Entreprise de rénovation à Bourg-Saint-Andéol : maisons 1946-1990, appartements du centre et énergie

Près de six logements sur dix de la commune datent de cette période, avec des défauts qui reviennent d'une rue à l'autre : combles peu ou mal isolés, menuiseries de première génération, murs sans isolant, plancher bas sur vide sanitaire ou sur terre-plein, réseaux électriques d'origine.

Nous partons d'un état des lieux ou d'un audit énergétique, puis nous ordonnons les lots selon la physique du bâtiment : toiture et combles, étanchéité à l'air et fenêtres, murs par l'intérieur ou par l'extérieur selon la façade et le règlement de zone du PLUi-H, plancher bas, ventilation, et le générateur en dernier.

Cet ordre évite deux erreurs coûteuses : rendre la maison étanche sans renouveler l'air, ce qui fait apparaître condensation et moisissures, et acheter une pompe à chaleur calibrée pour une maison qui, une fois isolée, n'en demandera plus autant.

Avec 45,7 % de logements chauffés d'abord à l'électricité et 31,5 % au gaz de réseau, Bourg-Saint-Andéol ne connaît pas de solution unique.

Pour une maison équipée de convecteurs anciens, la question porte sur l'émission de chaleur autant que sur la production : pompe à chaleur air-eau avec radiateurs à créer, pompe à chaleur air-air, ou maintien d'un chauffage électrique performant dans une maison très bien isolée.

Pour une chaudière au gaz de réseau, l'âge de l'appareil, l'état des radiateurs et la température d'eau qu'ils exigent décident entre remplacement et changement d'énergie. Nous vérifions aussi la puissance de l'abonnement électrique et l'emplacement d'une unité extérieure, qui doit rester discrète vis-à-vis du voisinage et, dans les abords d'un monument, de l'espace public.

Chaque scénario est présenté chiffré en coût global, entretien compris, y compris quand le plus raisonnable est de conserver l'existant.

Le centre de Bourg-Saint-Andéol concentre l'essentiel de ses immeubles protégés : l'église Saint-Andéol, classée en 1862, l'ancien Palais des Évêques, classé en 1946, les hôtels Nicolaï, de Digoine, de Gabriac ou Pontal de Mégret, le lavoir du quartier de la Tourne.

Dans les abords de ces monuments, remplacer des fenêtres, refaire un enduit, changer une couverture ou poser des volets relève d'une déclaration préalable instruite en un mois (article R423-23 du code de l'urbanisme), délai porté à deux mois lorsque l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis (article R423-24).

La rénovation énergétique y reste possible, mais elle change de forme : isolation par l'intérieur plutôt que par l'extérieur, menuiseries bois dessinées sur le modèle d'origine, enduits à la chaux compatibles avec des murs anciens qui doivent sécher. Nous interrogeons l'UDAP de l'Ardèche avant l'étude de prix interne, pour que le chiffrage parte de ce qui sera réellement autorisé.

Avec 44,2 % d'appartements, la rénovation d'appartement est à Bourg-Saint-Andéol un métier à part entière. Elle se heurte d'abord aux contraintes de l'immeuble : planchers bois anciens dont la portée limite le poids d'une chape ou d'une douche maçonnée, colonnes d'eau et d'évacuation communes, conduits de fumée désaffectés, murs mitoyens en pierre qui supportent mal un doublage étanche.

En copropriété, le parcours s'allonge : audit ou diagnostic technique global, programme voté en assemblée générale, et pour un immeuble de plus de quinze ans, projet de plan pluriannuel de travaux prévu par le code de la construction et de l'habitation. Les parties communes (toiture, façades, colonnes) passent avant les travaux privatifs, qui se conçoivent pour ne pas avoir à être repris ensuite.

Dans un lot seul, nous traitons redistribution, électricité, plomberie, isolation des murs froids, fenêtres et finitions dans un calendrier compatible avec les voisins.

À environ 195 mètres d'altitude, dans une commune où 196 diagnostics sur 200 déclarent la zone climatique H2d, l'été pèse sur la qualité d'une rénovation. Isoler une toiture et changer des fenêtres améliore l'étiquette du diagnostic de performance énergétique, mais une façade sud vitrée sans protection transforme le gain d'hiver en inconfort de juillet.

Nous traitons les volets, persiennes et stores extérieurs comme un lot à part entière, choisissons le facteur solaire des vitrages en même temps que leur isolation, et préférons, quand la façade le permet, conserver l'inertie des murs lourds plutôt que de la masquer derrière un doublage. La ventilation nocturne et la circulation de l'air entre façades opposées complètent le dispositif.

Une pompe à chaleur réversible ne vient qu'ensuite, dimensionnée sur les deux saisons. Dans les abords des monuments, la forme et la teinte des occultations se soumettent à l'architecte des Bâtiments de France.

Le recensement 2023 relève 13,9 % de logements vacants et 38,8 % de résidences principales louées. Pour un bailleur, la rénovation obéit à un calendrier réglementaire : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne satisfait plus au critère de décence énergétique, et la classe F suivra en 2028 (loi Climat et résilience du 22 août 2021).

Remettre en location un logement resté vide suppose le plus souvent de reprendre l'électricité, la ventilation, le chauffage et au moins une partie de l'isolation, avant de refaire sols, peintures et équipements. Nous organisons ces lots pour réduire la durée d'inoccupation et, en site occupé, pour limiter la gêne des locataires.

Le statut de lauréate Petites Villes de Demain signale un enjeu public autour de l'habitat ancien du centre : l'existence d'une opération programmée ouverte aux propriétaires se vérifie en mairie avant d'arrêter le plan de financement.

Tous les chantiers ne sont pas énergétiques. Une rénovation de salle de bain dans une maison des années 1970 révèle souvent des évacuations fatiguées, une pente insuffisante pour une douche de plain-pied ou l'absence d'extraction d'air ; une rénovation de cuisine interroge la puissance électrique disponible, la hotte et la position des arrivées d'eau.

La mise en sécurité de l'installation électrique, avec tableau et circuits repris, accompagne presque toujours ces travaux. Avant toute démolition, un point réglementaire s'impose : pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, soit l'essentiel du parc de la commune, le repérage de l'amiante avant travaux est obligatoire (article R4412-97 du code du travail).

Les logements construits avant 1949 appellent en plus une recherche de plomb dans les peintures avant ponçage ou décapage. Nous faisons réaliser ces repérages avant la consultation, pour que les entreprises chiffrent sur un dossier complet.

Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Bourg-Saint-Andéol, dont 14 pour inondations et coulées de boue entre 1982 et 2018, cinq pour sécheresse et un pour la secousse du 11 novembre 2019, reconnue par l'arrêté INTE2000953A. Le Rhône est en outre couvert par un plan de prévention du risque inondation, approuvé le 30 janvier 2015, dont le règlement s'applique aussi aux modifications de l'existant.

Pour une rénovation, ces données se traduisent en gestes concrets. Dans un rez-de-chaussée déjà touché par l'eau, le tableau électrique et le générateur se placent en hauteur, les isolants et revêtements se choisissent pour tolérer l'humidité, les évacuations reçoivent un clapet anti-retour.

Sur une maison fissurée, la cause se recherche avant les enduits : un tassement lié au retrait des argiles se lit à la parcelle, et relève alors d'un diagnostic de structure, donc d'une réhabilitation.

En zone de sismicité 3, les règles parasismiques ne s'appliquent à une maison existante qu'au-delà de 30 % de surface ajoutée, mais nous faisons valider par un bureau d'études toute baie créée ou élargie dans un mur porteur.