Construction de maison neuve à Vals-les-Bains : radon, sources minérales et PLU lus avant l'esquisse

Le code de la santé publique fixe à 300 Bq/m³ en moyenne annuelle le niveau de référence du radon dans les bâtiments, et Géorisques indique que, dans les communes de catégorie 3, plus d'un bâtiment sur dix le dépasse.

Sur une maison neuve, la réponse est constructive et se chiffre dans le lot gros œuvre plutôt qu'en reprise après livraison : vide sanitaire ventilé, ou dallage sur terre-plein posé sur une barrière continue contre les remontées de gaz ; fourreaux et traversées de réseaux calfeutrés à leur entrée dans le bâtiment ; ventilation générale dimensionnée pour le logement.

Ces dispositions figurent dans les pièces écrites remises à toutes les entreprises, pour être chiffrées à périmètre égal, puis contrôlées avant d'être recouvertes. Un mesurage par dosimètres pendant la saison de chauffe vérifie le résultat une fois la maison habitée. Le classement vaut pour la commune entière : la concentration réelle d'une maison donnée ne se connaît qu'en la mesurant.

Une construction neuve met en jeu trois opérations qui atteignent le sous-sol : les sondages de l'étude géotechnique, les fouilles de fondation et, le cas échéant, un niveau enterré. Le rapport BRGM RP-53190-FR recense à Vals une douzaine d'émergences exploitées par le thermalisme, autant par l'embouteillage, et une trentaine de sources neutralisées ou révoquées, implantées sur le socle cristallophyllien au cœur des quartiers bâtis.

Les eaux y sont bicarbonatées sodiques et carbogazeuses, avec une phase gazeuse voisine de 100 % de CO2 d'après le BRGM, et des mofettes suivent des fractures orientées nord-ouest. Avant de commander la moindre foration, nous situons donc l'emprise par rapport aux émergences connues, captées ou non, et nous consignons ce point dans le programme remis au géotechnicien.

Aucun décompte plus précis des sources n'est avancé sur cette page : les totaux qui circulent sur les sites touristiques ne sont pas confirmés par le BRGM.

La bonne question pour un terrain de Vals-les-Bains n'est pas son classement en zone constructible, mais ce que son règlement autorise et ce que coûte sa desserte. Nous lisons le règlement du PLU 07331_PLU_20200720 à la parcelle : destination admise, implantation par rapport aux voies et aux limites, hauteur, emprise, aspect extérieur, stationnement, gestion des eaux pluviales. Trois situations appellent une vigilance particulière.

En zone AUf, l'urbanisation reste suspendue au renforcement des voies et réseaux : une promesse signée sans cette vérification peut immobiliser un terrain qui ne se construit pas encore. En 1AUh, le hameau nouveau s'ouvre par une opération d'aménagement d'ensemble, pas lot par lot. En UCp, les hameaux posent d'emblée la question du raccordement et de l'accès des engins.

Un certificat d'urbanisme, demandé avant l'engagement, stabilise pendant sa durée de validité les règles d'urbanisme applicables au terrain (article L410-1 du code de l'urbanisme).

La base des diagnostics de performance énergétique de l'ADEME rattache 1 100 des 1 108 DPE de la commune à la zone climatique H2d, rattachement que nous confirmons dans l'annexe réglementaire au moment du dépôt.

Le centroïde communal se situe à 335 mètres, sous le palier de 400 mètres à partir duquel la RE2020 module ses exigences ; mais le territoire couvre 1 948 hectares et s'élève vers les massifs. Pour une maison de coteau ou de hameau, c'est l'altitude relevée sur la parcelle qui entre dans le calcul, jamais celle du centre-ville.

La conception suit ensuite la logique d'un climat de vallée méridionale : volume compact, baies sud et ouest protégées par des débords ou des occultations extérieures, inertie des planchers, ventilation nocturne traversante. L'indicateur de confort d'été est traité au même rang que le Bbio, le Cep, l'Ic énergie et l'Ic construction, et non comme une vérification de fin d'étude.

Entre le 6 novembre 1982 et le 15 juin 2019, l'état de catastrophe naturelle a été reconnu onze fois à Vals-les-Bains pour des inondations et coulées de boue. Géorisques rattache en outre trois atlas des zones inondables à la commune, dont l'atlas de l'Ardèche amont, et recense le risque de remontée de nappe.

Le texte opposable est le PPRi approuvé le 14 mai 2020 : en zone rouge, une maison neuve n'est pas admise, et dans toutes ses zones sous-sols et garages enterrés sont interdits.

Pour une maison neuve hors de ces zones, les données se traduisent en choix de conception : cote du plancher bas par rapport au terrain naturel et aux écoulements, arbitrage prudent sur un sous-sol ou un garage enterré, gestion des eaux pluviales de la parcelle et de ses accès, tableau électrique et équipements placés hors d'atteinte.

Nous consultons le PPRi, les atlas et le règlement de zone avant d'arrêter l'implantation, et nous demandons au géotechnicien de noter la présence d'eau lors des sondages. Le risque de rupture de barrage, recensé sans que l'ouvrage en cause ait été identifié, se vérifie auprès de la mairie au moment du projet.

Le BRGM décrit autour de Vals un socle cristallin et cristallophyllien largement affleurant, des coulées basaltiques le long de la Volane et des grès triasiques entre Vals et Aubenas. La nature du terrain d'assise peut donc changer d'une parcelle à l'autre, ce qu'aucune carte communale ne révèle.

L'aléa retrait-gonflement des argiles plafonne à « modéré » à l'échelle de la commune, et Géorisques ne publie que ce maximum : l'étude géotechnique préalable que la loi ELAN met à la charge du vendeur (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation) ne s'impose qu'aux terrains en exposition moyenne ou forte, ce que seule la carte consultée à l'adresse établit.

Quel que soit le résultat, nous faisons réaliser une étude de conception G2 avant l'avant-projet définitif : elle arrête le mode de fondation, la profondeur d'ancrage, les soutènements éventuels et la gestion des eaux autour de la maison.

Le mouvement de terrain, dont les aléas ont été portés à la connaissance de la commune par le préfet, relève de la même étude et se vérifie aussi auprès des services techniques de la mairie.

La base Mérimée du ministère de la Culture ne recense aucun immeuble protégé à Vals-les-Bains : le permis d'une maison neuve n'y dépend donc pas de l'accord de l'architecte des Bâtiments de France au titre d'un monument communal, sous réserve des abords d'un monument voisin, que nous faisons vérifier auprès de l'UDAP de l'Ardèche.

Le délai d'instruction de droit commun d'un permis de construire portant sur une maison individuelle est de deux mois (article R423-23 du code de l'urbanisme). Une fois l'autorisation obtenue, nous rédigeons les pièces écrites lot par lot, établissons une étude de prix interne pour disposer d'un ordre de grandeur indépendant, consultons les entreprises sur un dossier identique et comparons des offres réellement comparables.

Pendant le chantier, nous tenons les réunions, rédigeons les comptes rendus et contrôlons les ouvrages qui disparaissent ensuite : barrière contre le radon, ferraillages, réseaux enterrés, drainage. La réception, avec ou sans réserves, ouvre les garanties légales des entreprises.