Le Teil : petit collectif et petit immeuble de logements, neuf ou réhabilité en zone de sismicité 3

Au Teil, le petit collectif sert deux marchés que les données publiques permettent de distinguer. Selon le recensement 2023 de l'INSEE, 53,2 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire et 43,4 % par un locataire, dont 648 logements HLM loués vides, soit 16,4 % ; 565 logements sont vacants, soit 12,2 % du parc. Un propriétaire bailleur qui divise un immeuble, un bailleur social qui reconstruit un îlot et un particulier qui fait bâtir quatre logements pour les louer n'ont ni les mêmes contraintes de financement ni les mêmes interlocuteurs. Nous commençons par qualifier le porteur du projet, parce que c'est lui qui fixe le taux de TVA, le recours à l'architecte et la sortie juridique.

Qui signe le permis. Le recours à un architecte est la règle pour une demande de permis de construire (article L431-1 du code de l'urbanisme). La dispense prévue à l'article L431-3 ne profite qu'à une personne physique qui construit pour elle-même sous le seuil de 150 m² de surface de plancher : un immeuble porté par une société civile immobilière n'en bénéficie pas. Dans ce cas, nous travaillons aux côtés de l'architecte qui signe le projet architectural, sur le programme, le bilan, la consultation et la direction des travaux, sans nous présenter comme tel.

Ce que dit le PLU pour un collectif. Le Teil relève d'un plan local d'urbanisme communal, publié au Géoportail de l'urbanisme (https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr) sous la version 07319_PLU_20231106, et n'est pas soumis au règlement national d'urbanisme. Le zonage distingue notamment la zone UA, urbanisée et dense, son secteur UAcv pour le cœur du centre bourg, la zone UB d'habitat résidentiel et les zones AU, AUa, AUe et AUf d'urbanisation future. La hauteur admise, l'emprise au sol, les places de stationnement exigées par logement et le traitement des espaces libres se lisent dans le règlement de la zone : notre collecte n'en a pas relevé les valeurs chiffrées, et nous ne les écrivons pas. Nous les lisons pour votre parcelle avant de fixer un nombre de logements.

Sources publiques utilisées. Géorisques (https://www.georisques.gouv.fr) pour la zone de sismicité, le radon, les risques recensés et les arrêtés de catastrophe naturelle ; l'INSEE (https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-07319) pour la structure du parc ; les fichiers DVF d'Etalab (https://files.data.gouv.fr/geo-dvf/latest/csv/2024/communes/07/07319.csv) pour les prix de revente ; Légifrance (https://www.legifrance.gouv.fr) pour l'arrêté du 22 octobre 2010 et le code de l'urbanisme ; la préfecture de l'Ardèche pour le NPNRU ; le rapport macrosismique du BCSF-RENASS pour le séisme de 2019. Le tracé des abords des monuments de Melas n'est pas publié en source ouverte : il se demande à l'UDAP de l'Ardèche.

Lire le tableau des prix. Les lignes de la rubrique Prix et Budget sont des repères de marché, jamais des tarifs Progineer. Aucune statistique publique ne mesure le coût d'un petit collectif au Teil : le repère neuf du SDES porte sur des maisons individuelles construites en Auvergne-Rhône-Alpes, 6 697 maisons, 2 063 €/m² en moyenne et 1 978 €/m² en médiane, hors terrain, contre 1 914 €/m² en moyenne nationale. Les lignes de construction et de rénovation proviennent de notre étude de prix interne sur les projets estimés de 2024 à 2026, 107 estimations de construction (médiane 2 108 €/m²) et 43 de rénovation (médiane 1 015 €/m²), toutes zones confondues, en montant estimé rapporté à la surface déclarée. La dernière ligne est un prix de vente d'appartements anciens, qui situe la sortie d'une opération et non son coût. Un immeuble ajoute des postes qu'une maison n'a pas : parties communes, escalier encloisonné, éventuel ascenseur, réseaux par logement. C'est pourquoi nous ne publions aucun ratio propre au collectif sans l'avoir établi poste par poste sur votre programme.

Construire un immeuble de logements collectifs : énergie et confort d'été. Un collectif neuf relève de la RE2020 comme une maison, avec ses propres indicateurs pour le logement collectif. Les diagnostics de performance énergétique réels du Teil déclarent très majoritairement la zone climatique H2d (188 sur 200 dans l'échantillon de l'ADEME), à environ 214 mètres d'altitude : cette zone est déduite des diagnostics et non lue dans l'arrêté, et nous la confirmons au lancement des études thermiques. Dans un immeuble, le confort d'été se joue sur l'orientation des séjours, la protection solaire des baies et la possibilité de ventiler chaque logement sur deux façades, ce qu'un plan en R+2 ou R+3 de quatre à huit logements permet encore facilement.

Copropriété ou division en volumes. Un immeuble entièrement consacré au logement se découpe le plus souvent en copropriété, sous le régime de la loi du 10 juillet 1965 : règlement, état descriptif de division, tantièmes, parties communes. La division en volumes se justifie quand les usages sont hétérogènes, par exemple un local d'activité en rez-de-chaussée sous des étages d'habitation dans le centre. Le choix se fait avant le permis, parce qu'il détermine les accès, les compteurs et le passage des réseaux, donc le plan.

Le Teil et ses voisins. Le séisme de 2019 a son épicentre entre Le Teil et Saint-Thomé, et l'arrêté de catastrophe naturelle INTE1933339A couvre aussi Viviers, quand Bourg-Saint-Andéol a été reconnue par un arrêté distinct. Géorisques rattache le risque nucléaire recensé au Teil à la proximité de la centrale de Cruas-Meysse : ce risque relève de l'information préventive et ne crée pas, à lui seul, de servitude d'urbanisme sur une parcelle. De l'autre côté du Rhône, Montélimar relève d'un autre département et d'un autre document d'urbanisme : un porteur de projet qui compare les deux rives compare aussi deux règlements. Les demandes de devis de construction d'un petit immeuble se préparent donc commune par commune, jamais en transposant un chiffrage d'une rive à l'autre.

TVA et positionnement. Un immeuble neuf supporte le taux normal de 20 %, et nos honoraires de maîtrise d'œuvre y figurent sur une ligne distincte des travaux. Sur des logements achevés depuis plus de deux ans, les travaux d'amélioration relèvent du taux de 10 % (article 279-0 bis du code général des impôts) et ceux d'amélioration énergétique éligibles du taux de 5,5 % (article 278-0 bis A), sauf si l'opération rend l'immeuble à l'état neuf au sens de l'article 257 : nous pouvons alors intervenir en contractant général, à prix global forfaitaire. Progineer est une société créée en 2024, portée par une expérience de la maîtrise d'œuvre et du bâtiment acquise depuis 2020.