Construction de maison neuve à Ruoms : PLUi intercommunal, sol argileux et zone sismique 3

Un terrain constructible à Ruoms se qualifie d'abord par sa zone. En zone pavillonnaire Uc, nous lisons l'emprise au sol, la hauteur, les reculs sur voie et sur limites, le stationnement et les règles d'aspect ; dans un lotissement, le règlement de lotissement s'ajoute tant qu'il reste applicable.

La zone Ut1, vouée aux campings et villages vacances, et la zone d'activités Uea n'ont pas la vocation d'accueillir une maison individuelle : leur règlement tranche.

En zones agricoles et naturelles, le code de l'urbanisme (articles R151-23 et R151-25) ne laisse passer que des constructions limitativement admises, si bien qu'une maison neuve n'y est pas la règle ; les secteurs Ap et Ns ajoutent une protection paysagère ou écologique.

Cette lecture se fait sur pièces, avant l'engagement, parce qu'un terrain acheté sans elle se paie en projet redessiné ou en permis refusé.

Le zonage découle du décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010 (articles R563-1 à R563-8 du code de l'environnement), et l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié fixe les règles de construction.

À Ruoms, une maison individuelle de catégorie d'importance II se dimensionne selon l'Eurocode 8 (NF EN 1998-1 et son annexe nationale) ou, lorsque le bâtiment respecte leurs conditions de forme et de dimensions, selon le guide de construction parasismique des maisons individuelles CPMI-EC8 zones 3 et 4 (arrêté du 8 septembre 2021, qui a remplacé l'ancienne norme NF P 06-014).

Dans les deux cas, le parti architectural compte : un plan régulier, des murs de contreventement bien répartis, des chaînages horizontaux et verticaux continus et des ouvertures qui n'affaiblissent pas les angles. Nous faisons intervenir le bureau d'études structure avant l'avant-projet définitif, pour qu'une grande baie ou un porte-à-faux ne soit pas refusé en phase d'exécution.

Sur un aléa argiles de niveau « important », la loi ELAN (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation, décret n° 2019-495 du 22 mai 2019, arrêté du 22 juillet 2020) prévoit deux temps : l'étude géotechnique préalable remise par le vendeur d'un terrain non bâti constructible, puis l'étude de conception, ou l'application des techniques forfaitaires, au moment de construire.

Nous vérifions la présence de la première et nous faisons réaliser la seconde avant de figer le projet : elle arrête le type de fondations, leur profondeur d'ancrage, le choix entre dallage et vide sanitaire et les dispositions périphériques, trottoir étanche, éloignement des arbres, gestion des eaux de toiture.

Géorisques ne publie que le maximum communal : seul le sondage dit ce que porte votre parcelle.

Ruoms s'est développée au confluent de deux rivières, et la règle y est fixée par un plan de prévention du risque inondation : prescrite le 31 janvier 2017, sa révision a été approuvée par l'arrêté préfectoral n° 07-2020-03-10-003 du 10 mars 2020, qui remplace le plan de 2005.

Annexé au document d'urbanisme comme servitude, il couvre l'Ardèche, la Ligne et les ruisseaux du Freyzin, des Antalos et de la Loubière. En zone rouge, une maison neuve est en principe exclue ; en zone bleue, elle est admise sous les prescriptions du règlement. L'atlas des zones inondables de l'Ardèche aval reste une source de connaissance, sans valeur réglementaire propre.

Pour un terrain proche de l'eau, nous rapprochons le zonage du PPRi, le règlement de la zone du PLUi et un relevé topographique de la parcelle : le niveau du plancher bas, la position du tableau électrique, du générateur et des réseaux sensibles, ainsi que le choix d'un vide sanitaire, en découlent.

La remontée de nappe, également recensée, se traite de la même manière, par une conception qui accepte l'eau sous l'ouvrage plutôt que de la combattre. Six arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue rappellent que le sujet est documenté.

La base DPE de l'ADEME situe 554 des 558 diagnostics de la commune en zone climatique H2d, soit 99,3 %, et le centroïde communal se trouve à 120 mètres, très loin du seuil de 400 mètres qui modifie les exigences liées à l'altitude.

En fond de vallée méridionale, l'indicateur de confort d'été de la RE2020, exprimé en degrés-heures d'inconfort (DH), devient la contrainte qui oriente le projet, avec le Bbio, le Cep, l'Ic énergie et l'Ic construction.

Nous travaillons l'orientation des pièces de vie, les débords de toiture et les protections solaires extérieures des baies sud et ouest, l'inertie des planchers et des refends, et une ventilation nocturne traversante que les occupants peuvent réellement utiliser. L'attestation de prise en compte de la RE2020 accompagne le permis ; une seconde est établie à l'achèvement.

Une partie du territoire relève de la zone spéciale de conservation FR8201657 « Moyenne vallée de l'Ardèche et ses affluents, pelouses du plateau des Gras », désignée par arrêté du 5 novembre 2016 et modifiée le 12 juillet 2021 : selon la nature et l'emplacement du projet, une évaluation des incidences peut être exigée, et nous la prévoyons avant le dépôt.

Les quatre monuments historiques de la commune, deux classés et deux inscrits, créent des abords où l'architecte des Bâtiments de France donne son avis sur l'implantation, les volumes, les teintes et les matériaux ; leur tracé se demande à l'UDAP de l'Ardèche.

Le site classé par décret du 12 juin 1996, qui réunit le cirque de Gens, les méandres de la Ligne et les défilés de Ruoms, soumet en outre à autorisation spéciale toute modification de l'état ou de l'aspect des lieux.

Pour un mur de clôture, un soubassement ou un encadrement, la pierre de Ruoms, calcaire dur que ses exploitants extraient à Ruoms et à Labeaume, relie la maison neuve au bâti du village.

Le dossier de permis de construire se dépose en mairie de Ruoms, qui le transmet au service droit des sols de la communauté de communes ; ce service instruit depuis 2014 les demandes des 20 communes, environ 2 000 par an, et le maire signe l'arrêté.

Le délai de droit commun pour une maison individuelle est de deux mois (article R423-23 du code de l'urbanisme), majoré lorsque l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est requis. Permis obtenu, nous rédigeons les pièces écrites lot par lot, établissons une étude de prix interne, consultons les entreprises, puis dirigeons le chantier jusqu'à la réception et la levée des réserves.

Dans une commune où la saison touristique pèse sur la circulation et la disponibilité des entreprises, terrassements et livraisons lourdes se placent hors de juillet et d'août lorsque c'est possible. Nous vérifions aussi l'assurance dommages-ouvrage (article L242-1 du code des assurances) et les attestations décennales.