Réhabilitation à Bourg-lès-Valence : maisons, immeubles et bâti industriel à reprendre

Le PPRi communal approuvé en 2019 fixe aujourd'hui ce qui est permis sur un bâtiment existant ; le PPRi « Plaine de Valence », prescrit en 2012, peut demain déplacer une limite de zone. La commune est exposée aux crues lentes du Rhône, de la Barberolle et des canaux selon la base GASPAR.

Sur un bâtiment situé en zone de prescriptions, la réhabilitation est le bon moment pour traiter la réduction de vulnérabilité : niveau des tableaux électriques et des chaudières, passage des réseaux en partie haute, planchers et doublages supportant une immersion, clapets sur les évacuations.

Créer un logement supplémentaire en zone exposée peut être refusé : nous le vérifions sur le règlement du plan avant de dessiner, et non au dépôt du permis.

Une fissure en escalier sur un pignon, un dallage qui se décolle ou une porte qui frotte n'ont pas la même cause selon que le sol a glissé, s'est rétracté ou a été mal fondé. À Bourg-lès-Valence, les trois hypothèses sont ouvertes : glissement de terrain reconnu pour octobre 1993, argiles d'exposition moyenne, sécheresse reconnue pour 2020.

Nous commençons par un relevé et un suivi des fissures, puis une étude géotechnique, et seulement ensuite nous choisissons la technique de renforcement du bâtiment : chaînages, tirants, reprise en sous-œuvre par plots ou micropieux, confortement des planchers. Ce diagnostic fixe aussi le budget : une reprise de fondations se dimensionne sur des sondages, jamais à l'estime.

Le niveau d'aléa publié par Géorisques est une valeur communale ; seule la reconnaissance du terrain qualifie la parcelle.

L'arrêté du 22 octobre 2010 modifié rend les règles parasismiques applicables aux bâtiments neufs à risque normal des catégories d'importance II, III et IV dans cette zone, avec l'Eurocode 8 ou, pour certaines maisons de catégorie II, des règles simplifiées.

En réhabilitation, la question se pose dès qu'un geste modifie la stabilité d'ensemble : ouverture d'une trémie d'escalier, dépose d'un refend pour agrandir un séjour, création d'une mezzanine, surélévation d'un pavillon, changement d'usage qui augmente les charges d'exploitation.

Un bureau d'études structure produit la note de calcul et arrête la technique de renforcement (portique, chaînage, voile ou plancher rigidifié), que nous intégrons au programme et au chiffrage dès l'esquisse. Aucun arrêté de catastrophe naturelle pour secousse sismique ne figure dans la liste de la commune : le classement tient au zonage national, pas à un événement local.

C'est le cœur du parc bourcain : 63,8 % des résidences principales, soit environ 6 000 logements selon l'INSEE, construits pour l'essentiel dans les quartiers est et ouest à partir des années 1960.

Sur ce type de bâti, nous contrôlons en priorité : planchers à entrevous et poutrelles à contrôler, maçonneries peu ou pas chaînées, menuiseries et isolants de première génération, réseaux électriques d'origine, ventilation absente ou bricolée. La réhabilitation se conçoit ici comme une seule opération cohérente, structure, enveloppe et réseaux ensemble, plutôt qu'une succession de gestes isolés qui obligent à rouvrir les mêmes cloisons.

Ce parc a été bâti avant le 1er juillet 1997 : le repérage de l'amiante avant travaux est donc la règle, commandé avant le chiffrage pour que le désamiantage éventuel figure au devis et au planning.

Le Vieux Bourg concentre les maisons du XVIIe siècle et leurs lambrequins, sans être couvert par un site patrimonial remarquable : les règles d'aspect viennent ici du PLU communal et, le cas échéant, des abords de monument historique. Cela ne dispense pas d'une restauration soignée du bâti ancien.

Pour l'aire drômoise, les sources ouvertes documentent la molasse, le galet roulé des alluvions et le pisé ; aucune monographie consacrée au bâti courant de la commune n'a été trouvée, et nous vérifions donc la nature des murs par sondage plutôt que de la supposer.

Sur une maçonnerie ancienne, les enduits ciment et les isolants étanches à la vapeur piègent l'humidité en pied de mur : les solutions se choisissent après diagnostic. Ces logements antérieurs à 1949 entrent en outre dans le champ du constat de risque d'exposition au plomb.

Bourg-lès-Valence a une histoire industrielle lisible dans son bâti : une verrerie fondée dans les années 1850 par Louis Deriard sur les quais du Rhône, la grande usine textile de Noël Sanial, l'ancienne cartoucherie de Chony, dont la protection couvre le bâtiment principal et la cheminée d'usine, le magasin de 1902, la poudrière de 1878, la gare et le bassin avec leurs annexes.

La reconversion d'un bâtiment d'activité en logements cumule toutes les difficultés d'une réhabilitation : portées et planchers à requalifier pour de nouvelles charges, façades à percer, pollution éventuelle des sols à rechercher, isolement acoustique entre logements à créer.

Aux abords de la cartoucherie, l'accord de l'architecte des Bâtiments de France conditionne l'autorisation ; le tracé exact de ces abords se demande à l'UDAP de la Drôme.

Transformer un garage, un atelier, un local commercial ou un plateau de bureaux en logement change la destination du bâtiment au sens du code de l'urbanisme. Le régime d'autorisation suit les travaux qui accompagnent ce changement : si porteurs et façade restent intacts, le dossier relève de la déclaration préalable (article R. 421-17) ; s'ils sont touchés, du permis de construire (article R. 421-14).

Le règlement du PLU communal dit ensuite si la destination nouvelle est admise dans la zone, et le règlement du PPRi si elle l'est à cette cote. Le nouvel usage apporte ses propres exigences : ventilation de chaque pièce, isolement acoustique, sécurité incendie des circulations communes, installation électrique conforme à la norme NF C 15-100, accessibilité quand le bâtiment reçoit du public.

Nous les intégrons au programme avant de chiffrer, pour que le devis corresponde au bâtiment livré.

Avec 60,8 % de propriétaires occupants, soit 17 points de plus qu'à Valence, beaucoup de réhabilitations bourcaines sont décidées par une famille qui vit sur place et doit parfois y rester pendant une partie du chantier. Le phasage compte alors autant que la technique : zones condamnées, réseaux provisoires, ordre d'intervention des corps d'état, protection des pièces conservées.

Les appartements, majoritaires dans le parc avec 51,7 % des logements, relèvent d'un autre circuit de décision : audit technique, diagnostics, programme chiffré, vote en assemblée générale avec le syndic et le conseil syndical, puis consultation des entreprises.

Dans les deux cas, notre engagement porte sur la même méthode : un programme écrit, une étude de prix interne, des entreprises consultées sur des pièces identiques, un suivi de chantier jusqu'à la levée des réserves.