Optimisation d'espace à Viviers : mieux habiter une grande maison ancienne, jusque dans le périmètre du PSMV

Le premier livrable est un relevé coté de toute la maison, niveau par niveau, hauteurs sous plafond mesurées en plusieurs points. Dans une bâtisse ancienne de Viviers, un plancher qui a pris de la flèche ou un rampant irrégulier suffit à faire passer une bande de sol d'une catégorie à l'autre.

Chaque mètre carré reçoit ensuite une étiquette : pièce réellement habitée, dégagement, pièce fermée qui ne sert plus, volume de service tel que grenier, remise, cave ou garage. Trois définitions légales se superposent sans jamais donner le même total. Pour la surface habitable, l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation ne retient pas ce qui mesure moins de 1,80 m de haut.

La surface de plancher, fixée par l'article R111-22 du code de l'urbanisme, commande les formalités et retranche entre autres les emplacements de stationnement. La superficie Carrez ne concerne que les lots en copropriété, une partie des 24,1 % d'appartements de la commune. Le bilan remis hiérarchise les gisements, du plus simple au plus coûteux à reconquérir.

Dans la zone PSMV, notre ordre de travail s'inverse. Nous vérifions d'abord sur le Géoportail de l'urbanisme les servitudes qui touchent la parcelle : le site patrimonial remarquable (AC4), le site « Vieille ville et rives du Rhône à Viviers » (AC2) et, le cas échéant, un périmètre d'abords (AC1).

Nous dressons ensuite deux ou trois scénarios de redistribution et nous les présentons à l'UDAP de l'Ardèche sous forme d'esquisses, en indiquant pour chacun ce qui reste en place et ce qui bouge. Nous privilégions les gestes réversibles : cloisons légères posées sans saignée dans les murs anciens, rangements et placards autoportants plutôt que scellés, mezzanine indépendante des maçonneries quand c'est possible.

Toute démolition, même partielle, suppose dans un site patrimonial remarquable un permis de démolir (article R421-28 du code de l'urbanisme), et le délai d'instruction y est majoré d'un mois (article R423-24). Nous l'intégrons au planning dès le départ plutôt que de le découvrir au dépôt.

Gagner une pièce commence souvent par supprimer un mur, et c'est là que l'optimisation touche à la structure. Dans une maçonnerie de moellons, les refends ne se contentent pas de porter les solives : ils tiennent les façades et participent à la résistance de la maison aux efforts horizontaux.

Viviers est en zone de sismicité 3 et figure parmi les communes reconnues après le séisme de novembre 2019, aux côtés du Teil. Avant d'ouvrir, nous regardons l'épaisseur, la continuité de la paroi d'un niveau à l'autre, le sens de portée du plancher, la présence d'un chaînage ou d'un tirant posé lors d'une réparation ; si les indices divergent, un sondage localisé tranche.

Une cloison de doublage se déplace sans calcul. Un refend ne s'ouvre qu'avec une note de calcul d'ingénieur structure, un linteau ou un portique dimensionné et, souvent, un étaiement provisoire. Quand la paroi porte, nous l'annonçons avant de chiffrer : le projet relève alors aussi de notre mission de réhabilitation.

La mezzanine est la seule opération qui ajoute de la surface sans toucher à l'enveloppe. Sa faisabilité se lit d'abord au mètre ruban : pour que le dessous et le dessus comptent tous deux en surface habitable, il faut au moins 1,80 m de hauteur libre de chaque côté, soit environ 3,60 m sous plafond plus l'épaisseur du plancher créé.

En deçà, le niveau haut devient un espace de rangement, utile mais non décompté. Le plancher de la mezzanine se calcule avec les charges d'exploitation de l'Eurocode 1 (NF EN 1991-1-1), 1,5 kN/m² pour un plancher de logement selon l'annexe nationale, et ses appuis se vérifient sur les murs ou les solives qui les reçoivent.

Le garde-corps suit la norme NF P01-012, avec 1 m de hauteur dans le cas courant. L'escalier reprend au sol une partie de ce que l'on gagne en hauteur : nous le portons au bilan dès l'esquisse.

Enfin, la surface créée compte deux fois : au-delà de 5 m², elle appelle une déclaration préalable, et rapportée à l'existant elle peut franchir le seuil fiscal de 10 %.

Un grenier devient une pièce si trois conditions tiennent ensemble. La charpente d'abord : traditionnelle, avec pannes et fermes espacées, elle libère généralement le volume ; industrialisée à fermettes, comme dans beaucoup de pavillons des années 1970 et 1980, elle ne se découpe pas sans étude, car ses entraits assurent sa stabilité.

Le plancher ensuite, souvent dimensionné pour une simple visite et à renforcer pour une chambre. La lumière enfin : une fenêtre de toit modifie l'aspect extérieur et relève de la déclaration préalable, avec l'avis de l'architecte des Bâtiments de France dans le périmètre du plan de sauvegarde et dans les abords des monuments, comme celui de la maison des Chevaliers que publie le Géoportail.

Vers 145 m d'altitude, dans une zone que 198 des 200 diagnostics de l'échantillon de l'ADEME déclarent en H2d, la chaleur d'été est l'ennemi du comble : nous choisissons des isolants à fort déphasage et prévoyons une ventilation efficace. La surface gagnée se rapporte aussi au seuil parasismique de 30 %.

Le volume le plus facile à reconquérir est souvent celui qui existe déjà sans servir.

Un garage accolé, d'abord : l'article R111-22 du code de l'urbanisme exclut de la surface de plancher les surfaces de stationnement, si bien que le transformer en chambre ou en bureau crée de la surface au sens réglementaire, avec une déclaration préalable au-delà de 5 m² ; remplacer la porte par une baie touche en plus la façade.

Une remise ou une grange rattachée à l'habitation, ensuite : lui donner un usage de logement peut constituer un changement de destination, que nous traitons avec notre mission de réhabilitation. Le rez-de-chaussée, enfin, se juge à l'aune de l'eau.

Géorisques recense à Viviers 17 arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue ; le PPRi du Rhône et de ses affluents, approuvé le 30 août 2010 (servitude PM1), puis l'atlas des zones inondables de l'Escoutay se lisent avant de rendre une pièce basse habitable.

Le potentiel radon, de catégorie 1, est le plus bas de l'échelle : un plancher bas étanche à l'air reste une bonne pratique.

Avec 12,5 % de logements vacants selon l'INSEE et des maisons de plus de quatre pièces en moyenne, la division d'une grande maison de ville est à Viviers une piste sérieuse, pour loger un parent, louer une partie ou vendre un lot. Elle ne crée pas de surface, mais elle crée un logement, et c'est lui qui porte les obligations.

L'article L111-6-1 du code de la construction et de l'habitation interdit notamment une division qui produirait un logement de moins de 14 m² et de 33 m³ habitables, ou privé d'eau potable, d'évacuation des eaux usées ou d'électricité.

Si le logement est loué, il doit aussi être décent : pièce principale d'au moins 9 m² sous 2,20 m, ou 20 m³ (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Chaque unité reçoit ensuite son accès, ses compteurs et sa ventilation, et l'isolement entre les deux se traite au plancher comme à la cloison.

Certaines collectivités soumettent ces divisions à autorisation préalable : nous le vérifions en mairie, avec le règlement de zone du PLUi-H, avant de tracer le moindre plan.