Optimisation d'espace à Vals-les-Bains : gain de place, mezzanine et combles sans agrandir

Un projet de gain de place se juge sur un chiffre, pas sur une impression. Nous relevons chaque pièce, hauteur sous plafond comprise et mesurée en plusieurs points, puis nous comptons le logement de trois façons, parce que le droit en connaît trois.

La surface habitable de l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation écarte ce qui mesure moins de 1,80 mètre de haut, les caves et les garages. La surface de plancher de l'article R111-22 du code de l'urbanisme déclenche les formalités et sert de base au seuil fiscal de 10 %.

La superficie privative de la loi Carrez, définie à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sert à vendre un lot de copropriété, ce qui concerne à Vals près d'un logement sur deux. Chaque mètre carré reçoit enfin une étiquette : pièce vécue, circulation, volume dormant.

Le document remis classe les mètres carrés récupérables du moins coûteux au plus coûteux à reconquérir, et à Vals ce classement intègre d'emblée le traitement du radon pour tout ce qui touche le sol.

Supprimer une paroi reste une opération de second œuvre tant qu'elle ne porte rien. Pour le savoir, nous croisons quatre indices : épaisseur, matériau, continuité d'un niveau à l'autre jusqu'en cave, sens de portée des solives ou de la dalle. Chaque époque du parc valsois laisse sa signature.

Dans le bâti de villégiature, les refends sont montés en maçonnerie de pays, avec les matériaux que le BRGM décrit autour de Vals : socle cristallin, basalte des coulées de la Volane, grès triasiques vers Aubenas. Dans les immeubles de 1946 à 1970, une paroi d'apparence banale peut être un voile de béton qui tient l'ensemble.

En copropriété, le gros œuvre est réputé partie commune sauf stipulation contraire du règlement : l'ouvrir suppose l'accord de l'assemblée générale. Quand les indices divergent, un sondage remplace le jugement à l'œil.

Dès qu'une paroi porte, son ouverture relève d'une note de calcul, et le projet passe sur notre mission de réhabilitation ; en zone de sismicité 2, cette justification de stabilité reste due même si aucune règle parasismique ne s'applique à la maison.

Le logement de 1946-1970 perd souvent sa surface dans ce qui ne se voit plus : un couloir qui dessert quatre portes, un cellier sans fenêtre, des placards de 40 centimètres où rien ne tient.

Fondre le dégagement dans le séjour, déplacer une porte pour libérer un pan de mur meublable, regrouper trois placards étroits en un agencement de dressing sur mesure, ou ouvrir une cuisine fermée pour obtenir une cuisine ouverte sur le séjour : ces gestes ne créent aucun mètre carré au sens du droit, mais ils rendent utile ce qui ne l'était pas.

L'opération inverse existe aussi, surtout pour un bailleur : recouper un grand séjour pour obtenir une chambre. Elle obéit alors au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui demande au moins 9 m² sous 2,20 mètres ou 20 m³ habitables et un ouvrant donnant à l'air libre ; une pièce aveugle restera un bureau ou un dressing.

Avant la moindre dépose, un point réglementaire : sur 1 864 résidences principales dont l'INSEE connaît l'âge, 1 482 datent d'avant 1991, et le repérage de l'amiante avant travaux incombe au donneur d'ordre pour tout immeuble dont le permis précède le 1er juillet 1997 (article R4412-97 du code du travail).

La mezzanine est l'unique opération d'optimisation qui assure une véritable création d'espace supplémentaire sans toucher à l'enveloppe. Sa faisabilité se lit au mètre ruban.

Sous 1,80 mètre de hauteur libre, le niveau créé reste un rangement ou un couchage d'appoint et n'entre dans aucune surface ; pour que le dessous comme le dessus comptent, il faut 1,80 mètre de part et d'autre, plus l'épaisseur du plancher, soit une hauteur sous plafond de l'ordre de 3,80 mètres au minimum.

Seul le relevé dit si une pièce d'immeuble ancien du centre l'atteint. L'appui se vérifie ensuite au regard des charges d'exploitation de l'Eurocode 1 (NF EN 1991-1-1), sur des solives parfois centenaires, et le garde-corps suit la norme NF P01-012.

L'escalier consomme au sol une part de ce que l'on gagne en hauteur : nous le portons au bilan dès l'esquisse, modèle gain de place compris.

Deux lignes bornent enfin le dessin d'une mezzanine sur mesure : au-delà de 5 m² de surface de plancher créée, une déclaration préalable est due, et au-delà de 10 % de la surface existante, la TVA réduite ne couvre plus les travaux correspondants.

Un comble devient une pièce si trois conditions tiennent ensemble. La charpente d'abord : traditionnelle, elle libère le volume ; industrialisée à fermettes, fréquente dans les maisons de 1971 à 1990, elle ne se découpe pas sans étude, ses entraits participant à sa stabilité. Le plancher ensuite, souvent conçu pour une simple visite et à renforcer pour une chambre.

La lumière enfin : une fenêtre de toit modifie l'aspect extérieur et relève de la déclaration préalable (article R421-17 du code de l'urbanisme), sans avis de l'architecte des Bâtiments de France puisque aucun monument n'est protégé sur la commune, sauf abords d'un monument voisin.

Côté climat, 1 100 des 1 108 diagnostics de performance énergétique de la base ADEME rattachent Vals à la zone H2d : l'isolant des rampants doit freiner la chaleur de juillet autant que le froid de janvier, et la réglementation thermique de l'existant, dite élément par élément (arrêté du 3 mai 2007), lui impose une résistance minimale.

Dans un immeuble en copropriété, le comble est souvent une partie commune : son annexion par un copropriétaire passe par un vote de l'assemblée générale et un modificatif de l'état descriptif de division.

Le code de la santé publique fixe à 300 Bq/m³ en moyenne annuelle le niveau de référence du radon, et Géorisques indique que, dans une commune de catégorie 3, plus d'un bâtiment sur dix le dépasse.

Convertir un niveau bas se décide donc d'abord par la fonction de la pièce : atelier, buanderie ou salle de sport supportent le contact du sol mieux qu'une chambre occupée huit heures par nuit.

Quand une pièce de sommeil y est maintenue, nous rendons étanches à l'air le plancher bas et les passages de réseaux, nous assurons une ventilation réelle, puis nous faisons mesurer par dosimètres pendant deux mois de la saison de chauffe, entre mi-septembre et fin avril.

L'eau vient ensuite : onze arrêtés « inondations et coulées de boue » entre 1982 et 2019, trois atlas des zones inondables, un risque de remontée de nappe et surtout le PPRi de 2020, dont la cote de référence s'impose au sol fini d'une pièce de vie ; cloisons et appareillage se choisissent en conséquence.

Le garage, enfin, n'entre pas dans la surface de plancher : le transformer en chambre en crée, avec déclaration préalable au-delà de 5 m², et la porte remplacée par une baie touche la façade. Si le plancher bas doit être refait, le chantier relève de la réhabilitation.

Avec 292 logements vacants, soit 10,1 % du parc, et 702 résidences secondaires ou occasionnelles, la réaffectation d'un logement existant est à Vals une demande ordinaire.

Diviser un grand appartement de villégiature en deux unités ne crée aucune surface, mais crée un logement, et c'est lui qui porte les obligations : accès distinct, compteurs, évacuations, ventilation propre, isolement acoustique entre unités, décence de chaque pièce principale.

Le règlement de zone du PLU peut exiger du stationnement pour le logement créé (articles L151-30 et suivants du code de l'urbanisme), et une commune peut soumettre ces divisions à autorisation préalable : nous le vérifions en mairie avant tout plan.

Réunir deux lots contigus bute presque toujours sur un mur séparatif porteur ou un palier commun, puis sur l'assemblée générale, un modificatif de l'état descriptif de division et un nouveau mesurage.

Remettre en service un logement fermé plusieurs saisons commence par le relevé des réseaux, de l'humidité et de la ventilation, avant de décider s'il vaut mieux le louer tel quel, le recouper ou l'agrandir par l'intérieur.