Optimisation d'espace à Montélimar : le mètre carré à récupérer existe déjà, reste à savoir à qui il appartient

C'est la question inaugurale d'un dossier montilien, et elle n'a rien de théorique dans une ville qui compte 11 883 appartements pour 10 231 maisons.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 range dans les parties communes le gros œuvre, le sol, ainsi que les canalisations et gaines d'équipement commun, y compris lorsqu'elles traversent un lot privatif : un refend, une dalle, une chute d'eaux vannes ou un conduit collectif ne cessent pas d'être communs parce qu'ils se trouvent dans votre cuisine.

Nous établissons donc, avant tout scénario, une carte de propriété du logement, superposée à la carte technique : ce qui est privatif et se décide seul, ce qui est commun et se vote, ce qui est loué et se négocie avec le bailleur.

De cette carte découle un calendrier réaliste, car une assemblée générale se tient à date fixe et ne se convoque pas au rythme d'un chantier.

9 555 résidences principales de la commune relèvent de ce bloc, soit 49,7 % du parc, dont 5 098 pour les seules années 1971-1990 (INSEE, recensement 2023). Sur ces bâtiments, la marge de manœuvre ne se devine pas : elle se mesure.

Nous vérifions d'abord la continuité verticale de chaque mur, parce qu'un ouvrage qui se poursuit à l'étage inférieur est un ouvrage de structure, quelle que soit son épaisseur apparente une fois doublé.

Nous établissons ensuite le sens de portée des planchers, la position des chaînages et celle des trémies, puis nous sondons partout où le doute subsiste — nature du matériau, présence d'un raidisseur, épaisseur réelle sous le doublage.

Ce relevé est la seule dépense que nous engageons systématiquement avant de proposer quoi que ce soit : il conditionne la validité de tous les scénarios qui suivront, et il évite de promettre une ouverture qui se révélera être un refend.

Montélimar est la seule commune du secteur où le gaz de réseau devance l'électricité : 45,0 % des résidences principales y sont raccordées, soit 8 825 logements, contre 42,8 % à l'électricité et 4,9 % encore au fioul. Cette donnée a une traduction immédiate sur un plan.

Un appareil au gaz suppose une évacuation des produits de combustion et une aération conformes, et dans un immeuble collectif le conduit correspondant est un ouvrage commun, vertical, dont la position ne se négocie pas.

Les chutes d'eaux usées et d'eaux vannes obéissent à la même logique : un appareil sanitaire éloigné de sa colonne exige soit une pente d'écoulement gravitaire tenable sous le plancher fini, soit un dispositif de relevage avec son entretien et son bruit.

Nous mesurons donc la hauteur réellement disponible entre dalle et sol fini avant d'implanter quoi que ce soit, et nous composons autour des gaines existantes chaque fois que c'est possible : c'est plus rapide, moins cher, et cela ne dépend d'aucun vote.

Les plans de la période consacrent une part notable de leur surface à desservir plutôt qu'à habiter, et le gisement le plus accessible est là. Un dégagement peut être absorbé par les pièces qu'il relie, une entrée retournée sur un autre côté, un sas hérité d'une époque où chaque pièce se chauffait séparément purement et simplement supprimé.

Nous mesurons le gain sur deux grandeurs plutôt que sur une : les mètres carrés récupérés, bien sûr, mais surtout le linéaire de mur libéré, seule grandeur qui détermine où poseront un lit, un plan de travail ou une bibliothèque.

Le rangement se traite dans le même mouvement, en le logeant dans l'épaisseur des parois — placard traversant entre deux pièces, doublage habité sur un mur aveugle, volume sous escalier, hauteur au-dessus des portes — plutôt qu'en le posant sur le sol.

En contrepartie, nous conservons dans le plan livré le débattement de chaque ouvrant et le passage d'un encombrement de déménagement : un séjour devenu couloir n'est pas un gain.

C'est la demande la plus fréquente sur le parc montilien des années 1950 à 1980, où la cuisine est presque toujours close, étroite et adossée à la gaine technique. Quatre points se vérifient avant le dessin, et l'ordre compte. La nature du mur, d'abord : cloison de distribution ou ouvrage participant à la descente de charges, auquel cas le projet change de catégorie.

La ventilation ensuite : l'arrêté du 24 mars 1982 impose une aération générale et permanente, avec entrées d'air en pièces principales et extraction en pièces de service, et supprimer la porte de cuisine sans reprendre ce balayage dégrade l'ensemble du logement. La présence éventuelle d'un appareil au gaz, cas fréquent ici, impose ses propres exigences d'évacuation et d'aération.

L'évacuation des eaux enfin, avec la distance à la colonne et la pente qu'elle commande. Ces quatre réponses obtenues, l'ouverture se réalise sans étude de structure et transforme la perception du logement bien au-delà des mètres carrés concernés.

Un trois-pièces devient un quatre-pièces en déplaçant deux cloisons, à condition que la pièce créée en soit véritablement une — et à Montélimar, où 9 823 des 19 603 résidences principales sont occupées par des locataires, cette exigence n'est pas seulement rédactionnelle : elle conditionne la décence du logement mis en location.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe le seuil d'une pièce principale à 9 m² pour une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou à 20 m³ de volume habitable, et exige un ouvrant donnant à l'air libre ainsi qu'un éclairement naturel suffisant.

Une chambre borgne prise sur un séjour reste donc un bureau ou un dressing, quelle que soit la qualité de son aménagement. Nous cadrons ce point à l'esquisse, avec l'enchaînement qu'entraîne une suite : une salle d'eau créée appelle une ventilation, la ventilation appelle parfois une sortie, et la sortie ramène le projet vers l'aspect extérieur, donc vers une autorisation.

Exploiter un volume plutôt qu'une surface suppose trois réponses, et la première élimine la majorité des cas montiliens.

La hauteur sous plafond du collectif des Trente Glorieuses autorise rarement de dégager, une fois le plancher intermédiaire posé, une hauteur libre acceptable au-dessus comme au-dessous : le gisement réel se situe plutôt dans les 1 292 résidences principales antérieures à 1919 du centre ancien et dans certains volumes d'activité reconvertis.

La deuxième réponse est structurelle : une mezzanine ajoute une charge d'exploitation à un plancher existant, ce qui appelle une vérification par un bureau d'études, et ses appuis se reprennent sur des ouvrages capables de les recevoir. La troisième est réglementaire : contrairement à une cloison déplacée, une mezzanine crée de la surface de plancher au sens de l'article R.

111-22 du code de l'urbanisme et déclenche donc une formalité. Le garde-corps, lui, se conçoit dès le plan et non après coup, sa hauteur et son remplissage relevant de la norme NF P01-012.

Deux vérifications précèdent toute étude, et la seconde surprend souvent.

La première est juridique : dans une copropriété, les combles et les caves sont fréquemment des parties communes, et se les approprier suppose une cession consentie par le syndicat des copropriétaires, votée à la majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puis la mise à jour de l'état descriptif de division et des tantièmes.

La seconde tient au risque naturel : Montélimar recense trois procédures de plan de prévention du risque inondation du bassin « Rhône », dont une révision active référencée PPRN-I_2026_0050, dernière modification enregistrée le 13 août 2026. C'est le règlement en vigueur à la date du projet, et lui seul, qui dit ce qu'un niveau enterré ou semi-enterré peut recevoir.

Une bonne nouvelle en revanche pour ces niveaux bas : la commune relève du potentiel radon de catégorie 1, la classe la plus faible, ce qui n'appelle aucun traitement spécifique du soubassement à ce titre.

Trois comptages coexistent sur un même logement et ne varient jamais ensemble ; annoncer un gain sans préciser lequel bouge revient à ne rien annoncer.

Dans une ville où 53,4 % des logements sont des appartements, le plus structurant est la superficie privative issue de la loi du 18 décembre 1996 et du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 : elle régit les lots de copropriété, écarte les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre et ne compte pas les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².

La surface habitable du code de la construction et de l'habitation suit une logique voisine et déduit l'emprise des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures — déplacer une cloison la fait donc varier.

La surface de plancher du code de l'urbanisme, elle, se mesure au nu intérieur des façades et ignore les cloisons : c'est celle que regarde le service instructeur, et une redistribution intérieure n'en crée aucune. Nous chiffrons ces trois grandeurs scénario par scénario.

Montélimar compte 2 047 logements vacants, soit 9,2 % de son parc — le taux le plus bas du secteur, mais le volume le plus élevé —, et ces biens alimentent les deux opérations symétriques que sont la division et la réunion. La division est bornée par le bas : l'article L.

111-6-1 du code de la construction et de l'habitation ferme l'opération en dessous de 14 m² de surface habitable et de 33 m³ de volume habitable.

Elle appelle ensuite une instruction complète — dédoublement des compteurs et des colonnes, ventilation propre à chaque logement, séparation acoustique, accès et boîtes aux lettres, modification de l'état descriptif de division et des tantièmes — et, dès lors qu'un logement supplémentaire apparaît, la lecture du règlement de la zone concernée du plan local d'urbanisme communal, qui compte 146 zones.

La réunion de deux lots contigus paraît plus simple mais franchit presque toujours la frontière structurelle : le mur mitoyen est en général un refend commun.

Nous préférons requalifier une commande plutôt que de la vendre sous une étiquette qui ne lui convient pas. Une cloison de distribution se dépose sans étude préalable, et c'est le terrain de cette page.

Un refend, un voile béton ou un mur continu d'un niveau à l'autre est un ouvrage de structure : son ouverture exige un étaiement, un linteau dimensionné et une note de calcul.

Montélimar relevant de la zone de sismicité 3, ces mêmes murs assurent le contreventement de l'immeuble, et l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié rend l'Eurocode 8 applicable aux constructions neuves à risque normal dès la catégorie d'importance II. La commune a par ailleurs été reconnue en état de catastrophe naturelle pour la secousse sismique du 11 novembre 2019, par l'arrêté INTE1933339A.

Passé ce point, le dossier ne porte plus le nom d'optimisation d'espace : c'est une réhabilitation, avec le niveau d'étude, de délai et de couverture d'assurance qui va avec. Le dire au programme coûte une conversation ; le découvrir en chantier coûte beaucoup plus.