Petit collectif à Montélimar : monter une opération d'immeuble de logements dans une ville de bailleurs

La première question que nous posons sur une opération montilienne ne porte ni sur la surface ni sur le nombre de niveaux : elle porte sur la personne qui commande.

Un particulier qui construit pour lui-même, une société civile immobilière familiale, un investisseur locatif en société, un organisme d'habitations à loyer modéré et une société d'économie mixte n'ont ni les mêmes obligations, ni les mêmes circuits de décision, ni les mêmes délais.

Le statut du commanditaire détermine trois choses au moins : l'obligation de recourir à un architecte, l'application ou non du régime de maîtrise d'ouvrage publique, et la façon dont l'engagement financier se construit — décision individuelle d'un côté, délibération d'une instance et obtention des financements de l'autre. Nous calons le planning sur ce circuit réel, pas sur un calendrier théorique de chantier.

Le seuil des 150 mètres carrés de surface de plancher est l'une des règles les plus mal comprises du montage d'opération, parce qu'on en retient le chiffre et qu'on en oublie la condition attachée.

L'article R*431-2 du code de l'urbanisme réserve la dispense aux personnes physiques, aux exploitations agricoles et aux coopératives d'utilisation de matériel agricole, et seulement lorsqu'elles édifient ou modifient une construction pour elles-mêmes.

Une personne morale n'en bénéficie à aucun titre, quelle que soit la surface : un immeuble de trois logements porté par une société civile immobilière exige un architecte au même titre qu'un programme de vingt. Nous le disons dès le premier rendez-vous, parce que le découvrir au moment de composer la liasse coûte des semaines.

Progineer est maître d'œuvre : nous ne signons pas le projet architectural, nous conduisons l'opération avec celui qui le signe.

À Montélimar, où 6 196 logements sont des HLM loués vides, la question n'a rien de théorique.

L'article L2411-1 du code de la commande publique range parmi les maîtres d'ouvrage soumis au livre IV les offices publics de l'habitat, les organismes privés d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation et les sociétés d'économie mixte, pour les logements à usage locatif aidés par l'État qu'ils réalisent. La conséquence pratique tient en trois points.

Le programme et l'enveloppe financière prévisionnelle sont arrêtés avant l'engagement des études, et non ajustés au fil de l'eau. Le contenu de la mission de maîtrise d'œuvre est encadré, avec une rémunération forfaitaire adossée à un engagement sur le coût prévisionnel des travaux. Les marchés de travaux sont allotis, ce qui structure la consultation en lots séparés.

Le document communal, version 26198_PLU_20250611, répertorie 146 zones, et un immeuble de logements n'y est pas faisable partout de la même manière.

Nous établissons le gabarit constructible avant l'esquisse : hauteur maximale et point de référence retenu pour la mesurer, emprise au sol admise, recul imposé par rapport à l'alignement et aux limites séparatives, part d'espaces libres ou de pleine terre, et surtout nombre d'aires de stationnement exigé par logement — le paramètre qui, sur une parcelle de centre-ville, décide seul du nombre de logements réalisables.

Deux plafonds nationaux encadrent ce dernier point : le règlement local ne peut exiger plus d'une aire par logement locatif financé par un prêt aidé de l'État, ni plus d'une demi-aire à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport collectif en site propre.

Nous vérifions ensuite trois zonages bloquants : la zone agricole Ac, interdite de construction pour protéger le captage de la Dame ; le secteur UDd, en assainissement spécifique ; le secteur UDp, sous prescriptions paysagères.

Le parc montilien porte 2 047 logements vacants, le volume le plus élevé de notre zone d'intervention, pour un taux de 9,2 % qui reste le plus bas du sud drômois : la vacance n'y est pas structurelle, elle est ponctuelle et localisée.

Cela ouvre une voie que beaucoup d'opérateurs négligent, l'acquisition-amélioration : reprendre un immeuble de rapport du centre ancien, en refaire la structure, les réseaux et l'enveloppe, et le remettre sur le marché en logements aux normes actuelles.

Le contexte s'y prête, entre le programme Action Cœur de Ville dont la commune est lauréate depuis la convention du 25 septembre 2018 et le quartier prioritaire Centre Historique.

Les points durs sont connus : trame porteuse d'origine rarement compatible avec la distribution voulue, absence de gaine technique verticale, hauteur libre sous plafond, accessibilité de l'entrée depuis le domaine public, insertion d'un ascenseur dans un volume qui n'en a jamais reçu. Chacun se tranche par relevé et sondage, jamais sur un plan de vente.

Trois procédures inondation coexistent sur la commune, dont une révision active du plan d'exposition aux risques référencée PPRN-I_2026_0050, dernière modification enregistrée le 13 août 2026. Sur une maison, le sujet se résume souvent à la cote du plancher.

Sur un immeuble de logements, il touche l'ensemble de l'économie du projet : un stationnement en sous-sol peut devenir irréalisable ou imposer un dispositif de mise hors d'eau ; le transformateur, le tableau général basse tension, la production d'eau chaude sanitaire, le local ascenseur et sa cuvette doivent être placés hors d'atteinte ; les réseaux enterrés et les regards appellent des dispositifs anti-refoulement ; et l'accès des engins de secours doit rester praticable en période de crue, ce qui se vérifie sur le plan masse et non après.

La commune totalise 17 arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue entre le 20 septembre 1982 et le 31 octobre 2022, sur 23 arrêtés au total : le risque y est documenté, pas hypothétique.

Montélimar est classée en zone de sismicité 3 (modérée), et l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié rend les règles parasismiques applicables aux bâtiments neufs à risque normal dès la catégorie d'importance II. Un immeuble de logements y est donc pleinement concerné, même bas : ce n'est pas une contrainte réservée aux tours.

Un bâtiment d'habitation collectif reste en catégorie d'importance II tant que sa hauteur ne dépasse pas vingt-huit mètres ; au-delà il passe en catégorie III, et le critère d'effectif de trois cents personnes qui figure également dans cette catégorie vise d'autres natures de bâtiments, non l'habitation collective.

Une précision mérite d'être faite dans l'autre sens : en dessous de la catégorie III, la sismicité ne rend pas à elle seule le contrôle technique obligatoire au sens de l'article R125-17 du code de la construction et de l'habitation — il le devient par d'autres caractéristiques listées au même article, ou reste une décision du maître d'ouvrage.

Ce que la zone 3 impose réellement, c'est un travail de forme : régularité en plan et en élévation, continuité et symétrie du contreventement, chaînages, joints entre blocs de raideur différente, et positionnement précoce des cages d'escalier et d'ascenseur, qui sont des éléments de contreventement avant d'être des circulations.

La commune a été reconnue en état de catastrophe naturelle pour la secousse sismique du 11 novembre 2019, arrêté INTE1933339A.

L'aléa retrait-gonflement des argiles atteint le niveau « important » à Montélimar, le maximum communal, avec deux arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse en 2017 et 2022. Ce niveau qualifie la commune et jamais une parcelle : il se vérifie par reconnaissance de sol.

Le dispositif issu de la loi ELAN s'applique, avec une étude géotechnique préalable à la vente d'un terrain constructible non bâti puis une étude de conception à la charge du constructeur, ou l'application de techniques forfaitaires (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation, décret n° 2019-495 du 22 mai 2019, arrêté du 22 juillet 2020).

Sur un collectif, deux effets se cumulent et justifient d'engager la reconnaissance très tôt : les descentes de charges sont sans commune mesure avec celles d'une maison, ce qui déplace souvent l'arbitrage vers des fondations profondes ; et le dimensionnement parasismique dépend directement de la classe de sol retenue. Une hypothèse de sol reprise d'un terrain voisin n'a aucune valeur dans ce contexte.

Montélimar est la seule commune du sud drômois où le gaz de réseau devance l'électricité comme énergie de chauffage des résidences principales : 45,0 % du parc, soit 8 825 logements, contre 42,8 % à l'électricité, conséquence directe de la densité urbaine et du raccordement du collectif. Cela déplace le centre de gravité technique d'un immeuble de logements.

Dès que des appareils à gaz raccordés sont desservis par une installation collective de ventilation mécanique contrôlée, l'ouvrage relève du régime dit VMC-gaz, avec son dispositif de sécurité collective et ses obligations propres de vérification et d'entretien — arrêté du 2 août 1977 relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible situées à l'intérieur des bâtiments d'habitation, arrêté du 25 avril 1985 relatif à la vérification et à l'entretien des installations collectives de ventilation mécanique contrôlée gaz.

Ces obligations survivent au chantier : elles deviennent une ligne de charges pour la copropriété ou pour le bailleur, et se décident donc au stade du programme plutôt qu'à la mise en service.

Dans une maison, la ventilation se règle logement par logement. Dans un immeuble, une colonne verticale unique dessert plusieurs niveaux, et sa section se calcule à partir du cumul des débits extraits de tous les logements raccordés — donc à partir du programme lui-même.

L'arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements fixe ces débits par local desservi et par nombre de pièces principales, et autorise leur modulation sous réserve que la cuisine reste capable d'atteindre son débit de pointe : le tableau plus bas les récapitule. Trois conséquences suivent, toutes à traiter avant l'avant-projet définitif.

La répartition des typologies décide de la taille des gaines, et non l'inverse : un programme majoritairement composé de grands logements impose des sections plus généreuses, donc de la surface perdue à chaque niveau. Le caisson d'extraction se place le plus souvent en toiture, ce qui suppose un accès de maintenance sécurisé et un traitement vibratoire vis-à-vis des logements du dernier niveau.

Enfin chaque traversée de plancher est un point singulier pour l'isolement acoustique entre logements comme pour le compartimentage : les trémies se positionnent avec le bureau d'études structure, jamais en fin de plan.

Un immeuble de logements crée des droits et des servitudes qui durent bien plus longtemps que le chantier, et qui se choisissent avant le dépôt.

La copropriété, soumise à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, suppose un état descriptif de division, une répartition en tantièmes et un règlement établi par un notaire ou un géomètre-expert, et fait naître une assemblée générale dont les majorités décideront ensuite de tout ce qui touche aux parties communes.

La division en volumes s'impose plutôt lorsque des usages hétérogènes se superposent — commerce en rez-de-chaussée, logements au-dessus, stationnement en sous-sol — sans parties communes indivises.

Les rapports avec les fonds voisins se règlent au même moment, ce qui compte particulièrement en tissu urbain continu : mitoyenneté des murs séparatifs, distances imposées aux vues droites et obliques par les articles 678 et 679 du code civil, autorisation de passage sur le fonds voisin pour exécuter les façades.

Dans le centre ancien montilien, bâti en ordre continu dans les zones UA, UAa, UAb et UAd, ces sujets décident du calendrier autant que de la conception.

Un petit collectif concentre sur une seule parcelle ce qu'un lotissement répartit sur plusieurs, et c'est souvent là que les faisabilités se perdent.

Nous vérifions la capacité et le point de raccordement en eau potable, en électricité et en télécommunications, le dimensionnement du branchement d'assainissement et la nature du réseau desservant l'adresse — le secteur UDd du plan local d'urbanisme est explicitement en assainissement spécifique, ce qui change la faisabilité d'une opération dense.

Les eaux pluviales se traitent à la parcelle, par rétention ou infiltration selon la perméabilité réelle du sol, que la reconnaissance géotechnique mesure en même temps que la portance.

S'y ajoutent l'accès et le retournement des engins de secours et de collecte, le local à déchets et sa sortie sur voie publique, l'espace de stationnement sécurisé pour les vélos exigé dans les bâtiments neufs d'habitation, et le pré-équipement des places de stationnement pour la recharge des véhicules électriques. Leur oubli au stade de l'esquisse coûte régulièrement un niveau de logements.

Une opération collective ne s'arrête pas à la réception : elle se transmet à quelqu'un qui devra l'exploiter — un syndic de copropriété, un bailleur social, un gestionnaire locatif. La qualité de cette transmission conditionne les dix années suivantes, et c'est une part du travail de maîtrise d'œuvre que peu de plaquettes évoquent.

Nous constituons le dossier des ouvrages exécutés lot par lot, avec les plans conformes à l'exécution et les notices d'équipement, et nous veillons à ce que le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage soit réellement exploitable pour les interventions en toiture, en gaine et en cage d'ascenseur.

Nous listons les contrats d'entretien à mettre en place avant la mise en service — ascenseur, ventilation, et le cas échéant installation collective de ventilation mécanique contrôlée gaz. Nous accompagnons enfin la levée des réserves et le suivi de la garantie de parfait achèvement, moment où un immeuble mal documenté devient très coûteux à corriger.