Rénovation à Montélimar : performance énergétique, sortie du fioul et confort d'été en plaine rhodanienne

Rénover n'est pas réhabiliter, et à Montélimar (26200, code INSEE 26198) la nuance change le contenu du devis. La réhabilitation reprend l'ouvrage lui-même : structure, conformité, parfois destination. La rénovation porte sur les prestations et les lots techniques — isolation, menuiseries, chauffage, ventilation, électricité, plomberie, revêtements — et sur le confort qui en résulte. Or le gisement montilien est précisément un gisement de lots techniques : sur 22 248 logements recensés et 19 603 résidences principales, 9 555 logements, soit 49,7 % du parc et près d'un sur deux, ont été achevés entre 1946 et 1990, et 36,0 % de l'ensemble est antérieur à 1971, donc à la première réglementation thermique (INSEE, recensement 2023). Ce n'est pas un centre médiéval à restaurer, c'est un parc d'après-guerre à remettre à niveau : ponts thermiques structurels, menuiseries de première génération, réseaux collectifs vieillissants, étanchéités de toitures-terrasses en fin de vie. À l'autre bout du spectre, 37,4 % du parc a moins de trente-cinq ans — le tri entre un vrai bouquet de travaux et un simple rafraîchissement se fait ici sur pièces.

La deuxième particularité montilienne est le mode de chauffage, sans équivalent dans le sud drômois. 45,0 % des résidences principales sont raccordées au gaz de réseau (8 825 logements), 42,8 % sont chauffées à l'électricité (8 388), 6,2 % relèvent d'un autre mode (1 224), 4,9 % — soit 953 logements — sont encore au fioul et 1,1 % au gaz en bouteille ou en citerne (213). Montélimar est la seule commune du secteur où le gaz de réseau devance l'électricité, conséquence directe de la densité urbaine et du raccordement du parc collectif. Deux marchés de rénovation coexistent donc, et ils n'appellent pas la même réponse. La sortie du fioul concerne un peu moins d'un millier de logements, très majoritairement individuels : le passage à une pompe à chaleur air-eau s'y prépare par l'enveloppe et par le régime de température des émetteurs, jamais par le seul échange de générateur, sous peine d'installer une machine surdimensionnée qui consommera en appoint électrique tout l'hiver. L'arbitrage entre maintien au gaz et bascule vers une pompe à chaleur concerne un volume dix fois supérieur, souvent en collectif, et se tranche sur les données réelles du bâtiment — état de la chaufferie, place disponible, contraintes acoustiques et d'implantation des unités extérieures, capacité du branchement électrique — pas sur une préférence de principe.

Le troisième point est celui que la plupart des devis de rénovation oublient ici. Montélimar est en plaine rhodanienne, à 81 mètres d'altitude au centroïde communal, et relève de la zone climatique H2d, très largement sous le seuil des 400 mètres : aucune modulation d'exigence liée à l'altitude ne s'applique. La donnée est massive — sur 9 636 diagnostics de performance énergétique de logements existants recensés par l'ADEME sur la commune, 9 592 portent la zone H2d, soit 99,5 %, le plus gros échantillon du secteur. Cette position inverse la hiérarchie habituelle : l'enjeu dominant n'est pas de tenir l'hiver, il est de tenir l'été, ce que la réglementation mesure par l'indicateur de degrés-heures d'inconfort. Un bouquet de travaux limité à isoler et à changer les fenêtres améliore l'étiquette du diagnostic et dégrade parfois le confort de juillet. Nous traitons donc les protections solaires et occultations extérieures, la ventilation nocturne, l'inertie disponible, les combles et les toitures-terrasses comme des lots de plein exercice, avant d'envisager un rafraîchissement actif qui ne ferait que déplacer la facture.

Quatrième paramètre : la structure de la propriété commande le calendrier autant que la technique, et elle est atypique. Montélimar est la seule commune du sud drômois à majorité d'appartements — 53,4 % du parc, soit 11 883 logements, contre 46,0 % de maisons (10 231). 6 196 logements sont des HLM loués vides, soit 31,6 % de l'ensemble des résidences principales et 63,1 % du parc locatif, pour un taux de propriétaires de 48,5 % ; s'y ajoutent 2 047 logements vacants, taux le plus bas du secteur (9,2 %) mais volume absolu le plus élevé de la zone. Statistiquement, une rénovation montilienne a autant de chances de passer par une assemblée générale de copropriété ou par un plan de patrimoine de bailleur que par la décision d'un propriétaire occupant. Le marché confirme cette dualité et impose une franchise commerciale : sur les mutations réelles de la base DVF (DGFiP / Etalab), la médiane 2024-2025 ressort à 2 373 €/m² pour les maisons sur 323 ventes retenues, contre 1 555 €/m² pour les appartements sur 126 ventes ; surtout, par rapport à 2021-2022, la médiane des maisons progresse de 8,0 % quand celle des appartements recule de 1,0 %. Sur une maison, l'argument patrimonial de la rénovation tient. Sur un appartement, les bons arguments sont le confort d'été, les charges de chauffage et la relocation, pas la plus-value.

Une rénovation qui ne touche pas à la structure n'est pas pour autant sans formalités, et trois vérifications sont systématiques ici. Le patrimoine : dix immeubles sont protégés au titre des monuments historiques, presque tous dans le centre historique, du château des Adhémar classé en 1889 à la collégiale Sainte-Croix inscrite en 2008. Un remplacement de menuiseries, un ravalement ou une réfection de couverture en abords d'un monument relève d'une déclaration préalable et de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (article L621-30 du code du patrimoine) : teinte, matériau et dessin des ouvrants ne se choisissent pas sur catalogue, et le tracé des abords, non publié en source ouverte, se demande à l'UDAP de la Drôme. L'eau : trois procédures de plan de prévention des risques naturels inondation sont recensées, dont une révision active du plan d'exposition aux risques dont la dernière modification enregistrée date du 13 août 2026 — la ville est prise entre le Rhône, le Roubion et le Jabron, et compte 17 arrêtés de catastrophe naturelle « inondations et coulées de boue » entre 1982 et 2022. En zone de prescriptions, cela se traduit dans les lots : cote d'implantation du tableau électrique et du générateur, réseaux remontés, revêtements et isolants tolérant l'immersion. Le sol enfin : l'aléa retrait-gonflement des argiles atteint le niveau maximal communal « important », avec deux arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse en 2017 et 2022 — repeindre sur une fissure active sans en avoir qualifié l'origine reste la dépense la plus vite perdue d'un budget de rénovation.

Deux mises au point s'imposent enfin, parce qu'elles circulent presque toujours à l'envers. Le risque nucléaire recensé par Géorisques sur Montélimar relève du plan particulier d'intervention du CNPE de Cruas-Meysse, et non de celui du site du Tricastin, dont la liste nominative de communes ne comprend pas Montélimar. Et un plan particulier d'intervention est un plan de secours au sens de l'article R741-18 du code de la sécurité intérieure : ce n'est pas une servitude d'utilité publique, il n'a aucun effet sur le droit de construire ni sur un projet de rénovation. Ce qui contraindrait l'urbanisme serait un plan de prévention des risques technologiques : la commune n'en compte aucun, et aucun de ses 33 établissements classés ICPE n'est classé Seveso. À l'inverse, une bonne nouvelle rarement exploitée : le potentiel radon est de catégorie 1, la classe la plus basse, ce qui dispense d'un traitement spécifique du soubassement à ce titre et laisse la ventilation entièrement au service de la qualité de l'air et de la maîtrise de l'humidité — un vrai sujet là où la remontée de nappe figure parmi les risques recensés. Deux réflexes complètent le tableau : les obligations légales de débroussaillement, la commune étant concernée par le risque de feu de forêt, et les déclarations de projet et d'intention de commencement de travaux avant tout terrassement, des canalisations de transport de matières dangereuses étant recensées sur le territoire. Sur le périmètre enfin : Montélimar compte 40 595 habitants, deuxième commune de la Drôme derrière Valence (64 458) et devant Romans-sur-Isère (33 464) — ni la première ville du département, ni sa préfecture —, et pèse 58,6 % des 69 275 habitants de Montélimar-Agglomération, qui regroupe 27 communes. Nous intervenons de la même façon sur les communes limitrophes : Ancône, Châteauneuf-du-Rhône, Savasse, Sauzet, Montboucher-sur-Jabron, Espeluche et Allan côté drômois, Le Teil et Rochemaure sur l'autre rive du Rhône, côté ardéchois. Progineer n'a pas d'établissement dans la Drôme : Montélimar est une commune de notre zone d'intervention, pas une implantation. Sur un logement achevé depuis plus de deux ans, nous intervenons en contractant général à prix global et forfaitaire ferme, avec la TVA réduite à 10 % (article 279-0 bis du code général des impôts) et à 5,5 % sur les travaux d'amélioration de la performance énergétique éligibles (article 278-0 bis A).