Entreprise de rénovation à Pierrelatte : maisons d'après-guerre, énergie et PPRT

Sur ce parc, le programme part d'un état des lieux ou d'un audit énergétique, pas d'un catalogue de gestes.

Les 3 502 résidences principales achevées entre 1946 et 1990 partagent des faiblesses connues, et l'ordre des lots que nous retenons suit la physique du bâtiment : combles ou rampants d'abord, puis étanchéité à l'air et menuiseries, murs (par l'intérieur ou par l'extérieur selon les façades et le règlement de zone), plancher bas, ventilation, et le générateur en dernier.

Rendre une maison étanche sans renouveler l'air expose à la condensation ; choisir la pompe à chaleur avant d'isoler conduit à une machine trop puissante pour la maison rénovée. Pour les 1 201 résidences principales achevées entre 2006 et 2020, la question change : le bâti est récent, et la rénovation se limite souvent aux finitions, à la salle de bain ou à un équipement.

Les trois énergies coexistent à Pierrelatte et n'appellent pas la même réponse. Pour les 388 résidences principales au fioul, le remplacement se prépare : calcul des déperditions après isolation, vérification des émetteurs et de la température d'eau qu'ils exigent, dépose et neutralisation de la cuve, emplacement de l'unité extérieure au regard du voisinage, puissance de l'abonnement électrique.

Pour les 1 790 logements raccordés au gaz de réseau, garder une chaudière performante ou passer à une pompe à chaleur se tranche sur l'âge de l'installation et le coût global, entretien compris.

Pour les 2 917 logements chauffés d'abord à l'électricité, tout dépend de l'équipement réel : des convecteurs anciens dans une maison mal isolée n'appellent pas les mêmes travaux qu'une pompe à chaleur déjà posée. Nous présentons les scénarios chiffrés côte à côte, y compris lorsque le plus économique consiste à garder le générateur.

C'est la spécificité pierrelattine la plus lourde de conséquences pour une rénovation. Géorisques recense deux plans de prévention des risques technologiques, dotés chacun d'une zone rouge d'interdiction et d'une zone de prescriptions (B2 pour le plan SODEREC, bleu foncé B pour celui de Comurhex), avec des servitudes opposables. Il range par ailleurs le risque industriel de la commune dans la catégorie « effet toxique ».

Face à ce type d'effet, le règlement d'un PPRT peut viser la capacité d'un logement à se confiner, ce qui touche les menuiseries, l'étanchéité à l'air et la ventilation : exactement les lots d'une rénovation énergétique. Seul le règlement applicable à l'adresse dit ce qui est exigé.

Nous demandons le zonage à la DDT de la Drôme avant la première visite chiffrée, puis nous inscrivons chaque prescription dans le descriptif remis aux entreprises, pour que la fenêtre posée soit à la fois isolante et conforme.

À 52 mètres, l'altitude la plus basse des quatorze communes que compte notre zone entre Drôme et Ardèche, la difficulté n'est pas l'hiver. Le diagnostic de performance énergétique évalue aussi le confort d'été, et une maison bien isolée mais exposée au sud sans protection peut y perdre.

Nous traitons volets, brise-soleil et stores extérieurs comme un lot à part entière, choisissons le facteur solaire des vitrages en même temps que leur isolation, préservons l'inertie des murs lourds lorsqu'une isolation par l'intérieur la supprimerait, et organisons la ventilation nocturne et la traversée d'air.

Le rafraîchissement actif vient ensuite, s'il reste utile ; une pompe à chaleur réversible se dimensionne alors sur les deux saisons, et son unité extérieure se place loin des chambres voisines. Dans les abords d'un monument historique, l'aspect des occultations se soumet à l'architecte des Bâtiments de France.

Deux plans de prévention du risque inondation couvrent la commune : le PSS sud (26DDT20050010), avec une zone A d'interdiction et une zone C de prescriptions, et le PPR de Pierrelatte (26DDT20100002), avec une zone rouge Rr et une zone bleue Br.

Géorisques ne recense aucun atlas des zones inondables : ce sont ces deux plans qui portent le risque, et 14 des 20 arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune concernent des inondations et coulées de boue, entre 1982 et 2003.

En zone de prescriptions, une rénovation est l'occasion de limiter les dégâts d'une prochaine crue sans gros surcoût : tableau électrique et générateur placés en hauteur, circuits séparés par niveau, isolants et revêtements qui tolèrent l'eau, clapets anti-retour sur les évacuations.

En zone Nsr1 et dans le secteur UDsr1, près du captage, un aménagement de sous-sol ou une infiltration des eaux pluviales se vérifie avant d'être dessiné.

Le centre ancien correspond à la zone UA du PLU, dans sa version du 25 mars 2024 publiée au Géoportail de l'urbanisme. La protection patrimoniale y est mince : la base Mérimée ne recense pour toute la commune qu'un hôtel du XVIIIe siècle, au 54 Grande-Rue, partiellement inscrit le 6 décembre 1982.

Dans ses abords, le remplacement de fenêtres, la teinte d'un enduit, un matériau de couverture ou une unité extérieure visible depuis l'espace public passent par l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. Il en va de même dans les abords de monuments de Bourg-Saint-Andéol qui atteignent la commune, et le site classé du Rocher de Pierrelatte relève d'une autorisation spéciale.

Ailleurs, une déclaration préalable suffit lorsque l'aspect extérieur change. Ces périmètres figurent au Géoportail de l'urbanisme ; l'UDAP de la Drôme confirme les cas douteux.

Les 521 résidences principales achevées avant 1946 appellent une vigilance de plus : le plomb des peintures anciennes se recherche avant tout ponçage ou décapage, les logements construits avant 1949 étant ceux que vise le constat de risque d'exposition au plomb.

Pierrelatte compte 803 logements vacants, soit 11,5 % de son parc, et 1 220 logements HLM loués vides, soit 20,0 % des résidences principales. Une part des rénovations vient donc de propriétaires bailleurs et d'organismes, avec leurs contraintes propres : remise en état avant relocation, travaux en site occupé, calendrier réglé sur les exigences de décence énergétique des logements loués.

Le quartier prioritaire de la politique de la ville Le Roc (QN02610M), en vigueur au 1er janvier 2024, est le seul de la commune ; Pierrelatte ne figure en revanche ni dans Action Cœur de Ville ni dans Petites Villes de Demain.

En copropriété, le parcours s'allonge d'autant : audit, programme chiffré lot par lot, vote en assemblée générale, consultation des entreprises, chantier et levée des réserves, les parties communes passant avant les travaux privatifs.

Tous les projets ne sont pas énergétiques. Dans une maison des années 1970, une rénovation de salle de bain cache souvent ses difficultés derrière le carrelage : évacuations en fin de vie, pente insuffisante pour une douche de plain-pied, absence d'extraction. Une rénovation de cuisine pose d'autres questions : puissance électrique disponible, hotte, position des arrivées d'eau.

Pour un logement vacant ou avant une location, la remise en état générale enchaîne dépose, réseaux, cloisons, plafonds, électricité, plomberie, sols et peinture ; chaque lot est court, mais leur ordre fixe la durée pendant laquelle le logement reste inoccupé.

Un point réglementaire s'impose avant de démolir : sur un bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le repérage de l'amiante avant travaux est obligatoire, ce qui vise tous les logements achevés entre 1946 et 1990. Nous le commandons avant la consultation, pour que les prix des entreprises l'intègrent.