Entreprise de rénovation à Viviers : maisons en pierre, sortie du fioul et centre ancien sous PSMV

Avec 448 résidences principales chauffées d'abord au fioul selon l'INSEE, la chaudière à remplacer est le point d'entrée le plus fréquent d'une rénovation énergétique à Viviers. Depuis le 1er juillet 2022, le décret n° 2022-8 du 5 janvier 2022 interdit, sauf exceptions techniques, d'installer une chaudière neuve au fioul : la question n'est donc plus de savoir s'il faut changer d'énergie, mais vers laquelle.

Une maison chauffée au fioul possède en général un réseau de radiateurs à eau, ce qui ouvre la voie à une pompe à chaleur air-eau ou à une chaudière à granulés sans refaire la distribution, à condition de vérifier la température que ces radiateurs réclament.

Nous ne dimensionnons jamais le générateur sur la maison telle qu'elle est : combles, fenêtres, murs et plancher bas d'abord, puis la puissance recalculée sur les besoins réduits. Une machine choisie avant l'isolation tourne surdimensionnée pendant toute sa durée de vie.

Dans le centre ancien, l'emplacement de l'unité extérieure ou du conduit se discute avec l'UDAP de l'Ardèche, et le local de stockage d'un silo à granulés se prévoit dès le plan.

Un mur de moellons hourdés à la chaux échange de la vapeur d'eau avec l'air intérieur et avec le sol. Le doubler d'un isolant fermé ou l'enduire au ciment bloque cet échange : l'eau s'accumule derrière, les joints se dégradent et les pièces deviennent froides au toucher malgré les travaux.

Pour une rénovation de maison ancienne, nous commençons par les combles et la toiture, qui concentrent la plus grande part des pertes, puis nous traitons le pied de mur et les causes d'humidité (gouttières, pente du terrain, revêtement étanche au sol) avant de toucher aux murs.

Quand une isolation intérieure se justifie, elle reste perméable à la vapeur : enduits chaux et chanvre, panneaux de fibre de bois, liège, avec une ventilation calée sur le logement rénové.

Pour l'été, la masse de ces murs épais est une ressource : isoler légèrement sur toute la hauteur prive la maison de cette inertie, alors qu'une toiture performante et des protections solaires sur les baies exposées suffisent souvent à garder la fraîcheur.

Changer des fenêtres ou refaire un enduit modifie l'aspect extérieur : c'est au minimum une déclaration préalable (article R421-17 du code de l'urbanisme). Le ravalement, dispensé d'autorisation dans bien des communes, y est soumis dans un site patrimonial remarquable et dans les abords d'un monument historique (article R421-17-1).

À Viviers, la plupart des maisons du centre sont concernées par l'un ou l'autre régime, et le délai d'instruction d'une déclaration préalable, d'un mois en droit commun, y est majoré d'un mois (article R423-24). Le dessin des menuiseries, leur matériau, la partition des carreaux, la teinte des volets et la finition de l'enduit font partie de l'avis.

Nous préparons donc le dossier avec les éléments que l'architecte des Bâtiments de France attend (relevé de l'existant, photographies, coupe sur la menuiserie, échantillon de teinte) et nous le présentons à l'UDAP avant le dépôt. Un refus coûte bien plus cher qu'une demi-journée de préparation.

L'INSEE classe 30,8 % des résidences principales de Viviers en sous-occupation très accentuée et 27,7 % en sous-occupation accentuée (recensement 2023, exploitation complémentaire) : beaucoup de maisons comptent plus de pièces que leurs occupants n'en utilisent. Les propriétaires y sont installés depuis 23,5 ans en moyenne, et 60,1 % des ménages occupent leur logement depuis dix ans ou plus.

Rénover tout au même niveau n'a alors pas toujours de sens. Nous distinguons les pièces de vie, chauffées et isolées en priorité, des volumes secondaires, traités pour rester sains sans être chauffés en permanence. Nous étudions aussi une chambre et une salle d'eau au rez-de-chaussée, une douche de plain-pied ou la suppression de marches, pour qu'une maison puisse être habitée longtemps.

Ce découpage évite de financer l'isolation de pièces fermées dix mois par an et ramène l'effort sur les pièces qui pèsent dans la facture.

Une rénovation intérieure suit un ordre immuable : diagnostics, curage, réseaux, cloisons et doublages, puis revêtements et finitions. Dans un parc où 539 résidences principales ont été achevées avant 1946, deux repérages précèdent la dépose.

Le repérage de l'amiante avant travaux s'impose au donneur d'ordre pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, et le constat de risque d'exposition au plomb est exigé pour vendre ou louer un logement construit avant le 1er janvier 1949 ; nous le demandons aussi avant de poncer d'anciennes peintures.

Le tableau électrique se remet au niveau de la norme NF C 15-100, les canalisations anciennes en plomb se remplacent, la salle de bain se reconstruit sur une étanchéité sous carrelage traitée comme un ouvrage à part, avec une extraction d'air dimensionnée. Une cuisine qui change de place appelle des arrivées, des évacuations et une hotte recalées.

Avant toute saignée dans un mur de pierre, nous vérifions qu'il ne porte pas de linteau ou de poutre ; s'il en porte, le sujet sort de la rénovation.

Dans une maison ancienne de deux niveaux, la toiture et les combles sont souvent la surface la plus mal isolée et la plus facile à traiter. Une rénovation de toiture commence par l'état de la charpente et de la couverture : tuiles déplacées, liteaux fatigués, faîtage à reprendre, traces d'infiltration sur les bois.

Si la charpente est saine, l'isolation des combles perdus ou des rampants se fait dans le même chantier que la réfection de couverture, avec un écran sous-toiture et une étanchéité à l'air soignée aux jonctions avec les murs. Si des bois porteurs sont atteints, nous le disons : leur remplacement relève d'une étude de structure.

Dans le périmètre du plan de sauvegarde comme dans les abords des monuments, le matériau, la teinte et la forme de la couverture, les fenêtres de toit et les panneaux solaires relèvent de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Géorisques recense un arrêté de catastrophe naturelle pour tempête sur la commune : les fixations de la couverture se contrôlent au passage.

Géorisques compte 24 arrêtés de catastrophe naturelle à Viviers, dont 17 pour inondations et coulées de boue et 5 pour sécheresse, et un atlas des zones inondables de l'Escoutay a été diffusé en 2004. Surtout, le PPRi du Rhône et de ses affluents, approuvé le 30 août 2010, règle aussi les modifications de l'existant dans ses zones rouge et bleue.

Pour une rénovation, la conséquence est pratique : un rez-de-chaussée qu'on veut rendre plus confortable ne se traite pas comme un étage. Nous choisissons des doublages et des isolants qui tolèrent l'eau, remontons le tableau électrique et les équipements sensibles, et vérifions la zone du PPRi et la cote du terrain à l'adresse avant de décider d'aménager une pièce basse.

Les épisodes de sécheresse rappellent que des fissures peuvent venir du sol : une lézarde qui s'ouvre se fait expertiser avant qu'on la rebouche, et son traitement quitte alors le champ de la rénovation. Le potentiel radon de catégorie 1 n'impose pas de mesure particulière, mais un plancher bas repris gagne toujours à être étanche à l'air autour des traversées de réseaux.

Le recensement 2023 dénombre 12,5 % de logements vacants à Viviers et 448 ménages locataires, soit 27,6 % des résidences principales, dont 72 logements HLM loués vides.

Pour un bailleur privé, la rénovation obéit au calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, la classe F suivra au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034, sous réserve des ajustements que le législateur y apporte et que nous vérifions sur Légifrance à la date du dossier.

Nous partons du DPE en cours de validité, identifions les postes qui font réellement changer la lettre, souvent la toiture, les fenêtres, la ventilation et le générateur, et les programmons entre deux baux. Un logement vide depuis longtemps cumule presque toujours les mêmes lots : électricité, plomberie, ventilation, menuiseries et revêtements. Nous en dressons l'état lot par lot avant de proposer un prix.