Maître d'œuvre à Viviers : conduire un projet dans la cité épiscopale, de l'adresse à la réception

Quatre situations coexistent sur le territoire communal, et chacune modifie le travail du maître d'œuvre.

Dans la zone PSMV du centre, le règlement du plan de sauvegarde s'ajoute à celui du PLUi-H, et la mairie indique que le contrôle de l'architecte des Bâtiments de France vise aussi les intérieurs : une cloison déposée, un escalier ancien remplacé ou un décor modifié peuvent entrer dans son champ, selon leur nature.

Dans les abords d'un des 14 monuments, ce contrôle porte sur ce qui se voit de l'extérieur. Dans le site « Vieille ville et rives du Rhône à Viviers », reporté en servitude AC2, un troisième régime peut s'appliquer. Ailleurs, seul le règlement de la zone du PLUi-H s'impose.

Nous établissons cette fiche dès le premier rendez-vous, à partir du Géoportail de l'urbanisme, puis nous la faisons confirmer par l'UDAP pour les tracés non publiés.

Elle fixe le calendrier : l'instruction dure en principe un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour le permis d'une maison individuelle et trois mois pour les autres permis (article R423-23 du code de l'urbanisme), avec un mois de plus lorsque l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis (article R423-24).

Dans un site patrimonial remarquable, une démolition, même partielle, demande en outre un permis de démolir (article R421-28).

Sous un plan de sauvegarde, un dossier refusé coûte des mois, et une prescription découverte après la consultation des entreprises oblige à tout rechiffrer.

Nous inversons donc l'ordre habituel : relevé de l'existant, photographies des façades et des pièces concernées, premières intentions sur les menuiseries, les enduits, la couverture et la distribution intérieure, puis rendez-vous avec l'UDAP de l'Ardèche avant de mettre le projet au point.

Les observations recueillies sont consignées par écrit et reportées dans les plans comme dans les descriptifs, afin que chaque entreprise chiffre ce qui sera réellement accepté : dessin et matériau d'une fenêtre, teinte et composition d'un enduit à la chaux, traitement d'une souche de cheminée, clôture ou plantation.

Cette démarche ne remplace pas l'avis rendu pendant l'instruction, qui reste celui de l'architecte des Bâtiments de France, mais elle réduit le risque d'un projet à redessiner.

Hors du centre, nous l'appliquons aussi dans les abords des monuments, par exemple autour de l'hôtel de Roqueplane, du pont romain sur l'Escoutay ou de la chapelle Saint-Ostian, dès que le projet touche une façade, une toiture ou un volume visible depuis l'espace public.

Avec 391 logements antérieurs à 1919 et un tiers du parc bâti avant 1946, la plupart des projets de Viviers partent d'une maçonnerie de pierre dont personne ne possède les plans. Le maître d'œuvre ne fait pas les calculs de structure : il les commande, dans le bon ordre, et vérifie qu'ils passent en entier dans le projet.

L'ingénieur structure relève l'état des murs, des planchers, des voûtes et de la charpente, puis justifie toute trémie, dépose de refend, reprise de linteau ou charge nouvelle.

Le géotechnicien intervient quand le sol est en cause, avec une étude de conception G2 pour un ouvrage neuf ou un diagnostic G5 sur un bâtiment déjà fissuré, selon la norme NF P 94-500 ; l'exposition forte aux argiles relevée au centre de la commune et les cinq arrêtés de sécheresse, portant sur 2009, 2017, 2019, 2020 et 2022, le justifient souvent.

Sur un parc aussi ancien, le repérage de l'amiante avant travaux et le constat de risque d'exposition au plomb se lancent dès l'avant-projet. Nous rédigeons le cahier des charges de chaque intervenant, faisons chiffrer sa mission et conservons la trace des hypothèses qu'il a retenues.

Un chantier sous plan de sauvegarde se chiffre mal sur une visite rapide : enduits à la chaux, menuiseries dessinées avec l'UDAP, reprises de planchers bois et interventions dans des pièces habitées ne s'improvisent pas au devis.

Nous préparons un descriptif technique lot par lot et une décomposition du prix global et forfaitaire, pour que chaque entreprise réponde sur les mêmes ouvrages, les mêmes quantités et les mêmes prescriptions patrimoniales. Avant l'ouverture des plis, notre étude de prix interne donne un ordre de grandeur indépendant, poste par poste.

L'analyse porte ensuite sur les écarts réels : prestation omise, prescription de l'architecte des Bâtiments de France ignorée, hypothèse de structure différente, frontière floue entre deux corps d'état, délai irréaliste.

Nous contrôlons l'attestation d'assurance décennale de chaque entreprise retenue, obligatoire au titre de l'article L241-1 du code des assurances, avant la signature des marchés, et nous ne percevons aucune commission sur les entreprises : leur choix vous appartient, sur un tableau comparatif que nous commentons.

Sur une commune où sept ménages sur dix sont propriétaires de leur logement, beaucoup de chantiers se déroulent chez des maîtres d'ouvrage qui restent sur place, au moins en partie.

La direction de l'exécution commence alors par un phasage écrit : pièces libérées à chaque étape, maintien d'un point d'eau et d'un chauffage, coupures de réseaux annoncées, zones de stockage et de circulation séparées des pièces de vie. Dans le centre, l'installation du chantier sur l'espace public suppose une autorisation de la commune, que nous faisons demander à temps.

Le maître d'œuvre anime les réunions, diffuse un compte rendu à chaque intervenant, fixe des points d'arrêt comme le contrôle d'un linteau avant fermeture ou d'un fond de fouille avant béton, et examine chaque situation avant de vous en proposer le paiement. Toute modification passe par un avenant écrit.

Chaque entreprise reste maîtresse de ses moyens et de ses méthodes ; notre rôle est de vérifier que l'ouvrage exécuté correspond à celui qui a été décrit, accepté par l'UDAP et payé.

La réception se prononce contradictoirement, en présence des entreprises, selon l'article 1792-6 du code civil ; les réserves y sont listées avec un délai de levée. Elle transfère la garde de l'ouvrage au maître d'ouvrage et fait courir la garantie de parfait achèvement d'un an, la garantie de bon fonctionnement de deux ans (article 1792-3) et la garantie décennale.

Nous suivons la levée des réserves jusqu'au bout, puis nous préparons la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.

À Viviers, cette dernière étape pèse plus qu'ailleurs : dans un site patrimonial remarquable comme dans les abords d'un monument historique, le récolement des travaux est obligatoire (article R462-7 du code de l'urbanisme), et l'administration dispose de cinq mois, au lieu de trois, pour contester la conformité (article R462-6).

Un écart entre le dossier accordé et l'ouvrage réalisé, une teinte, un dessin de menuiserie, une clôture, se découvre alors à la visite. Nous constituons pour chaque chantier un dossier des ouvrages exécutés, avec les fiches des matériaux et les photographies des parties cachées, que vous conservez pour la suite.

Transformer une grange, une remise ou un local d'activité en logement relève du changement de destination (article R151-27 du code de l'urbanisme) : déclaration préalable si ni les structures porteuses ni la façade ne changent (article R421-17), permis de construire dans le cas contraire (article R421-14), l'avis patrimonial s'ajoutant dans le centre et les abords.

L'histoire de la cité Blanche, née autour de l'usine de chaux et cimenterie Lafarge, rappelle qu'un bâtiment d'activité peut devenir de l'habitat, à condition d'en vérifier d'abord la structure et la zone. Agrandir une maison existante doit rester sous le seuil de 30 % de surface supplémentaire si l'on veut éviter l'application des règles parasismiques à l'existant, un choix qui se tranche avant l'esquisse.

Pour une maison neuve, l'hypothèse de zone 3 figure dès l'avant-projet dans le programme du bureau d'études, et la RE2020 se calcule en zone climatique H2d, celle que déclarent 198 des 200 diagnostics de performance énergétique de l'échantillon de l'ADEME, vers 145 m d'altitude : le confort d'été y décide autant que le chauffage.

Au-delà de 150 m² de surface de plancher, un particulier qui construit pour lui-même doit recourir à un architecte (article L431-1 du code de l'urbanisme) : nous travaillons alors à ses côtés, sans en tenir le rôle.