Extension de maison à Vals-les-Bains : agrandir sur le sous-sol d'une ville d'eaux

Chaque zone du PLU fixe ses propres règles d'emprise au sol, d'implantation par rapport aux voies et aux limites, de hauteur et d'aspect.

Dans le centre dense classé UA, bâti en ordre continu, la parcelle est souvent déjà couverte ; en UB, l'habitat individuel ou collectif laisse davantage de marge ; en UC, secteur pavillonnaire moins dense de vallée et de coteau, la pente et les reculs dictent l'implantation ; en UCp, les hameaux posent d'emblée la question des réseaux.

Le calcul part de l'emprise déjà consommée, projection verticale du bâti avec ses débords et surplombs (article R420-1 du code de l'urbanisme), à ne pas confondre avec la surface de plancher (article R111-22) : un auvent ou une terrasse couverte consomme de l'emprise sans créer de surface habitable.

L'écart avec le plafond de la zone donne la surface d'extension réellement disponible, et nous le rendons par écrit avant la première esquisse.

Une extension ajoute une surface de contact avec le sol, donc une voie d'entrée possible pour le radon, dans une commune où Géorisques estime que plus d'un bâtiment sur dix dépasse le niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle retenu par le code de la santé publique. Deux points sont propres à l'agrandissement.

Le plancher bas neuf se traite dès la conception, par un vide sanitaire ventilé ou par un dallage posé sur une barrière continue, gaines et canalisations calfeutrées à leur traversée. La jonction avec la maison existante se traite aussi : un joint entre deux ouvrages fondés différemment devient un chemin d'air si rien ne le ferme.

Le volume neuf s'intègre ensuite à la ventilation du logement, dont les débits se recalculent pour la surface totale. Une mesure par dosimètres, posés pendant la saison de chauffe, contrôle le résultat sur la maison agrandie, et non sur la seule pièce ajoutée.

Le BRGM décrit à Vals une douzaine d'émergences exploitées pour le thermalisme, autant pour l'embouteillage, et une trentaine de sources neutralisées ou révoquées, toutes implantées sur le socle cristallophyllien au milieu des quartiers bâtis.

Pour un agrandissement, trois opérations atteignent ce sous-sol : les sondages de l'étude géotechnique, les fouilles des semelles et, lorsque la maison est fondée trop haut, une reprise en sous-œuvre au droit de la jonction.

Avant d'en lancer une seule, nous situons la parcelle par rapport aux émergences connues, captées ou non, et transmettons ce point au géotechnicien avec le programme de l'étude de conception G2.

Le même rapport signale des coulées basaltiques le long de la Volane et des grès triasiques entre Vals et Aubenas : d'une rue à l'autre, le terrain d'assise change, et seule la reconnaissance fixe le mode de fondation. Aucun périmètre de protection de l'eau minérale n'est affirmé ici, le rapport de 2004 le décrivant comme un dossier alors en cours.

En zone 2, une maison individuelle n'entre dans aucune règle parasismique, que l'extension soit liée à la maison ou séparée d'elle par un joint : le choix de structure se fait donc sur des critères de stabilité et de fissuration, pas de conformité sismique.

Première option, l'extension désolidarisée, avec ses propres fondations et un joint continu de la semelle à la couverture, fermé contre l'eau, l'air et le radon. Seconde option, la solidarisation par chaînages et ancrages : l'ensemble se justifie alors comme un seul ouvrage, ce qui suppose de connaître la maçonnerie d'origine, moellons de basalte ou de grès, pierre hourdée ou béton des années 1960.

L'ouverture de la baie de liaison dans un mur porteur se dimensionne par un bureau d'études structure, linteau et appuis compris. Le parti retenu figure dans les pièces écrites, pour que toutes les entreprises chiffrent la même jonction et que les devis d'extension se comparent ligne à ligne.

Quand la parcelle n'offre plus d'emprise, ce qui est la règle dans le tissu continu de la zone UA, gagner des mètres carrés passe par la hauteur ou par les combles.

Une surélévation de maison se décide sur un diagnostic : capacité des murs et des fondations à recevoir la charge nouvelle, nature et portée des planchers, état des chaînages, hauteur maximale autorisée par la zone. Une structure ajoutée légère, en ossature bois avec plancher sec, limite la surcharge transmise au bâti d'origine.

Le parc de Vals ajoute une situation rare dans une commune de cette taille : près d'un logement sur deux est un appartement, souvent dans un immeuble de villégiature du XIXe siècle ou un collectif d'après-guerre.

Une surélévation ou une extension qui touche la toiture, la façade ou le terrain commun y passe par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), que nous préparons avec un dossier technique chiffré remis avant le vote.

À Vals-les-Bains, 36,1 % des habitants ont 65 ans ou plus (INSEE, recensement 2023). Dans une maison à étage, l'agrandissement le plus utile est souvent un volume de plain-pied qui accueille une chambre, une salle d'eau avec douche sans ressaut et un accès sans marche depuis l'extérieur.

La conception anticipe ce qui se modifie mal une fois bâti : largeur des passages, siphon de sol et pente sous carrelage, cloisons renforcées pour recevoir des barres d'appui, plancher de l'extension au même niveau que celui de la maison. Sur un terrain de coteau, ce raccord de niveaux commande l'implantation et parfois le volume de terrassement.

L'OPAH-RU du Bassin d'Aubenas, ouverte le 4 avril 2023 pour cinq ans, peut financer l'adaptation d'un logement existant pour les ménages sous plafonds de ressources de l'Anah : l'éligibilité d'un projet qui comprend une extension se confirme auprès de son opérateur, avant tout commencement des travaux.

Onze arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue ont été pris à Vals-les-Bains entre le 6 novembre 1982 et le 15 juin 2019, et Géorisques rattache à la commune trois atlas des zones inondables, dont celui de l'Ardèche amont, ainsi que le risque de remontée de nappe.

Une extension implantée en contrebas de la maison, ou sur le flanc d'un coteau exposé au ruissellement, recueille l'eau que la construction d'origine évitait.

Nous calons la cote du plancher neuf sur la cote de référence du PPRi lorsque la parcelle y figure, puis sur le terrain naturel et les écoulements observés, pas seulement sur le seuil existant, et dimensionnons l'évacuation des eaux de la toiture ajoutée : descentes, rétention ou infiltration selon ce que demande le règlement de la zone.

Tableau électrique et équipements sensibles restent hors d'atteinte de l'eau. Le risque de rupture de barrage, recensé sur la commune sans que l'ouvrage en cause ait été identifié par notre collecte, se fait préciser par la mairie avant l'implantation.

La base des diagnostics de performance énergétique de l'ADEME rattache 1 100 des 1 108 DPE de la commune à la zone climatique H2d. Le centroïde communal est à 335 mètres, mais le territoire de 1 948 hectares s'élève vers les massifs : sur un coteau, l'altitude se relève à la parcelle, puisqu'elle entre dans le calcul thermique.

Construire une extension bois répond bien à l'agrandissement : chantier sec et préfabriqué, charge modérée sur le sol, isolation performante pour une épaisseur de paroi donnée. Son point faible en H2d reste le confort d'été, que nous traitons par l'orientation des baies, des protections solaires extérieures et l'inertie de la maison existante.

Toit plat ou toiture à deux pans : le choix dépend d'abord des règles d'aspect de la zone du PLU, puis de l'étanchéité, qu'une toiture-terrasse confie à un complexe à entretenir, et du raccord avec la couverture d'origine. Nous le tranchons à l'esquisse, règlement de zone en main.