Réhabilitation à Aubenas : reprendre le bâti ancien du Bas-Vivarais

Réhabiliter, ce n'est pas rénover. La rénovation remet à neuf des prestations ; la réhabilitation reprend l'ouvrage lui-même (structure, planchers, réseaux, conformité) et lui rend un usage durable, qu'il s'agisse d'une réhabilitation lourde d'immeuble, de la restructuration d'une maison de ville ou d'un changement de destination. À Aubenas (07200, code INSEE 07019), la distinction se lit dans le parc : sur 8 137 logements recensés, 1 129 sont vacants, soit 13,9 %, et 47,6 % des résidences principales ont été achevées avant 1971, donc avant la première réglementation thermique (INSEE, recensement 2023). Deuxième commune de l'Ardèche par la population avec 12 416 habitants, derrière Annonay et ses 17 274 habitants, Aubenas est le principal pôle urbain de l'Ardèche méridionale et la première des 28 communes de la communauté de communes du Bassin d'Aubenas (40 748 habitants). La question du porteur de projet est donc précise : que permet réellement ce bâtiment, et à quelles conditions, avant d'engager le moindre chiffrage ?

Progineer intervient en maîtrise d'œuvre et conduit l'opération dans un ordre qui ne varie pas. D'abord le relevé de l'existant et le diagnostic de structure, pour une maison ancienne comme pour la réhabilitation de structures anciennes en pierre, parce que le coût réel d'une réhabilitation se joue sur l'état du bâti et non sur un ratio. Ensuite la lecture des documents opposables et des données publiques de la commune : règlement du PLU, Géorisques, périmètres d'abords des monuments historiques. Ce n'est qu'à ce stade que nous établissons une étude de prix interne, poste par poste, puis que nous consultons les entreprises. Pour une réhabilitation portant sur un logement achevé depuis plus de deux ans, nous intervenons en contractant général à prix forfaitaire ferme, avec la TVA réduite à 10 % au titre de l'article 279-0 bis du code général des impôts.

Le premier point technique est le sol, à deux niveaux. Côté séisme, Aubenas est classée en zone de sismicité 2 (faible), tandis que Villeneuve-de-Berg, à 11,8 km à vol d'oiseau, et Ruoms sont en zone 3 (modérée) ; Vals-les-Bains partage la zone 2. Le zonage est communal et change d'une commune à l'autre sans transition : le décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010 le fixe (articles R563-1 à R563-8 du code de l'environnement), et l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié impose les règles parasismiques applicables au bâtiment (Eurocode 8, ou règles simplifiées pour certains bâtiments de catégorie II). Côté argiles, l'aléa retrait-gonflement atteint à Aubenas le niveau maximal communal « important ». Mais Géorisques ne publie que ce maximum : c'est le zonage parcellaire de l'arrêté du 22 juillet 2020, et non la valeur communale, qui déclenche l'étude géotechnique préalable prévue par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Le centre ancien concentre huit immeubles protégés au titre des monuments historiques, contre six à Villeneuve-de-Berg et quatre à Ruoms, autour du château dit de Montlaur, classé le 2 mars 1943 (13e et 18e siècles, référence Mérimée PA00116631). Dans les abords d'un monument, c'est l'accord de l'architecte des Bâtiments de France qui conditionne l'autorisation. Le tracé exact des périmètres (périmètre de 500 mètres par défaut ou périmètre délimité) se demande à l'UDAP de l'Ardèche. Depuis l'arrêté ministériel du 22 avril 2026, le centre historique relève en outre du site patrimonial remarquable d'Aubenas, servitude publiée au Géoportail de l'urbanisme : dans son périmètre, une façade ou une toiture ne se reprend qu'avec l'accord de l'ABF. Aubenas dispose par ailleurs d'un PLU communal et non d'un PLUi, dans la version 07019_PLU_20260408 du Géoportail de l'urbanisme, avec son règlement propre et 156 zones répertoriées, de UA à Ne ; la commune n'est pas soumise au règlement national d'urbanisme. Ce PLU pèse sur une réhabilitation par trois familles de contraintes : la gestion renforcée des eaux pluviales, l'assainissement et la protection d'un captage d'eau potable.

Nous vérifions sur pièces cinq points : le zonage sismique de la commune du projet, jamais déduit de celui d'une commune voisine ; les périmètres d'abords et du site patrimonial remarquable, demandés à l'UDAP avant de dessiner quoi que ce soit ; le règlement du PLU applicable à la parcelle ; la zone éventuelle du plan de prévention des risques d'inondation ; le niveau d'aléa argiles, relevé à la parcelle et non extrapolé du maximum communal. Aucune de ces contraintes n'interdit de réhabiliter ; toutes changent pourtant le programme, le calendrier ou le budget lorsqu'elles sont découvertes trop tard. S'y ajoutent les diagnostics du bâti existant : 72,2 % des résidences principales ont été achevées avant 1991 (INSEE), donc sur un permis antérieur au 1er juillet 1997, date qui déclenche le repérage de l'amiante avant travaux (article R4412-97 du code du travail, arrêté du 16 juillet 2019) ; 21,7 % datent d'avant 1946, dans le champ du constat de risque d'exposition au plomb qui vise les logements construits avant le 1er janvier 1949. Un point de transparence pour finir : Progineer n'a pas d'établissement en Ardèche : Aubenas est une commune de notre zone d'intervention, pas une implantation.