun site patrimonial remarquable.

Elle porte en revanche deux sites inscrits, les remparts du château et le Robinet du défilé, où l'architecte des Bâtiments de France est consulté sur les travaux.

Avec 419 résidences principales encore chauffées au fioul, Donzère concentre, en proportion, un gisement de remplacement de chaudière plus de trois fois supérieur à celui de Montélimar.

Dans une réhabilitation, le remplacement du générateur vient en dernier : isolation de la toiture ou des combles, traitement des planchers bas, remplacement des menuiseries et ventilation modifient le besoin de chauffage, et une pompe à chaleur ou une chaudière dimensionnée avant ces travaux serait surdimensionnée.

La commune se situe à 65 mètres d'altitude (IGN, RGE ALTI) et 777 des 781 diagnostics de performance énergétique recensés par l'ADEME portent la zone climatique H2d, soit 99,5 %. En basse vallée du Rhône, le confort d'été compte autant que l'hiver : protections solaires extérieures, inertie conservée des murs anciens, ventilation nocturne.

La dépose ou la neutralisation de la cuve, le devenir de la chaufferie et le passage des nouveaux réseaux se prévoient dans le même programme, pour ne pas rouvrir un plancher refait.

Le PLU identifie une zone Uc1, « secteur historique des cités », sur deux secteurs : un habitat groupé que le règlement distingue du pavillonnaire ordinaire des zones Uc, Uc2 et Ud. Sur la commune, 544 résidences principales datent de 1946-1970 et 664 de 1971-1990 (INSEE, 2023).

Ces maisons partagent souvent les mêmes points faibles : dalles et planchers sans rupteur de pont thermique, combles peu isolés, menuiseries de première génération, tableau électrique d'origine.

Toutes ont été construites sur un permis antérieur au 1er juillet 1997 : le repérage de l'amiante avant travaux s'impose donc au donneur d'ordre (article R4412-97 du code du travail), et un retrait éventuel est confié à une entreprise certifiée. Une maison de cité mitoyenne se réhabilite en tenant compte de son voisin : murs partagés, toiture continue, alignement de façade.

Nous traitons ces maisons comme des réhabilitations complètes dès qu'on touche aux porteurs, à la toiture ou aux réseaux.

Deux procédures du bassin « Rhône » couvrent Donzère d'après Géorisques (consultation du 29 août 2026, relue le 25 septembre 2026). Le PSS sud (26DDT20050010) oppose une zone A d'interdiction à une zone C de prescriptions.

Le PPR de Donzère (26DDT20100004) distingue une zone rouge Raa, en interdiction, et une zone bleue Ba, en prescriptions ; il est lui-même la révision d'un plan antérieur (26DDT20050006), approuvée par arrêté préfectoral du 1er février 2012, et Géorisques ne recense aucune nouvelle révision. Aucun atlas des zones inondables n'est recensé en complément.

Neuf arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations ou coulées de boue ont été pris entre le 6 novembre 1982 et le 1er décembre 2003, et Géorisques mentionne aussi un risque de remontée de nappe.

Sur une maison existante en zone de prescriptions, la réhabilitation est le moment de réduire la vulnérabilité : planchers habitables au-dessus de la cote de référence quand c'est possible, tableau électrique et générateur hors d'eau, matériaux qui supportent l'immersion, clapets sur les évacuations. Le zonage se relit à la date du dépôt, jamais sur une carte tirée d'un ancien dossier.

L'aléa retrait-gonflement des argiles atteint le niveau « important » au maximum communal, et quatre arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse ont été pris entre 2017 et 2022, deux de plus qu'à Montélimar ou à Pierrelatte ; deux arrêtés « glissement de terrain » datent de 1983 et 1994.

Ce maximum ne qualifie aucune parcelle : c'est le zonage parcellaire de l'arrêté du 22 juillet 2020 qui déclenche, au titre de la loi ELAN, l'étude géotechnique préalable à la vente d'un terrain non bâti.

Sur une maison fissurée, nous commençons par un relevé et un suivi des fissures, des sondages de fondation et, si les appuis sont en cause, une étude géotechnique, avant de choisir entre reprise en sous-œuvre, renforcement des chaînages ou traitement des causes (fuites, gouttières, végétation).

En zone de sismicité 3, pour une maison existante de catégorie d'importance II, l'arrêté du 22 octobre 2010 (article 3, II) rend les règles parasismiques obligatoires lorsque les travaux augmentent de plus de 30 % la surface initiale. En deçà, une trémie, une ouverture de refend ou une surélévation se font quand même justifier par un bureau d'études structure.

Faire d'une remise, d'un atelier ou d'un ancien commerce du cœur de ville un logement relève du changement de destination. Sans modification des structures porteuses ni de la façade, une déclaration préalable suffit (article R421-17 du code de l'urbanisme) ; si l'une ou l'autre est touchée, le permis de construire est requis (article R421-14).

Un particulier qui construit pour lui-même recourt à un architecte au-delà de 150 m² de surface de plancher : dans ce cas, nous travaillons à ses côtés, sans en tenir le rôle. Le nouvel usage appelle sa propre mise aux normes : isolement acoustique entre logements, sécurité incendie, ventilation, électricité et gaz.

Avant d'engager une étude, nous vérifions que la parcelle n'est ni en zone d'interdiction d'un plan inondation, ni dans une zone réservée aux activités (Ue, Uea, Uem, Ues, qui couvrent notamment la zone industrielle des Gresses et la ZAC des éoliennes), ni en zone agricole paysagère Ap, où les nouvelles constructions agricoles sont interdites.

Pour les 281 logements vacants de la commune, le même raisonnement s'applique : remettre en location un logement vacant est une réhabilitation, souvent une restructuration complète des réseaux, pas un rafraîchissement.

Donzère apparaît dans deux listes nominatives préfectorales : celle du plan particulier d'intervention du site du Tricastin (périmètre de 20 km, 76 communes dont 26 dans la Drôme, dossier de presse de la campagne iode de 2019) et celle du projet de plan du CNPE de Cruas-Meysse (zone de 20 km, 91 communes dont 54 dans la Drôme, version de consultation publique de février 2019, dont l'approbation se vérifie auprès de la préfecture).

Montélimar ne relève que du second, Pierrelatte que du premier. Un PPI organise les secours (article R741-18 du code de la sécurité intérieure) et n'a aucun effet sur le droit de construire. Ce qui contraindrait un projet serait un plan de prévention des risques technologiques : Géorisques n'en recense aucun à Donzère, pour 23 installations classées dont un seul établissement Seveso, de seuil bas.

Restent à vérifier à l'adresse les obligations légales de débroussaillement liées au risque feu de forêt, la mention d'une pollution des sols sur la commune et le transport de matières dangereuses, routier et ferroviaire, sans canalisation recensée.