Entreprise de rénovation à Donzère : maison, sortie du fioul et rénovation énergétique

Les 544 résidences principales achevées entre 1946 et 1970 et les 664 bâties entre 1971 et 1990 (INSEE, 2023) forment le gros du gisement de rénovation énergétique à Donzère. La plupart précèdent la première réglementation thermique ou ses versions les moins exigeantes.

Nous commençons par un état des lieux chiffré, puis nous classons les lots par effet sur les besoins : isolation des combles perdus ou des rampants, traitement des fuites d'air, menuiseries et occultations, planchers bas sur vide sanitaire ou sur terre-plein, murs, ventilation, et seulement ensuite le générateur.

Dans un pavillon du secteur des cités (zone Uc1 du PLU) ou des zones Uc, Uc2 et Ud, l'isolation par l'extérieur est souvent possible ; dans une maison mitoyenne, elle se discute avec la continuité de façade. Chaque lot est décrit avec ses quantités, pour que deux entreprises consultées chiffrent exactement la même chose.

La part de logements au fioul place Donzère loin devant ses voisines de la vallée : 16,0 % du parc, contre 4,9 % à Montélimar. Remplacer une chaudière fioul par une pompe à chaleur air-eau n'est pas un échange d'appareil.

Nous estimons d'abord la déperdition après travaux d'isolation prévus, puis nous vérifions la température d'eau que les radiateurs existants acceptent : des émetteurs dimensionnés pour une eau très chaude obligent parfois à en remplacer une partie.

Viennent ensuite la place de l'unité extérieure, son bruit vis-à-vis du voisinage, la puissance du branchement électrique, la dépose ou la neutralisation de la cuve et le devenir de l'ancienne chaufferie. Dimensionner sur la consommation de fioul passée conduit à une machine trop puissante qui cycle et s'use.

Une chaudière biomasse reste une option dans une maison qui dispose d'un local et d'un accès pour le stockage.

L'électricité chauffe 1 235 résidences principales de la commune, soit 47,3 % du parc. Derrière ce chiffre, l'INSEE ne distingue pas les convecteurs d'origine des planchers rayonnants ou des pompes à chaleur déjà installées : la visite le fait.

Dans une maison chauffée par convecteurs, le gain vient d'abord de l'isolation et de la régulation, puis du passage éventuel à une pompe à chaleur air-air ou air-eau, qui suppose de créer ou non un réseau d'émetteurs.

Pour les 548 logements au gaz de réseau, la question est différente : une chaudière à condensation récente peut rester en place après isolation, et le basculement se chiffre en coût global, entretien et abonnement compris. Nous présentons les scénarios côte à côte, y compris quand le maintien de l'existant ressort comme la meilleure option pour le budget du ménage.

Dans une maison de plain-pied ou à étage sous combles, la chaleur d'été entre surtout par la toiture et par les baies orientées au sud et à l'ouest.

En zone H2d, nous traitons comme des lots à part entière l'isolation des combles avec un isolant dense quand la place le permet, l'écran de sous-toiture, les volets et brise-soleil extérieurs, le facteur solaire des vitrages neufs et la ventilation nocturne par ouvrants ou par une ventilation mécanique adaptée.

Conserver l'inertie des murs lourds d'une maison ancienne vaut mieux que la masquer derrière un doublage léger côté pièces de vie. La climatisation n'arrive qu'en dernier, si les mesures passives ne suffisent pas : installée seule, elle déplace la facture sans régler la cause. Ces choix se font avant de commander les menuiseries, pas après la pose.

Remplacer des fenêtres, poser des volets roulants, repeindre une façade ou changer une couverture modifie l'aspect extérieur : ces travaux relèvent en règle générale d'une déclaration préalable (article R421-17 du code de l'urbanisme). À Donzère, deux couches de règles s'y ajoutent.

Le PLU porte des zones à vocation patrimoniale, Ubp pour le faubourg historique et Np pour trois secteurs protégés, dont le règlement se lit avant de choisir matériaux et teintes.

Et six monuments historiques, dont l'église classée en 1908 et le château inscrit en partie en 1971, génèrent des abords où l'accord de l'architecte des Bâtiments de France conditionne l'autorisation (article L621-30 du code du patrimoine). Ces monuments étant dispersés, le tracé des abords se demande à l'UDAP de la Drôme pour chaque adresse, y compris hors du centre.

Une isolation par l'extérieur ou une unité de pompe à chaleur visible entre dans ce même examen.

Tous les projets ne sont pas énergétiques. Dans la couronne récente, 1 063 résidences principales datent de 1991 ou après : leur rénovation porte surtout sur l'aménagement et les finitions. Une rénovation de salle de bain à Donzère pose des questions simples à formuler et coûteuses à rater : pente disponible pour une douche de plain-pied, état des évacuations, étanchéité sous carrelage, extraction d'air.

Une rénovation de cuisine suppose de vérifier la puissance électrique, la position des arrivées et l'extraction. Redistribuer deux chambres, ouvrir une cuisine sur le séjour ou reprendre sols et peintures enchaîne des lots que le particulier coordonne mal seul. Dès qu'une cloison à supprimer est porteuse, le projet change de nature et un bureau d'études structure intervient.

Nous décrivons ces lots dans un programme unique et les confions à des entreprises consultées sur pièces.

Une rénovation ne change pas le zonage d'une maison, mais elle peut réduire sa vulnérabilité à coût marginal. Géorisques recense à Donzère le PSS sud et le PPR communal, avec une zone d'interdiction et une zone de prescriptions chacun, ainsi qu'un risque de remontée de nappe.

Quand on refait l'électricité ou le chauffage d'une maison située en zone de prescriptions, placer le tableau et la chaudière en hauteur, séparer les circuits du rez-de-chaussée et choisir des isolants et revêtements qui tolèrent l'eau coûte peu à ce stade.

Côté sol, l'aléa retrait-gonflement des argiles atteint le niveau « important » au maximum communal, avec quatre arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse entre 2017 et 2022. Avant de reboucher et repeindre une fissure, nous en cherchons l'origine : une fissure active refermée sans diagnostic réapparaît, et la dépense est perdue.

Quand plusieurs gestes sont envisagés en même temps, la rénovation globale se prépare comme un dossier. Le parcours de rénovation d'ampleur de MaPrimeRénov' repose sur un audit énergétique, un Accompagnateur Rénov' et un gain de classes sur le diagnostic de performance énergétique ; ses barèmes ont été révisés plusieurs fois et se vérifient à la date du dépôt sur france-renov.gouv.fr.

Notre rôle commence là où le conseil public s'arrête : transformer l'audit en programme de travaux, le chiffrer par une étude de prix interne, consulter des entreprises qualifiées RGE lorsque l'aide l'exige, puis conduire le chantier jusqu'à la réception.

Pour une maison mise en vente, l'audit énergétique réglementaire est aussi exigé lorsque l'étiquette est E, F ou G : il sert alors de base de discussion entre vendeur et acheteur sur le coût des travaux à prévoir.

Donzère compte 281 logements vacants, 9,6 % du parc, et 928 ménages locataires, dont 471 en logement HLM loué vide (INSEE, 2023).

Pour un bailleur privé, la rénovation obéit à un calendrier légal : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus considéré comme décent pour une nouvelle location, et la même règle atteindra la classe F en 2028 puis la classe E en 2034 (loi du 22 août 2021 dite Climat et résilience).

Nous partons de l'étiquette actuelle, nous identifions les lots qui permettent de franchir le seuil visé, et nous les phasons pour limiter la période sans loyer. Sur un logement vacant depuis longtemps, la visite vérifie aussi l'état des réseaux, de la ventilation et des évacuations avant tout chiffrage : ce sont eux qui font glisser un rafraîchissement vers une rénovation complète.