Construction de maison neuve à Viviers : un terrain rare, à lire entre PLUi-H, PPRi et abords protégés

Un terrain à bâtir à Viviers se juge d'abord sur sa zone. En Ubd, autour du centre historique, les parcelles sont souvent des fonds de jardin ou des lots détachés d'une propriété déjà bâtie : l'implantation par rapport aux limites, la hauteur et l'emprise au sol décident de ce qui tient sur la surface.

En Ubp, la densité plus faible laisse de la place, mais la zone borde l'espace agricole et le règlement y encadre plus strictement les volumes. En Uh, la densification des hameaux reste dite raisonnée : une maison neuve y est possible si le règlement de la zone l'admet pour la parcelle.

En zones A et N, qui couvrent l'essentiel de la commune, le code de l'urbanisme ne permet en principe que l'extension mesurée et les annexes des habitations existantes (article L151-12) : une maison nouvelle n'y a, en règle générale, pas sa place.

Détacher un lot pour le vendre à bâtir relève du lotissement ; lorsque le terrain se situe dans un site patrimonial remarquable ou dans les abords d'un monument historique, c'est un permis d'aménager qui est exigé, et non une déclaration préalable (article R421-19 du code de l'urbanisme).

Nous vérifions la zone, les servitudes et la desserte en réseaux sur le Géoportail puis au certificat d'urbanisme, avant que vous ne signiez la promesse.

Le plan de prévention du risque inondation reporté en servitude PM1 couvre une part importante du territoire, de l'ordre de 600 hectares selon les contours du Géoportail de l'urbanisme, et son enveloppe recouvre un peu plus du quart de la zone pavillonnaire dense Ubd, quand les zones Ubp, Uh et 1AUb y échappent presque entièrement.

Il faut donc situer la parcelle dans son zonage réglementaire avant tout dessin : la zone rouge pose un principe d'interdiction, la zone bleue admet la construction sous prescriptions, notamment sur la hauteur du premier plancher habitable, les matériaux employés sous la cote de référence ou les remblais.

Nous lisons la pièce en vigueur pour l'adresse, puis nous faisons lever le terrain naturel en altitude NGF par un géomètre : c'est ce relevé qui permet de caler le niveau bas et de le justifier dans le dossier de permis.

L'atlas des zones inondables de l'Escoutay, diffusé en 2004, n'est pas une servitude, mais il documente l'extension des crues de la rivière et éclaire la conception d'un terrain voisin. Avec 17 arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue, la gestion des eaux de ruissellement autour de la maison, pente du terrain fini, regards, drainage, infiltration, fait partie du projet dès l'esquisse.

Viviers compte 14 monuments historiques dans la base Mérimée, 9 classés et 5 inscrits, et le Géoportail de l'urbanisme publie des périmètres d'abords autour de la plupart d'entre eux.

Pour une maison neuve, être dans un de ces périmètres change le parcours : le permis de construire est soumis à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France et son délai d'instruction, de deux mois pour une maison individuelle (article R423-23), est majoré d'un mois (article R423-24).

L'avis porte sur ce qui se voit : implantation dans la pente, volumétrie, pente et matériau de la toiture, teinte des enduits, dessin des menuiseries, clôtures, panneaux solaires, unité extérieure d'une pompe à chaleur.

Dans le périmètre du plan de sauvegarde, où la mairie indique que l'architecte des Bâtiments de France contrôle l'ensemble des travaux, une construction neuve suit en outre les règles propres du PSMV.

S'y superposent deux sites au titre du code de l'environnement (servitude AC2) : « Vieille ville et rives du Rhône à Viviers » et, sur une petite surface, le « Robinet du défilé de Donzère ». Nous préparons le volet paysager du dossier (insertion dans le site, coupes, photographies proches et lointaines) et nous le présentons à l'UDAP de l'Ardèche avant le dépôt.

En zone 3, une maison individuelle neuve, bâtiment de catégorie d'importance II, relève des règles de construction parasismique fixées par l'arrêté du 22 octobre 2010 modifié. Pour ce type de maison, la conception peut suivre le guide CPMI-EC8 applicable aux zones 3 et 4, dans ses limites d'emploi, ou l'Eurocode 8.

Le guide impose une maison compacte et régulière : plan sans décrochement marqué, niveaux superposés, murs de contreventement bien répartis dans les deux directions, chaînages horizontaux et verticaux continus, ouvertures limitées près des angles, toiture liée aux murs.

Dès que le projet sort de ces limites, un grand porte-à-faux, un sous-sol partiel dans la pente, une très grande baie, un bureau d'études structure le justifie selon l'Eurocode 8. La reconnaissance du séisme du 11 novembre 2019 en catastrophe naturelle, pour Viviers comme pour Le Teil, ne modifie ni le zonage ni les règles : elle rappelle seulement pourquoi elles existent.

Traitées à l'esquisse, ces dispositions pèsent peu sur le budget ; découvertes après le dépôt du permis, elles obligent à reprendre les plans.

L'exposition forte au retrait-gonflement des argiles relevée au point central de la commune et les cinq arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse, dont quatre depuis 2017, justifient une attention particulière aux fondations.

Le dispositif issu de la loi ELAN (articles L132-5 et L132-6 du code de la construction et de l'habitation, arrêté du 22 juillet 2020) rattache les obligations au zonage d'exposition de la parcelle : en zone moyenne ou forte, le vendeur d'un terrain non bâti constructible fournit une étude géotechnique préalable, et celui qui fait construire fait réaliser une étude de conception ou applique des techniques forfaitaires.

Nous lisons la carte officielle à l'adresse, puis nous recommandons l'étude de conception même hors obligation. Elle fixe la profondeur d'ancrage, le type de fondation, le choix entre dallage sur terre-plein et plancher porté sur vide sanitaire, et les dispositions autour de la maison : trottoir étanche, éloignement des arbres, collecte des eaux de toiture.

Géorisques cite aussi le mouvement de terrain parmi les risques de la commune : sur un terrain en pente, le géotechnicien vérifie la stabilité des talus créés par le terrassement.

Une maison neuve à Viviers se situe très en dessous des seuils d'altitude qui modulent les exigences de la RE2020, et les diagnostics de l'ADEME la placent en zone climatique H2d. L'indicateur qui décide du projet est alors l'inconfort d'été, mesuré en degrés-heures : une façade sud et ouest largement vitrée, sans protection, peut le faire dépasser alors que les besoins de chauffage restent faibles.

Nous commençons par l'orientation, la compacité, la surface et la position des baies, les débords de toiture calculés sur la course du soleil, les volets ou brise-soleil extérieurs et l'inertie des planchers et des murs ; la traversée d'air et la ventilation nocturne suivent.

Pour le chauffage et l'eau chaude, le plafond d'émissions fixé par l'indicateur Ic énergie écarte en pratique une chaudière gaz seule en maison individuelle : pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique ou solaire se comparent sur leur coût global.

Dans les abords d'un monument, l'emplacement d'une unité extérieure ou de panneaux photovoltaïques se discute avec l'UDAP, ce que nous intégrons au plan de masse plutôt que de le découvrir à l'instruction.

À Viviers, une parcelle en apparence banale peut porter des contraintes qui ne figurent pas dans l'annonce de vente. Le Géoportail de l'urbanisme reporte une servitude T1 attachée aux emprises ferroviaires, qui s'étend sur une bande d'environ 108 hectares de la commune, ainsi que plusieurs servitudes I4 liées aux lignes électriques de transport.

Le PLUi-H réserve une zone Ui1 d'une trentaine d'hectares à la production de ciments et des zones Nc aux carrières de Saint-Montan et de Viviers, et Géorisques mentionne le transport de marchandises dangereuses parmi les risques communaux.

Aucune de ces données ne rend à elle seule un terrain inconstructible : elles conditionnent des reculs, des accès, des hauteurs d'arbres ou de clôtures, l'orientation des pièces de vie et parfois le traitement acoustique des façades.

Nous les relevons sur le certificat d'urbanisme, l'état des risques remis par le vendeur et les pièces des servitudes, puis nous les reportons sur le plan de masse avant d'implanter la maison.