Optimisation d'espace à Ruoms : des m² utiles dans la maison de village et le logement de saison

Dans une maison mitoyenne du centre fortifié, la surface ne manque pas toujours : elle est mal répartie. Nous relevons chaque niveau, mètre en main, et nous classons ce qui existe en trois catégories : pièces réellement habitées, surface consacrée à la circulation (paliers, escaliers, passages en enfilade), volumes que personne ne compte (sous-pentes, niches de cheminée condamnées, embrasures profondes, dessous d'escalier).

Les murs en moellons calcaires y sont épais, et cette épaisseur n'est pas qu'une contrainte : une ancienne baie murée ou une niche peut accueillir un placard encastré sans qu'un centimètre de pièce soit consommé. Le relevé indique aussi la hauteur libre de chaque pièce, qui décidera plus tard de la faisabilité d'une mezzanine.

Le livrable est un plan coté où chaque mètre carré porte une affectation, et une liste des gains possibles classés du moins coûteux au plus lourd, ceux qui touchent la structure étant signalés comme tels.

Une mezzanine crée de la surface sans agrandir le bâtiment, et c'est précisément pour cela qu'elle se déclare. Au-delà de 1,80 mètre de hauteur, le plancher intermédiaire entre dans la surface de plancher (article R111-22 du code de l'urbanisme) comme dans la surface habitable (article R156-1 du code de la construction et de l'habitation).

Au-dessus de 5 m² créés, une déclaration préalable est exigée ; au-delà de 20 m², ou de 40 m² en zone urbaine du PLUi, un permis de construire (articles R421-17 et R421-14 du code de l'urbanisme).

Ruoms étant en zone de sismicité 3, un point propre s'ajoute : pour une maison, l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié (article 3, II) fait entrer les règles parasismiques dans le projet lorsque la surface initiale augmente de plus de 30 %. Une grande mezzanine dans une petite maison peut franchir ce seuil ; nous le calculons avant l'esquisse.

Reste la technique : appuis vérifiés au titre de l'Eurocode 1 (NF EN 1991-1-1), protection contre les chutes selon la norme NF P01-012, emprise de l'escalier déduite du gain.

Tant que la couverture, sa pente et sa hauteur restent inchangées, l'aménagement de combles relève de l'optimisation ; dès qu'on relève le toit, on passe à la surélévation, traitée avec l'extension. Le premier examen porte sur la charpente. Traditionnelle, elle libère un volume exploitable.

Industrialisée à fermettes, fréquente sur les pavillons des années 1970 et 1980, elle encombre le comble de diagonales et d'entraits qui participent à sa stabilité : on ne les coupe pas sans étude. Le second porte sur la chaleur.

À 120 mètres d'altitude en zone climatique H2d, une chambre sous rampants surchauffe l'été si l'isolant manque de masse : nous privilégions des isolants à forte capacité de déphasage, une protection solaire des fenêtres de toit et une ventilation qui fonctionne la nuit. L'isolation des rampants suit l'arrêté du 3 mai 2007 modifié, dit réglementation thermique de l'existant élément par élément.

Enfin, toute fenêtre de toit modifie l'aspect extérieur : déclaration préalable, et accord de l'architecte des Bâtiments de France dans les abords des monuments.

Le plan type de cette période distribue les chambres par un couloir central et enferme la cuisine. Le gisement le plus accessible est la circulation elle-même : un dégagement peut être absorbé par les pièces qu'il relie, ou réduit à une largeur de passage doublée de placards toute hauteur, ce qui transforme une surface de transit en surface de rangement.

Le décloisonnement se décide mur par mur. Sur un pavillon, une cloison de distribution en carreaux de plâtre ou en briques plâtrières se dépose sans calcul, tandis qu'un refend en agglomérés porte parfois le plancher ou la charpente : relevé, plans de permis d'origine s'ils existent et sondage tranchent avant tout tracé.

Les rangements sur mesure et le dressing se logent dans les angles morts du nouveau plan plutôt que contre une paroi utile.

Parmi les 1 152 résidences principales datées, 700 ont été achevées avant 1991 : lorsque le permis précède le 1er juillet 1997, le repérage de l'amiante avant travaux s'impose au maître d'ouvrage (code du travail, article R4412-97), y compris pour une simple dépose de cloison.

Ruoms compte 372 résidences secondaires, soit 20,2 % de ses logements, et le PLUi y consacre des zones Ut1 aux campings et villages vacances. Pour un propriétaire qui occupe son bien quelques semaines et le loue le reste de l'été, l'optimisation d'espace vise un nombre de couchages et de rangements, pas des mètres carrés supplémentaires.

Une chambre d'enfants peut recevoir un lit en hauteur si la hauteur sous plafond le permet, un séjour un couchage intégré dans un meuble, une entrée des rangements fermés réservés au propriétaire, séparés de ceux des locataires. Les pièces d'eau se regroupent pour limiter les réseaux à purger avant une longue absence.

Si le logement devient un meublé de tourisme, sa mise en location se déclare en mairie (code du tourisme, article L324-1-1). Le calendrier compte autant que le plan : en juillet et en août, circulation, stationnement et disponibilité des artisans se compliquent, et le chantier se place de préférence pendant les mois où le logement est vide.

Avec 291 logements vacants, soit 15,8 % du parc, une partie des demandes porte sur de grandes maisons anciennes que personne n'habite plus en entier. Les redécouper en deux logements indépendants ne crée aucun mètre carré, mais crée un logement, et c'est lui qui porte les obligations : entrée propre, comptages séparés, évacuations et ventilation dimensionnées pour chaque unité, isolement acoustique entre les deux.

Le règlement de la zone du PLUi peut fixer des exigences de stationnement pour chaque logement créé, et une commune peut avoir institué une autorisation préalable aux travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant : ces deux points se vérifient avant le compromis. Toute porte nouvelle en façade relève de la déclaration préalable.

L'opération inverse, réunir deux appartements contigus d'une copropriété, bute presque toujours sur un mur séparatif porteur et sur des parties communes : vote de l'assemblée générale (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), modificatif de l'état descriptif de division et nouveau mesurage du lot.