Réhabilitation à Ruoms : remettre en service le bâti en pierre du confluent Ardèche-Ligne

Le centre ancien de Ruoms, classé en zone Uac du PLUi, s'organise en trame resserrée derrière des remparts inscrits au titre des monuments historiques depuis le 12 avril 1927.

Sur un bâti mitoyen en pierre de ce type, la réhabilitation de structures anciennes commence par le diagnostic : fissuration des façades et des refends, flèche des solives, état des abouts de poutres encastrés dans la maçonnerie, humidité en pied de mur et en cave.

Un enduit étanche posé sur une maçonnerie de pierre y piège l'humidité : lorsque le diagnostic en relève un, le retour à un enduit perméable à la vapeur entre dans le programme. Chaque ouverture de baie, trémie ou dépose de refend fait l'objet d'une note de calcul par un bureau d'études structure.

Et parce qu'une maison mitoyenne partage ses murs, l'accès chantier, l'étaiement et les constats avant travaux chez les voisins se planifient avant le premier coup de marteau.

La commune compte quatre immeubles protégés au titre des monuments historiques (base Mérimée) : l'église Saint-Pierre-aux-Liens, édifice du 12e siècle classé le 8 juillet 1907, la chapelle des Pommiers, classée le 7 mai 1908, les anciens remparts et une maison du 16e siècle, inscrits le 12 avril 1927.

Deux classements et deux inscriptions, donc des abords où toute intervention visible relève de l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. Le tracé exact de ces abords ne figure pas dans les données ouvertes que nous avons interrogées : nous le demandons à l'UDAP de l'Ardèche avant de dessiner.

Hors du bourg, le décret du 12 juin 1996 classe parmi les sites le cirque de Gens, les méandres de la Ligne et les défilés de Ruoms : y modifier l'état ou l'aspect des lieux exige une autorisation spéciale.

Pour la restauration de bâtiments anciens, reprises de façade, d'encadrement ou de seuil, la pierre de Ruoms, un calcaire dur extrait en carrière à Ruoms et à Labeaume selon ses exploitants, reste disponible : elle permet de réparer une maçonnerie avec le matériau d'origine plutôt qu'avec une pierre reconstituée.

En zone 3, une construction neuve de catégorie d'importance II, comme une maison individuelle, applique l'Eurocode 8 ou, dans son domaine d'emploi, le guide simplifié CPMI-EC8 (arrêté du 8 septembre 2021).

Sur un bâtiment existant, la règle est plus ciblée : pour une maison, l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié (article 3, II) ne fait entrer les règles parasismiques dans le projet qu'en cas d'augmentation de plus de 30 % de la surface initiale.

Une réhabilitation sans agrandissement n'est donc pas soumise, par ce seul texte, à un renforcement parasismique ; une réhabilitation couplée à une extension importante peut l'être. Dans tous les cas, la stabilité de l'ouvrage après travaux se justifie : ouvrir un mur porteur, supprimer un refend ou alourdir un plancher modifie la descente de charges et le contreventement.

Pour un bâtiment d'une autre catégorie d'importance, un local recevant du public par exemple, les seuils diffèrent et se vérifient au cas par cas.

Géorisques recense à Ruoms sept reconnaissances de catastrophe naturelle pour sécheresse, pour des épisodes survenus entre 1996 et 2023, et six pour inondations et coulées de boue entre septembre 1982 et septembre 2015.

Pour les argiles, le niveau maximal communal est « important », mais seul le zonage à la parcelle dit si la loi ELAN s'applique : étude géotechnique préalable à la vente d'un terrain constructible non bâti, puis étude de conception ou techniques forfaitaires à la construction (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation).

Sur une maison existante qui bouge, la reprise en sous-œuvre se dimensionne sur une étude de sol, jamais sur l'aspect des fissures.

Côté eau, la règle est opposable : le plan de prévention du risque inondation de Ruoms, révisé et approuvé par arrêté préfectoral du 10 mars 2020, vaut servitude d'utilité publique et distingue des zones rouges et bleues le long de l'Ardèche, de la Ligne et de plusieurs ruisseaux.

Pour un bâtiment qui s'y trouve, nous lisons son règlement avec celui du PLUi et la cote réelle du terrain, et la réhabilitation devient l'occasion de relever tableaux électriques, chaudière et réseaux sensibles. L'atlas des zones inondables de l'Ardèche aval (référence 07DDT19940002) complète la connaissance du risque, sans remplacer ce règlement.

Les 291 logements vacants et les 372 résidences secondaires de Ruoms posent le même problème technique : un bâtiment peu ou pas chauffé pendant des mois, où l'humidité, les réseaux vieillis et la ventilation absente se cumulent.

La remise en état générale d'un tel logement suit un ordre précis : assainissement des murs et des planchers bas, reprise des planchers et des escaliers si nécessaire, électricité et plomberie refaites, ventilation créée, puis isolation et chauffage dimensionnés sur l'enveloppe réhabilitée.

Faire d'une résidence de saison un logement habité à l'année ne change pas sa destination au sens du code de l'urbanisme, mais change ses exigences de confort d'hiver comme d'été.

Le marché local rend l'exercice cohérent : à 2 853 €/m² en médiane sur 27 ventes, l'appartement s'y vend au niveau de la maison, si bien qu'un petit logement du centre remis en service se valorise autant qu'une maison.

Transformer une grange, une remise ou un ancien local d'activité en habitation, c'est changer de destination au sens de l'article R151-27 du code de l'urbanisme, qui en distingue cinq. Sans modification des structures porteuses ni de la façade, une déclaration préalable suffit (article R421-17) ; dès que l'une ou l'autre change, le permis de construire est exigé (article R421-14).

En zone agricole ou naturelle, une condition s'ajoute : le bâtiment doit avoir été désigné par le règlement du PLUi comme pouvant changer de destination, et le projet passe devant la commission départementale compétente (article L151-11 du code de l'urbanisme). Les habitations existantes de ces zones peuvent en outre recevoir extensions ou annexes dans les conditions fixées par le règlement (article L151-12).

À Ruoms, où les zones A, Ap, N et Ns couvrent une part du territoire, cette vérification se fait sur le règlement graphique et écrit avant tout compromis de vente.

Une partie de la commune appartient à la zone spéciale de conservation FR8201657 « Moyenne vallée de l'Ardèche et ses affluents, pelouses du plateau des Gras », désignée par arrêté du 5 novembre 2016 et modifiée le 12 juillet 2021.

Selon la nature du projet et sa localisation, une évaluation des incidences Natura 2000 peut être demandée : nous le vérifions avant le dépôt, pas à la réception d'une demande de pièces.

Trois ZNIEFF sont également recensées, dont celle de type 1 des vallées de l'Ardèche et de la Ligne aux environs de Ruoms ; ce sont des inventaires, sans effet réglementaire direct, mais qui renseignent sur la sensibilité du site.

Un point de vocabulaire, enfin : malgré le nom de l'intercommunalité, Ruoms ne figure pas parmi les communes de la réserve naturelle nationale des Gorges de l'Ardèche, dont la liste est fixée par le décret n° 2018-964 du 8 novembre 2018.

Sur les 1 152 résidences principales dont l'INSEE connaît la date d'achèvement, 700, soit 60,8 %, ont été terminées avant 1991, donc sur un permis de construire vraisemblablement antérieur au 1er juillet 1997, date de référence du repérage de l'amiante avant travaux imposé au donneur d'ordre (article R4412-97 du code du travail).

Et 192 logements, soit 16,7 %, datent d'avant 1946 : ils entrent dans le champ du constat de risque d'exposition au plomb, qui concerne les immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949 (article L1334-5 du code de la santé publique). Nous faisons réaliser ces repérages avant de consulter les entreprises, pour que leur coût figure au budget.

Pour le chauffage, 164 résidences principales se chauffaient encore au fioul en 2023, 14,0 %, contre 253 en 2012 : le remplacement d'une chaudière se décide une fois l'enveloppe traitée, parce que c'est elle qui fixe la puissance nécessaire.