Design intérieur à Bourg-Saint-Andéol : réaménager un logement du centre protégé ou de la couronne 1946-1990

Un appartement taillé dans un hôtel des 17e ou 18e siècles pose une question qu'un pavillon ne pose jamais : l'intérieur est-il protégé ? Inscrit en 1926, l'hôtel Nicolaï remonte au dernier quart du 15e siècle ; d'autres demeures du centre figurent aussi dans la base Mérimée, et l'arrêté de chaque protection en fixe l'étendue.

Pour un immeuble classé, le code du patrimoine (article L621-9) soumet à autorisation tout travail de modification ; pour un immeuble inscrit, l'article L621-27 impose d'aviser l'administration quatre mois à l'avance. Nous lisons donc l'arrêté avant de dessiner : un plafond peint, une rampe d'escalier ou des lambris cités dans la protection se conservent et deviennent le point de départ du projet.

Ailleurs, la liberté est plus grande, mais le relevé reste exigeant : murs hors d'équerre, planchers en pente, embrasures profondes où loger bibliothèques et banquettes dessinées au millimètre.

Entre 1946 et 1990, la commune a produit 59,1 % de son parc actuel (INSEE). Le plan de ces maisons vieillit plus vite que leurs murs : cuisine isolée au bout de l'entrée, séjour tourné vers la rue plutôt que vers le jardin, couloir qui consomme plusieurs mètres carrés, salle de bain unique à l'étage.

Le réaménagement commence par un relevé qui distingue la cloison en briques plâtrières, que l'on déplace, du refend qui reçoit le plancher, que l'on garde. Nous testons ensuite deux ou trois distributions sur plan : cuisine ouverte sur le séjour, suite parentale au rez-de-chaussée, garage transformé en chambre ou en bureau.

Ce dernier cas n'est pas anodin : si la porte de garage devient une fenêtre, l'aspect extérieur change et une déclaration préalable s'impose au regard du PLUi-H. Les perspectives 3D servent ici à trancher entre les variantes avant de chiffrer.

Les appartements représentent 44,2 % du parc, et la vente d'un appartement ancien se fait à Bourg-Saint-Andéol à une médiane de 1 050 €/m² (DVF, 129 ventes de 2022 à 2024). À ce niveau de prix, l'aménagement pèse lourd dans le budget total : il faut dessiner juste, sans gestes inutiles.

Dans un immeuble en copropriété, la loi du 10 juillet 1965 répute parties communes le gros œuvre et les canalisations collectives, sauf clause contraire du règlement. Rapprocher une salle d'eau d'une autre chute, percer un plancher ou poser une sortie de hotte en façade passe donc par un vote en assemblée générale, que nous préparons avec des plans avant-après et une note technique.

Le choix des sols se fait avec le voisin du dessous en tête : un carrelage collé à la place d'un parquet flottant dégrade l'isolement aux bruits de pas, d'où une sous-couche résiliente sous le revêtement et des plinthes désolidarisées des murs.

Faire d'un local commercial, d'un ancien atelier ou d'un entrepôt de rez-de-chaussée un logement, c'est changer sa destination au sens de l'article R151-27 du code de l'urbanisme.

Tant que murs porteurs et façade restent en l'état, une déclaration préalable suffit (article R421-17) ; si l'un des deux est modifié, il faut un permis de construire (article R421-14), et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France dans les abords d'un monument.

Sur une parcelle couverte par le plan inondation du Rhône, le règlement de la zone R ou de la zone B peut en outre encadrer les usages admis au niveau le plus bas : nous le lisons avant de placer une chambre en rez-de-chaussée.

Le dessin suit ensuite l'eau : cloisons et isolants qui la tolèrent, tableau électrique et prises placés haut, meubles de cuisine sur pieds, sols carrelés plutôt que parquet. Le potentiel radon est de catégorie 1, la plus faible selon Géorisques ; une ventilation effective du logement reste due.

Une cuisine se place là où l'évacuation peut descendre avec une pente suffisante et où la hotte peut rejeter l'air, pas là où le catalogue la montre. Dans une salle de bain, la NF C 15-100 découpe autour de la douche et de la baignoire des volumes qui fixent la place des prises, des luminaires et des appareils.

Une douche à l'italienne demande une étanchéité sous carrelage, un relevé périphérique et une épaisseur pour la pente, que les planchers bois du centre ancien n'offrent pas toujours sans reprise. L'aération suit l'arrêté du 24 mars 1982 : entrées d'air dans les pièces principales, extraction dans la cuisine et les pièces d'eau, passage de l'air sous les portes.

Avec 45,7 % de logements chauffés d'abord à l'électricité selon l'INSEE, une nouvelle distribution fait souvent migrer convecteurs et thermostats : leur nouvelle place se décide sur le même plan que les prises et les points lumineux.

Le recensement compte 13,9 % de logements vacants à Bourg-Saint-Andéol, et 38,8 % des résidences principales sont occupées par un locataire.

Remettre sur le marché un logement fermé depuis des années commence souvent par le réaménager, et les règles de décence bornent alors le plan : il faut au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³, qui s'ouvre sur l'air libre et reçoit la lumière du jour (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).

Le code de la construction et de l'habitation (article R156-1) exclut en outre de la surface habitable toute partie haute de moins de 1,80 m : une mezzanine ou des combles se calculent avant d'être promis. Pour un bailleur, nous privilégions des revêtements remplaçables par zone, une cuisine aux cotes standard et des rangements intégrés qui supportent les changements d'occupants.

La commune est lauréate du programme Petites Villes de Demain, consacré à la revitalisation des centres de petites villes.

Avec 79,2 % du parc bâti avant 1991, la plupart des logements de la commune relèvent d'un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997.

Le code du travail met alors à la charge de celui qui commande les travaux un repérage de l'amiante préalable (article R4412-97, précisé par un arrêté du 16 juillet 2019) : dalles de sol, colles, conduits ou faux plafonds peuvent en contenir.

Pour le plomb, le constat réglementaire vise les logements bâtis avant le 1er janvier 1949, ce qui concerne une large part des 20,1 % antérieurs à 1946. Nous commandons ces repérages avant la consultation, pour que chaque entreprise chiffre la même dépose.

Le relevé identifie enfin les murs porteurs : en zone de sismicité 3, déplacer une cloison légère ne demande rien, mais ouvrir un refend ou un mur de façade suppose une justification par un bureau d'études, et le projet quitte alors le seul design intérieur.