Petit collectif à Valence : concevoir un immeuble de logements là où 76,3 % du parc est déjà en appartements

Beaucoup de projets valentinois arrivent chez nous qualifiés de « maison de rapport » ou de « division en trois appartements », alors qu'ils relèvent déjà du bâtiment d'habitation collectif. Le critère du code de la construction et de l'habitation est pourtant simple : plus de deux logements distincts superposés, même partiellement, desservis par des parties communes bâties.

Trois logements empilés font basculer l'opération, et avec elle le budget comme le calendrier. Nous qualifions donc ce point à la première réunion, avant tout croquis : un plan dessiné sous le mauvais régime se redessine intégralement, et le mauvais terrain s'achète une seule fois.

L'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation classe les immeubles en familles, et c'est ce classement — pas la surface, pas le nombre de logements — qui pilote les degrés de résistance au feu, les dégagements, le désenfumage et les moyens de secours.

Un collectif d'au plus trois étages sur rez-de-chaussée reste en deuxième famille ; au-delà il entre en troisième, scindée en un sous-ensemble A plafonné à sept étages et un sous-ensemble B pour tous les autres cas. La quatrième famille commence lorsque le plancher bas du logement le plus haut dépasse vingt-huit mètres, et s'arrête à cinquante mètres, seuil de l'immeuble de grande hauteur.

Nous arrêtons la famille visée dès l'esquisse : un niveau de trop déplace tout l'équilibre économique de l'opération.

Trois distances structurent le plan masse et la distribution d'un petit collectif. Sept mètres : c'est l'écart maximal admis en troisième famille A entre la porte palière du logement le plus éloigné et l'accès à l'escalier — au-delà, l'immeuble bascule en troisième famille B, avec l'escalier encloisonné et désenfumé que cela suppose.

Cinquante mètres : c'est la distance maximale entre l'accès aux escaliers et une voie ouverte à la circulation en troisième famille B. Soixante mètres : c'est l'éloignement maximal, selon l'article 98 du même arrêté, entre le raccord d'alimentation d'une colonne sèche et une prise d'eau normalisée accessible depuis une voie praticable par les engins des sapeurs-pompiers.

La colonne sèche, de soixante-cinq millimètres et munie de prises de quarante millimètres à chaque niveau, est exigée par escalier en troisième famille B et en quatrième famille. Nous vérifions ces cheminements avant d'implanter le bâtiment, pas après.

Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019, pris pour l'application de la loi ELAN, impose l'ascenseur dans les parties de bâtiments d'habitation collectifs comportant plus de deux étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. Le seuil antérieur était de plus de trois étages : la réforme s'applique aux permis déposés depuis le 1er octobre 2019.

Concrètement, un R+3 valentinois emporte désormais une gaine, une fosse, une surcourse, un local technique et un contrat d'entretien qui pèsera sur les charges de la copropriété.

La conséquence de conception est double : la gaine consomme de la surface à tous les niveaux et perce tous les planchers, donc elle interfère avec le contreventement en zone de sismicité 3 et avec l'isolement acoustique des logements attenants. Nous la positionnons avec le bureau d'études structure, jamais en fin de plan.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 et son décret d'application du 11 avril 2019, 20 % des logements d'un bâtiment d'habitation collectif neuf — et au minimum un logement — doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Les autres sont dits évolutifs : leur conception doit permettre, par des travaux simples de redistribution des volumes, de rendre l'unité de vie accessible ultérieurement.

Sur un programme de six à douze logements, la règle se traduit par un ou deux logements pleinement accessibles, choisis en fonction de la desserte, de la place de stationnement adaptée et de l'accès depuis le domaine public.

Nous traitons cet arbitrage comme une donnée de programme, avec le repérage des cloisons non porteuses, des réservations et des trémies techniques qui rendront l'évolutivité réelle plutôt que théorique le jour où elle sera demandée.

La réglementation acoustique des bâtiments d'habitation neufs, fixée par l'arrêté du 30 juin 1999, impose des performances d'isolement entre logements, de bruits de choc et de bruit d'équipements.

Elle se double d'une obligation de preuve : l'arrêté du 27 novembre 2012 exige, pour les bâtiments d'habitation collectifs neufs, une attestation de prise en compte de la réglementation acoustique remise à l'achèvement, et cette attestation doit s'appuyer sur des mesures réalisées sur site dès que l'opération atteint dix logements. C'est une bascule que beaucoup de petits programmes découvrent tard.

Les points singuliers sont toujours les mêmes : traversées de planchers, gaines communes, colonnes de chute, ancrages de la gaine d'ascenseur, ventilation, et sols de circulation. Nous les traitons en phase études, avec des détails d'exécution imposés aux entreprises, parce qu'un défaut acoustique se corrige en démolissant.

Valence conserve un plan local d'urbanisme communal, la communauté d'agglomération Valence Romans n'ayant pas de document intercommunal couvrant la ville ; sa révision est entrée en vigueur le 1er décembre 2022 et la version versée au Géoportail de l'urbanisme porte l'identifiant 26362_PLU_20250106.

Pour un immeuble de logements, cinq paramètres décident de la faisabilité avant toute considération d'architecture : la hauteur maximale et le mode de calcul retenu, l'emprise au sol, les règles de prospect vis-à-vis des limites séparatives et des voies, la part d'espaces libres ou de pleine terre à conserver, et le nombre d'aires de stationnement exigé par logement.

Deux plafonds nationaux s'imposent au règlement local : le plan local d'urbanisme ne peut exiger plus d'une aire par logement locatif financé par un prêt aidé de l'État, et pas plus d'une demi-aire pour ces mêmes logements situés à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport collectif en site propre.

L'arrêté du 8 novembre 2023 a classé la ville médiévale et ses faubourgs en site patrimonial remarquable, sur le fondement des articles L. 631-1 et suivants du code du patrimoine.

Un immeuble neuf ou une surélévation situés là relèvent donc de l'accord de l'architecte des Bâtiments de France : volumétrie, hauteur de faîtage, rythme des percements, matériaux et teintes se discutent avant le dépôt, jamais au stade du recours.

Le tracé du périmètre n'est pas publié en ligne, l'arrêté renvoyant à un plan annexé disponible en préfecture, à l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de la Drôme et en mairie ; s'y ajoutent les abords des quinze immeubles au moins protégés au titre des monuments historiques sur la commune.

Seconde servitude, le plan de prévention du risque inondation approuvé le 26 janvier 2016, qui commande le niveau du plancher bas, la localisation des locaux techniques et le sort d'un éventuel stationnement enterré.

Le programme se cale sur le parc et sur les usages, pas sur une intuition.

Valence compte 38 682 logements, dont 85,2 % de résidences principales, avec 76,3 % d'appartements et seulement 44,0 % de ménages propriétaires de leur logement : la demande est majoritairement locative, ce qui oriente la répartition des typologies, la taille des séjours, l'exposition des pièces de vie et la présence d'espaces extérieurs privatifs.

Le marché est par ailleurs très segmenté : selon un relevé de portail d'estimation d'août 2026, les valeurs d'appartements s'échelonnent de 1 440 €/m² au Plan à 2 400 €/m² sur Briffaut, Rousset-Laprat, Maninet-Fontlozier et La Palla, soit un rapport de un à 1,67, le centre-ville se tenant à 2 210 €/m².

Ces estimations privées portent sur des prix de revente : elles servent à arbitrer un programme, pas à annoncer un coût de travaux.

Un immeuble de logements crée des droits et des servitudes qui survivront au chantier. Le régime juridique se choisit en amont : copropriété soumise à la loi du 10 juillet 1965, avec état descriptif de division, tableau des tantièmes et règlement de copropriété rédigé par un notaire ou un géomètre-expert, ou division en volumes lorsque des usages hétérogènes se superposent sans parties communes indivises.

Les rapports avec les fonds voisins se traitent au même moment : mitoyenneté des murs séparatifs, distances de vues des articles 678 et 679 du code civil, tour d'échelle pour l'exécution des façades.

Les voiries et réseaux divers ferment le sujet : capacité et point de raccordement en eau potable, électricité et télécommunications, dimensionnement du branchement d'assainissement, rétention et infiltration des eaux pluviales à la parcelle, accès et retournement des engins de secours, local à déchets et local à vélos.