Permis de construire et urbanisme à Vals-les-Bains : montage administratif de vos dossiers

La rubrique urbanisme du site de la commune oriente les demandeurs vers le Portail Usager Urbanisme, le guichet de saisine par voie électronique, et précise que les personnes morales doivent obligatoirement y déposer leurs autorisations depuis le 1er janvier 2025. Une société civile immobilière, un bailleur ou un syndicat de copropriétaires déposent donc en ligne ; un particulier conserve le choix du canal.

Une fois enregistrée, la demande part au service commun d'application du droit des sols de la communauté de communes du Bassin d'Aubenas, qui en assure l'instruction pour les communes couvertes par un PLU ou une carte communale, dont Vals-les-Bains. Ce service vérifie la complétude, consulte les gestionnaires de réseaux et les services concernés, puis propose une décision que le maire signe.

Nous préparons les fichiers au format attendu par la téléprocédure, nommés selon le bordereau de pièces, afin que la complétude ne bute pas sur un plan illisible ou mal intitulé.

Avant la première esquisse, nous situons la parcelle dans le zonage et lisons le règlement écrit de sa zone. Le centre dense classé UA impose un bâti en ordre continu : implantation à l'alignement, mitoyenneté et traitement des façades sur rue deviennent les points d'instruction.

Les zones UB accueillent de l'habitat collectif ou individuel, en ordre continu ou non, et les zones UC le tissu pavillonnaire moins dense des pentes et du fond de vallée. Les hameaux relèvent d'un secteur UCp aux règles propres.

La zone UT couvre les parcs publics, réservés aux équipements collectifs et aux services liés au thermalisme et aux loisirs ; le camping existant est classé UBL et un secteur d'accueil touristique AUL. Hauteurs, reculs, emprise au sol, stationnement et aspect extérieur changent d'une zone à l'autre : c'est cette lecture, et non une règle générale, qui fixe ce que le dossier doit démontrer.

Deux catégories de terrains appellent une vérification avant tout compromis. Les zones AUf regroupent des secteurs dont les voies et réseaux périphériques n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions projetées : leur ouverture à l'urbanisation attend un renforcement que le propriétaire ne décide pas seul.

La zone 1AUh correspond à un hameau nouveau urbanisable uniquement dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble, ce qui écarte en principe la maison isolée déposée au coup par coup.

Sur ces parcelles, nous demandons un certificat d'urbanisme opérationnel (formulaire Cerfa 13410), instruit en deux mois, qui dit si l'opération envisagée est réalisable ; les règles qu'il mentionne restent acquises pendant dix-huit mois (articles R410-9 et L410-1 du code de l'urbanisme). C'est une pièce de sécurité juridique pour l'acheteur, bien plus qu'une formalité.

Un projet de maison avec sous-sol, d'annexe enterrée, de piscine ou d'approfondissement de cave touche un sous-sol que le BRGM décrit comme très riche en émergences : une douzaine exploitée par le thermalisme, autant par l'embouteillage, et une trentaine de sources neutralisées ou révoquées selon le rapport RP-53190-FR. Le massif forestier Est, qui abrite les ressources actuelles, est classé en zone Nf du PLU.

Côté montage, trois contrôles précèdent le dépôt : la lecture de la liste des servitudes d'utilité publique annexée au PLU, la recherche d'une éventuelle protection de la ressource minérale au titre du code de la santé publique, que nos sources ne permettent pas d'établir aujourd'hui, et la situation de l'emprise par rapport aux points d'eau connus.

Le plan de masse et le plan en coupe portent ensuite les profondeurs de terrassement réellement prévues, pour que l'instructeur et les services consultés lisent le même projet.

À Vals-les-Bains, 49,0 % des logements sont des appartements (INSEE, recensement 2023), une proportion inhabituelle pour une commune de 3 474 habitants. Beaucoup de dossiers portent donc sur un immeuble collectif, un ancien hôtel de cure ou un rez-de-chaussée commercial.

Transformer un local en logement change sa destination au sens de l'article R151-27 du code de l'urbanisme : déclaration préalable si ni les structures porteuses ni la façade ne bougent (article R421-17), permis de construire dans le cas contraire (article R421-14).

En copropriété, un copropriétaire qui modifie l'aspect extérieur ou touche aux parties communes obtient d'abord l'autorisation de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : nous calons donc le calendrier du dépôt sur celui de l'assemblée, et joignons au besoin le procès-verbal.

Avec 292 logements vacants et 702 résidences secondaires, la remise en usage d'un bien resté fermé passe souvent par ce double circuit.

Le formulaire Cerfa 13406 d'une maison individuelle s'accompagne d'un socle de huit pièces, numérotées PCMI 1 à 8, et chacune répond à une question précise. Le plan de situation permet de retrouver la parcelle et sa zone sans appeler le demandeur.

Le plan de masse fixe les distances aux limites et à la voie, les niveaux, les accès et les branchements, ce qui compte particulièrement dans un secteur UC de pente ou dans un hameau UCp où les réseaux se vérifient en premier. La coupe montre le terrain avant et après travaux, donc tout déblai.

La notice explique l'état du lieu et les choix retenus ; les façades et toitures arrêtent matériaux, teintes et percements ; le document d'insertion et les deux photographies, proche et lointaine, situent le projet dans la rue ou le coteau. Viennent ensuite les pièces liées au contexte : attestation environnementale pour le neuf, pièces d'assainissement lorsque la parcelle n'est pas raccordée, procès-verbal d'assemblée en copropriété.

Nous relisons l'ensemble en croisant cotes, altitudes et points de vue avant de le transmettre.

L'arrêté obtenu, le panneau, rectangulaire et de plus de 80 centimètres de côté, se pose sur le terrain de façon lisible depuis la voie publique. Le délai de recours des tiers de deux mois ne court qu'à partir du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage (article R600-2 du code de l'urbanisme) : nous en faisons constater le début et la fin.

L'autorisation reste valable trois ans, prorogeable deux fois d'un an, et se périme si le chantier ne démarre pas ou s'arrête plus d'un an. Un faîtage relevé ou une fenêtre déplacée en cours de chantier se régularise par un permis modificatif avant la fin des travaux.

La déclaration attestant l'achèvement et la conformité, déposée par le même portail, ouvre trois mois de contestation (article R462-6), portés à cinq mois lorsque le terrain se trouve dans une zone du PPRi, le récolement y étant obligatoire (article R462-7). La taxe d'aménagement se déclare ensuite dans les quatre-vingt-dix jours suivant l'achèvement.