Optimisation d'espace à Bourg-Saint-Andéol : mezzanine, combles et pièces regagnées dans l'existant

Tout commence par un plan relevé à la cote, avec la hauteur sous plafond mesurée en plusieurs points de chaque pièce : un plancher ancien qui a pris du ventre ou une sous-pente irrégulière suffit à faire changer une surface de catégorie. Nous dressons ensuite trois totaux qui ne coïncident jamais.

La surface habitable, définie par l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation, laisse de côté les parties de moins de 1,80 m de haut. La surface de plancher de l'article R111-22 du code de l'urbanisme commande les formalités et retranche notamment les emplacements de stationnement. La superficie privative de la loi Carrez sert à vendre un lot de copropriété.

Sur ce bilan, chaque mètre carré reçoit une étiquette (pièce vécue, circulation, volume sans usage) et un coût de reconquête, du rangement intégré dans un retour de mur jusqu'au comble à rendre habitable. Le document remis classe ainsi les gains du plus économique au plus lourd.

Autour de l'ancien Palais des Évêques, le bâti d'avant 1946 offre souvent ce qui manque ailleurs : de la hauteur. Une pièce haute sous un plancher en bois peut recevoir un niveau intermédiaire, une chambre en surplomb ou une bibliothèque desservie par une échelle, à condition de vérifier que les solives et leurs appuis dans la maçonnerie acceptent la charge nouvelle.

Le second gisement tient aux enfilades : une pièce qui en commande deux autres gaspille une largeur de passage sur toute sa longueur, qu'une cloison bien placée transforme en couloir étroit et en placard profond. L'escalier, enfin, dicte tout ; le déplacer coûte cher, le compléter par un escalier gain de place vers un niveau de mezzanine coûte beaucoup moins.

Dans un hôtel particulier inscrit, comme l'hôtel Nicolaï, protégé depuis 1926, ou dans un immeuble classé, l'arrêté de protection se lit avant l'esquisse : un plafond peint ou une rampe cités dans l'arrêté se conservent et deviennent le point fixe du projet.

La mezzanine reste le seul geste d'optimisation qui ajoute de la surface sans toucher à l'enveloppe, et c'est le plus réglementé. Sa faisabilité se juge au mètre ruban : sous 1,80 m de hauteur libre, le niveau créé n'est qu'un rangement et n'entre dans aucune surface ; au-dessus, il compte, il doit être porté, protégé et desservi.

Nous faisons vérifier l'appui sur les solives ou sur un refend par rapport aux charges d'exploitation de l'Eurocode 1 (NF EN 1991-1-1), et le garde-corps suit la norme NF P01-012, hauteurs et espacements compris. L'escalier consomme au sol une partie de ce que l'on gagne en l'air : il figure dans le bilan dès la première esquisse, modèle à pas japonais ou droit selon l'usage.

Reste l'arithmétique réglementaire. Au-delà de 5 m² de surface de plancher créée, une déclaration préalable s'impose ; rapportée à la surface existante, la mezzanine peut dépasser 10 % et faire basculer au taux normal les travaux concernés. Une mezzanine sur mesure se dimensionne donc aussi sur ces deux lignes.

Sous la toiture d'une maison des années 1970 ou 1980 se trouve souvent la plus grande réserve de surface de la maison. Trois vérifications décident si elle devient une pièce. La charpente : traditionnelle, elle dégage le volume ; industrialisée en fermettes, elle ne se découpe pas sans étude, parce que ses entraits et ses contreventements tiennent l'ensemble.

Le plancher : prévu pour un grenier, il se renforce presque toujours pour recevoir une chambre. La lumière : une fenêtre de toit change l'aspect extérieur et relève de la déclaration préalable, avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France dans les abords d'un monument.

Le climat ajoute sa contrainte : 196 des 200 diagnostics de performance énergétique consultés dans l'observatoire de l'ADEME déclarent la commune en zone H2d, à environ 195 m d'altitude, une valeur encore à recouper avec l'annexe réglementaire. Un comble aménagé sans isolant dense ni protection solaire devient invivable en juillet ; le rampant se traite pour l'été autant que pour l'hiver.

Le garage accolé des pavillons de la couronne est souvent le volume le plus facile à reconquérir.

Parce que l'article R111-22 du code de l'urbanisme exclut de la surface de plancher les surfaces aménagées pour le stationnement, le transformer en chambre ou en bureau crée de la surface de plancher au sens réglementaire : déclaration préalable au-delà de 5 m², et changement de façade dès que la porte basculante laisse place à une fenêtre.

Le rez-de-chaussée impose aussi l'histoire de la commune : Géorisques y recense 14 arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue entre 1982 et 2018, et l'inondation figure parmi les six risques identifiés.

Le Rhône relève d'un plan de prévention du risque inondation approuvé le 30 janvier 2015 : nous situons la parcelle dans sa zone rouge ou bleue, puis nous choisissons des cloisons et des isolants qui tolèrent l'eau, une cote de sol fini adaptée et un appareillage placé haut.

Le potentiel radon est de catégorie 1, le plus faible ; une pièce en contact avec le terrain reçoit tout de même un plancher bas étanche et une ventilation qui fonctionne.

Supprimer un couloir en l'ouvrant sur le séjour, décaler une porte pour libérer un pan de mur meublable, recouper un grand séjour pour obtenir une chambre : ces réaménagements intérieurs ne créent pas de surface, ils changent l'usage de celle qui existe. Leur coût dépend d'une seule question, savoir si la paroi porte.

Une cloison en briques plâtrières ou en plaques se dépose sans formalité ; un refend qui reçoit un plancher ou participe au contreventement ne s'ouvre qu'avec une note de calcul d'un bureau d'études structure, et en zone de sismicité 3 nous refusons de trancher à l'œil.

Nous croisons épaisseur, matériau, continuité d'un niveau à l'autre et sens de portée des solives, puis nous sondons en cas de doute. La création de rangements accompagne presque toujours la redistribution : placards toute hauteur logés dans l'épaisseur d'une cloison doublée, dressing sur mesure dans un retour de mur, niche sous l'escalier.

Dans un bâtiment dont le permis précède le 1er juillet 1997, le repérage amiante est fait avant la première dépose.

Avec 13,9 % de logements vacants et des ménages de 2,15 personnes, la division d'une grande maison de ville en deux logements indépendants répond à Bourg-Saint-Andéol à une demande réelle, que le programme Petites Villes de Demain, dont la commune est lauréate, place au rang d'enjeu public.

Diviser ne crée pas de surface mais crée un logement, et c'est lui qui porte les obligations : accès distinct, compteurs séparés, évacuations, ventilation, isolement acoustique et protection au feu entre les deux unités, pièce principale conforme aux critères de décence du décret n° 2002-120 (9 m² sous 2,20 m, ou 20 m³).

Le code de la construction et de l'habitation permet à certaines collectivités de soumettre ces divisions à autorisation préalable : nous le vérifions en mairie avant tout plan.

L'opération inverse concerne les appartements, qui se vendent ici à une médiane de 1 050 €/m² contre 2 009 €/m² pour les maisons (DVF 2022-2024) : réunir deux lots bute sur le mur séparatif, le vote de l'assemblée générale (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) et un nouveau mesurage.