Montage administratif à Donzère : permis de construire sous un PLU en révision et un PPR inondation

Contrairement à une commune dont les demandes partent vers un service mutualisé, Donzère instruit elle-même ses autorisations d'urbanisme : la page municipale confie au service urbanisme l'information sur le cadastre et le PLU, puis l'instruction des certificats d'urbanisme, déclarations préalables, permis de démolir, de construire et d'aménager. Le dépôt reste possible en mairie, en format papier, aux horaires d'ouverture.

Depuis le 1er janvier 2022, un portail en ligne accepte aussi les demandes, sans frais et sans obligation pour le particulier ; il couvre également les demandes de modification ou de transfert d'un permis en cours de validité et les déclarations d'intention d'aliéner.

La ville recommande, avant tout dépôt, de vérifier la faisabilité au regard du PLU et des servitudes, d'identifier le bon régime et de savoir si un architecte est requis. C'est exactement l'ordre de notre mission. Nous déposons pour le maître d'ouvrage, conservons l'accusé de réception, répondons aux demandes de pièces et tenons l'historique écrit de chaque échange avec le service.

Un plan local d'urbanisme ne cesse pas de s'appliquer parce qu'une révision est lancée : jusqu'à l'approbation du nouveau document, le règlement en vigueur reste celui que l'instructeur oppose à la demande.

À Donzère, il faut donc lire le PLU de 2012 avec ses évolutions successives, dans la version publiée au Géoportail, et suivre deux procédures ouvertes : la révision générale prescrite le 5 avril 2024 et la modification n° 3 visant la zone Ue des Éoliennes.

Une fois tenu le débat du conseil municipal sur le projet d'aménagement et de développement durables, l'autorité compétente peut opposer un sursis à statuer à une demande qui compromettrait le futur plan (article L. 153-11 du code de l'urbanisme). Nous vérifions donc l'avancement de la procédure en mairie avant de fixer le calendrier de dépôt.

Pour un terrain à bâtir, un certificat d'urbanisme opérationnel cristallise pendant dix-huit mois les règles en vigueur à sa date (article L. 410-1), sauf sursis à statuer : c'est la pièce qui sécurise un achat pendant une révision.

Le règlement du PPR de Donzère, publié par les services de l'État avec une page de garde datant l'approbation du 1er février 2012, découpe sa zone rouge en secteurs Rrd, Rr, Ra et Raa. Une maison existante n'y gagne au sol que 20 m² d'emprise, sans logement nouveau : c'est une limite de fond, qu'aucune pièce ne contourne.

En zone bleue Ba, l'agrandissement et la surélévation restent admis, avec un premier plancher utile placé 0,20 m au-dessus de la cote de référence et un sous-sol interdit ; cette cote se lit sur les profils du plan de zonage ou, dans trois casiers, prend une valeur fixe (60,40 m NGF aux Opillas, 59,15 m NGF près du canal de dérivation, 57,50 m NGF aux Ligniers).

Le plan de masse porte alors des altitudes rattachées au nivellement général, la coupe superpose terrain naturel, terrain fini et plancher, et la notice détaille chaque prescription tenue. Le long des ruisseaux, vallats et fossés sans zonage propre, une bande de 20 mètres de part et d'autre de l'axe limite aussi les projets.

Nous faisons relever l'altitude du terrain par un géomètre avant le premier plan.

La base Mérimée recense à Donzère l'église, classée en 1908, le site vinicole gallo-romain du Mollard, classé en 1994, le château, inscrit en partie en 1971, l'ancienne gendarmerie, inscrite en partie en 1981, le pont du Robinet sur le Rhône, inscrit en 1985, et le moulin à vent de Beauvert, inscrit en 2010.

Leur dispersion fait la particularité du dossier donzérois : une maison du lieu-dit Le Robinet ou de Beauvert peut relever d'un avis patrimonial aussi sûrement qu'une façade du centre. Dans les abords, l'accord de l'architecte des Bâtiments de France conditionne l'autorisation (articles L. 621-30 et L.

621-32 du code du patrimoine), la dispense des très petites constructions tombe, un ravalement ou une clôture deviennent des travaux à déclarer, l'instruction gagne un mois et le récolement devient obligatoire.

Le PLU ajoute ses propres règles d'aspect en zone Ubp, faubourg historique, et dans les trois secteurs Np de protection du patrimoine ; ce sont des outils communaux, et la liste des servitudes ne mentionne aucun site patrimonial remarquable.

Elle inscrit en revanche deux sites au titre du code de l'environnement, les remparts du château et leurs abords (1947) et le Robinet du défilé de Donzère (1948) : l'architecte des Bâtiments de France y est consulté, et une démolition y exige un permis (article R. 421-28 du code de l'urbanisme). Le tracé des abords se confirme auprès de l'UDAP de la Drôme.

Depuis le décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023, la demande de permis d'un bâtiment de catégorie d'importance II, III ou IV situé en zone 3, 4 ou 5 comprend une attestation de prise en compte des règles parasismiques dès la conception. Une maison individuelle étant de catégorie II, elle est concernée à Donzère.

Sa conception suit l'Eurocode 8 ou, pour une maison qui remplit ses conditions d'application, le guide CPMI-EC8 zones 3 et 4, rendu applicable par l'arrêté du 8 septembre 2021 en remplacement de la norme NF P 06-014.

Sur une maison existante de catégorie II en zone 3, les règles parasismiques ne s'imposent que si les travaux augmentent de plus de 30 % la surface initiale (arrêté du 22 octobre 2010, article 3, II).

Pour les argiles, le niveau communal « important » ne vaut pas pour une parcelle : le zonage de l'arrêté du 22 juillet 2020 déclenche, en aléa moyen ou fort, l'étude géotechnique liée à la vente d'un terrain constructible, obligation contractuelle et non pièce du permis.

La ville rappelle enfin que tout propriétaire situé à moins de 200 mètres d'une forêt débroussaille dans un rayon de 50 mètres autour des constructions, et l'ensemble du terrain en zone urbaine.

L'autorisation obtenue, le délai de recours des tiers ne court qu'à partir d'un affichage continu sur le terrain, sur un panneau d'au moins 80 centimètres lisible depuis la voie publique : deux mois à compter du premier jour d'affichage. Un constat de commissaire de justice, dressé à plusieurs dates, est la preuve la plus solide de cette continuité.

L'auteur d'un recours doit le notifier au bénéficiaire et à l'auteur de la décision dans les quinze jours, et l'administration garde trois mois pour retirer une autorisation illégale. Le permis vaut trois ans, prorogeable deux fois un an.

À l'achèvement, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ouvre un délai de contrôle de trois mois, porté à cinq lorsque le récolement est obligatoire : c'est le cas aux abords d'un monument historique et dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques, deux situations courantes à Donzère. La taxe d'aménagement se déclare ensuite dans les quatre-vingt-dix jours.

Nous assemblons pendant le chantier les attestations environnementale et parasismique, les justificatifs du règlement inondation et les photographies des ouvrages recouverts.