Réhabilitation à Vals-les-Bains : reprendre le bâti d'une ville d'eaux

Le code de la santé publique fixe un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle dans les immeubles bâtis, et Géorisques indique que, dans les communes de catégorie 3, plus de 10 % des bâtiments dépassent ce seuil. Une réhabilitation est le moment le plus économique pour agir, parce que dallage, plancher bas, traversées de réseaux et ventilation sont de toute façon ouverts.

Nous intégrons au programme l'étanchéité à l'air du plancher bas et des passages de canalisations, la ventilation du vide sanitaire ou du sous-sol lorsqu'il existe, et une VMC dimensionnée pour le logement réhabilité. Le mesurage se fait ensuite par dosimètres, pendant deux mois de la période de chauffe, entre mi-septembre et fin avril, dans les pièces de vie les plus basses.

La catégorie décrit un potentiel communal : seule la mesure dit ce que contient un logement donné.

Le rapport BRGM RP-53190-FR (décembre 2004) décrit une ville d'eaux dont les sources sont implantées sur le socle cristallophyllien et en zone déjà bâtie : il évoque une douzaine d'émergences exploitées par le thermalisme et autant par l'embouteillage, et une trentaine de sources neutralisées ou révoquées.

Les eaux y sont bicarbonatées sodiques et carbogazeuses, avec des mofettes, émanations froides de vapeur d'eau et de gaz carbonique, le long de fractures orientées nord-ouest. Sur une réhabilitation, cela concerne la reprise en sous-œuvre, l'approfondissement d'une cave, un micropieu ou un simple sondage géotechnique. Nous vérifions la situation de l'emprise avant de commander l'étude de sol, et non après la première foration.

Seuls les ordres de grandeur du BRGM sont retenus ici : aucun décompte plus précis des sources n'a été confirmé par une source publique.

Deux familles de bâtiments ressortent du parc de Vals. Le bâti de villégiature né de l'essor thermal, immeubles de rapport, villas et hôtels de cure, en maçonnerie de pays : le BRGM décrit un socle cristallin largement affleurant, des coulées basaltiques le long de la Volane et des grès triasiques entre Vals et Aubenas.

Et les collectifs de 1946-1970, où planchers, balcons, réseaux et enveloppe arrivent ensemble en fin de vie. Dans les deux cas, le diagnostic précède le chiffrage : relevé des fissures, sondage des planchers et des linteaux, état des charpentes, humidité en pied de mur.

Toute ouverture de trémie, dépose de refend ou surélévation fait l'objet d'une note de calcul par un bureau d'études structure, et une reprise structurelle se dimensionne sur ce diagnostic, jamais à l'estime.

Un hôtel de cure devenu immeuble de logements, un rez-de-chaussée commercial transformé en appartement, une remise aménagée : chacun de ces projets change de destination au sens du code de l'urbanisme, qui en compte cinq (article R151-27).

Sans modification des structures porteuses ni de la façade, une déclaration préalable suffit (article R421-17) ; dès que l'une ou l'autre est touchée, le permis de construire s'impose (article R421-14). Le nouvel usage emporte ses propres exigences : isolement acoustique entre logements, sécurité incendie, ventilation, électricité.

Avec 292 logements vacants, soit 10,1 % du parc, et 702 résidences secondaires ou occasionnelles, la remise en état générale d'un logement resté fermé plusieurs saisons est un cas courant à Vals : planchers, réseaux et ventilation y sont presque toujours à reprendre, et le traitement du radon s'ajoute au lot.

Sur les 1 864 résidences principales dont l'INSEE connaît la période d'achèvement, 1 482, soit 79,5 %, ont été construites avant 1991, donc sous un permis antérieur au 1er juillet 1997 : le repérage de l'amiante avant travaux s'impose au donneur d'ordre (article R4412-97 du code du travail).

Et 450, soit 24,1 %, datent d'avant 1946, dans le champ du constat de risque d'exposition au plomb qui vise les logements construits avant le 1er janvier 1949 (article L1334-5 du code de la santé publique). Nous commandons ces repérages avant la consultation des entreprises. Côté chauffage, 271 résidences principales se chauffaient encore au fioul en 2023, soit 14,4 %, contre 392 en 2012 (INSEE).

Le remplacement d'une chaudière se décide après la reprise de l'enveloppe, qui change le besoin, et non avant.

Le risque le plus documenté à Vals est l'eau de surface : onze arrêtés « inondations et coulées de boue » entre le 6 novembre 1982 et le 15 juin 2019, et trois atlas des zones inondables recensés, dont celui de l'Ardèche amont.

La règle opposable est ailleurs : le PPRi approuvé le 14 mai 2020, dont les zones rouge, bleue, verte (secteurs touchés par la crue historique de 1890) et enclavée s'imposent au PLU. Sur un bâtiment existant en fond de vallée, la réhabilitation est l'occasion de relever les réseaux sensibles au-dessus de sa cote de référence et de choisir des matériaux qui supportent l'immersion.

L'aléa argiles, au maximum communal « modéré », déclenche le dispositif de la loi ELAN dès l'exposition moyenne (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation), ce que seul le zonage à la parcelle établit.

En zone de sismicité 2, une maison individuelle, de catégorie d'importance II, n'est soumise à aucune règle parasismique, en neuf comme sur l'existant : seuls les bâtiments de catégories III et IV le sont. La stabilité après travaux reste, elle, toujours justifiée.

Près d'un logement sur deux étant un appartement, une réhabilitation à Vals passe souvent par une décision collective. Le parcours ne varie pas : audit technique et énergétique des parties communes, repérages réglementaires, programme chiffré lot par lot, vote en assemblée générale, puis consultation des entreprises, direction de chantier, réception et levée des réserves.

Les points durs sont connus sur ce parc : planchers bas sur caves ou vides sanitaires à rendre étanches au radon, colonnes et descentes à reprendre, toitures et façades des immeubles de 1946-1970, accès à un bâtiment en ordre continu dans le centre dense. Côté bailleur social, 258 logements HLM sont loués vides, soit 13,7 % des résidences principales (INSEE, 2023).

Le calendrier d'un syndicat de copropriétaires, d'un bailleur ou d'un propriétaire unique d'immeuble n'est pas le même : il entre dans le planning dès l'étude de faisabilité.

Acheter un immeuble ou une maison à réhabiliter à Vals se prépare par une étude de faisabilité courte, menée avant la promesse et non après. Six vérifications y sont systématiques. La zone du PLU à la parcelle, en particulier le classement éventuel en AUf, où l'urbanisation attend le renforcement des voies et réseaux.

La proximité d'une émergence minérale, captée ou neutralisée, si le projet touche aux fondations ou crée un niveau enterré. L'état du soubassement, dont dépend le traitement du radon. La zone du PPRi de 2020 et les aléas mouvements de terrain portés à connaissance. Les abords d'un éventuel monument voisin. Enfin l'état de la structure, relevé sur place.

Rapprochée des prix de revente constatés dans la commune, cette étude permet de savoir si prix d'achat, travaux et valeur finale tiennent ensemble, avant tout engagement.