Réhabilitation à Valence : immeubles, bâti ancien et remise aux normes

Non : cette formulation n'a plus cours. Valence est classée site patrimonial remarquable par arrêté du 8 novembre 2023, au titre des articles L. 631-1 et suivants du code du patrimoine, la loi du 7 juillet 2016 ayant fusionné secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP dans ce dispositif unique.

Le classement vaut servitude d'utilité publique : dans son périmètre, tous les travaux sont soumis à autorisation et à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Ce périmètre, lui, ne se lit sur aucune carte en ligne, l'arrêté renvoie à un plan annexé consultable en préfecture, à l'UDAP de la Drôme et en mairie. Nous le vérifions avant tout parti architectural.

Non, et l'erreur est fréquente ici pour une raison chronologique. Valence conserve un PLU communal (l'agglomération Valence Romans, forte de 54 communes, n'a pas de PLU intercommunal couvrant la ville) dont la version révisée est entrée en vigueur le 1er décembre 2022 ; celle versée au Géoportail de l'urbanisme porte l'identifiant 26362_PLU_20250106.

Or le classement en site patrimonial remarquable date du 8 novembre 2023, soit près d'un an après. S'y ajoutent les périmètres d'abords des quinze monuments historiques au moins que compte la commune, et le zonage du plan de prévention du risque inondation approuvé le 26 janvier 2016. Nous superposons ces quatre couches avant l'esquisse, à la date du projet.

Une note de calcul dès que l'opération touche à la structure, mais pas forcément au titre du séisme. Valence est en zone de sismicité 3 (modérée) : l'Eurocode 8 vise les bâtiments neufs à risque normal des catégories d'importance II, III et IV, en application de l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié, un cran au-dessus d'Aubenas, classée en zone 2.

Sur l'existant, ces règles ne s'appliquent qu'au-delà de seuils de travaux, dont 30 % de surface ajoutée ; ouverture de trémie, dépose de refend, création de plancher, surélévation ou changement d'usage appellent néanmoins un bureau d'études structure, budgété dès l'esquisse.

Côté sol, l'exposition au retrait-gonflement des argiles est moyenne au centroïde communal, ce qui déclenche les études géotechniques du décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 issu de la loi ELAN.

En zone de prescriptions, il ajoute au programme des mesures de réduction de vulnérabilité, que nous traitons dans le même chantier que la réhabilitation : niveau des équipements sensibles, cheminement des réseaux, matériaux supportant l'immersion, rouvrir un ouvrage deux fois coûte toujours plus cher.

Le PPRi de Valence a été approuvé par arrêté préfectoral du 26 janvier 2016 et porte sur le Rhône ainsi que sur ses affluents la Barberolle et le Guimand : interdiction de construire dans les zones les plus exposées, limitation ailleurs, prescriptions sur l'existant. La commune a connu quatre arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue, en 1982, 1993, 2003 et 2008.

Il est massif et concentré. Sur 38 682 logements, 85,2 % sont des résidences principales, et 62,5 % de celles-ci ont été achevées entre 1946 et 1990, environ 20 600 logements, les collectifs de la reconstruction et des Trente Glorieuses, notamment sur Fontbarlettes, Le Plan, Polygone et La Chamberlière.

À l'autre extrémité, 12,7 % du parc est antérieur à 1946 et correspond au cœur ancien et aux faubourgs, aujourd'hui dans le périmètre du site patrimonial remarquable. Les techniques diffèrent : enveloppe, réseaux collectifs et confort d'usage sur le premier ; murs perspirants et report d'humidité sur le second. Les 24,8 % restants, postérieurs à 1990, relèvent rarement de la réhabilitation lourde.

Deux dispositifs structurent l'intervention publique. Action Cœur de Ville d'abord, dont la ville bénéficie depuis le 21 septembre 2018 : la convention-cadre est organisée en cinq axes, dont l'habitat et la réhabilitation urbaine, et cosignée par la ville, Valence Romans Agglo, l'État, la Banque des Territoires, l'ANAH, Action Logement, l'ANRU, le Département, EPORA, la CCI et la CMA.

Le renouvellement urbain ensuite : quatre quartiers prioritaires au millésime 2024 (Les Hauts de Valence, Polygone, Valensolles et La Chamberlière), soit 13 197 habitants et 20,5 % de la population communale, qualifiés d'intérêt national au titre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain.

Aucune source ne publie de coût de réhabilitation propre à Valence, et notre étude de prix interne ne distingue pas de catégorie réhabilitation. Le repère le plus proche est celui des travaux sur bâti existant : sur 43 projets estimés entre 2024 et 2026, la moitié centrale se situe entre 676 et 1 441 €/m², pour une médiane de 1 015 €/m².

Ce n'est ni un tarif Progineer ni un prix de réhabilitation lourde : une reprise de structure, un désamiantage ou un changement de destination se chiffrent après diagnostic, lot par lot.

Le coût d'une maison neuve construite en Auvergne-Rhône-Alpes (SDES, enquête EPTB 2024 : 2 063 €/m² en moyenne) sert de plafond de comparaison : un devis qui s'en approche pose la question de l'intérêt de conserver le bâti. Sur un logement achevé depuis plus de deux ans : contractant général à prix forfaitaire ferme, TVA à 10 % (article 279-0 bis du CGI).

Dès qu'il touche à l'ossature, à l'usage ou à la conformité réglementaire du bâtiment. Ouvrir un mur porteur, déposer un refend, créer ou renforcer un plancher, surélever, transformer un local d'activité en logement, reprendre des fondations ou remettre un immeuble aux règles d'incendie et d'accessibilité : ce sont des gestes de réhabilitation, qui font intervenir un bureau d'études structure et, souvent, une autorisation d'urbanisme.

Changer les menuiseries, isoler, refaire l'électricité ou la salle de bains sans toucher à ces trois sujets relève de notre page rénovation. À Valence comme ailleurs, cette frontière se trace avec le bureau d'études structure, avant tout chiffrage.

Tout dépend des travaux qui accompagnent le changement de destination. Sans modification des structures porteuses ni de la façade, une déclaration préalable suffit (article R. 421-17 du code de l'urbanisme). Si le projet modifie les structures porteuses ou la façade, un permis de construire est exigé (article R. 421-14).

Dans le site patrimonial remarquable classé le 8 novembre 2023 ou aux abords de l'un des quinze monuments historiques au moins que compte la commune, l'architecte des Bâtiments de France doit donner son accord. Le règlement du PLU révisé en vigueur depuis le 1er décembre 2022 fixe enfin les destinations admises selon la zone : nous vérifions ces trois niveaux avant toute promesse de vente.

Quatre familles, avant le chiffrage. Le repérage de l'amiante avant travaux, obligatoire pour les immeubles dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997 (article R. 4412-97 du code du travail). Le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 (article L. 1334-5 du code de la santé publique).

Le diagnostic structurel, relevé des fissures, sondages des planchers et des maçonneries, complété d'une étude géotechnique lorsque l'opération ajoute des charges, l'argile étant d'exposition moyenne au centroïde communal. Enfin, l'état des installations électriques, de gaz et de ventilation. À Valence, 75,2 % des résidences principales ont été achevées avant 1990 (INSEE) : le repérage amiante y est la règle, pas l'exception.

Le recours à un architecte est obligatoire lorsque le projet soumis à permis de construire porte la surface de plancher au-delà de 150 m² pour une personne physique qui construit pour elle-même ; en dessous, un maître d'œuvre peut concevoir et conduire l'opération. Pour une copropriété, une société ou un immeuble de rapport, le seuil ne s'applique pas et l'architecte signe le permis.

Dans le périmètre du site patrimonial remarquable, la qualité du dossier présenté à l'architecte des Bâtiments de France compte autant que le seuil. Progineer pilote alors l'ensemble de l'opération et s'associe à un architecte pour le permis lorsque la loi l'impose.

Non, et c'est le point fiscal à trancher avant de signer. Le taux de 10 % de l'article 279-0 bis du code général des impôts vise les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien d'un logement achevé depuis plus de deux ans ; les travaux d'amélioration de la qualité énergétique éligibles relèvent de 5,5 % (article 278-0 bis A).

Ce taux réduit est exclu lorsque les travaux concourent à la production d'un immeuble neuf au sens de l'article 257 du même code, cas d'une réhabilitation qui rend l'immeuble à l'état neuf : le taux normal s'applique alors. Nous qualifions l'opération dès l'étude de faisabilité, poste par poste.